DECRETO N° 4.

EL CONCEJO MUNICIPAL DE SAN SALVADOR SUR, DEPARTAMENTO DE SAN SALVADOR,

CONSIDERANDO:

I.      Que de conformidad al Artículo 203 de la Constitución de la República, los Municipios son autónomos en la económico, en lo técnico y en lo administrativo, y se regirán por un Código Municipal que sentará los principios generales para su organización, funcionamiento y ejercicio de sus facultades autónomas.

II.     Que la Ley de Reestructuración Municipal establece en su Artículo 1, la creación del Municipio de San Salvador Sur, compuesto por los Distritos, antes Municipios autónomos de San Marcos, Santo Tomás, Santiago Texacuangos, Panchimalco y Rosario de Mora.

III.    Que la Ley de Urbanismo y Construcción en su Artículo 1 inciso segundo, establece que es facultad exclusiva de los municipios, establecer todo lo relativo a la gestión del ordenamiento y desarrollo territorial, entre lo cual se incluye los usos del suelo, como manifestación de su autonomía y naturaleza de unidad política esencial del Estado conforme lo dispone el Artículo 1 del Código Municipal.

IV.   Que de conformidad a lo establecido en los Artículos 5, 34 al 39, y 63 de la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Área Metropolitana de San Salvador, el Concejo Municipal de San Salvador Sur es competente para ejercer los controles urbanísticos y beneficios derivados de los instrumentos de planificación, entre otras que asigna la misma ley.

V.    Que, actualmente existe en el Distrito de San Marcos la Ordenanza del Plan de Desarrollo Territorial del Municipio de San Marcos, la cual, de conformidad a lo establecido por la Ley de Reestructuración Municipal, se mantiene vigente mientras el Concejo Municipal de San Salvador Sur, no la reforme, confirme, modifique, o derogue.

VI.   Que, las unidades técnicas de esta Alcaldía, trabajan en un plan sistemático y progresivo por la unificación y creación de ordenanzas uniformes para todo el Municipio de San Salvador Sur y los Distritos que la componen, siendo necesario mientras éstas se culminan, realizar un trámite de adecuación a la realidad y la nueva arquitectura legal de todo el municipio, de las ordenanzas que regulan el desarrollo territorial de los distritos que aún se encuentran vigentes.

VII.  Que la Ordenanza del Plan de Desarrollo Territorial del Distrito de San Marcos, contiene duplicidad normativa puesto que replica en idénticas condiciones, aspectos que ya se encuentran tratados en el Reglamento de la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial del Área Metropolitana de San Salvador, lo cual implica una doble reglamentación de trámites, que no cumplen la función de complemento y desarrollo que típicamente una ordenanza por su naturaleza jurídica, debe tener respecto a una ley o reglamento superior.

VIII. Que, específicamente en lo relativo al procedimiento para cambio de uso de suelo y su compensación, la Ordenanza del Plan de Desarrollo Territorial del Distrito de San Marcos, no contempla expresamente una base jurídica para la realización de la misma, por lo que anteriores administraciones emitieron un instructivo para el procedimiento de cambio de uso de suelo caracterizado por una complejidad innecesaria, exceso de plazos, y aplicación de normas jurídicas a supuestos y objetos que no se encuentran sujetos a dichas leyes, así como porque en los aspectos de duplicidad normativa se incluyen requisitos que lejos de complementar y desarrollar las leyes superiores, han significado históricamente, un retraso para las inversiones, el desarrollo inmobiliario, trámites de personas particulares, y como resultado de ello, ha contribuido a retrasar el desarrollo socioeconómico del municipio.

IX.   Que, por todo lo antes expresado, es indispensable actualizar el procedimiento para cambio de uso de suelo contenido en el instructivo que actualmente se encuentra vigente, así como la Ordenanza del Plan de Desarrollo Territorial del Distrito de San Marcos por medio de una reforma para que esté en sintonía con los planes de desarrollo estratégico y visión del gobierno central en la búsqueda del desarrollo socioeconómico de los municipios a través de la prestación de un servicio administrativo eficiente, que elimine barreras burocráticas y que al mismo tiempo cumpla con las exigencias y requisitos técnicos para la realización de todo desarrollo urbanístico que requiera cambio de uso de suelo.

POR LO TANTO:

Este Concejo Municipal, en uso de sus facultades señaladas en la Constitución de la República de El Salvador y en el Código Municipal,

DECRETA las siguientes:

“REFORMAS A LA ORDENANZA DEL PLAN DE DESARROLLO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE SAN MARCOS”

Art. 1.- Refórmese el Artículo 23 de la siguiente manera:

“De las compensaciones por cambio en la clasificación del uso del suelo

Art. 23.- Es la obligación urbanística que se constituye ante el cambio o transformación en la clasificación del uso de suelo, el cual es otorgado de conformidad a los términos y procedimientos establecidos en el Plan de Desarrollo Territorial.

Este cambio requerirá de aprobación mediante acuerdo de Concejo Municipal.

El cálculo de la compensación se realizará de la siguiente forma:

C= Ati x (VCS - CU - VT) x P1

Donde:

-       C: valor de compensación por cambio en la clasificación del uso del suelo

-       Ati: área total de intervención del terreno en m²

-       VCS: valor comercial del suelo con norma por m²

-       CU: costo de urbanización por m²*

-       VT: valor del terreno rústico por m² (previo al cambio en la clasificación del uso del suelo) establecido por un perito valuador autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero.

-       P1: porcentaje de compensación por cambio de clasificación del suelo, equivalente al 20%.

*El costo de urbanización en el caso de proyectos que combinen edificaciones de diferentes usos y alturas deberá ser definido para cada tipología”.

Art. 2.- Refórmese el Artículo 28 de la siguiente manera:

“De la valuación inmobiliaria.

Art. 28.- Para efectos del cálculo del valor comercial del suelo, valor de construcción y urbanización, y valor del terreno rústico requerido en el valúo a presentar por todos los interesados en el trámite de cambio de uso de suelo, se podrá utilizar cualquiera de los métodos de valuación inmobiliaria y se hará mediante perito valuador debidamente inscrito en el registro de peritos valuadores de la Superintendencia del Sistema Financiero.

El perito valuador justificará en su informe de avalúo, las razones por las que aplicó el método seleccionado, por sobre cualquier otro existente.

Complementario a lo anterior, la OPAMSS podrá construir instrumentos del valor del suelo que contribuyan al establecimiento de cálculos acordes a la realidad urbanística y socio-económica del sector.”

Art. 3.- Deróguese el Artículo 29 denominado “De la selección de los peritos valuadores”.

Art. 4.- Refórmese el Artículo 31 de la siguiente manera:

“Del procedimiento de la compensación.

Art. 31.- Una vez determinada la procedencia de la compensación, se aplicará el siguiente procedimiento:

a)    Aporte del 50% del monto total a la municipalidad, previo al Permiso de Construcción o Urbanización.

b)    El restante 50% previo a la Recepción de Obras parcial o final.

Dichas compensaciones u obras, o su valor, serán definidas por el Concejo Municipal”.

Art. 5.- Las presentes reformas entrarán en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial.

Dado en el Palacio Municipal de San Salvador Sur, a los diecinueve días del mes septiembre de dos mil veinticuatro.

MARIO ROBERTO VÁSQUEZ CASTRO,

ALCALDE MUNICIPAL.

JOSUÉ CRISTIAN HERNÁNDEZ CANALES,

SÍNDICO MUNICIPAL.

OSCAR ANTONIO TORRES GÓMEZ,

SECRETARIO MUNICIPAL.

Decreto Municipal No. 4 de fecha 19 de septiembre de 2024, publicado en el Diario Oficial No. 205, Tomo 445 de fecha 28 de octubre de 2024.