LOS INFRASCRITOS, COORDINADOR GENERAL Y SECRETARIO DEL COAMSS, CERTIFICAN: Que, en el Acta Número TRES de Sesión Ordinaria, celebrada por el Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador (COAMSS), el día veintisiete de febrero de dos mil veintiséis, se encuentra el ACUERDO NÚMERO DOS, que literalmente dice:

I. Que la Constitución de la República y el Código Municipal confiere a los municipios la facultad de asociarse con otros municipios, gestionar libremente materias de su competencia y decretar su normativa.

II. Que los Concejos Municipales del Área Metropolitana de San Salvador, reconocen la planificación y el ordenamiento territorial como instrumentos fundamentales para orientar el desarrollo urbano y rural bajo criterios de sostenibilidad ambiental, resiliencia ante riesgos y gestión integral del territorio, en armonía con los compromisos asumidos por el Estado de El Salvador en el marco del Acuerdo de París, el cual establece la adopción y actualización periódica de las Contribuciones Determinadas a Nivel Nacional (NDC), que incorporan acciones de adaptación y fortalecimiento de la resiliencia frente al cambio climático.

III. Que de conformidad al Art. 8, literales g) e i) de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños, es facultad del Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador, aprobar el Reglamento de dicha Ley y resolver los aspectos no contemplados en la misma, que se consideren necesarios para el logro de sus objetivos.

IV. Que de conformidad al Art. 11 de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños, corresponde a la OPAMSS dirigir el proceso de formulación y evaluación técnica del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, elaborar y proponer al COAMSS el Esquema Director, así como elaborar las Normas Técnicas necesarias para su puesta en vigencia, en concordancia con las políticas, planes y proyectos metropolitanos y municipales, asegurando su coherencia técnica y jurídica.

V. Que el Art. 13 de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños, establece que el Área Metropolitana contará con un Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, integrado por el Esquema Director y los Planes Sectoriales correspondientes, constituyéndose como un instrumento integral y de carácter progresivo, en el cual el Esquema Director define la visión, criterios y parámetros generales de ordenamiento y los Planes Sectoriales desarrollarán de manera gradual y coordinada sus determinaciones estratégicas.

VI. Que este Consejo, mediante ACUERDO Número dos, tomado en Acta Número trece, Sesión Ordinaria, de fecha 7 de julio de 2016, y ACUERDO Número dieciocho, tomado en Sesión Ordinaria, de fecha 22 de septiembre de 2016, publicados en el Diario Oficial Número 31, Tomo No. 414 de fecha 14 de febrero de 2017, aprobó el Esquema Director del Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador, que contiene los diferentes mapas normativos. Y a fin de hacer viable la aplicación de dicho Esquema Director, mediante DECRETO Número NUEVE de fecha 9 de febrero de 2017, publicado en el Diario Oficial Número No. 55 Tomo, No. 414 de fecha 20 de marzo de 2017, se emitieron las reformas al Reglamento de la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños que desarrolla la normativa técnica y legal de dicho Esquema Director.

VII. Que el marco reglamentario y el Esquema Director vigentes fueron formulados bajo una delimitación territorial sustancialmente menor y en un contexto distinto al actual, sin contemplar la ampliación del ámbito metropolitano, la incorporación de nuevas dinámicas urbanas, ambientales y económicas, ni la información técnica actualizada en materia de riesgos y condiciones ecosistémicas, por lo que resulta necesaria su actualización para garantizar coherencia normativa, gestión integral del territorio ampliado, resiliencia ante riesgos y certeza jurídica para el desarrollo e inversión estratégica sostenible.

VIII. Que para su actualización se preparó un proyecto de reforma normativa el cual fue sometido a un proceso de consulta pública amplia y participativa, en el que intervinieron municipalidades, instituciones públicas, sector privado, academia y ciudadanía, mediante diversas modalidades presenciales y virtuales, recibiéndose observaciones técnicas que fueron analizadas e incorporadas en lo pertinente, fortaleciendo la base técnica, la legitimidad y la viabilidad del instrumento aprobado.

IX. Que, en consecuencia, resulta procedente aprobar las reformas al Reglamento y al Esquema Director del Plan Metropolitano, como etapa estructural del instrumento previsto en la Ley, estableciendo el marco normativo que permitirá el desarrollo posterior y progresivo de los Planes Sectoriales correspondientes.

En uso de las facultades legales conferidas por la Constitución de la República; el Código Municipal, en sus artículos 13, 14 y 15; y la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños.

Las siguientes reformas al Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños, de la siguiente manera:

ART. 1. Incorporase al Art. 0.4, en la Parte introductoria: de los Objetivos, Alcances y Definiciones, Título Segundo: Definiciones, las siguientes:

- Actividades de bajo impacto del desarrollo restringido: Es el conjunto de intervenciones, actividades o usos del suelo que, por su naturaleza, escala y tecnología, generan una alteración mínima o reversible en el entorno natural, construido o social. Se caracterizan por mantener los servicios ecosistémicos, respetar la topografía original, limitar la impermeabilización del suelo y asegurar la compatibilidad con el valor patrimonial o las condiciones de riesgo del área.

- Acuicultura: Es la cría, el cultivo y la recolección de organismos acuáticos en agua dulce y salada para el consumo humano.

- Agricultura: Es una actividad que se ocupa de la producción de cultivo del suelo, el desarrollo y recogida de las cosechas, la explotación de bosques y selvas (silvicultura), la cría y desarrollo de ganado.

- Agroecología: es un enfoque holístico e integrado que aplica simultáneamente conceptos y principios ecológicos y sociales al diseño y la gestión de sistemas agrícolas y alimentarios sostenibles. Pretende optimizar las interacciones entre las plantas, los animales, los seres humanos y el medio ambiente, a la vez que aborda la necesidad de sistemas alimentarios socialmente equitativos en los que las personas puedan elegir lo que comen, cómo y dónde se producen.

- Agropecuario: Sector de la economía formado por las actividades agrícolas y las actividades ganaderas.

- Agroindustria: Sistema que integra las actividades de la producción agropecuaria, transformación y comercialización.

- Área efectiva de intervención: Área de terreno que resulta de la resta de zonas de protección, áreas de retiro y servidumbres de infraestructura.

- Banco de proyectos del FMI: instrumento de planificación y gestión que agrupa, prioriza y actualiza los proyectos de inversión pública y metropolitana orientados a mejorar la infraestructura, el espacio público y los servicios urbanos, el desarrollo de vivienda social el cual deberá contar con aprobación del COAMSS y administración técnica de la OPAMSS.

- Cargas urbanísticas: Conjunto de obligaciones legales, económicas y de gestión que recaen sobre el propietario o titular de un proyecto o desarrollo como contraprestación por el mayor valor que adquiere el suelo al ser urbanizado. Estas cargas, de naturaleza no tributaria y vinculadas a la propiedad, tienen como finalidad financiar y materializar las obras de infraestructura, cesiones y costos legales necesarios para transformar el terreno, garantizando el reparto equitativo de los costos de urbanización. Su cumplimiento es indispensable para asegurar la funcionalidad del inmueble dentro de un instrumento de planificación de escala local y su zona de influencia, bajo un enfoque de cuenca y de sostenibilidad territorial, estas obligaciones comprenden la ejecución y cesión gratuita de elementos estructurantes e infraestructuras imprescindibles, tales como: a) Infraestructura de servicios básicos: Redes de provisión de agua potable, alcantarillado de aguas servidas, drenaje de aguas lluvias, energía eléctrica y alumbrado público; b) Movilidad y conectividad: Ejecución y cesión de la red vial general y sus componentes; c) Estructura ecológica y de servicios ecosistémicos: Protección, preservación y restauración; d) Espacio público y equipamientos: Cesión y habilitación de suelos destinados a zonas verdes, recreación y equipamientos sociales, entre otros.

- Cobertura Vegetal: Área del terreno que cuenta con condiciones naturales como sustratos de suelo y vegetación, pudiendo incluir diferentes estratos de plantas (herbáceas, arbustos, árboles) pero idealmente priorizando especies nativas locales, con el objetivo de propiciar la generación y sostenimiento ecosistémico del entorno. Esta cobertura garantiza el espacio mínimo vital para el desarrollo de los elementos naturales en el territorio metropolitano, contribuyendo a servicios ecosistémicos tales como: permeabilidad del agua, captura de contaminantes, sumidero de emisiones, provisión de alimentos, estabilidad del suelo, producción de oxígeno y regulación térmica.

- Desarrollo del Hábitat Agroforestal y Resiliente: Complementario a la clasificación de suelo rural, se aplica a zonas de vocación agroforestal productiva del AMSS, orientado a la integración de la protección ambiental, el paisaje y los modos de vida rural. Se caracteriza por su función como reserva de servicios ecosistémicos estratégicos -recarga hídrica, conectividad biológica y regulación climática.

- Edificios de interés cultural: aquellos inmuebles que poseen relevancia cultural y que, por lo tanto, deben ser preservados y están sujetos a un régimen de protección especial.

- Franja Litoral: es el territorio de transición entre el medio acuático y el terrestre, comprendido por la zona de influencia directa de cuerpos de agua continentales o marinos (lago, laguna, estero, mar u océano). Constituye un espacio estratégico para la gestión del suelo y del recurso hídrico, que requiere regulación especial para garantizar el equilibrio entre la protección ambiental, el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales y el desarrollo de actividades productivas, turísticas o de servicios.

- Hechos metropolitanos: Fenómenos que afectan simultánea y esencialmente a dos o más municipios que integran un área metropolitana, y que precisan de una gestión coordinada e integral para atenderlo.

- Innovación agrícola: se refiere a la aplicación de nuevas ideas, tecnologías, procesos y prácticas para mejorar la producción agrícola.

- Interés general (o interés metropolitano en el caso del AMSS): Las acciones de la administración pública en el AMSS debieran estar orientadas a la consecución del bienestar de la población metropolitana. En este sentido, el interés metropolitano plasmado en las normas e instrumentos de planificación y gestión territorial, prevalecerán sobre los intereses particulares. Así mismo, al ser el área metropolitana expresión de la autonomía municipal de los municipios que lo integran, sus instrumentos y regulaciones debieran prevalecer sobre cualquier otro instrumento que lo contraríe, con excepción de las que sean expresión directa y comprobable del interés nacional.

- Mejor y mayor uso: Es el proceso técnico-administrativo de evaluación mediante el cual se analiza la viabilidad de habilitar, de forma condicionada, un uso originalmente prohibido en la matriz de asignaciones para inmuebles localizados en suelo urbano, o de autorizar un lineamiento normativo de impermeabilización que supere el máximo vigente. Dicha habilitación estará sujeta al resultado de estudios técnicos que evalúen impactos, capacidad de carga del sector y medidas de mitigación correspondientes, garantizando la compatibilidad del proyecto con el entorno urbano. Su resultado permitirá un aprovechamiento urbanístico viable y técnicamente sustentado del suelo urbano.

- Metrópolis: Ciudad en la que se concentran actividades económicas y administrativas y donde viven muchas personas, particularmente la capital de un país o de un estado.

- Patrimonio con enfoque territorial: Se trata de la construcción histórica que integra los elementos naturales tales como: geografía y paisaje; y los componentes artificiales entre los que se incluye: infraestructura, asentamientos y arquitectura; creados por la acción humana a lo largo del tiempo, los cuales son valorados por una comunidad como parte de su memoria colectiva e identidad. Apuntando a la visión sistémica, la sostenibilidad territorial y el fortalecimiento de la gobernanza.

- Resiliencia: Capacidad de un sistema, una comunidad o una sociedad potencialmente expuestos a factores de riesgo para adaptarse, resistiendo o cambiando con vistas a alcanzar y mantener un nivel aceptable de funcionamiento y estructura. Viene determinada por el grado en que el sistema social sea capaz de organizarse para incrementar su capacidad de aprender de las catástrofes pasadas con el fin de estar mejor protegidos en el futuro y para mejorar las medidas de reducción de riesgos.

- Sectores de Prefactibilización: Áreas identificadas mediante análisis multicriterio que permite evaluar preliminarmente el potencial de expansión urbana, determinando la viabilidad del desarrollo urbanístico.

- Sector: Es el espacio para el desarrollo de un Plan Parcial. Cada sector estará subdividido en unidades de actuación.

- Sistema de actuación: es la modalidad de acuerdo entre actores partícipes (promotores, propietarios, inversionistas, administración, entidades gestoras) a través de la cual se dan los sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios en un proceso de reparcelación. Este Reglamento define en este sentido los sistemas de compensación, cooperación y expropiación.

- Sistema reticular abierto: Pavimento permeable diseñado para permitir el paso directo del agua de lluvia a través de él, facilitando principalmente su infiltración en el suelo subyacente (recarga de acuíferos) y/o su retención temporal en la estructura granular. Su objetivo es reducir la escorrentía superficial y gestionar el agua en el sitio para su posible reutilización o su liberación lenta y controlada.

- Suelos agrícolas: se refieren a los suelos que son aptos para el cultivo de plantas y que cumplen con las condiciones necesarias para el desarrollo de la agricultura.

- Superficie semi impermeable: Se podrá incorporar adecuaciones y dispositivos artificiales, como techos ajardinados o áreas verdes sobre infraestructuras (tanta superficiales tipo plataformas como subterráneas tipo cisternas), siempre que cumplan con los siguientes requisitos: Contar con sustratos de suelo adecuados para el crecimiento de la vegetación.

La vegetación utilizada deberá ser de tipo natural, es decir, adaptada a las condiciones locales y ecológicas. Cabe destacar que, dado que no son completamente equivalentes a áreas verdes naturales, la superficie cubierta con vegetación sobre infraestructuras se valorará con un factor de equivalencia de su superficie efectiva en términos de cobertura vegetal e impermeabilización.

- Turismo natural y recreación rural: Son los viajes que tienen como fin realizar actividades recreativas en contacto directo con la naturaleza y las expresiones culturales que le envuelven con una actitud y compromiso de conocer, respetar, disfrutar y participar en la conservación de los recursos naturales y culturales.

- Unidad de actuación: Se trata de la unidad básica del proceso de reparcelación dentro de un sector conforme a la ordenación definida por el Plan Parcial en consistencia con el ED-AMSS. Será delimitada por el programa de actuación del Plan Parcial y en su área deberá garantizarse la redistribución de cargas y beneficios; la cesión consiguiente de los suelos destinados a viales, dotaciones públicas de equipamiento y de espacios libres/zonas verdes de carácter local; así como la obtención de Sistemas Generales adscritos al ámbito, además de la urbanización de los espacios resultantes, corresponde pues al área conformada por uno o varios inmuebles en relación con la cual los propietarios de los predios deciden realizar un proyecto de reparcelación según el sistema de actuación que corresponda.

- Unidades de Planificación detallada: Sectores geográficos delimitados con características similares, cuyo objetivo es definir y precisar, a escala local, el estudio y análisis del territorio como base para la elaboración de normativa del plan metropolitano. Esto responde a las dinámicas funcionales sociales, productivas y de relación con el contexto municipal-metropolitano-nacional, abarcando tanto suelo urbano como urbanizable y rural (rural + no urbanizable).

- Vivienda integral: Son aquellas caracterizadas por su localización en zonas con dotación completa de infraestructura, equipamientos sociales (salud, educación, cultura) y accesos viales y alta conectividad con el suelo urbano del AMSS. Su implementación busca fomentar la densificación equilibrada y la cohesión socio-espacial, permitiendo la integración de usos compatibles que dinamicen el entorno, propicien condiciones de habitabilidad dignas, seguras y resilientes en el marco del derecho a la vivienda y el repoblamiento del Área Metropolitana. Este desarrollo se orienta prioritariamente a sectores de ingresos bajos y medios, estableciendo precios de venta cuyo valor máximo no exceda el equivalente a 245 salarios mínimos mensuales del sector industria, o el parámetro que la autoridad competente determine. Los proyectos deberán cumplir con los estándares de diseño y seguridad vigentes, promoviendo soluciones arquitectónicas versátiles que respondan a la diversidad de las estructuras familiares contemporáneas y faciliten la convivencia de funciones residenciales con actividades complementarias.

ART. 2. Derogase del Art. 0.4, de la Parte Introductoria: de los Objetivos, Alcances y Definiciones, Título Segundo: Definiciones, las siguientes:

- Área Permeable: Es la porción de superficie no techados, ni impermeabilizados mediante carpetas asfálticas, cementadas u otro tipo de superficie dentro de una propiedad, que tienen la capacidad parcial o total de permitir la circulación o infiltración de un fluido a través de ellos.

- Corredor de comercio y servicios: calificado por reunir principalmente una marcada especialización en comercio y servicios, por lo general gestionados como edificaciones individuales y de menor densidad edificatoria.

- Corredor gubernamental, educativo y sanitario: sector territorial que reúne los equipamientos estructurantes más importantes de carácter metropolitano e incluso nacional, que da acceso a servicios básicos como educación y la atención en el primer nivel de salud.

- Corredor interior: calificado por reunir una fuerte actividad de comercio y servicios, que cubren radios de influencia de escala local o barrial, que en su mayoría han surgido de la transformación del uso habitacional sin la debida planificación, por lo que en su mayoría poseen infraestructura vial y de servicios deficitarias.

- Corredor internacional de comercio: calificado por reunir desarrollos urbanos, que poseen una alta densidad edificatoria y una intensa frecuencia de uso, principalmente para actividades de intercambio de bienes y servicios, de atracción turístico cultural, que pueden tener un carácter metropolitano e incluso nacional.

- Tratamiento de recuperación ambiental: Se aplicará a sectores territoriales que se ubican principalmente adyacentes a ríos y quebradas, en los que se deben preservar y recuperar las características ambientales por su condición de fragilidad, vulnerabilidad, amenazas y clima urbano.

ART. 3. Reformase del Art. 0.4, de la Parte Introductoria: de los Objetivos, Alcances y Definiciones, Título Segundo: Definiciones, las siguientes:

- Tratamiento de protección ambiental: acciones encaminadas a la conservación y protección de suelos que contienen valores ambientales en términos de su biodiversidad, flora, fauna, suelo, elementos paisajísticos y recurso hídrico. Se incluyen también espacios o zonas con peligrosidad debido amenazas geomorfológicas e hidrometeorológicas.

- Plan Parcial: Instrumento de planificación que desarrolla el Esquema Director mediante la ordenación detallada e integral de una porción del suelo para su integración al suelo urbano, de conformidad con los procedimientos y lineamientos establecidos en el presente reglamento.

- Porcentaje de impermeabilización: relación del área sin cobertura vegetal respecto al área del terreno a intervenir, y lineamiento normativo cartográfico indicado en el Mapa Anexo 33 correspondiente.

- Suelo no urbanizable: serán aquellos a los que se otorga una especial protección ante procesos que puedan alterar su condición natural, como el cambia de uso de suelo; asimismo, serán clasificados como no urbanizable en razón de los servicios ecosistémicos que brindan a la metrópolis.

- Suelo rural: Suelos que por sus características físicas son orientados al aprovechamiento de la producción de alimentos, materia prima o conservación del paisaje, para los cuales se contempla su trasformación urbanística a mediano o largo plazo. Forman parte de este, los suelos agrícolas que recogen actuaciones de producción forestal, agropecuaria, acuícola, agroindustrial, con asentamientos humanos y equipamientos de soporte para las actuaciones del ámbito rural.

- Tratamiento de recuperación de centros de ciudad: Acciones aplicables a los centros que poseen valor histórico o patrimonial, o que constituyen el núcleo originario de la ciudad, y que requieren intervenciones orientadas a su conservación, recuperación y revitalización.

ART.4. Incorporase los artículos II.9, II.12.8.1, II.12.8.2, II.12.9.1, II.12.9.2, II.12.11, II.12.12, II.32.4, cuyo contenido será el siguiente:

a) Regular el desarrollo territorial con miras a una ciudad compacta, que propicie la densificación en altura y la utilización sostenible del suelo.

b) Establecer lineamientos de protección ambiental y de riesgo, así como de adaptación y resiliencia al cambio climático.

c) Ser un instrumento ejecutor de los objetivos y estrategias de las políticas metropolitanas de desarrollo y ordenamiento territorial.

Art. II.12.8.1 Del tratamiento de desarrollo estratégico del hábitat rural

Este tratamiento es complementario al suelo rural, y comprende zonas que, poseen baja peligrosidad asociada a amenazas geológicas e hidrometeorológicas, así como un limitado uso de producción agrícola. Estás áreas se consideran con potencial de aptitud para la urbanización, cuya eventual transformación quedará supeditada a los usos permitidos en la matriz de usos de suelo y a los procedimientos establecidos en el Art. VIII 7A.

Se priorizarán proyectos estratégicos, tanto de iniciativa pública como privada, que integren una o más de las siguientes soluciones: mixtura de uso de suelo, vivienda integral, equipamientos sociales o procesos de reasentamiento, contribuyendo a la diversificación funcional y a la consolidación territorial de las zonas no urbanas. Cuando el proyecto incorpore componente habitacional, este deberá considerar el enfoque de vivienda integral, sin perjuicio de otras modalidades de vivienda que resulten pertinentes según el contexto territorial y lo establecido en el presente reglamento

Art. II.12.8.2 Del tratamiento de desarrollo del hábitat agroforestal y resiliencia

Este tratamiento es complementario a la clasificación de suelo rural y comprende zonas con vocación productiva agroforestal. Su objetivo es integrar la protección ambiental, el resguardo del paisaje y la preservación de los modos de vida rural, reconociendo los servicios ecosistémicos estratégicos que estos brindan al AMSS, tales como: recarga hídrica, conectividad biológica y regulación climática.

No obstante, cuando estudios técnicos de detalle y análisis de sitio específicos -validados mediante asesoría técnica de la OPAMSS- demuestren la existencia de polígonos con aptitud física diferenciada o condiciones de riesgo mitigable, su transformación podrá evaluarse de forma excepcional. Dicha evaluación se regirá por los instrumentos descritos en el Art. VIII.7.a, asegurando la prefactibilización del suelo, la mitigación de impactos ambientales y la integridad del territorio.

El tratamiento de desarrollo restringido aplica en suelo destinado para el conjunto de actividades de bajo impacto que permitan de manera controlada intervenciones en áreas con limitaciones ambientales, riesgos, patrimoniales y/o topográficas.

Para este suelo, las intervenciones se efectuarán mediante las disposiciones descritas en todos aquellos artículos que hagan referencia a las normas, medidas y consideraciones del concepto desarrollo restringido.

En los suelos de desarrollo restringido deberán dictarse medidas especiales para su protección, en virtud del patrimonio nacional de tipo cultural, natural o condición de riesgo. Los lineamientos serán establecidos en base a los siguientes criterios:

a. Se podrá desarrollar urbanísticamente las áreas con pendientes de menor inclinación y que se demuestre su estabilidad por medio de estudios técnicos especiales.

b. Los usos se establecen conforme a lo que indique el instrumento de planificación en la matriz de uso de suelo, según el Anexo 27.

c. La impermeabilización del suelo se establece cartográficamente en el Anexo 33.

Cualquier otro proyecto que aplique a una tipología diferente a lo establecido en la matriz deberá aplicar las disposiciones contenidas en el Artículo VIII.7A

Corresponden a espacios públicos abiertos destinados al esparcimiento, la recreación y el encuentro social al aire libre, conformados por superficies vegetadas o pavimentadas, tales como plazas, parques, jardines, miradores, senderos, sistema de áreas naturales protegidas (ANP), zonas de amortiguamiento de las ANP, humedales, manglares, manantiales, corredores biológicos riparios y otras áreas de uso colectivo. Podrán incorporar edificaciones o instalaciones complementarias siempre que estas no alteren el carácter abierto ni la función principal del espacio.

Asimismo, incluyen los espacios de relación peatonal y circulación no motorizada, y aquellos que cumplen funciones de protección ambiental, conectividad o integración paisajística mediante la preservación de corredores biológicos.

Según su ámbito de influencia y función territorial, estas áreas podrán clasificarse como locales o metropolitanas.

Las áreas abiertas no podrán transformarse a otros usos distintos a los que les son propios, y podrán ser objeto de acciones de conservación, rehabilitación o mejora mediante proyectos, programas municipales o instrumentos especiales de gestión, según su naturaleza, escala o condición de protección ambiental y cultural conforme a las disposiciones del presente Reglamento.

El Mapa de Áreas Abiertas y Equipamientos, anexo 41 a este Reglamento, señala las áreas abiertas locales y metropolitanas identificados bajo esta categoría. Si se comprueba la existencia de propiedad privada o inconsistencias cartográficas, podrá revisarse y ajustar la asignación del tratamiento inmediato más coherente con el contexto territorial de acuerdo con el análisis del sector.

Corresponden a los usos destinados a garantizar la educación, la cultura, la salud, el bienestar y la gestión administrativa de la población, así como otras dotaciones análogas que contribuyan al desarrollo social y urbano, excluyendo las funciones propias de las áreas abiertas. Según su área de influencia, los equipamientos podrán ser de carácter local o metropolitano. Los equipamientos de titularidad privada podrán ser recalificados conforme al tratamiento y lineamientos del predio colindante, previa consulta y autorización de la OPAMSS. Los equipamientos de titularidad pública deberán mantener su condición de uso público y podrán ser asignados los lineamientos normativos que permitan habilitar los nuevos usos propuestos.

El Mapa de Áreas Abiertas y Equipamientos, anexo 41 a este Reglamento, señala los equipamientos locales y metropolitanos identificados bajo esta categoría. Si se comprueba la inexistencia de equipamiento o inconsistencias cartográficas, podrá revisarse y ajustar la asignación del tratamiento inmediato más coherente con el contexto territorial de acuerdo con el análisis del sector.

Mientras no exista un Plan Parcial aprobado, las actuaciones en suelo urbanizable se limitarán a las previstas por el Esquema Director y a las intervenciones que no comprometan la futura ordenación detallada.

Podrán admitirse intervenciones menores tales como adecuaciones internas, cambios de uso de suelo o proyectos puntuales compatibles con el uso global del sector cuando el Esquema Director haya definido lineamientos normativos básicos para dicho sector y se cumplan las condiciones aplicables en este Reglamento.

ART. 6. Reformase los artículos II.7, II.8, II.10, II.11.2, II.11.3, II.11.4, II.12, II.12.1, II.12.2, II.12.3, II.12.4, II.12.5, II.12.7, II.12.8, II.12.9, II.12.10, II.19, II.29, II.29.2, II.29.3, II.29.4, II.29.5, II.29.6, II.30, II.31, II.32, II.33, II.36, II.37, II.38, II.43, II.56, II.57, II.58, II.60, II.61, en los siguientes términos:

Art. 11.7 Alcance del Esquema Director del Área Metropolitana de San Salvador

Señalará para todo el suelo comprendido dentro del AMSS, los objetivos y estrategias de desarrollo territorial y como instrumento de ordenación integral del territorio, abarcará todos los municipios que conforman el Área Metropolitana de San Salvador.

El Esquema Director, define áreas de desarrollo prioritario en atención al equilibrio territorial y a la concreción físico espacial de los hechos metropolitanos que favorecen al desarrollo sostenible, además podrá definir los suelos de conveniencia a desarrollar de acuerdo a lo estipulado en el Art. VIII.7A.

El Esquema Director debe considerar la situación territorial preexistente, incluyendo las condiciones ambientales, afectación antrópica, riesgos y resiliencia, con el fin de conservar, restaurar o rectificar dichas condiciones mediante sus disposiciones. Cuando sea necesario, podrá habilitar la formulación de instrumentos de planificación complementarios que desarrollen los lineamientos básicos establecidos por el Esquema Director.

El Esquema Director, como norma de alcance metropolitano del PMDOT-AMSS, integrará y homologará los Planes Municipales, así como los Planes Especiales para la conservación de los recursos naturales y productivos, y del patrimonio cultural, garantizando la coordinación y coherencia de la planificación territorial a escala metropolitana.

Presentará las determinaciones que contendrán los respectivos mapas, matrices o documentos siguientes:

d. Lineamientos y estándares normativos en lo relativo a: usos del suelo, altura de edificaciones, edificabilidad, e impermeabilización

k. Cualquier otra determinación establecida por la normativa nacional compatible con el régimen competencial previsto en la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños.

Serán aquellos terrenos que por sus características físicas y de localización, se declaren aptos para ser urbanizados atendiendo a las necesidades que lo justifiquen a corto, medio o largo plazo, siempre y cuando se integren con el contexto; considerando como mínimo las siguientes determinaciones:

b. Que los terrenos se localicen adyacentes al suelo urbano a fin de mantener su conurbación, o justificado mediante análisis técnicos,

c. Terrenos con potencial para el desarrollo de actividades habitacionales y económicas,

d. Reservas de suelo necesarias para el establecimiento de infraestructuras y equipamientos.

Además, con el fin de ordenar los suelos urbanizables, se establecen sectores de prefactibilización para conveniencia al desarrollo, determinadas a partir de un análisis territorial que evalúa la aptitud para la urbanización en función de los riesgos identificados, los impactos socioeconómicos y ambientales, así como las condiciones de recarga y vulnerabilidad del acuífero. Para este suelo, la transformación a suelo urbano se efectuará mediante las disposiciones descritas en Art. VIII.7A

Serán aquellos a los que se otorga una especial protección ante procesos que puedan alterar su condición natural, como el cambio de uso de suelo; asimismo, serán clasificados como no urbanizable en razón de los servicios ecosistémicos que brindan a la metrópolis y zonas que previos estudios se identifican como áreas de riesgos: conservación y restauración de áreas boscosas, conservación y protección de los recursos hídricos superficiales y subterráneos, prevención y control de los procesos erosivos, preservación de la biodiversidad y ecosistemas en el sistema de áreas protegidas, preservación de las áreas de reserva agrícola y forestal, áreas de riesgo no mitigable establecidas en base a diagnósticos técnicos, investigación y cartografía a detalle.

Forman parte del suelo rural los terrenos destinados a actividades agrícolas, agroforestales, agropecuarias, acuícolas, agroindustriales y otras de naturaleza similar, así como aquellos que comprendan asentamientos humanos rurales y los equipamientos e infraestructuras necesarios para el desarrollo y soporte de dichas actividades. Para estos suelos se podrá evaluar su trasformación urbanística, cuando estudios técnicos a detalle y análisis de sitio específicos, validados mediante asesoría técnica, demuestren la existencia de polígonos con condiciones de riesgo mitigable o aptitud física diferenciada, su transformación podrá evaluarse mediante los instrumentos descritos en art. VIII.7.a, asegurando siempre la integridad del territorio.

Delimitaciones del territorio que establecen lineamientos específicos de uso y aprovechamiento del suelo, en función de las condiciones físicas, ambientales y urbanas de cada zona, orientando la intensidad del desarrollo, los niveles de protección y los criterios de consolidación o conservación.

Los tratamientos urbanísticos, podrán estar subdivididos en aptitudes urbanísticas, que orientan la vocación y el tipo de desarrollo que se puede realizar en el territorio. En caso de reunión de dos o más lotes con tratamientos y lineamientos diferentes, la OPAMSS hará el análisis técnico de la norma aplicable.

Se aplicará a las áreas de influencia inmediata de los principales ejes viales, a fin de promover una ciudad en una más compacta, densa y con mixtura de usos de suelo en función de las características, localización, usos predominantes y potencial de desarrollo.

Se establecen cuatro aptitudes de corredores en atención a las características, localización, usos predominantes y potencial de desarrollo:

1. Corredor Mixto Metropolitano, donde cohabitan los usos residenciales fundamentalmente en altura, con las dotaciones gubernamentales, deportivas, educativas, terciario-comerciales y sanitarias propias de los hechos metropolitanos y con mayor alcance e influencia.

2. Corredor Mixto Local, donde cohabitan los usos residenciales con las dotaciones gubernamentales, deportivas, educativas, terciario-comerciales y sanitarias de alcance zonal o municipal.

3. Corredor de Interconexión, donde la mixtura de usos es consistente con las condiciones periurbanas de su localización, a fin de reforzar la integración con asentamientos dispersos en el AMSS.

4. Corredor Industrial, donde se localizan los usos de transformación, bodegaje y logística de mayor relevancia territorial.

Se aplicará a ámbitos del suelo urbano a efecto de mantener sus características en términos de usos predominantes, paisaje urbano y complementar sus dotaciones de infraestructuras y equipamientos.

1. Habitacional, planteada para las zonas predominantemente residenciales y poco densas.

2. Habitacional Mixto, dispuesta para promover la compatibilidad entre el uso residencial y las dotaciones comerciales y de servicios de carácter vecindario.

Se aplicará a sectores del territorio ubicados en los bordes y adyacentes del suelo urbano y costero sujetos a presión por desarrollo urbano, con características ambientales y de riesgo, por lo que las intervenciones que se realicen se valorarán en función de no generar condiciones de desestabilización y riesgo a los desarrollos existentes y futuros. Las aptitudes que se delimitarán en este tratamiento permitirán el desarrollo de usos mixtos y residenciales, siempre que se garantice la seguridad humana, territorial y ambiental. La intensidad e impacto urbanísticos se valorarán de acuerdo con la peligrosidad del sector conforme al anexo 22.

Con el fin de amortiguar los efectos de la urbanización sobre los entornos protegidos cercanos, se disponen dos aptitudes:

1. Habitacional de Baja Densidad, planteada para las regiones de colindancia directa con las zonas ambientales propiamente dichas.

2. Habitacional Mixta, aplicada con menores restricciones que la anterior por su pertenencia a las áreas de influencia de ámbitos cuyo tratamiento es Revitalización de Corredores o colindante a la zona costera.

Este tratamiento será de aplicación en los centros urbanos de las ciudades que integran el AMSS, sean o no catalogados como Centros Históricos, que presenten valores culturales y naturales, tanto tangibles como intangibles, en el contexto del patrimonio urbano y rural, los cuates requieren intervenciones de conservación, rehabilitación y gestión, pudiendo ser integrales, parciales o puntuales, según aplique.

Se aplicará a zonas de baja consolidación urbana, con limitada dotación de servicios básicos, infraestructura vial y equipamientos, alta densidad y hacinamiento, trama urbana irregular, informalidad en la tenencia del suelo y exposición a amenazas de riesgos y peligrosidad. El tratamiento tiene como finalidad promover procesos integrales de mejoramiento y renovación urbana, orientados al fortalecimiento de las condiciones infraestructurales, sociales, económicas y ambientales, con énfasis en la reducción progresiva de riesgos y la regularización urbana.

Las intervenciones y habilitaciones de uso en estas zonas deberán contribuir a la mejora de las condiciones urbanas existentes y al uso seguro del suelo, considerando las condiciones ambientales y de riesgo conocidas, sin que ello implique restricciones al desarrollo o mejora habitacional, siempre que las actuaciones sean compatibles con la seguridad y sostenibilidad del entorno. Cuando se identifiquen factores de riesgo por desastres e impactos ambiental, las intervenciones deberán priorizar su eliminación, mitigación o saneamiento; integrando medidas de recuperación ambiental y de gestión del riesgo que favorezcan la habitabilidad y resiliencia urbana.

Se establecen dos aptitudes de consolidación en atención a las características, localización, y niveles de riesgo:

Son todas las zonas que presenten alta y extrema precariedad urbana que se caracteriza por una alta densidad habitacional y hacinamiento, inexistente o limitada dotación de acceso a servicios e infraestructura urbana y se localizan en sectores expuestos a amenazas y riesgos ambientales. Predomina el uso habitacional y se han desarrollado principalmente por autoconstrucción.

Las intervenciones en estas áreas tienen por objeto mejorar las condiciones urbanas, mediante la reducción o eliminación de los factores de riesgos, a través de obras de mitigación, saneamiento, reordenamiento del tejido urbano, reasentamiento o relocalización cuando proceda. Así como la mejora de las condiciones básicas de habitabilidad e infraestructura, priorizándose la habilitación de usos habitacionales y equipamientos afines.

Son todas las zonas que presenten baja o mediana precariedad urbana, caracterizadas por una densidad habitacional media y/o hacinamiento, existencia de dotación de servicios e infraestructura urbana y que se localizan fuera de las áreas identificadas con amenazas o riesgos ambiental. Regula las zonas urbanizadas donde el acceso a servicios públicos domiciliarios, espacio público, equipamientos y movilidad permiten un incremento moderado de los aprovechamientos urbanísticos como mecanismo para favorecer su integración al resto del área urbana y orientar el mejoramiento progresivo de su infraestructura pública y privada.

Se aplicará a las zonas que contienen asentamientos humanos, dispersos e inmersos en el ámbito rural, donde se buscará completar la estructuración y dotación del suelo, en términos de vivienda; servicios, infraestructura vial y equipamientos; así como obras de mitigación propias de dicho ámbito. Las intervenciones en este tratamiento deberán apegarse al contexto rural y poseer bajas densidades e intensidades de uso.

Este tratamiento, de acuerdo a la estructura de los usos del suelo podrá incluir, asentamientos dispersos de tipo rural; asentamientos rurales vinculados a la red vial colectora; y asentamientos ubicados en zonas ambientalmente frágiles con vocación para el turismo natural y recreación rural, particularmente la zona del Volcán de San Salvador, cerros y en la Franja Litoral como las riberas del Lago de Ilopango y de la Costa de La Libertad.

Este tratamiento considera los suelos con potencial agrológico, siendo complementario al de consolidación de asentamientos rurales y comprenderá el conjunto del espacio rural con aprovechamientos primarios, dedicados a actividades forestales, agropecuarias, de acuicultura y agroindustriales, donde se producen alimentos y materia prima para la población, por medio de la producción y transformación de bienes primarios, que también pueden poseer unidades habitacionales aisladas. Las actuaciones de este ámbito serán aquellas vinculadas a actividades de productividad primaria intensiva y extensiva. Comprende también zonas con peligrosidad debido a amenazas geológicas e hidrometeorológicas. Las obras e instalaciones propias de la explotación y producción agropecuaria y acuícola podrán ser:

Estructuras que brinden resguardo ante eventos climáticos, infraestructura hidráulica También, la infraestructura complementaria que permitan el debido almacenamiento de productos, y su efectivo desplazamiento hacía su sector de distribución.

Alojamiento que permita el manejo, crianza y/o sacrificio de animales según su naturaleza para su posterior procesamiento y/o comercialización. Este sector puede recurrir a la necesidad de emplazar instalaciones especiales para la extracción higiénica y conservación de alimentos.

Obras e instalaciones que permitan la transformación de productos a mediana y gran escala. Otros usos vinculantes en este tratamiento son: La vivienda unifamiliar aislada, los centros de enseñanza técnica de explotación del medio, parcelas demostrativas, equipamientos deportivos al aire libre y campamentos de turismo natural, asimismo, todas las que conlleven innovación agrícola demostrable.

No obstante, cuando estudios técnicos a detalle y análisis de sitio específicos, validados mediante asesoría técnica, demuestren la existencia de polígonos con condiciones de riesgo mitigable o aptitud física diferenciada, su transformación podrá evaluarse mediante los instrumentos descritos en art. VIII.7.a, asegurando siempre la integridad del territorio.

El tratamiento de expansión aplica en suelo urbanizable, que es el suelo apto para ser urbanizado pero que no presenta la condición de suelo urbano, ni las circunstancias que justifiquen su clasificación como suelo no urbanizable. El tratamiento de expansión radica en transformar el suelo para poder ser clasificado como urbano con anterioridad al desarrollo de cualquier intervención.

Las aptitudes urbanísticas del tratamiento orientarán un uso mayoritario; así mismo, se permitirá un porcentaje limitado de usos complementarios, con el fin de garantizar la mezcla funcional mínima necesaria para el equilibrio urbano y la viabilidad del desarrollo. Las aptitudes urbanísticas del tratamiento son:

Para este suelo, la transformación a suelo urbano se efectuará mediante las disposiciones descritas en Art. VIII.7A.

Este tratamiento formará parte del suelo no urbanizable, en razón de sus altos valores ambientales ya sean biótico-ecológicos, fisicoquímicos, socioeconómicos, culturales, estéticos y paisajísticos. Se incluirán también zonas con peligrosidad debido a amenazas geológicas e hidrometeorológicas y al potencial agrológico, cuya delimitación y aptitud definitiva podrá ser precisada mediante estudios técnicos de mayor detalle. Estará compuesto por las siguientes áreas de importancia ambiental:

1. Reserva ecológica, incluyendo las zonas de conservación y restauración forestal, son áreas de biodiversidad, corredores biológicos, bosques riparios, ecosistemas protegidos, así como el sistema de áreas naturales protegidas, bosques salados, arrecifes y áreas frágiles. En este suelo no se permitirá el desarrollo de procesos de transformación urbanística salvo el estricto requerido para su mantenimiento y Protección ambiental (sendas, puentes, pantalanes, vivero, galpón) o el propio de su condición de interés científico natural (observación, centros de interpretación, refugio, etc.). Para el sistema de Áreas Naturales Protegidas incluyendo sus respectivas zonas de amortiguamiento, serán los Planes de Manejo establecidos, los que definan las intervenciones, usos y actividades permitidas en ellos acorde a la Ley de Áreas Naturales Protegidas y la Ley de Medio Ambiente; para el caso de bosques salados y otros bienes del dominio público hidráulico, se regirán por lo establecido en la Ley General de los Recursos Hídricos.

2. Reserva agrícola, forestal y acuícola, son territorios esenciales para garantizar la seguridad alimentaria, el equilibrio ecológico y la sostenibilidad económica rural. En ellas se permite únicamente el uso productivo compatible con su vocación natural, como la agricultura sostenible, pudiendo incluir la diversificación de cultivos, la ganadería controlada, la acuicultura extensiva, el manejo forestal y la reforestación. También se permiten obras básicas de apoyo como caminos rurales, sistemas de riego, cercas o bodegas, siempre que no transformen el suelo en urbano ni alteren su función ambiental.

3. Protección del recurso hídrico, son esenciales para preservar la cantidad y calidad del agua en ríos, quebradas, nacimientos, y zonas de recarga y/o protección del acuífero. Su conservación evita la contaminación, sobreexplotación y erosión, garantizando el abastecimiento para consumo humano y ecosistemas. En estas zonas solo se permiten usos compatibles con la protección del recurso, como obras de conservación de suelos, reforestación, control de erosión, investigación o infraestructura hidráulica mínima (captaciones, drenajes, monitoreo). El desarrollo urbano, los vertidos contaminantes y las actividades que puedan modificar los flujos naturales deberán planificarse y ejecutarse de manera que no generen afectaciones a estas zonas, para lo cual será necesario contar con los estudios técnicos correspondientes que demuestren la inexistencia de impactos significativos, o bien ajustarse a lo que se establezca en la respectiva declaratoria. Asimismo, cualquier otra acción o actividad que pueda representar una alteración deberá evaluarse y regularse conforme a los criterios técnicos, ambientales y territoriales vigentes.

4. Áreas de Riesgos, comprenden suelos con pendientes pronunciadas, alta inestabilidad o condiciones de fragilidad ambiental, donde se ha identificado exposición a amenazas como deslizamientos, inundaciones u otros desastres. En estos sectores, las condiciones físicas del terreno y la magnitud del riesgo dificultan la ejecución de obras de mitigación efectivas. Por ello, se restringe el desarrollo urbano y se destinan prioritariamente a la conservación, restauración ambiental o usos compatibles con la protección del territorio. Su delimitación se realiza con base en cartografía detallada y estudios técnicos que sustentan su carácter no urbanizable por riesgos no mitigables.

Lo anterior será definido por las instancias correspondientes, y considerado en las actualizaciones de zonificación del Esquema Director.

Cualquier uso que colinde con el tratamiento de Protección Ambiental estará sujeto a la influencia potencial de éste y podrá requerir, previo a su desarrollo, de estudios o delimitaciones especiales, tales como deslinde de dominio público hidráulico en los términos dispuestos por la Ley General de los Recursos Hídricos. Para el caso de bosques salados y otros bienes del dominio público hidráulico, se regirán por lo establecido en la Ley General de los Recursos Hídricos.

El Esquema Director señalará el límite temporal al que se refiere el conjunto de sus previsiones, a partir del cual y según el grado de realización de éstas, debe precederse a su revisión y actualización cada 10 años, teniendo como base el crecimiento urbano y las condicionantes territoriales futuras.

Podrá igualmente revisarse en forma anticipada cuando se determine que todas o algunas de sus previsiones y determinaciones han sido desbordadas por la evolución del desarrollo territorial o resulten incompatibles con nuevas políticas, planes o instrumentos normativos.

De forma excepcional, podrán realizarse modificaciones puntuales o estructurales del Esquema Director en los casos siguientes:

1) Por proyectos de interés nacional o singular promovidos por el Gobierno de El Salvador, entidades sectoriales o autónomas.

2) Cuando sea necesario corregir errores u omisiones significativas detectadas con posterioridad a su aprobación y entrada en vigencia.

3) Para incorporar la zonificación de instrumentos de planificación de escala local, debidamente desarrollados o actualizar la clasificación del suelo cuando áreas urbanizables adquieran condición de suelo urbano.

4) Cuando estudios o investigaciones a detalle, actualizados de forma periódica y disponibles en el Geoportal Institucional, así lo justifiquen.

Las modificaciones previstas en los numerales 1), 3) y 4) requerirán aprobación del COAMSS y deberán acompañarse de:

a) Memoria justificativa que precise la necesidad, conveniencia y alcance de la modificación.

b) Planos y documentos técnicos de soporte que detallen los cambios propuestos.

Las correcciones previstas en el numeral 2) podrán realizarse de hecho, en el marco de un trámite, mediante resolución debidamente motivada, siempre que no impliquen reforma normativa ni alteración sustancial del Esquema Director.

El Esquema Director conservará su vigencia plena hasta que sea sustituido por uno nuevo, aprobado conforme a las disposiciones del presente Reglamento.

Las modificaciones parciales no requerirán la totalidad del procedimiento de formulación y aprobación del Esquema Director, pero deberán acompañarse de los siguientes documentos y estudios técnicos para la aprobación del COAMSS:

a) Memoria justificativa, que precise la necesidad, conveniencia y propósito de las modificaciones.

b) Planos y documentos técnicos de soporte, que detallen los cambios propuestos.

El Esquema Director conservará su vigencia plena hasta que sea sustituido por uno nuevo, debidamente aprobado conforme a las disposiciones del presente Reglamento.

Los tratamientos urbanísticos desarrollarán los estándares aplicables a cada zona del territorio, definiendo los parámetros básicos de uso del suelo e impermeabilización, como elementos determinantes de la estructura urbana y ambiental.

La edificabilidad y la altura de las edificaciones se considerarán variables en función de los incentivos vigentes y condiciones de desarrollo urbano establecidos en el marco legal nacional y Esquema Director vigentes, pudiendo autorizarse mayores alturas o densidades cuando se cumplan criterios de sostenibilidad ambiental, accesibilidad, disponibilidad de servicios básicos y movilidad eficiente.

La norma de usos del suelo comprenderá criterios de predominancia y compatibilidad de actividades en los diferentes sectores territoriales, favoreciendo los usos mixtos y complementarios a fin de promover mayor dinamismo, vitalidad urbana y eficiencia en el uso del suelo.

El Esquema Director contendrá como mínimo las siguientes categorías de uso: habitacional, comercio y servicio, industria y logística, equipamiento e infraestructural las cuales podrán subdividirse en tipologías de uso según la dinámica y características del territorio.

a) Usos permitidos: usos que podrán ubicarse dentro de las zonas indicadas, debiendo cumplir con las condicionantes definidas al proyecto según su impacto o afectaciones. En caso de que, cuenten con impactos deberán ser mitigados o eliminados con medidas necesarias.

b) Usos condicionados: usos que estarán referidos a un suelo determinado, que causan impactos urbanísticos, estructurales o ambientales negativos, relacionados con el uso predominante de un sector, los cuales pueden ser mitigados o eliminados con las medidas necesarias.

c) Usos prohibidos: usos que no estarán permitidos en un sector determinado en función de los conflictos urbanísticos, estructurales y ambientales que generarán a los usos permitidos, condicionados y a los existentes.

d) Usos no conformes: serán aquellos que, con la entrada en vigencia de la nueva normativa del Esquema Director, se hace necesario limitarlos.

El Esquema Director contendrá una matriz de usos de suelos Anexo 27 correspondiente que determinará los usos permitidos, condicionados y prohibidos. Las actividades que actualmente se encuentren en funcionamiento y resulten clasificadas como prohibidas en la matriz de usos del suelo, se considerarán usos no conformes y deberán sujetarse a las limitaciones y condiciones establecidas en el presente Reglamento.

Las alturas de las edificaciones se regulan en el Esquema Director como un instrumento para garantizar la seguridad, la armonía paisajística y la coherencia urbana del territorio metropolitano, así como para promover un aprovechamiento equilibrado del suelo, en el anexo 32 cartográfico correspondiente se representan como niveles de piso.

La altura se contará sobre la cota media del cordón de la acera en el tramo de calle correspondiente al frente del predio. En el caso de lotes que tengan dos o más frentes, el nivel de las alturas se empezará a contabilizar desde el nivel más bajo del terreno. Casos particulares serán analizados por OPAMSS.

Su limitación o condicionamiento aplicará, en especial, en los siguientes casos:

a) Áreas de interés paisajístico: Cuando las edificaciones puedan afectar vistas hacia sitios de valor escénico -como la costa, el lago de Ilopango u otros paisajes naturales relevantes, OPAMSS podrá brindar lineamientos por medio de guías en coordinación con las instancias correspondientes o requerir asesoría técnica.

b) Áreas afectadas por proyectos de infraestructura pública: En terrenos vinculados a obras de transporte masivo o infraestructura aérea que requieran uso del espacio aéreo, las alturas se determinarán conforme a las condiciones técnicas establecidas por las entidades competentes.

c) Radio de influencia del aeropuerto: Las edificaciones dentro del área de influencia del aeropuerto deberán contar con el aval previo de la autoridad de aviación civil.

Las disposiciones anteriores constituyen lineamientos generales para las alturas, cuya aplicación concreta y su relación con los tipos de aprovechamiento urbanístico se desarrollan en las normas específicas del presente Reglamento.

Se establecerá un porcentaje de impermeabilización del suelo en relación al área efectiva de intervención, a fin de que las edificaciones cuenten con los espacios necesarios para mantener las condiciones ambientales y urbanas del territorio. Es importante conservar, mantener o propiciar suelo con cobertura vegetal que corresponderá a la diferencia entre área total del terreno menos el área de impermeabilización.

El índice de edificabilidad para el Esquema Director se indica en el anexo correspondiente. Es la relación entre el área del lote y el metraje edificable, expresada como la cantidad de metros cuadrados de construcción permitidos por cada metro cuadrado de suelo. Se representa mediante un número que indica cuántas veces puede reproducirse el área del predio en metros cuadrados de construcción.

Su asignación se establece atendiendo al tratamiento urbanístico del Esquema Director y a las características del entorno, funcionando como lineamiento normativo inicial aplicable a cada lote. Conforme al Art. VI.4.2, la edificabilidad ampliada podrá ser superada cuando se demuestre la viabilidad técnica del proyecto y se cumplan los requisitos previstos para cada sector territorial.

El desarrollo del Esquema Director propicia un Área Metropolitana sostenible y equilibrada donde se promueve la renovación urbana del suelo, la preservación de suelos de interés cultural, agroproductivo y ambiental, y la expansión inteligente del territorio.

Su implementación será mediante dos mecanismos de planificación urbanística, uno orientado a la gestión y transformación predial, principalmente en tejidos urbanos existentes y otra, mediante instrumentos de planificación de escala local, que articulan intervenciones estructuradas en áreas específicas del territorio.

Los Planes Parciales tienen por objeto desarrollar el Esquema Director mediante la ordenación detallada de un sector del territorio, ya sea en suelo urbanizable para actuaciones de expansión, o en suelo urbano para procesos de renovación, densificación o recalificación que requieran una reorganización integral.

Podrán, cuando sea necesario, reconfigurar la estructura parcelaria y los derechos de partida para generar una estructura urbana resultante compatible con la ordenación propuesta.

Los Planes Parciales podrán ser formulados por la OPAMSS o por personas naturales o jurídicas, de acuerdo con el tipo de iniciativa y los sistemas de actuación previstos en el presente Reglamento.

Su aprobación corresponderá a la municipalidad respectiva, previo informe técnico de la OPAMSS, con base en las disposiciones del Esquema Director y de los reglamentos aplicables.

Los Planes Parciales deberán mantener coherencia con los parámetros y lineamientos establecidos en este Reglamento.

Los procedimientos para su formulación y gestión se sujetarán a lo dispuesto en el Art. VIII.7A.

a) Delimitación del ámbito del Plan Parcial, sea el definido en el Esquema Director o el que resulte del diagnóstico territorial y los estudios técnicos, considerando la capacidad del área para absorber las cargas urbanísticas, su coherencia con la estructura urbana establecida y los límites físicos o catastrales existentes. La zona de influencia del proyecto será analizada como parte de dichos estudios.

b) Lineamientos normativos de aprovechamiento urbanístico para cada unidad de actuación, definidos a partir de la formulación del Plan Parcial: usos de suelo, alturas, edificabilidad, niveles de impermeabilización y otros parámetros resultantes del análisis territorial e impacto del proyecto.

c) Reservas de suelo para áreas verdes, equipamientos sociales y zonas de Protección ambiental, determinadas conforme a su valor ecosistémico y nivel de riesgos, y con base en los estándares dotacionales del Anexo 41.

d) Trazado y características de la red vial interna y su vinculación con la red vial estructurante prevista en el Esquema Director.

e) Trazado y características de las redes de abastecimiento y saneamiento, energía eléctrica y demás servicios requeridos.

f) Factibilidad económica para la implementación de servicios y la ejecución de las obras de urbanización.

g) Programa para cada unidad de actuación, incluyendo el sistema aplicable y, cuando proceda, el plan de etapas para la urbanización y edificación.

i) Proyecto de reparcelación, en caso de ser necesario para la ejecución del Plan Parcial.

2. Las dotaciones de los Planes Parciales, serán independientes de las previstas en el Esquema Director, y deberán tener, carácter complementario de éstas.

1. La asignación de los usos pormenorizados se establecerá para la totalidad de los terrenos incluidos en cada una de las zonas previstas en el Plan Parcial, correspondiendo un mismo uso de suelo a cada zona, asignando tratamientos y aptitudes urbanísticas que habiliten la mixtura de usos de suelo.

2. El Plan Parcial deberá expresar el destino público o privado de los terrenos edificables, de las áreas destinadas a dotaciones y de los espacios libres, así como los usos previstos en las edificaciones e instalaciones respectivas.

3. Cuando el Plan Parcial divida su ámbito en unidades de actuación, deberá precisarse su delimitación y el sistema aplicable a cada una.

4. Las reservas de suelo para dotaciones de infraestructura, equipamientos, entre otros, se determinarán conforme a las necesidades de la población prevista en el ámbito del Plan Parcial y de conformidad con los estándares dotacionales y parámetros establecidos en la ficha correspondiente, según lo dispuesto en este Reglamento, siendo su cumplimiento obligatorio.

1. Las reservas de terreno de dominio y uso público que el Plan Parcial debe establecer para jardines, zonas deportivas, de recreo y de expansión, se fijarán a partir de la ficha correspondiente de parámetros y estándares dotacionales, diferenciando cada uno de estos usos. Constituirán el sistema de espacios libres en este grado de planeamiento, que tendrán carácter complementario del sistema de espacios libres del Esquema Director presentado en anexo 41, con el que habrá de coordinarse, adecuándose en la medida de los posible a los sistemas generales del AMSS a fin de generar continuidades e integrarse en el territorio.

2. En la composición de estas áreas se evitará el fraccionamiento que invalide su finalidad esencial, debiendo justificarse que constituye un sistema coherente y estructurante de la actuación no permitiéndose que ocupen una localización marginal del sector. Cuando por disposición del Esquema Director, el Plan Parcial deba contemplar la ejecución de una red ambiental peatonal segura, su concreción físico-espacial será de obligado cumplimiento.

3. En la fijación de los usos permitidos por el Plan Parcial para los terrenos destinados a parques y jardines públicos, no se podrán prever utilizaciones que excluyan o limiten el uso público, o permitan un uso no conforme a su destino de sistema de espacios libres. Para determinación de nuevas áreas abiertas, en el marco de proyectos sujetos a plan parcial, se establecerá a partir de la ficha correspondiente de parámetros y estándares dotacionales desarrollado en los lineamientos de la asesoría técnica conforme a lo dispuesto en el Art. VIII.7A.

Art. II.38 Del Establecimiento de las Áreas destinadas al Equipamiento Social

La situación concreta de las áreas destinadas al equipamiento social existente se presenta en el anexo 41. Para determinación de nuevos equipamientos en el marco de proyectos sujetos a plan parcial se establecerá a partir de la ficha correspondiente de parámetros y estándares dotacionales desarrollado en los lineamientos de la asesoría técnica conforme a lo dispuesto en el Art. VIII.7A.

Las determinaciones de los Planes Parciales se desarrollarán, como mínimo, en los siguientes documentos:

1. Memoria justificativa, que incluirá el diagnóstico territorial, los criterios de diseño y la descripción de las determinaciones propuestas.

2. Información gráfica, compuesta por los planos de información y los planos de ordenación que definan la zonificación, la estructura vial, las redes de servicios y las áreas de reserva y protección.

4. Programa de actuación, que contendrá la factibilidad económica, las etapas de ejecución, las unidades de actuación y el sistema de actuación correspondiente.

5. Proyecto de reparcelación, cuando sea requerido según el tipo de iniciativa.

6. Estudios de impacto que correspondan conforme al Esquema Director y al presente Reglamento.

Podrá incorporarse cualquier otra documentación técnica necesaria para garantizar la viabilidad del Plan Parcial, conforme a lo dispuesto en el Art. VIII.7A.

1. En desarrollo de las previsiones contenidas en el Plan Metropolitano, y en concordancia con el Esquema Director, podrán formularse y aprobarse Planes Especiales, Aquellos Planes Especiales que por su especificidad hayan sido desarrollados por instituciones sectoriales estarán a las reglas dispuestas en el Art. II. 53 para los Planes Sectoriales y serán integrados/homologados o modificados por el Esquema Director. Los Planes Especiales se elaborarán con las siguientes finalidades:

a) Protección del paisaje, del suelo, del medio urbano, rural, y natural, para su conservación y mejora en determinados lugares.

b) Desarrollo de las zonas de protección, y del sistema de espacios libres destinados a parques públicos, zonas verdes y reservas naturales y/o Históricos y Culturales.

c) Ordenación de recintos y conjuntos arquitectónicos, históricos y Culturales.

2. En ausencia del Esquema Director de desarrollo Urbano, o cuando este no contuviese las previsiones detalladas oportunas, y en áreas que constituyan una unidad que así lo recomiende, podrán redactarse Planes Especiales que permitan adoptar medidas de protección en su ámbito con la siguiente finalidad:

a) Protección, conservación y mejora de los espacios naturales, del paisaje y del medio físico y rural.

3. Los Planes Especiales contendrán una justificación de las bases que hubieran servido para el establecimiento de las medidas de protección, expresarán los efectos que su implantación producirá en la ordenación integral del AMSS, y definirán las limitaciones que en cuanto a su uso del suelo afectado hayan de adoptarse.

4. En ningún caso los Planes Especiales podrán sustituir al Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial, o al Esquema Director del AMSS, en su función de instrumentos de ordenación integral del AMSS, por lo que no podrán clasificar suelo, sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecerse.

5. Cuando el ámbito de intervención no figure establecido en el Esquema Director se aplicarán los siguientes criterios de delimitación:

a) Se deberá tener en cuenta la necesidad de que el ámbito delimitado y los espacios limítrofes cuando sean objeto de delimitación en el futuro han de ser capaces de absorber todas las cargas urbanísticas que se les atribuyan.

b) Se procurará que los terrenos tengan características urbanísticas homogéneas y se asegurará la inserción del ámbito dentro de la estructura urbanística general establecida por el planeamiento de rango superior.

c) Su perímetro vendrá delimitado por la estructura catastral, situaciones de planeamiento existentes, por elementos naturales, o por infraestructuras existentes o previstas.

1. Los Planes Especiales contendrán las determinaciones propias de su naturaleza y finalidad, debidamente justificadas.

2. Las Determinaciones a que se refiere el número anterior se concretarán en los documentos siguientes:

a. Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del Plan Especial de que se trate, así como un análisis de coherencia con las determinaciones del Esquema Director y en particular en lo referente a la concreción físico espacial de los hechos metropolitanos estructurantes reconocidos por el COAMSS.

d. Ordenanzas, cuando se trate de Planes Especiales de planeación detallada o de ordenación de conjuntos históricos y Culturales.

e. Normas mínimas a las que hayan de ajustarse los proyectos de esta naturaleza.

3. El contenido de la documentación de los Planes Especiales tendrá el grado de precisión adecuado a sus fines, y aquella será igual a la de los Planes Parciales cuando sean de planeación detallada, salvo que alguno de los documentos de éste sea innecesario por no guardar relación con la reforma.

Las medidas de mitigación de impacto sobre el planeamiento del Esquema Director si fueran necesarias.

1. Los Planes Especiales de protección para la conservación y valoración del patrimonio con enfoque territorial, incluyendo desde lo arquitectónico hasta el subsuelo, paisaje y prácticas culturales relevantes, incluyendo entre otros a los siguientes aspectos:

a. Elementos naturales estructurantes y urbanos cuyo conjunto contribuye a caracterizar el paisaje.

d. Edificios de interés cultural sea por su relevación constructiva, tecnológica, estética, social, entre otras

e. Composición y detalle de los edificios situados en emplazamientos que deban ser objeto de medidas especiales de protección.

g. Tratamiento paisajístico de calles que podrá incluir entre otros: soterramiento infraestructural, remoción de pavimentos, mejoras en la red de drenaje e iluminación, medidas para la prevención situacional de violencia, soluciones para la ocupación informal del espacio público etc.

2. Para cumplir con la finalidad de los Planes Especiales, podrán dictarse normas especiales para la catalogación, conservación, restauración y mejora de los edificios, centros de ciudad o sitios urbanos y de los elementos o espacios naturales, indicando las limitaciones incompatibles con su carácter, así como el desarrollo de un catálogo de bienes de interés cultural con descripción pormenorizada de todos los elementos identificados, tangibles e intangibles y un informe de integración con aquellos planes de carácter turístico que pudieran concurrir desde otras instituciones.

3. En la tramitación de dichos Planes y normas especiales se requerirá el informe de la Institución competente si fuera requerido.

Art. II.60 Del Planeamiento Urbanístico en zonas de cultivos y espacios forestales

El planeamiento urbanístico en sectores forestales, agropecuarios, acuícolas y agroindustriales deberá acomodarse a las Normas que establezcan los Planes de la institución competente, sin perjuicio de las limitaciones que en cuanto al aprovechamiento urbanístico establezca el Plan Especial correspondiente, con objeto de proteger sus valores naturales y de paisaje e impedir su desaparición o alteración, en concordancia con las limitaciones que en cuanto al aprovechamiento urbanístico establezca el Esquema Director.

1. Los Planes Especiales para la protección del medio urbano o rural y de la periferia de las ciudades, así como para la mejora integral de asentamientos precarios, podrán contener las siguientes determinaciones:

a. Normas necesarias para mantener el estado de las edificaciones en sus aspectos de composición y conservación, a fin de salvaguardar, si procede, el ambiente existente en entornos constituidos por conjuntos históricos y culturales.

b. Normas necesarias para modificar, si procede, el aspecto exterior de las edificaciones, su carácter arquitectónico y su estado de conservación, a fin de mejorar las características ambientales en entornos constituidos por conjuntos históricos y culturales.

c. Prescripciones precisas para ordenar los espacios verdes previstos en el planeamiento o para mejorar la configuración de parques, jardines, arbolado y elementos vegetales existentes en los espacios libres.

d. Normas necesarias para la mejora integral de asentamientos precarios en concordancia con las diferentes instituciones concernidas en la materia, así como con aquellas asociaciones vecinales que correspondan.

2. Estos Planes Especiales no podrán alterar las normas establecidas por el Esquema Director, y solo podrán precisar sus determinaciones cuando sea necesario.

Su proceso de formulación y aprobación será conforme a lo dispuesto en el Art. VIII.7A.

ART. 7. Incorporase los artículos III.6.1, III.19.4.3, III.19.10 cuyo contenido será el siguiente:

Serán aquellos a los que se otorga una especial protección ante procesos que puedan alterar su condición natural, como el cambio de uso de suelo; asimismo, serán clasificados como no urbanizable en razón de los servicios ecosistémicos que brindan a la metrópolis. Constituyen estos los terrenos que deben preservarse por estar sujetos a algún régimen específico de protección incompatible con su transformación urbanística de conformidad con el Esquema Director y/u otras zonificaciones ambientales vinculantes homologadas por el Esquema Director, tales como los espacios de valor ecológico, histórico, científico, arqueológico, cultural, hídrico, biológico; los lugares que prestan importantes servicios ambientales; las áreas sometidas a amenazas de riesgos por desastres; así como los enclaves sujetos a limitaciones y servidumbres para la protección del dominio público.

a) El Esquema Director determinará los usos de suelo permitidos, condicionados y prohibidos mediante normas zonales genéricas o, en su caso, mediante delimitación específica de Planes Especiales para la conservación de los recursos naturales o Planes de Manejo según el Sistema de Áreas Naturales Protegidas.

b) Los propietarios de fincas comprendidas en suelo no urbanizable tendrán derecho a usar, disfrutar y disponer de sus propiedades conforme a la naturaleza rústica y en razón de los servicios ecosistémicos de las mismas y las disposiciones del Esquema Director.

Art. III.19.4.3 De la reducción de impermeabilización base por déficit de estacionamiento

Cuando el titular de un proyecto opte por incorporar estacionamientos y, al aplicar las disposiciones técnicas del Art. VI.34 del presente Reglamento, no alcance la dotación correspondiente, deberá aplicar la reducción proporcional del 5% de índice base de impermeabilización establecido en el Esquema Director, determinada en función de las plazas faltantes.

Dicha reducción será exigible únicamente cuando el proyecto voluntariamente decida dotar estacionamientos y exista un déficit respecto a la dotación técnica definida en el Art. VI.34. Los proyectos que prescindan totalmente de estacionamientos, conforme al Art. VI.33-A, no estarán sujetos a esta reducción, sin perjuicio de cumplir las condiciones mínimas de accesibilidad e inclusión establecidas en el Art. VI.33-A

El procedimiento de cálculo de la reducción se desarrolla de la siguiente forma:

• Ftp = Factor de transporte público por proyectos ubicados a menos de 500 mts de una parada de bus (conforme a zona de tasa de motorización)

Una vez calculado el número de plazas por norma se procede a calcular el porcentaje de reducción de la impermeabilización base de la siguiente forma:

El FMI es un mecanismo financiero de carácter metropolitano, administrado por la OPAMSS, destinado a la captación, gestión y aplicación de recursos orientados al financiamiento de proyectos de inversión pública y metropolitana, conforme a las políticas y lineamientos aprobados por el COAMSS.

Los recursos del FMI se aplicarán exclusivamente a la ejecución de obras e intervenciones incluidas en el Banco de Proyectos del FMI, aprobado por el COAMSS y definido con apoyo técnico de la OPAMSS, las cuales deberán contribuir al mejoramiento del entorno urbano y la calidad de vida metropolitana, mediante proyectos de revitalización del espacio público, mejoramiento de asentamientos precarios, construcción de vivienda de interés social, infraestructura de servicios básicos e infraestructura vial.

a) Los aportes derivados de las compensaciones urbanísticas establecidas en el presente reglamento;

b) Contribuciones, transferencias o donaciones provenientes del Gobierno Central, organismos internacionales o de cooperación;

c) Aportes voluntarios o convenios público-privados suscritos para la ejecución de obras de interés metropolitano;

d) Rendimientos financieros o intereses generados por la administración de sus recursos; y

e) Otras fuentes compatibles con su naturaleza y objeto, aprobadas por el COAMSS.

La OPAMSS será responsable de la administración técnica, financiera y contable del fondo, garantizando su trazabilidad, transparencia y la aplicación de los recursos conforme a las prioridades metropolitanas definidas.

El COAMSS, por su parte, ejercerá la supervisión y aprobación de las políticas de inversión, priorización de proyectos y mecanismos de seguimiento y rendición de cuentas del FMI.

Los recursos del FMI no podrán destinarse a gastos administrativos ni de funcionamiento institucional, salvo aquellos estrictamente necesarios para la gestión y ejecución de las obras aprobadas.

ART. 9. Reformase los artículos III.3, III.4, III.5, III.9, III.13, III.19.3, III. 19.4, III.19.4.2, III.19.4.3, III.19.5, III.19.6 en los siguientes términos:

Las facultades del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites establecidos en la clasificación urbanística de los suelos. El Esquema Director del AMSS, determinará la división del territorio en suelo urbano, suelo urbanizable, suelo rural y suelo no urbanizable, en concordancia con lo dispuesto en el Art. II.11 del presente reglamento y el Art. 14 de la LDOTAMSS.

Constituirán el suelo Urbano, los terrenos que cuenten con la infraestructura de los servicios de urbanización necesarios para su desarrollo, así como aquellos terrenos que no disponiendo de estos servicios formen un asentamiento humano con edificación consolidada. Igualmente, constituirán el suelo urbano los terrenos que, progresivamente y por ejecución de los Planes vayan disponiendo de los servicios de urbanización requeridos. En suelo urbano el Esquema Director establecerá los lineamientos normativos que determinan las condiciones de parcelación, edificación y usos de suelo; además, dicho suelo urbano podrá desarrollarse mediante planes parciales y especiales conforme a lo establecido en el Art. VIII.7A.

Constituirán el Suelo Rural aquellos terrenos rústicos, que cumplen las características del Art. II.11.4 y para los cuales se podrán habilitar para transformación urbanística mediante los mecanismos establecidos en el Art. VIII.7A

El Plan Metropolitano de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del AMSS, podrá establecer prioridades para la actuación urbanística en este tipo de suelos, cuando considere que algunos reúnen las mejores condiciones para el desarrollo de asentamientos humanos y para la dotación de servicios de infraestructura y de urbanización en los plazos que se consideren necesarios.

Se entenderá por Reparcelación, la agrupación de terrenos comprendidos en un determinado polígono o porción del suelo urbano o urbanizable, para su nueva división, ajustada a una planificación preestablecida, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados, en proporción a sus derechos. La Reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los costos y beneficios de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las parcelas y situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación de acuerdo con los Planes Parciales definidos en este Reglamento.

La Reparcelación es voluntaria, salvo que se actúe por el sistema de compensación, y su iniciativa compete a los propietarios de la mayoría de los terrenos afectados constituidos en Junta de Compensación.

Art. III.13 Condiciones de parcelación Urbanística en Áreas de Desarrollo Restringido

Todo proyecto que se desarrolle en área de Desarrollo Restringido, estará sujeto a las normas y requerimientos establecidos por el Esquema Director, en base al cual la OPAMSS determinará las condicionantes bajo las que se aprobará el proyecto, o las causas por las que se denegará.

Las Parcelas comprendidas dentro de las zonas demarcadas en el Plano General de Zonificación del AMSS como Zona de Desarrollo Restringido, podrán utilizarse para usos habitacionales y complementarios. Adaptándose en la medida de lo posible a la topografía del terreno.

En todo caso la aprobación de este tipo de proyectos estará condicionado a los requerimientos exigidos por OPAMSS, en el Art. VIII.7A.

Art. III.19.2.1 Del contenido para la aplicación de la compensación en planes parciales

Deberá considerarse lo siguiente: Descripción de la unidad de actuación previo al cambio o transformación; Identificación de las cargas para el desarrollo del plan; Aprovechamientos y normas urbanísticas; Propuesta de aporte de la compensación, de conformidad a cualquiera de las alternativas establecidas en el presente Reglamento. El detalle de dicho contenido será desarrollado por la OPAMSS en una guía de aplicación conforme a las disposiciones establecidas en el Art. VIII.7A.

Art. III.19.3 De las compensaciones por cambio en la clasificación del uso del suelo

Es la obligación que se constituye cuando se le otorga cambio en clasificación del suelo de rural a urbano de conformidad a los términos y procedimientos establecidos en el presente reglamento y demás instrumentos de planificación vigentes.

Podrá evaluarse el cambia de clasificación de suelo rural a urbano cuando estudios técnicos de detalle demuestren discrepancias determinantes en la caracterización de sitio respecto a las condiciones que motivaron su delimitación o cuando se trate de intervenciones de interés público estratégico debidamente justificadas. En estos casos la autorización quedará condicionada a que el proyecto ejecute las cargas urbanísticas necesarias para superar las limitaciones del sitio de conformidad a las disposiciones del reglamento.

STA: Superficie total a analizar en metros cuadrados. Para el caso de terrenos menores a 10,000 metros cuadrados se aplicará el área total del inmueble en metros cuadrados. Para terrenos mayores a 10,000 metros cuadrados se utilizará el valor del área total de intervención.

VC: valor comercial actual del m² de suelo, este se determinará a partir de las siguientes opciones:

Parámetros mínimos establecidos por la normativa vigente de la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF)

II. Valor promedio del terreno según mapa de tendencia del valor del suelo del último año publicado en el portal institucional de la OPAMSS. En caso de utilizar un valor de suelo de dicho mapa, deberá presentar nota de solicitud para considerar este valor en el proyecto.

Art. III.19.4 De las compensaciones por incremento del aprovechamiento urbanístico

Es la obligación urbanística de obra física o económica ante la solicitud de aprovechamientos superiores a los lineamientos normativos base del Esquema Director que repercuten en un incremento de la densidad poblacional o de la intensidad edificatoria.

El aumento de impermeabilización del suelo se realizará de acuerdo a lo establecido en el Esquema Director o mediante consulta a la municipalidad respectiva en caso de planes locales previa opinión técnica de la OPAMSS.

Art. III.19.4.2. Compensación por incremento de la impermeabilización del suelo

Obligación que se constituye cuando se otorga un mayor porcentaje de impermeabilización de suelo que supere la base establecida y reduzca su cobertura vegetal, debiendo compensar por cada metro cuadrado de superficie adicional impermeabilizada, aunque sin poder sobrepasar el índice de excedente establecido de conformidad a los términos y procedimientos establecidos en este reglamento y demás instrumentos de planificación vigentes.

C: Monto total de compensación por la superficie que excede los límites de impermeabilización base.

IA: Superficie de impermeabilización ampliada, expresada en metros cuadrados (m²).

IE: Superficie de impermeabilización excedente, expresada en metros cuadrados (m²).

VC: Valor comercial vigente por metro cuadrado (m²) de suelo, este se determinará a partir de las siguientes opciones:

1.1 Parámetros mínimos establecidos por la normativa vigente de la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF)

1.2. Valor promedio del terreno según mapa de tendencia del valor del suelo del último año publicado en el portal institucional de la OPAMSS. En caso de utilizar un valor de suelo de dicho mapa, deberá presentar nota de solicitud para considerar este valor en el proyecto.

FIMP: Factor de Equivalencia de Impermeabilización, aplicado como coeficiente de reducción de la compensación, en función de la incorporación de soluciones técnicas de superficie semi impermeable, conforme a la siguiente tabla:

P2: Porcentaje de compensación, ajustado por el tipo de condición según los siguientes porcentajes: 20% ampliado y 40% excedente.

a. Cuando el proyecto considere una superficie semipermeable y el cálculo de la compensación de como resultado cero o negativo, el proyecto quedará exento del pago de la compensación correspondiente.

b. En caso de que el proyecto aplique las dos tipologías de semipermeable, las deducciones se analizarán de forma integral, iniciando en el cálculo de la compensación ampliada y al agotarse, se procederá en el cálculo del excedente.

Se eximen del aporte de compensación urbanística proyectos de interés social, público, general, colectivo o similar, declarados así por acuerdo del Concejo Municipal respectivo o la Institución o Ente de Gobierno encargada de determinar el interés público del proyecto.

Así mismo, con el objetivo de fomentar la oferta habitacional de carácter asequible, se permitirá la exención total o parcial de la compensación urbanística a proyectos que incorporen soluciones de vivienda integral, de acuerdo con el análisis de esta Oficina. La procedencia y alcance de dicha exención se determinarán en función de la proporción de vivienda integral incorporada al proyecto, su localización estratégica y su adecuada integración con el entorno urbano inmediato.

Para efectos del cálculo del valor del suelo, requerido para las compensaciones urbanísticas, se podrá utilizar cualquiera de los métodos de valuación inmobiliaria. El perito valuador justificará en su informe de avalúo, las razones por las que aplicó el método seleccionado, por sobre cualquier otro existente.

En caso de que los resultados de los avalúos no cumplan el contenido mínimo que lo justifique, la OPAMSS solicitará al perito un informe técnico que respalde y valide los cálculos presentados. Complementario a lo anterior, la OPAMSS podrá construir instrumentos del valor del suelo que contribuyan al establecimiento de cálculos acordes a la realidad urbanística y socio-económica del sector.

ART.10. Reformase los artículos IV.6, IV.11.1, IV.11.2 en los siguientes términos:

Los instrumentos con los que la OPAMSS regulará los diferentes usos del suelo del AMSS son:

c) El Conjunto de mapas e instrumentos que brindan lineamientos, criterios y consideraciones técnicas, que se enlistan a continuación:

4. ANEXO 22 - Mapa de Peligrosidad por Dinámica Superficial según Geomorfología.

5. ANEXO 22A - Mapa de detalle de Peligrosidad por Dinámica Superficial según Geomorfología.

7. ANEXO 23A - Mapa de detalle Geomorfológico del Área Metropolitana de San Salvador.

8. ANEXO 24 - Mapa de Zonificación de Morfo estructuras del Área Metropolitana de San Salvador y su Relación con la Actividad Sísmica.

20. ANEXO 36 - Mapa de Ingeniería Geológica del Área Metropolitana de San Salvador.

21. ANEXO 36A - Mapa de detalle de Ingeniería Geológica del Área Metropolitana de San Salvador.

22. ANEXO 37 - Guía de Referencia para utilizar el estándar ASCE/SEI 7-16 para el diseño sísmico de edificaciones

26. ANEXO 41 - Mapa de áreas abiertas, equipamientos, patrimonio cultural y estructura ecológica.

La cartografía considerada normativa incluye los anexos del 25 al 28 y el 33 y 39; el resto de los anexos que incluyen mapas, y sus respectivos estudios técnicos podrán ser considerados de carácter consultivos, los cuales se retroalimentarán conforme avance de las investigaciones que esta Oficina realiza. Todos los anexos están disponibles en las Plataformas Digitales Oficiales para consultas de mapas de la OPAMSS y por los medios que designen las autoridades respectivas.

Cuando el análisis de un proyecto determine una condición de riesgo a la población o bienes, la OPAMSS podrá requerir adicionalmente el cumplimiento de determinados estándares constructivos, requerimientos de desarrollo urbanístico, dotación de infraestructura u obras de mitigación adicionales, y/o estudios complementarios que permitan prevenir y mitigar dicho riesgo.

No obstante, lo anterior, el interesado podrá presentar los estudios técnicos de mayor detalle, que demuestren la viabilidad del proyecto, los cuales serán revisados y evaluados por la OPAMSS.

Los instrumentos municipales de regulación y gestión del uso del suelo se consideran complementarios y su análisis será conforme a lo establecido en el Esquema Director de AMSS, este Reglamento y demás instrumentos de planificación vigentes.

Las especificaciones de las diferentes categorías de uso del suelo, establecidas por el Esquema Director son las que se listan a continuación:

a) Uso de suelo habitacional: destinado exclusivamente a realizar actividades en función de habitar, albergar personas y suplir necesidades de descanso y ocio, incluyendo todas aquellas acciones privadas de la vida cotidiana.

b) Uso de suelo de comercios y servicios: destinado al conjunto de actividades económicas para el intercambio de bienes y oferta de servicios. Se distinguen nueve tipos:

c) Uso de suelo industrial y logístico: destinado al conjunto de actividades económicas para la transformación y/o distribución de materias primas, productos o bienes. Se distinguen tres tipos:

d) Uso de suelo de equipamientos: destinado al desarrollo de actividades de los servicios necesarios para la población, independientemente de su carácter público o privado. Se distinguen cinco tipos:

e) Productividad agropecuaria y acuícola: Uso de suelo destinado tanto al cultivo del campo como a la crianza de animales.

f) Uso de suelo mixto: incluye una mezcla de actividades combinadas de tipo habitacional con otras actividades como las comerciales de bienes o servicios y de equipamientos, principalmente recreativos, culturales e institucionales, que pueden ser desarrolladas en un mismo predio o en un mismo sector, independientemente de si la edificación se ejecuta de manera horizontal o en altura.

Los usos permitidos, condicionados y prohibidos son los establecidos por el Esquema Director.

Los usos no conformes considerados prohibidos en el Esquema Director solo podrán conservarse, mejorarse o ampliarse dentro de las siguientes limitaciones:

a) Las edificaciones o estructuras destinadas a un uso no conforme en el Esquema Director, podrán mejorarse o conservarse, siempre y cuando se cumpla con las condicionantes urbanísticas, estructurales, ambientales y de compatibilidad señaladas previamente en una calificación de lugar otorgada por la OPAMSS.

b) Las edificaciones o estructuras destinadas a un uso no conforme no podrán ampliarse, a menos que se cambien por usos conformes según el Esquema Director, o que se demuestre técnicamente que no existen incompatibilidades con los usos vecinos, conforme a lo establecido en la correspondiente Calificación de Lugar y lo dispuesto en este reglamento.

c) Podrán autorizarse obras de mejoramiento o instalación de sistemas complementarios en edificaciones con usos no conformes, cuando dichas intervenciones sean necesarias para mitigar riesgos, garantizar la seguridad de los ocupantes, la funcionalidad, la protección ambiental, u otros; así como aquellos casos de emergencia o desastre donde sea requerida la reconstrucción del mismo espacio, cuando este sea necesario para la seguridad de sus habitantes y vecinos.

Ningún propietario podrá cambiar los usos de su parcela sin la autorización correspondiente, para lo cual deberá solicitar Calificación de Lugar.

Los usos prohibidos marcados en la matriz de asignaciones de usos de suelo y los usos no conformes serán evaluados periódicamente por la OPAMSS, analizando cada uno de los casos particularmente, pudiendo convertir todos aquellos indicados como prohibidos y que del análisis de estudio de casos se demuestre que pueden ser modificados, previa compensación de acuerdo con lo establecido en este reglamento.

Cuando la zona donde se emplace el proyecto tenga la vocación del uso solicitado no será requerida la compensación.

Todo proceso de solicitud de cambio de uso de suelo que resulte en un mejor y mayor uso del suelo requerirá el pago de un servicio de asesoría técnica a la OPAMSS, cuya tarifa será definida en el arancel correspondiente, para garantizar la debida evaluación del impacto territorial y urbanístico de dicha modificación.

Las superficies semi impermeables son aquellas que permiten alguna artificialización del suelo y son consideradas como área de construcción del proyecto, por tanto, su aplicación será efectuada a las reducciones en el cálculo de compensación una vez superado el porcentaje de impermeabilización base según las disposiciones del presente reglamento, y cuando se presenten los detalles constructivos tipos y especificaciones técnicas de los materiales. Como ejemplos de casos de estas superficies se podrá consultar la siguiente matriz:

Casos fuera de la matriz podrán ser analizados por esta oficina, con base a estudios, especificaciones técnicas y considerando la definición de superficie semi impermeable.

ART. 12. Reformase los VI.4, VI.4.1, VI.4.3, VI.32, VI.33-A, VI.34 en los siguientes términos:

Las normas urbanísticas aplicadas por la OPAMSS, son las contenidas en el Esquema Director, en sus diferentes mapas normativos, referidas al número de metros cuadrados de edificación y que regulan edificabilidad, alturas e impermeabilización de las parcelas, las cuales pueden ser autorizadas a partir de los siguientes tipos de aprovechamiento:

a. Aprovechamiento urbanístico base: beneficio urbanístico básico expresado en índice de edificabilidad, alturas e impermeabilización a que tienen derecho los propietarios de un lote.

b. Aprovechamiento urbanístico ampliado: beneficio urbanístico expresado en índice de edificabilidad, altura e impermeabilización a que tienen derecho los propietarios de un lote. En el caso de impermeabilización, previo a la aplicación del sistema de compensación de cargas y beneficios.

c. Aprovechamiento urbanístico excedente: beneficio urbanístico adicional al ampliado expresado en índice de edificabilidad, altura e impermeabilización a que tienen derecho los propietarios de un lote. En el caso de impermeabilización, previo a la aplicación del sistema de compensación de cargas y beneficios.

En caso de reunión de dos o más lotes con tratamientos y lineamientos diferentes, el predio resultante de dicha integración adquirirá los aprovechamientos del mejor y mayor uso, previa compensación de acuerdo con lo establecido en este reglamento.

Art. VI.4.1 De la aplicación de la norma de alturas o niveles de piso de edificaciones

La determinación de alturas de edificación se regirá por lo dispuesto en el Art. II.29.4, en concordancia con los tipos de aprovechamiento urbanístico definidos a continuación:

1. En sectores con valor urbano, patrimonial, paisajístico o ambiental, las limitaciones de altura deberán asegurar la preservación del carácter del entorno, la integración visual y la armonía con el paisaje natural o construido.

2. En sectores distintos a los indicados en numeral anterior, las alturas de entrepiso podrán ser de 3.60 m, siempre que se garantice una altura libre mínima de 2.40 m en locales comerciales y espacios habitacionales, y de 3.00 m en edificaciones educativas o de trabajo.

3. Los mezanines o tabancos se considerarán como un nivel de piso adicional, independientemente del material constructivo utilizado.

4. En zonas de borde urbano, la autorización de alturas deberá considerar la armonía con el paisaje, el equilibrio con el medio natural y la peligrosidad por dinámica superficial y volcánica.

5. Se fomentarán mayores alturas en sectores con tratamiento de Revitalización de Corredores, Estabilización u otras áreas estratégicas definidas por el Esquema Director.

6. En sectores dentro del área de influencia o afectación directa de proyectos de inversión pública -como transporte masivo, movilidad aérea, redes de transmisión, infraestructura vial o equipamientos estratégicos- la autorización de alturas estará sujeta a las condiciones técnicas definidas por las entidades competentes en coordinación con OPAMSS.

7. La aptitud edificatoria del suelo determina los niveles de piso de referencia, los cuales oscilarán entre los siguientes rangos:

Los criterios de aplicación de la norma de porcentaje de impermeabilización del suelo son:

1. Los mayores porcentajes de impermeabilización corresponden al tratamiento de revitalización de corredores, dadas las características y previsiones de densificación en altura para estos sectores.

2. Los sectores con tratamiento de protección ambiental estarán sujetos a porcentajes de impermeabilización mínimos para el desarrollo de espacios, instalaciones u obras para su mantenimiento y conservación, debido a las condiciones ambientales y posibles amenazas por riesgos a desastres.

3. La norma de impermeabilización se aplicará al área efectiva de intervención

4. El dominio público hidráulico que se hubiere deslindado en un lote por cumplimiento del Art. 6 de la Ley General de Recursos Hídricos de El Salvador no será considerado para los efectos de norma de impermeabilización.

Todo proceso de solicitud de cambio de uso de suelo que resulte en un mejor y mayor uso del suelo, requerirá el pago de un servicio de asesoría técnica a la OPAMSS, cuya tarifa será definida en el arancel correspondiente, para garantizar la debida evaluación del impacto territorial y urbanístico de dicha modificación.

Art. VI.32 Áreas Complementarias y Equipamiento en Condominios Habitacionales

Todas las áreas de circulación y de acceso a las unidades habitacionales, las áreas de estacionamiento, las áreas verdes y de recreación, las áreas de mantenimiento y vigilancia, y las áreas administrativas y de servicios que existan en un Condominio son de carácter privado; por lo tanto, toda la infraestructura que ahí se ubique será propiedad privada mancomunada de los condominios.

Los Condominios o Complejos Urbanos Habitacionales deberán cumplir con las siguientes condiciones:

4/ Estas áreas podrán variar en un 20% siempre que el complejo no se localice en un Área de Desarrollo Restringido.

5/ El frente mínimo de cada parcela en condominio horizontal, deberá de ser de 5.00 Mts. Las construcciones en este tipo de condominio, podrán tener hasta un máximo de dos niveles.

6/ Se consideran como condominio vertical, las edificaciones de tres niveles en adelante.

En todo Condominio y/o Complejo Urbano Habitacional, combinado con vivienda unifamiliar, esta última deberá cumplir con los requisitos propios de la zona para parcelaciones y subparcelaciones.

Cuando se presente un condominio y/o complejo urbano, deberá disponerse un área recreativa común, debidamente engramado, arborizado y equipada, según los factores establecidos para cada zona, los cuales se presentan a continuación:

No se permitirá que las áreas verdes resultantes en todo tipo de condominio habitacional se ubiquen sobre losas u otro tipo de superficies impermeables. En el caso de existir planes parciales, especiales u otro tipo de normativa vigente, las áreas o porcentajes de áreas verdes se regirán por dichos instrumentos.

Cuando el área resultante fuera mayor del 10%, el interesado podrá disponerla en esta proporción para todo tipo de asentamiento, excepto el de interés social, cuya área recreativa común podrá ser del 6.4% del área total del terreno.

Toda Área recreativa deberá dotarse del equipamiento mínimo para los diferentes grupos de edades y la cantidad de equipo a utilizarse se determinará en base al número de viviendas con que cuenta el Condominio, según se establece en la Parte Quinta, Art. V.23 de este Reglamento. Los Condominios Horizontales o Complejos Urbanos Habitacionales menores de 20 unidades estarán exentos de la exigencia de equipamiento de las Áreas Recreativas. En los condominios horizontales los terrenos no equipados podrán distribuirse en arriates, redondeles, glorietas, elementos de jardinería o incorporarse al terreno en que se encuentre ubicada la caseta de control en el acceso del proyecto. Se exime de esta exigencia a los condominios verticales menores de 20 unidades habitacionales. No se permitirán los condominios horizontales de más de 100 unidades habitacionales.

El derecho de vía en condominios horizontales no podrá ser menor de 9.00 Mts. y el rodaje de 6.00 Mts. como mínimo, cuando la vía sirva a unidades habitacionales ubicadas a ambos costados de la misma. En caso de que la vía sirva a unidades habitacionales únicamente a un costado, el derecho de vía podrá ser de 7.50 Mts. como mínimo, distribuidas así: rodaje 5.50 Mts., arriates laterales 0.50 Mts. y una acera de 1.00 Mt., en el costado en que se encuentren ubicadas las unidades habitacionales.

Cuando un Condominio y/o Complejo Urbano se desarrolle en un terreno rústico, el interesado deberá donar al municipio correspondiente, en compensación por el área de equipamiento social, cuando el área resultante fuese menor de 100.00 m2, el valor en efectivo equivalente a 8.00 m2 de terreno por apartamento o el 6.4% del área total. Sí el área resultante fuese mayor de 100.00 m2, podrán dejarla físicamente en el proyecto. En este caso, el área de equipamiento social deberá calcularse en base a lo dispuesto en el Art. V.32 del presente Reglamento. Estarán exentos de esta donación los asentamientos de interés social.

Todo complejo habitacional en condominio deberá contar con un área mínima de 2.00 X 2.00 mts., diseñados específicamente, para depósito de basura, de accesibilidad adecuada para su recolección.

La dotación de estacionamientos para proyectos de cualquier naturaleza será de carácter voluntario. En caso de que el proyecto incluya dotación de espacios de estacionamiento, éstos deberán cumplir las disposiciones técnicas establecidas en el Art. VI.34 del presente reglamento, así como las disposiciones referidas a la reducción del índice base de impermeabilización por déficit de estacionamientos, establecidas en el Art. III.19.4.3.

Prescindir de la dotación de estacionamientos para proyectos de cualquier naturaleza, no exime a los proyectos de cumplir con las condiciones mínimas de inclusión, accesibilidad universal y equidad que se detallan a continuación:

a) Plazas de estacionamiento y facilidades arquitectónicas para la circulación segura de personas con discapacidad, conforme a la autoridad competente

b) Facilidades arquitectónicas para la segura circulación de adultos mayores y mujeres embarazadas

En caso de que el proyecto opte por la dotación de estacionamientos conforme a las disposiciones técnicas establecidas en el Art. VI.34 del presente reglamento, y no complete la dotación requerida, deberá aplicarse en forma proporcional, en función de las plazas faltantes, una disminución del 5% del índice base de impermeabilización que establece el Esquema Director.

Cuando el titular de un proyecto opte por dotar de plazas de estacionamiento, deberá contar con un número mínimo de plazas de estacionamiento para vehículos. Estas superficies deberán diseñarse con la cantidad de plazas requeridas según la dotación mínima establecida en los cuadros No. VI-1a, VI-1b, VI-1c y VI-1d del presente artículo.

Las áreas de estacionamiento sobre superficies no techadas deberán proyectarse considerando los espacios permeables necesarios para sembrar un árbol por cada 3 plazas de estacionamiento. En áreas de estacionamiento a la intemperie proyectadas sobre losas deberán presentarse alternativas de ambientación natural destinadas a cumplir con este requisito.

Las plazas de estacionamiento para visitas podrán ser distribuidas en áreas de estacionamiento colectivo y/o en los rodajes de las vías de acceso de la parcelación o condominio siempre que éstas se proyecten en una franja de 2.50 m de ancho debidamente señalizada, adicional al ancho de rodaje mínimo destinado a los carriles de circulación vehicular. El dimensionamiento mínimo de cada plaza será de 2.50 m x 6.00 m, lo cual deberá contar con la señalización correspondiente.

Las áreas de estacionamiento colectivo y para visitas deberán estar distribuidos en sectores de influencia en proporción al número de unidades habitacionales servidas, de tal manera que se localicen a distancias de recorrido no mayores a 200 m, debiendo ser detallado en los planos del proyecto. Casos especiales serán analizados por la OPAMSS al momento de otorgar los trámites previos correspondientes.

Las áreas de estacionamiento para visitas en condominios habitacionales y verticales deben ser incorporadas al régimen de uso común de los condóminos.

No se permite proyectar cocheras con acceso frente a estacionamientos colectivos y vías vehiculares obstruyendo el paso de peatones.

Cuando en una vivienda se desee proyectar un apartamento o unidad habitacional independiente a la existente, deberá conservarse la cochera existente en el inmueble.

Cuadra No. VI-1b Dotación de estacionamientos para usos comerciales, de equipamiento y áreas abiertas
TIPO DE ACTIVIDAD	TIPOS DE PROYECTOS		PLAZAS REQUERIDAS
Superficies dedicadas a la comercialización de productos y servicios	Mercados		1 / 40 m2 de área neta o fracción
	Supermercados y centros comerciales		1 / 25 de área neta o fracción
	Tiendas o almacenes de especialidades de productos al detalle y al por mayor		1 / 30 m2 de área neta o fracción
	Comercio de barrio		No requiere
	Alojamiento		1 plaza / 5 habitaciones
	Reparación y mantenimiento*		1 / 30 m2 de área neta o fracción*
	Personales		1 / 50 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicadas a labores de oficina	Oficinas públicas / privadas sin atención al público		1 / 30 m2 de área neta o fracción
	Servicios financieros, centros de atención de llamadas, oficinas públicas y privadas (con atención al público presencial o a distancia)		1 / 20 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicados al ocio, alimentación, actividades de recreación y entretenimiento	Restaurantes, gimnasios, bares, cines, entre otros		1 / 10 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicadas a la prestación de servicios médicos hospitalarios	Consultorios y laboratorios clínicos		1 / 20 m2 de área neta o fracción
	Centros de salud y de asistencia social		1 / 50 m2 de área neta o fracción
	Hospitales públicos		1 / 50 m2 de área neta o fracción
	Hospitales privados		1 / 30 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicadas a la enseñanza	Nivel de Enseñanza		Enseñanza Privada	Enseñanza Pública
	Educación Parvularia		1 / 100 m2 de área neta o fracción	1 / 200 m2 de área neta o fracción
	Educación Básica		1 / 75 m2 de área neta o fracción
	Educación Superior		1 / 20 m2 de área neta o fracción	1 / 30 m2 de área neta
	Educación Técnica o especializada		1 / 15 m2 de área neta o fracción
	Educación especial		1 / 75 m2 de área neta o fracción	1 / 200 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicadas a la concentración eventual de personas	Cementerios Públicos**		1 plaza / 500 m2 de área del terreno
	Cementerios Privados**		1 plaza / 200 m2 de área del terreno
	Centros de reunión		1 / 6 m2 de área neta o fracción
	Centro de exposición		1 / 15 m2 de área neta o fracción
	Funerarias		1 / 35 m2 de área neta o fracción
	Terminales terrestres		1 / 200 m2 de área neta o fracción
	Religiosos, bibliotecas, casas de la cultura y centros culturales		1 / 40 m2 de área neta o fracción
Superficies dedicadas a la práctica de deportes	Deportivo tradicional	< 1000 m2 (superficie deportiva)	1 / 40 m2 de superficie deportiva o fracción
		= 1000 m2 (superficie deportiva)	1 / 30 m2 de superficie deportiva o fracción
	Deportivo singular		1 / 100 m2 de superficie deportiva o fracción

* Para talleres automotrices no se considera la superficie dedicada a la reparación como área neta, se considerará únicamente espacios administrativos, almacenamiento, sanitarios, etc.

** Para cementerios no se contabilizará como área del terreno las superficies afectadas por Derechos de vía, circulaciones internas y zonas de protección.

Las fracciones resultantes del número requerido de plazas de estacionamiento deberán aproximarse al número inmediato superior.

La definición de área neta útil de piso puede consultarse en el Art. 0.4 Definiciones.

La dotación de plazas de estacionamiento de 4.00 x 13.00 m para vehículos de carga pesada tipo camión se permitirán en proyectos ubicados en sectores del AMSS con acceso inmediato a todo tipo de Vías de Circulación Mayor. El acceso a dichos proyectos deberá ser controlado mediante carriles de desaceleración o calles marginales, según aplique tomando en consideración las condiciones del lugar. Plazas de estacionamiento de 4.00 X 17.00 m o de mayores dimensiones para vehículos de carga pesada tipo articulado: Tracto-Camión con Remolque o Semiremolque, se permitirán únicamente para inmuebles ubicados en sectores del AMSS con acceso inmediato a vías de categoría Expresa o Primaria. La clasificación de las vías se detalla en el mapa de jerarquía vial y factores de reducción de estacionamiento del Esquema Director del AMSS.

El número de plazas de estacionamiento requerido en ambos casos se determinará con base a lo establecido en el cuadro N° VI-1c.

i) No se contabilizarán las áreas de construcción correspondientes al estacionamiento y sus circulaciones vehiculares internas, así como cualquier área construida externa a la edificación o en sótanos o semi-sótanos, destinada a su equipamiento y funcionamiento, tales como casetas de vigilancia, sub-estaciones, cuartos de equipos y otros.

ii) Para las superficies dedicadas a la enseñanza no se contabilizarán como parte del área neta a normar, las superficies abiertas, áreas comunes de recreación y esparcimiento u otros servicios complementarios a su funcionamiento, exceptuando las áreas de administración del centro educativo, a las que les corresponderá 1 plaza de estacionamiento por cada 30 m2 de superficie destinada a esta actividad.

iii) Para los centros de convenciones, reuniones, capacitaciones y otras edificaciones en las que se desarrollan actividades similares, la dotación de estacionamientos se hará en función de la superficie destinada a desarrollar dichas actividades.

iv) A los complejos de usos mixtos les corresponderá la norma de dotación de estacionamientos aplicable a cada uno de los usos propuestos, pudiéndose aplicar el Factor de Reducción correspondiente, establecido en el numeral 4 del presente artículo.

v) Las áreas administrativas y/o de oficinas complementarias al funcionamiento de otros usos, serán objeto de la aplicación de la normativa de 1 plaza de estacionamiento por cada 30 m2 o fracción.

vi) Para usos de suelo de negocio local que ocupen una superficie menor a 50 m² no se requerirá ninguna plaza de estacionamiento.

Es de carácter obligatorio dotar un área de estacionamiento adicional para motocicletas en las edificaciones dedicadas a las siguientes actividades: comercialización de productos y servicios; labores de oficinas; y, superficies dedicadas al ocio, alimentación, actividades de recreación y entretenimiento individual o grupal (cuadro N° VI-1b). Las plazas de estacionamiento de motocicletas para dichas actividades corresponderán al 25% del número de plazas para vehículos correspondientes por norma y su dimensión mínima será de 1.00 x 2.50 m.

Establecimientos destinados a prestar servicio a domicilio mediante motocicletas, tales como restaurantes de comida rápida, servicios de encomiendas y mensajería, farmacias, etc., deberán contar con área adicional de estacionamiento de motocicletas dentro de los límites de propiedad del inmueble, según sus necesidades de funcionamiento.

En cumplimiento de la Ley Especial de inclusión de las Personas con Discapacidad, y la normativa de la autoridad competente, para toda edificación pública o privada se deberá destinar el 3% del total de plazas de estacionamiento del proyecto a vehículos conducidos o que transportan personas con discapacidad. Estas deberán ubicarse inmediatas a los accesos principales y/o cuerpos de circulación vertical accesibles de la edificación, deberán poseer rampa con pendiente 8% como máximo en aquellos casos donde se presente un desnivel entre dichas plazas y la circulación peatonal principal, y deberán contar con señalización estándar de accesibilidad internacional. Estas plazas de estacionamiento podrán distribuirse individualmente con las dimensiones de 3.50 x 5.00 m, o en pares de 6.00 x 5.00 m, con área de ascenso y descenso común de 1.00 m, debidamente señalizadas. Para todo proyecto que cuente con un máximo de 30 plazas de estacionamiento se requerirá la dotación de al menos 1 plaza de estacionamiento para personas con discapacidad.

Se admitirá el uso de las diferentes modalidades de estacionamiento mecánico en las edificaciones dedicadas a las actividades contempladas en los cuadros No.VI-1b y VI-1c, para uso de los empleados con permanencia significativa dentro de las instalaciones durante el horario laboral, y para usuarios externos en caso de contar con servicio de estacionamiento asistido. En ambos casos se deberá documentar dichas condiciones de funcionamiento en los trámites previos correspondientes. Esta modalidad de estacionamiento deberá contar con una planta eléctrica de emergencia con la capacidad necesaria para hacer funcionar la totalidad de equipos instalados.

Toda edificación cuyas actividades requieran del abastecimiento, o labores de carga y descarga para la comercialización de sus productos, deberá proyectar espacios de estacionamiento para los distintos tipos vehículos que desarrollan dicha labor según se establece en el cuadro VI-1d. La OPAMSS podrá establecer este requerimiento para otros tipos de usos no contemplados en dicho cuadro pero que por su funcionamiento requieran de un espacio para desarrollar esta labor.

Las zonas de carga y descarga deberán proyectarse dentro de los límites de propiedad del inmueble y contar con área de maniobra interna. El acceso directo a plazas de estacionamiento para carga y descarga desde el rodaje de la vía pública se permitirá únicamente en vías de circulación menor de parcelaciones industriales, exceptuando los espacios requeridos para vehículos livianos de carga en usos mixtos y cambios de uso otorgados en zonas habitacionales.

d. Reducción de dotación de plazas de estacionamiento por condiciones específicas

Los responsables del diseño de proyectos en el AMSS que dispongan de dotar de estacionamientos a proyectos de usos comerciales, equipamiento, áreas abiertas, industrial, centros de bodega y distribución; podrán optar por la disminución de la dotación mínima de plazas resultante de las normas establecidas en los cuadros VI-1b y VI-1c mediante la aplicación de una fórmula que contempla los factores que viabilizan su reducción, en función de la ubicación del proyecto, las características del uso, usuarios, condiciones específicas de la parcela o edificación y del distrito del AMSS en el que se ubica el proyecto. Está opción podrá ser planteada en los trámites de Revisión Vial y Zonificación, Permiso de Construcción y/o Parcelación, según sea el caso.

Se analizarán como casos especiales en el proceso de trámites previos, proyectos habitacionales ubicados en centros y cascos históricos de los distritos que conforman el AMSS y/o en corredores de transporte público, en los cuales, mediante estudios u otra normativa urbanística especial, se determine que puede aplicarse una dotación especial de estacionamiento.

3. Ubicación en centros y cascos históricos de los distritos que conforman el AMSS

• Nreq: Número de plazas de estacionamiento requeridas como resultado de aplicación de los factores de reducción.

• Ncalc: Número de plazas de estacionamiento calculadas según normas de dotación mínima de estacionamiento.

• Ftp: Factor de reducción por ubicación en corredores de transporte público operante a no más de 500 m del proyecto

• Fch: Factor de reducción por ubicación en centros y cascos históricos de los distritos

A continuación, se muestran los valores de los factores de reducción para su aplicación en proyectos de desarrollo urbano que reúnan las condiciones establecidas en este apartado. Estos deberán ser aplicados en función de la información contenida en el plano normativo de jerarquía vial y factores de reducción de estacionamiento del Esquema Director del AMSS.

Factor de reducción por ubicación en corredores de transporte público operante a no más de 500 m

Ftp = 0.90 para inmuebles ubicados a no más de 500 m de corredores de transporte público operante en Zona A

Ftp = 0.80 para inmuebles ubicados a no más de 500 m de corredores de transporte público operante en Zona B

Ftp = 0.70 para inmuebles ubicados a no más de 500 m de corredores de transporte público operante en Zona C

Fch = 0.75 para proyectos de construcción nuevos a desarrollarse en inmuebles con área igual o mayor a 500 m², ubicados dentro de los perímetros de centros y cascos históricos

Fch = 0.50 para edificaciones existentes sujetas a cambios de uso, remodelaciones y/o ampliaciones, y proyectos de construcción nuevos a desarrollarse en inmuebles menores a 500.00 m², ubicados dentro de los perímetros de centros y cascos históricos

Cuando el proyecto se pretenda desarrollar en edificaciones existentes, tales como ampliación, remodelación y/o cambio de uso del suelo y no sea posible cumplir con el requerimiento mínimo de plazas de estacionamiento, se podrá cumplir con la dotación en un inmueble cercano, para lo cual se deberán atender las siguientes condiciones:

1. Las plazas de estacionamiento deberán ser proporcionadas en un solo inmueble alterno, ubicado a una distancia de recorrido en la vía pública no mayor a 200.00 m.

En caso de contar el proyecto con servicio de estacionamiento asistido, el inmueble alterno podrá estar ubicado hasta una distancia de 500.00 m.

2. Si se trata de una ampliación, ésta no deberá ubicarse en áreas del inmueble en donde se podrían proyectar plazas de estacionamiento.

3. Las plazas de estacionamiento y los carriles de circulación y maniobra interna en el inmueble alterno, deberán cumplir con los requisitos de diseño y funcionamiento establecidos en el presente Reglamento. Dicho inmueble deberá obtener la Calificación de Lugar o demostrar que posee autorizaciones de la OPAMSS, y que cuenta con excedente de plazas de estacionamiento con respecto al mínimo requerido por norma para su funcionamiento.

4. Deberá constituirse un contrato de arrendamiento a favor del propietario del proyecto, en los cuales se establezca claramente el canon de funcionamiento de éste.

Se requerirán presentar estudios técnicos para proyectos con áreas mayores a 10,000 m² hasta 50,000 m² de terreno, que cuente con una o más de las siguientes condiciones:

1. Ubicación en zonas con presencia de amenazas naturales o ambientales relevantes.

2. Localización en sectores de valor ambiental, cultural, paisajístico o con riqueza en biodiversidad, tomando de referencia los mapas del Esquema Director, según anexo 41.

3. Déficit en la capacidad de carga urbana (infraestructura, congestionamiento vehicular, demanda de estacionamiento, equipamientos, entre otros)

Los estudios se definirán en la resolución de Calificación de Lugar, para que sean presentados en Revisión Vial y Zonificación.

Para terrenos con áreas mayores a 50,000 m² se dirigirá a asesoría técnica para desarrollo de Plan Maestro o Plan Parcial, en el cual se definirán los lineamientos normativos.

Cuando lo proyectado se encuentre en terrenos con áreas mayores a la escala 1, tenga características de integrarse a suelo urbano, estarán sujetos a cambio de clasificación de suelo mediante el servicio de asesaría técnica, según aplique.

Para terrenos con áreas mayores a 10,000 m² que sean compatibles con el suelo rural, los estudios se determinarán en el trámite de Calificación de Lugar.

Para determinar el tipo de instrumento y alcance de los estudios a aplicar, se tomará en cuenta el siguiente cuadro:

1.1 Análisis urbano-territorial o caracterización de la zona de influencia del proyecto.

1.1.2 Uso de suelo existente actualizado a la fecha de la solicitud del proyecto.

1.1.4 Síntesis del contexto general del mismo, acompañada de un plano, mostrando al menos: ubicación del proyecto en el contexto regional y local; sistema vial principal de la zona; principales accidentes naturales; población influenciada por el proyecto, es decir, cantidad de habitantes del municipio o de la zona; presencia de comunidades y/o asentamientos precarios.

1.1.5 Cambios en la estructura urbana, indicando la incidencia del proyecto en planes de desarrollo de infraestructura vial, transporte público o medios no motorizados en la zona de influencia del proyecto; así también la densificación y tendencias de los usos de suelo e imagen urbana provocadas por el desarrollo del proyecto.

1.2 Características ambientales: incluyendo geología, geomorfología, topografía, usos de suelo, amenazas y riesgos.

1.2.1 Estudio hidrológico donde se determine y analice el comportamiento de la cuenca, sub-cuenca y/o microcuenca en la condición existente y con proyecto.

1.2.2 Estudio geológico y geomorfológico a detalle con el objeto de identificar la dinámica superficial del entorno, mejor localización del proyecto y sus componentes, así como los impactos en los suelos, tales como la pérdida de suelo fértil por cambios en el uso, por carga y/o remoción de tierras.

1.2.3 Estudio hidrogeológico, de recarga y de vulnerabilidad acuífera de la zona.

1.2.4 Análisis de amenaza y susceptibilidad: movimientos de ladera, lahares, erosión, sísmicos, volcánicos, inundaciones y cualquier otro que pudiese poner en peligro el proyecto, en el corto, mediano y largo plazo.

1.2.5 Estudio de biodiversidad. Este apartado considerará las implicaciones del proyecto sobre la biodiversidad a partir del levantamiento de árboles, vegetación, fauna local nativa y migratoria existentes, categorizando las especies e identificando las protegidas o en peligro de extinción.

1.2.6 Estudios culturales: que incluye las dimensiones arqueológicas, paleontológicas, arquitectónicas; así como lo vinculante que pueda presentar en lo biológico, geológico, y todo lo que esta oficina considere pertinente.

1.3.1 Estudios donde se identifiquen principales redes de infraestructura agua potable, drenajes de aguas lluvias y aguas negras, en la que se caracterice la situación actual y disponibilidad de estas en zona de influencia del proyecto.

1.3.2 Análisis de los impactos en la infraestructura y servicios. Se deberá conocer la capacidad de las infraestructuras y viabilidad servicios básicos para absorber los nuevos desarrollos en función de su demanda; debiendo presentar al menos, sistema de drenaje pluvial incluyendo las obras de paso; sistemas de abastecimiento de agua, alcantarillado sanitario y energía eléctrica. Así también se deberá considerar la generación de residuos por la construcción y funcionamiento de los nuevos desarrollos y viabilidad del servicio de recolección y disposición final, incluyendo lo sitios para la disposición final del material de los procesos de terracería y demoliciones, esta última cuando aplique.

1.4 Análisis de impactos físicos, ambientales y urbanos derivados del desarrollo con base en zona de influencia. Además, se agregarán análisis y estudios que permitan la evaluación de las afectaciones al dominio público hidráulico y sus zonas de protección, en caso apliquen.

El sector territorial de análisis de impacto vial será definido por el especialista responsable de los estudios, análisis y diseño del proyecto, tomando en cuenta la trama vial que incluya la red existente y proyectada que le dará acceso al proyecto y cuya capacidad puede ser afectada; para lo cual se deberá realizar un análisis preliminar de tránsito, destinado a estimar impactos y proponer medidas para prevenirlos o mitigarlos, conteniendo al menos la siguiente información:

2.1 Plano de ubicación del proyecto y su zona de influencia en el cual se indique la red vial existente y/o proyectada, su jerarquización y sus características físicas.

2.2 Diagnóstico de las condiciones de accesibilidad a la zona en la que se desarrollara el proyecto por medios motorizados y no motorizados

2.3 Datos de la demanda y eficiencia operativa en la condición sin proyecto en la zona de influencia, incluyendo medios motorizados y no motorizados

2.4 Datos de inventario de transporte público operando en la zona de influencia del proyecto

2.5 Estimación de la generación de viajes y demanda de estacionamiento del nuevo desarrollo (para etapas posteriores de la asesoría técnica o en el trámite de RVZ)

2.6 Diagnóstico de la capacidad de la infraestructura de movilidad y sus niveles de servicio en condición sin y con proyecto (esto último para etapas posteriores de la asesoría técnica o en el trámite de RVZ)

2.7 Impacto estimado a la infraestructura de movilidad de la zona de influencia con la entrada en funcionamiento del proyecto (para etapas posteriores de la asesoría técnica o en el trámite de RVZ)

2.8 Conclusiones y recomendaciones generales relativos a aspectos de diseño, equipamiento y funcionamiento en términos de movilidad y accesibilidad del nuevo desarrollo con base a los impactos estimados, (para etapas posteriores de la asesoría técnica o en el trámite de RVZ)

La descripción deberá incluir uso del suelo propuesto, densidades, equipamientos, espacios públicos y áreas de protección, manejo de residuos, infraestructura básica, gestión de tráfico, integración con transporte público y, cuando aplique, compensaciones urbanísticas y planes de fases de ejecución.

En el caso de aplicar a asesoría, el proceso de formulación y revisión de los estudios seguirá las siguientes etapas:

4.1 Expresión de interés: el interesado remite descripción preliminar del proyecto y poligonal del inmueble, mediante formulario.

4.2 Emisión de lineamientos: OPAMSS define los alcances del estudio correspondiente (Estudio Territorial, Plan Maestro o Plan Parcial). El interesado puede solicitar información

4.4 Revisión, aprobación y gestión: OPAMSS valida los resultados y determina la viabilidad técnica del proyecto, gestionando ante el municipio y autoridades competentes el aval del cambio de clasificación del suelo o la aprobación del plan. De manera excepcional, cuando los estudios de detalle demuestren variaciones sustanciales respecto a la clasificación establecida, incluyendo suelos catalogados como no urbanizables, podrá evaluarse la procedencia de una revisión puntual de su delimitación o condición, siempre que el proceso de asesoría técnica correspondiente considere que no se comprometan la función ambiental, la seguridad territorial ni la capacidad de carga del sector.

En el marco de las asesorías técnicas OPAMSS podrá brindar servicios institucionales relacionados a las temáticas siguientes:

La OPAMSS se encargará de definir los alcances a través de documentos técnicos o guías.

Art. 14. Transitorio. Derechos Adquiridos y norma urbanística más favorable.

Los proyectos urbanísticos que, a la fecha de entrada en vigencia del presente Decreto, cuenten con resoluciones vigentes de tramites aprobados o cualquier otra resolución administrativa firme, emitida por la autoridad competente, conservarán plenamente los derechos adquiridos y se regirán por la normativa vigente al momento de la emisión de dicha resolución, si les fuera favorable, de no ser favorable podrá optar por apegarse a la nueva normativa.

Asimismo, los trámites o servicios que se encuentren en curso, y que hubieran sido admitidos o solicitados, antes de la entrada en vigencia de las presentes reformas, se resolverán con base a la nueva normativa, salvo que los titulares soliciten se les aplique la regulación anterior por serle más favorable.

La OPAMSS deberá adoptar las medidas administrativas necesarias para garantizar la seguridad jurídica, la confianza legítima y la irretroactividad de las disposiciones más gravosas, asegurando que los cambios de uso de suelo u otra normativa urbanística resuelta, sea a través de trámites o servicios, no afecten a los interesados que ya hubieren obtenido autorizaciones válidas o que hayan cumplido con los requisitos sustanciales bajo las disposiciones normativas anteriores.

El presente decreto entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial.

Dado en el Salón de Sesiones del Consejo de Alcaldes del Área Metropolitana de San Salvador, Distrito de San Salvador y Capital de la República, Municipio de San Salvador Centro, Departamento de San Salvador, a los veintisiete días del mes de febrero de dos mil veintiséis.

Decreto Municipal No. 35 de fecha 27 de febrero de 2026, publicado en el Diario Oficial No. 46, Tomo 450 de fecha 06 de marzo de 2026.

Tipología	FIMP
Tipo A	0.30
Tipo B	0.50
Sin soluciones semi permeables	0.00

Tipo de superficie	Descripción	Referencias
A	Dispositivos que cuentan con ventajas ambientales respecto a superficies impermeables, pero a la vez está limitado según la forma constructiva o condiciones particulares	Sistema reticular abierto sobre material impermeable diseño para la detención del agua, pero en su configuración no infiltra hacia el subsuelo (pavimento permeable, grava, cascajo, gramoquín, ecoquín u otros).
		Plataforma sobre herbáceas (con grama o cubre suelos), que tenga plataformas con juntas u orificios que permitan el paso de agua y lleguen a la vegetación
		Cubierta de techo con vegetación y sustrato: que cuente con las respectivas instalaciones para su conformación. Serán válidos para el cálculo correspondiente las tipologías de losas verdes extensivas y semi-intensivas (con un sustrato de espesor reducido, de 2 a 15 cm)
B	Dispositivos que combinan, sustratos, vegetación elementos permeables brindar servicios ambientales y estéticos al entorno urbano	Cubierta de techo con vegetación y sustrato con tipología intensiva (con un sustrato mayor a 15 cm)
		Sistema reticular abierto que considere material con porosidad y que permita en su configuración que el agua se infiltre hacia el subsuelo (pavimento permeable, grava, cascajo, gramoquín, ecoquín u otros)
		Vegetación sobre estructuras subterráneas: área abierta, con vegetación que de forma subterránea cuente con infraestructura (pozos, tuberías, cisternas, sistemas de detención, fundaciones) en este caso pueden aplicar las áreas de servidumbre por acueducto o alcantarillado que cuenten con vegetación y sustrato
		Pared verde: sistema vertical con paneles que contienen sustratos ligeros y un riego integrado, permitiendo el crecimiento vegetal continuo, eficiente y ornamental en fachadas con iluminación y ventilación natural.

Base	Ampliada	Excedente
1	- 5	- 10 %
5	- 10	- 25 %
10	- 25	- 50 %
25	- 50	- 70 %
40	- 60	- 70 %
70	- 80	- 90 %
90	- 95	- 100 %

ZONA	ÁREA MÍNIMA CONSTRUIDA EN CONDOMINIO VERTICAL 6/	ÁREA MÍNIMA DE PATIOS Y JARDINES EN CONDOMINIO HORIZONTAL	ÁREA PARCELA 5/ INDIVIDUAL CONDOMINIO HORIZONTAL	ESTACIONAMIENTO CONDOMINIO VERTICAL Y HORIZONTAL
Hr 05	= 96 M2	= 50%	500 4/	2 vehículos / 1 Apto
Hr 10	= 72 M2	= 35%	250 4/	2 vehículos / 1 Apto
Hr 20	= 48 M2	= 30%	125 4/	1 vehículo / 1 Apto
Hr 40 1/	= 36 M2	= 25%	75	1 vehículo / 2 Apto
Hr 40 2/	“	= 20%	75	1 vehículo / 5 Apto
Hr 40 3/	“	= 20%	75	1 vehículo / 7 Apto

ZONA	ÁREA DE RECREACIÓN
Hr 05	12.5 m² /apto.
Hr 10	11 m² / apto.
Hr 20	9 m² / apto.
Hr 40	1/ 7 m² / apto.
Hr 40	2/ 5 m² / apto.
Hr 40	3/ 5 m² / apto.

Clasificación de Uso de Suelo	Coeficiente de clasificación de uso para CCA o CCP
Urbano	1.5
Rural	1.0
Urbanizable	1.2

Cuadro No. VI-1a Dotación de estacionamientos para uso habitacional
SUBACTIVIDAD	TIPOLOGIA	ESPACIO O CONDICIÓN DE DISEÑO	TAMAÑO DE PARCELA O UNIDAD HABITACIONAL	PLAZAS REQUERIDAS	ESTACIONAMIENTO PARA VISITAS
Unifamiliar (en parcelación habitacional)	Habitación unifamiliar	Con acceso a vía vehicular	hasta 100 m2	1	N/A
		Con acceso a vía vehicular	>100 m2	2	1 por cada 5 viviendas
		Con estacionamiento colectivo	hasta 100 m2	1 por cada 3 viviendas	1 por cada 7 viviendas
			> 100 a = 250 m2	1 por cada vivienda	1 por cada 5 viviendas
			= 250 m2	2 por cada vivienda	1 por cada 3 viviendas
Multifamiliar (en condominios habitacionales)	Habitación multifamiliar horizontal	Con acceso a vía vehicular	hasta 100 m2	1	1 por cada 5 viviendas
		Con acceso a vía vehicular	> 100 m2	2	1 por cada 3 viviendas
		Con estacionamiento colectivo	hasta 100 m2	1 por cada 2 viviendas	1 por cada 5 viviendas
			> 100 a = 250 m2	1 por cada vivienda	1 por cada 3 viviendas
			= 250 m2	2 por cada vivienda	1 por cada 3 viviendas
	Habitación multifamiliar vertical	Apartamentos con 2 habitaciones o menos	hasta 60 m2	1 por cada 2 apartamentos	1 por cada 5 apartamentos
			> 60 a = 120 m2	1 por cada apartamento	1 por cada 3 apartamentos
			> 120 m2	2 por cada apartamento	1 por cada 3 apartamentos
		Apartamentos con más de 2 habitaciones	hasta 120 m2	1 por cada apartamento	1 por cada 3 apartamentos
		Apartamentos con más de 2 habitaciones	> 120 m2	2 por cada apartamento	1 por cada 3 apartamentos

Cuadro No. VI-1c Dotación de estacionamientos para uso industrial, centros de bodegaje y distribución
SUBACTIVIDAD	TIPOLOGÍA	TAMAÑO DE PARCELA	UBICACIÓN DEL PROYECTO POR TIPO DE VÍA	PLAZAS REQUERIDAS
Superficies dedicadas a la producción, almacenamiento y distribución	Industrias vecina y aislada, y bodegas y depósitos de bienes y productos	= 300 m2	Colectoras principales y arterias secundarias	1 plaza para camión / 1,000 m2 de área neta
			Arterías primarias	1 plaza para vehículos articulados / 750 m2 de área neta
			Autopistas y vías expresas	1 plaza para vehículos articulados / 500 m2 de área neta
		< 300 m2	Cualquier tipo de vía	Contar con espacio interno para labores de carga y descarga
	Industria artesanal	= 300 m2	Vías de circulación mayor	1 plaza para camión según las necesidades de funcionamiento del proyecto
	Industria artesanal	< 300 m2	Cualquier tipo de vía	Contar con espacio interno para labores de carga y descarga

Cuadro No. VI-1d Dotación de zonas de Abastecimiento y carga
TIPO DE ACTIVIDAD	TIPOLOGÍA	TAMAÑO DE PARCELA	PLAZAS DE ESTACIONAMIENTO DE CARCA Y DESCARGA REQUERIDAS
Superficies dedicadas a la comercialización de productos y servicios	Supermercados	= 5,000 m2	Según necesidades de funcionamiento
	Supermercados	> 5,000 m2	3 espacios para camión de 4.00 x 13.00 m y 7 espacios para vehículos de carga liviana de 3.50 x 6.50 m
	Tiendas o almacenes de especialidades de productos al detalle o al por mayor	= 5.000 m2	Según necesidades de funcionamiento
		> 5,000 m2	2 espacios para camión de 4.00 x 13.00 m y 6 espacios para vehículos de carga liviana de 3.50 x 6.50 m
	Mercados y abastos	= 5,000 m2	Según necesidades de funcionamiento
		> 5,000 m2 = 10,000 m2	3 espacios para camión de 4.00 x 13.00 m y 7 espacios para vehículos de carga liviana de 3.50 x 6.50 m
		> 10,000 m2	Según estudio de logística de abastecimiento del establecimiento. En todo caso deberá contar con un mínimo de 5 espacios para camión de 4.00 x 13.00 m y 7 espacios para vehículos de carga liviana de 3.50 x 6.50 m
Superficies dedicadas al ocio, alimentación, actividades de recreación y entretenimiento	Restaurantes, centros de entretenimiento y establecimientos similares	< 100 m2	No requiere espacio de carga y descarga
		> 100 m2 = 1,000 m2	1 espacio compartido con el área de estacionamiento de usuarios
		> 1,000 m2	1 espacio de 4.00 x 13.00 m

Escalas de proyectos a aplicar en suelo urbano, rural y urbanizable
N° Escala	Escala del proyecto	Instrumento de Planificación Clave	Impacto esperado
1	= 10,000 a < 50,000 m² (Desarrollo Medio)	Estudio Territorial Solo es necesario presentar un (1) documento a asesoría con énfasis en estudios técnicos de impacto	Proyectos con potencial de afectar servicios, movilidad o el entorno natural. Es la evaluación base para demostrar viabilidad.
2	= 50,000 a < 100,000 m² (Desarrollo Grande)	Plan Maestro Es necesario presentar dos (2) documentos a asesoría con énfasis en diagnóstico de impactos y propuesta	La envergadura del proyecto exige una planificación por fases (macrolotes) para garantizar que la infraestructura y servicios se desarrollen ordenadamente.
3	= 100,000 m² (Desarrollo de Gran Impacto)	Plan Parcial Dependiendo la envergadura del proyecto puede requerir do o más asesorías y requiere Ordenanza Municipal	El proyecto es tan significativo que crea o modifica sustancialmente las reglas urbanísticas de un sector de la ciudad. Se convierte en un nuevo distrito o zona.