EL
INFRASCRITO COORDINADOR GENERAL Y SECRETARIO DEL COAMSS,
CERTIFICAN: Que en el Acta Número SEIS, Sesión Ordinaria,
celebrada por el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador,
(COAMSS), el día doce de abril de dos mil dieciocho, se encuentra el ACUERDO
NÚMERO TRES, que literalmente dice:
DECRETO DIEZ
El Consejo
de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador (COAMSS),
CONSIDERANDO:
I. Que el artículo 203 inciso segundo, de la
Constitución de la República establece la obligatoriedad de los municipios de
colaborar con otras instituciones públicas en los Planes de Desarrollo Nacional
y Regional; el inciso segundo del artículo 207 establece la facultad de los
municipios de asociarse; y el Código Municipal desarrolla los principios
constitucionales referentes a la organización, funcionamiento y ejercicio de
sus facultades autónomas;
II. Que el artículo 103 de la Constitución de
la República, reconoce y garantiza el derecho de la propiedad privada en
función social; y en consonancia con tal disposición la Sentencia de
Inconstitucionalidad 8-2004 de fecha13-XII-2005, determinó: (i) la función
social de la propiedad privada no es un límite externo a su definición o su
ejercicio, sino una parte integrante del derecho mismo, donde se aspira a una
coordinación permanente de todas las manifestaciones del dominio con capacidad
para repercutir en el abastecimiento general o en prestaciones de otro
carácter, pero que redunden igualmente en el beneficio de la colectividad; y
(ii) la función social de la propiedad consiste en la asignación potencial de
servicios para la colectividad a cargo del dueño de la misma a fin de que los
bienes contribuyan al beneficio general. Asimismo, la Constitución en el Art.
117, declara de interés social el aprovechamiento racional de los recursos
naturales, en los términos que establezca la Ley, por lo que el desarrollo
económico y social debe ser compatible y racionalmente equilibrado con el medio
ambiente, a fin de garantizar el uso sostenible de los recursos naturales;
III. Que de conformidad con la Ley de
Ordenamiento y Desarrollo Territorial, LODT; Ley de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios
Aledaños, LDOT-AMSS, y al marco estatutario del Consejo de Alcaldes del Área
Metropolitana de San Salvador, este Consejo se define como un organismo
administrador descentralizado, compuesto de 14 municipios asociados, que ejerce
funciones en materia urbanística, y la OPAMSS como su organismo técnico que
actúa como su Secretaría Ejecutiva, ambas instancias con competencias de aplicación
de nivel regional y micro regional, en dos departamentos de la República, y que
sobre la base del principio de subsidiariedad ejecuta acciones legales
encaminadas al bien común de la población metropolitana;
IV. Que la Ley de Ordenamiento y Desarrollo
Territorial, LODT, contiene elementos que las entidades regionales,
microregionales y municipales deben desarrollar; por lo que este Consejo
reconoce la necesidad de unir esfuerzos con el sector privado a fin de que en
el AMSS se puedan desarrollar instrumentos de gestión y financiamiento urbano,
con base a suelo y poder contar así, con los mecanismos necesarios que permitan
la materialización de otros derechos constitucionales como el esparcimiento, la
cultura, la educación y el medio ambiente;
V. Que dentro de las competencias del COAMSS,
según el Art. 8 de la LDOT-AMSS, se encuentran: el de aprobar el Esquema
Director y Normas Técnicas relativas al uso del suelo, por lo que con fecha 7
de julio de 2016, este organismo, mediante acuerdo número 13, aprobó el Esquema
Director, como parte del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial del Área Metropolitana de San Salvador, instrumento elaborado y
consultado de conformidad a como lo establecen: (i) la LDOT-AMSS, decreto
legislativo 732/1993, y su reglamento, (ii) la LODT, decreto legislativo
644/2011 y la Ley del Medio Ambiente, decreto legislativo 233/1998, y que
sustituye al anterior instrumento de planificación denominado METROPLAN 2000;
VI. Que por Decreto Legislativo No. 644, del 11
de marzo de 2011 publicado en el Diario Oficial No. 143, Tomo 392, del 29 de
julio de 2011, se emitió la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial
(LODT), que contiene elementos, para las entidades regionales, microregionales
y municipales que deben ser desarrolladas, en los dos niveles de competencias
de COAMSS/OPAMSS, a fin de contribuir a la realización de otros derechos
constitucionales, tales como la vida, el medio ambiente, el esparcimiento, la
cultura, y la educación;
VII. Que el acceso a los beneficios y oportunidades
que ofrece la Ciudad, ha sido reconocido internacionalmente como un Derecho
Humano, abordado en la Nueva Agenda Urbana, instrumento donde se ha valorado el
papel de las metrópolis, para garantizar desde ese Derecho a la Ciudad, otras garantías
fundamentales de naturaleza económica, social, cultural, ambiental, territorial
y de seguridad, por lo que este Consejo reconoce la necesidad de unir esfuerzos
con el sector privado a fin de que el AMSS pueda contar con mecanismos que
permitan la materialización de dichos derechos;
VIII. Que de la LODT, nacen 3 obligaciones
urbanísticas, de carácter no tributario, que posibilitan la trasformación del
AMSS, en esa ciudad donde sus habitantes puedan ver realizadas sus garantías
fundamentales y desde donde puedan enfrentar y superar el fenómeno del cambio
climático, a saber: (i) un Sistema de Compensación de Cargas y Beneficios, por
el desarrollo de zonas urbanizables mediante planes parciales, Art. 34 No. 5 y
42 No. 17; (ii) la Compensación, por el cambio de zonificación de suelo rural o
no urbanizable a zona de expansión urbana, Art. 34 No. 9; y (iii) la
compensación por el incremento de la densidad poblacional, Art. 66;
IX. Que el Consejo de Alcaldes del Área
Metropolitana de San Salvador, hace suyas las funciones y competencias que
establece el Art. 63 de la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, en
cuanto a ejercer los controles urbanísticos; favorecer el desarrollo
inmobiliario; la equitativa distribución de las cargas y beneficios derivados de
los instrumentos de planificación; y la adquisición de terrenos para construir
patrimonio público del suelo, entre otras que asigna la misma ley
X. Que el Art. 68 de la LODT, establece que,
las instituciones del ámbito microregional como es el caso de OPAMSS, serán las
responsables de gestionar el Fondo Local de Obras de Urbanización, de aquellas
municipalidades que desarrollen sus competencias de desarrollo urbano y rural,
de forma asociada; fondos que serán nutridos por las diferentes compensaciones urbanísticas
antes referidas;
XI. Que como consecuencia de los anteriores
considerandos se hace necesario adaptar y desarrollar en el ESQUEMA DIRECTOR,
las 3 formas de obligaciones urbanísticas, denominadas compensaciones, tomando
en cuenta las necesidades y realidades propias de los instrumentos de
desarrollo y planificación del AMSS; aprovechando la prórroga otorgada por el
Decreto Legislativo Número 402, de fecha 9 de junio de 2016, publicado en el
D.O. No. 115 Tomo 411, de fecha 22 de junio de 2016, donde se emitió la
disposición transitoria a la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial, que
prorroga por 5 años más, contados a partir del 21 de junio de 2016, los plazos
máximos establecidos en el Art. 100 de la referida Ley;
XII. Que el Reglamento a la Ley de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial en su artículo III.19 refiere a un SISTEMA DE
COMPENSACIÓN, el cual es necesario ampliar y actualizar a la luz de lo antes
dicho, y en relación a lo establecido en el art. VI.4 del mismo Reglamento que
establece las normas urbanísticas y entre sus distintos aprovechamientos el
ampliado como un beneficio urbanístico expresado en índice de edificabilidad y
alturas a que tienen derecho los propietarios de un lote, previo a la
aplicación del sistema de compensación de cargas y beneficios.
POR TANTO: En uso de
las facultades legales conferidas por la Constitución de la República; el
Código Municipal, en sus artículos 13,14 y 15; la Ley de Desarrollo y
Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los
Municipios Aledaños y la Ley de Ordenamiento y Desarrollo Territorial.
DECRETA: Las
siguientes reformas al Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento
Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios
Aledaños.
Art.
1.- Definiciones. Incorpórase al Art. 0.4, en la Parte Introductoria: de los
Objetivos, Alcances y Definiciones, Título Segundo: Definiciones, las
siguientes: •Acto urbanístico: es el realizado por la administración a nivel
municipal o metropolitano desarrolla para la planificación, gestión o control
urbano. •Actuación Urbanística: realización concreta de actos materiales de
urbanización o construcción ejecutadas por los particulares, las
municipalidades o el gobierno central. •Área total de intervención: es la huella
construida de la edificación más el área impermeabilizada de calles,
estacionamientos, aceras, incluyendo áreas permeables que hayan sido
intervenidas para el funcionamiento del proyecto, en esta última podrán
valorarse casos especiales de disminución de hasta un 50% del área
contabilizada, cuando en ellas se desarrollen obras de mitigación ambiental,
protección ambiental, recarga hídrica, sistemas de regulación de la
escorrentía, entre otros. •Valor comercial del suelo con norma: valor del suelo
luego de la aplicación de la norma urbanística y sus distintos
aprovechamientos, es decir el valor del suelo con el supuesto del proyecto ya
habilitado. •Costo de urbanización: es el costo por metro cuadrado de las obras
de urbanización del proyecto, es decir el costo que implica la construcción de
accesos y de redes de distribución y recolección de fluidos de los diferentes
servicios públicos. •Valor del terreno rústico: es el valor del terreno en su
estado natural, sin ningún tipo de obras de urbanización o construcción. Este
tipo de terreno puede estar ubicado ya sea en el suelo urbano o en el suelo
rural, por lo que su costo podrá variar en función de esta ubicación.
Art.
2.- Incorpórase al final del Art. III.19 del Sistema de Compensación, Tercera
Parte, del Régimen Urbanístico del Suelo y del Medio Ambiente, los artículos
III.19.1, III.19.2, III.19.2.1, III.19.3, III.19.4, III.19.4.1, III.19.4.2,
III.19.5, III.19.6, III.19.7, III.19.8, III.19.9 y III.19.10, así: Art.
III.19.1. De las Compensaciones Urbanísticas. Son el conjunto de obligaciones
que nacen de la aplicación de la normativa urbanística establecida en los
instrumentos correspondientes, ante la solicitud de los titulares de proyectos
para obtener mayores aprovechamientos del suelo y que tiene como objetivo la
retribución de una parte de los beneficios recibidos por el solicitante del
acto urbanístico, a efecto de distribuir y financiar equitativamente el
desarrollo territorial del municipio, contribuyendo a disminuir los impactos
territoriales con obras tales como infraestructura vial, mitigación de riesgos,
servicios básicos, equipamiento social, espacios públicos, entre otros. Estas
pueden ser cumplidas a través de la compensación por: a) cargas y beneficios en
planes parciales, especiales u otros; b) cambio en la clasificación del uso de
suelo; c) incremento del aprovechamiento urbanístico. Art. III.19.2. De las
compensaciones por cargas y beneficios en planes parciales y especiales u
otros. Todos los instrumentos de ordenamiento de escala local tales como planes
parciales, planes especiales u otros deberán contener el conjunto de normativas
y procedimientos a fin de que el suelo pueda ser dotado con los requerimientos
reglamentarios mínimos de infraestructura urbana, equipamiento y espacio público
para que, de forma conjunta o subdividida en lotes independientes, las cargas y
beneficios requeridas dentro de cualquier categoría de planes puedan ser
distribuidas de manera equitativa y proporcional entre los inmuebles
comprendidos dentro de los mismos. Art. III.19.2.1 Del contenido para la
aplicación de la compensación en planes parciales. Deberá considerarse lo
siguiente: •Descripción de la unidad de actuación previo al cambio o
transformación; •Identificación de las cargas para el desarrollo del plan;
•Aprovechamientos y normas urbanísticas; •Propuesta de aporte de la
compensación, de conformidad a cualquiera de las alternativas establecidas en
el presente Reglamento. El detalle de dicho contenido será desarrollado por la
OPAMSS en una guía de aplicación. Art. III.19.3 De las compensaciones por
cambio en la clasificación del uso del suelo. Es la obligación que se
constituye cuando se le otorga una nueva clasificación del uso del suelo de
conformidad a los términos y procedimientos establecidos en el presente
reglamento y demás instrumentos de planificación vigentes. El cálculo de la
compensación se realizará de la siguiente forma: C= Ati x (VCS – CU – VT) x P1
Donde: •C: Valor de compensación por cambio en la clasificación del suelo;
•Ati: área total de intervención del terreno en m2; •VCS: Valor comercial del
suelo con norma por m2; •CU: Costo de urbanización por m2; el costo de
urbanización en el caso de proyectos que combinen edificaciones de diferentes
usos y alturas deberá ser definido para cada tipología. •VT: Valor del terreno
rústico por m2 (previo a cambio de clasificación) establecido por un perito
valuador autorizado por la Superintendencia del Sistema Financiero. •P1:
Porcentaje de compensación, equivalente al 20%. El costo de urbanización en el
caso de proyectos que combinen edificaciones de diferentes usos y alturas
deberá ser definido para cada tipología. Estarán exentos de compensación
proyectos de “vivienda social” de hasta 135 salarios mínimos o “vivienda
prioritaria” de hasta 90 salarios mínimos. Art. III.19.4 De las compensaciones
por incremento del aprovechamiento urbanístico. Es la obligación urbanística de
obra física o económica ante la solicitud de aprovechamientos superiores a los
lineamientos normativos base del Esquema Director que repercuten en un
incremento de la densidad poblacional o de la intensidad edificatoria. Se
definen dos tipos de compensaciones: a) Por incremento de altura o de
edificabilidad, y b) Por aumento de impermeabilización del suelo. El aumento de
edificabilidad, altura e impermeabilización del suelo se realizará de acuerdo a
lo establecido en el Esquema Director o mediante consulta a la municipalidad
respectiva en caso de planes locales previa opinión técnica de la OPAMSS.
Art.III.19.4.1. Compensación por incremento de edificabilidad o de altura.
Cuando el titular solicite superar la altura o la edificabilidad base
establecida, deberá compensar por el área edificable ampliada o excedente del
parámetro urbanístico que supere la base. El cálculo de la compensación, cuando
se trate de altura o edificabilidad ampliada, se realizará de la siguiente
forma: C= EA x VC x P2 Donde: •C: Valor de la compensación por edificabilidad o
altura ampliada. •EA: Edificabilidad ampliada, ya sea por superar los índices
de edificabilidad o la altura. •VC: Valor comercial del metro cuadrado de
suelo. •P2: Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura ampliada,
equivalente al 8% para proyectos ubicados en los municipios de Santa Tecla,
Antiguo Cuscatlán y San Salvador y al 5% para los restantes municipios. El
cálculo de la compensación, cuando se trate de altura o edificabilidad
excedente, se realizará de la siguiente forma: C= (EA x VC x P2) + (EE x VC x
P3) Donde: •C: Valor de la compensación por edificabilidad o altura excedente.
•EA: Edificabilidad ampliada, ya sea por superar los índices de edificabilidad
o la altura. •EE: Edificabilidad excedente, ya sea por superar los índices de
edificabilidad o la altura. •VC: Valor comercial del metro cuadrado de suelo.
•P2: Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura ampliada,
equivalente al 8% para proyectos ubicados en los municipios de Santa Tecla,
Antiguo Cuscatlán y San Salvador y al 5% para los restantes municipios. •P3:
Porcentaje de compensación por edificabilidad o altura excedente, equivalente
al 16% para proyectos ubicados en los municipios de Santa Tecla, Antiguo
Cuscatlán y San Salvador y al 10% para los restantes municipios. Se exceptúan
de este aporte solicitudes de vivienda unifamiliar de hasta 50 metros cuadrados
sobre la edificabilidad base. Para apoyar de manera individual a familias
social y económicamente vulnerables que habitan en el AMSS, se exceptúan de
este aporte la vivienda prioritaria o social. Art.III.19.4.2. Compensación por
incremento de la impermeabilización del suelo. Cuando el titular desee superar
la impermeabilización base establecida deberá compensar por cada metro cuadrado
de superficie impermeabilizada que supere la base, aunque sin poder sobrepasar
nunca el índice ampliado establecido. El cálculo de la compensación se
realizará de la siguiente forma: C= IA x VC x P4 Donde: •C: Valor de la
compensación por impermeabilización ampliada. •IA: Superficie de
impermeabilización ampliada. •VC: Valor comercial del metro cuadrado de suelo.
•P4: Porcentaje de compensación por impermeabilización ampliada, equivalente al
20% del valor del suelo. Se exceptúan de este aporte solicitudes de vivienda
unifamiliar en lotes de hasta 250 metros cuadrados. Para apoyar de manera
individual a familias social y económicamente vulnerables que habitan en el
AMSS, se exceptúan de este aporte la vivienda prioritaria o social.
Art.III.19.5. De las compensaciones para proyectos de interés social. Las
compensaciones urbanísticas antes referidas se aplicarán también a proyectos de
interés social así declarados por acuerdo del Concejo Municipal respectivo, en
cuyo caso se utilizará como porcentaje de compensación el 0.5%. Art.III.19.6.
De la valuación inmobiliaria. Para efectos del cálculo del valor del suelo,
valor de construcción entre otros, se podrá utilizar cualquiera de los métodos
de valuación inmobiliaria. El perito valuador justificará en su informe de
avalúo, las razones por las que aplicó el método seleccionado, por sobre
cualquier otro existente. Complementario a lo anterior, la OPAMSS podrá
construir instrumentos del valor del suelo que contribuyan al establecimiento
de cálculos acordes a la realidad urbanística y socio-económica del sector.
Tanto para la compensación por cambio en la clasificación del uso de suelo como
para la compensación por incremento del aprovechamiento urbanístico, en caso
que los resultados de los avalúos sean discrepantes con la realidad del sector,
la OPAMSS solicitará al perito un informe justificativo para validar los
cálculos presentados. Art.III.19.7. De la selección de los peritos valuadores.
Los peritos valuadores serán seleccionados de la base de profesionales con
autorización vigente de la Superintendencia del Sistema Financiero. El valor de
dichos servicios profesionales será sufragado por el titular del
proyecto.Art.III.19.8. Del procedimiento de aporte de la compensación. Una vez
determinada la procedencia de la compensación, se aplicará el siguiente
procedimiento: a) Aporte del 50% del monto total a la municipalidad, previo al
Permiso de Construcción o Urbanización; b) El restante 50% debe ser ejecutado
en obras físicas determinadas por la municipalidad con el apoyo técnico de la
OPAMSS, las cuales deberán estar finalizadas previo a la Recepción de Obras.
Dichas obras deberán ser destinadas a cualquiera de los siguientes rubros:
•Revitalización del espacio público; •Mejoramiento de asentamientos urbanos
precarios; •Construcción de vivienda de interés social; •Infraestructura de
servicios básicos; e •Infraestructura vial. Cuando el aporte de la compensación
correspondiente a la OPAMSS sea inferior a $20,000 dólares, este ingresará a
una cuenta especial que OPAMSS administrará para la ejecución de obras listadas
en el literal b) de este artículo. Todo lo anteriormente descrito quedará reflejado
en el instrumento legal correspondiente. Art.III.19.9. De la administración de
los aportes. Los aportes en efectivo obtenidos de las compensaciones,
efectuadas por los propietarios, se manejarán de la siguiente forma: a) Cuenta
especial del Fondo Local de Obras de Urbanización administrado por la
municipalidad; y b) Cuenta especial del Fondo Metropolitano de Inversión
administrado por la OPAMSS. Art. 3 Las presentes reformas entrarán en vigencia
ocho días después de su publicación en el Diario Oficial.
Y
para los efectos consiguientes el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de
San Salvador, COAMSS; firma y sella en la Ciudad de San Salvador, a los
dieciocho días del mes de mayo del dos mil dieciocho.
ERNESTO LUIS MUYSHONDT GARCÍA PRIETO,
COORDINADOR GENERAL DEL COAMSS.
FIDEL ERNESTO FUENTES CALDERÓN,
SECRETARIO DEL COAMSS.
Decreto Municipal
No. 10 de fecha 18 de mayo de 2018, publicado en el Diario Oficial No. 100,
Tomo 419 de fecha 01 de junio de 2018.