PROCESO DE INQUILINATO

PROCEDE ACCEDER A LA PRETENSIÓN  POR NO HABERSE DESVIRTUADO DE PARTE DE LA DEMANDADA, LA RELACIÓN CONTRACTUAL NI LA EXISTENCIA DE LA MORA EN EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN 

“3.-      PROCESO ESPECIAL DE INQUILINATO DE DESOCUPACIÓN DE INMUEBLE POR CAUSA DE MORA.

A.-       De conformidad al Art. 480 Inc. 1 en relación el Art. 423 Inc. 3 del Código Procesal Civil y Mercantil, el trámite de este proceso dispone que debe incluirse en la esquela de citación para audiencia una indicación al inquilino sobre el derecho de enervación o debilitamiento del desahucio, el cual consiste en que el demandado puede ser sobreseído en el proceso solo si éste cumple con el pago del monto total de los cánones adeudados, más las costas del proceso tal como lo indica la norma citada, o bien, oponer la excepción real de pago.

B.-       Lo anterior significa que los motivos de oposición que pueden plantearse en este tipo de procesos de desalojo por causa de mora, son los contemplados en el Art. 485 Inc. 1° CPCM; estos son: oponer la excepción real de pago en el escrito de contestación de la demanda o allanarse a las pretensiones de la parte demandante y pagar los cánones de arrendamiento adeudados.

C.- Es por ello que en este tipo de procesos los únicos medios de prueba pertinentes con los que dispone el demandado son aquellos relativos a la procedencia del sobreseimiento según lo estipulado en el Art. 485 CPCM; en virtud de ser un proceso especial que implica un conocimiento expedito y breve de la controversia, que se limita a la procedencia del desalojo y por tanto lo que el demandado debe probar es el pago.

D.- En el caso que nos ocupa, la parte demandada se opone a la pretensión alegando que existe vicio del consentimiento porque su mandante fue coaccionada para firmar el contrato, con frases que lindaron en amenazas, pretendiendo probar con la declaración de la señora […], que ha habido “coacción” para firmar el contrato, por lo que denuncia un vicio en el consentimiento.

a.- En ese contexto, esta Cámara advierte que respecto a los Procesos de Inquilinato, el Código Procesal Civil y Mercantil tiene como finalidad proveer una protección jurisdiccional eficaz y un trámite expedito a situaciones que afectan a un derecho tan relevante como el referido a la ocupación de una vivienda, procurando en la mayor medida de lo posible seguridad jurídica sobre el derecho de ocupación del inmueble de que se trate y sobre quien en definitiva tiene el derecho a poseerlo.

b.- Es necesario recordar que las pretensiones que pueden dar inicio a este tipo de procesos son las establecidas en el Art. 477 del CPCM, esto es, la desocupación del inmueble arrendado por falta de pago, la desocupación por la terminación del contrato, la autorización para incrementar el valor del canon de arrendamiento, entre otras.

c.- No obstante, la parte demandada-apelante plantea oposición a la pretensión, denunciando la nulidad del contrato por vicios del consentimiento, lo cual pretende demostrar mediante la declaración de la señora […], en audiencia única celebrada a las ocho horas treinta minutos de veintitrés de septiembre de dos mil veintiuno, que obra en acta de fs. […], donde específicamente en la parte final del folio […] frente al vuelto del proceso principal, se documentó lo siguiente: que ella y su familia se reunieron con su hermano, para la firma del contrato de arrendamiento, en un restaurante de San Salvador, que el señor […], se encontraba con otras dos personas, manifestando que recibió amenazas, que le hablaba a las cuatro de la mañana, que mandó a un abogado a firmar la auténtica de dicho contrato el cual el abogado no le quiso prestar para leerlo, por ese motivo ella no firmó.

d.- También señaló que le hizo mejoras a la casa y que ha pagado los impuestos de la casa donde vive.

e.- Al preguntarle qué tipo de amenazas había recibido, contestó: “que desocupara el inmueble porque si no iba a ir con Fiscalía y Policía a sacar sus cosas.”

f.- Al respecto, es necesario hacer notar que este motivo de oposición junto con la declaración de la señora […], no son atinentes al proceso especial de inquilinato, pues se exceden de su ámbito de conocimiento.

g.- Debemos advertirle a la parte apelante, que los casos de nulidad tienen su propio trámite bajo las reglas del Proceso Declarativo Común, y que al haber realizado este planteamiento en este proceso especial, ha hecho uso de la vía procesal errónea.

h.- Así las cosas, esta Cámara desestima este motivo de oposición ya que no es procedente analizar los vicios del consentimiento en el caso de marras tal como se ha explicado anteriormente, no obstante, se deja a salvo el derecho que tienen las partes de acudir al proceso declarativo correspondiente para controvertir el objeto del proceso de inquilinato, esto es, el contrato de arrendamiento, conforme a lo prescrito en el Art. 486 Inc. 1° del CPCM.

4.-        DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL, ART. 52 LEY DE NOTARIADO.

A. Como segundo motivo de oposición a la pretensión, menciona la demandada que impugna la validez del contrato, porque hay infracción al Art. 52 L.N., ya que el documento presentado para establecer la relación contractual adolece de ineficacia por ser incompleto y que nunca llegó a ser un instrumento público, pues no cumple con las formalidades del Art. 52 L.N.

B. En relación a dicho alegato, es menester advertir que se ha presentado al proceso un contrato de arrendamiento, agregado a fs. […]; al que la parte demandada le ha negado eficacia, pues a su juicio se trata de un documento privado que no cumple con el requisito de ser fehaciente, al no haberse plasmado la auténtica a que se refiere el Art. 52 de la Ley de Notariado.

C. Al respecto, es oportuno mencionar que estamos en presencia de un proceso de inquilinato, y de conformidad a las reglas de aplicación de las normas jurídicas, la legislación aplicable es primeramente la Ley de Inquilinato, pues es la normativa especial que regula lo pertinente a esta clase de contratos.

D. En ese sentido, en los Arts. 4 y 5 de la Ley de Inquilinato, se encuentran las formalidades que debe contener este tipo de contrato.

E. El Art. 4 de dicha Ley, indica que en el contrato entre el arrendante y arrendatario, se hará constar el nombre y generales del arrendador y arrendatario, los datos necesarios para la identificación del inmueble o local arrendado, el precio y la forma de pago; sin establecer otro requisito adicional, como lo es la legalización de las firmas o del documento en sí.

F. Además, el Art. 5 de la Ley de Inquilinato alude a la posibilidad que exista un contrato verbal, cuando establece una multa si no existiere el documento escrito.

G. Estas disposiciones legales y aplicables al caso de autos, no imponen algún tipo de solemnidad, como la observancia de ciertas formalidades; por ello, resulta innecesario el reconocimiento ante notario de la obligación pactada, o la legalización de las firmas que suscribieron el contrato; dado que no es un requisito que exija la ley.

H. El contrato de arrendamiento o de inquilinato es un contrato consensual y por eso la ley permite que se haga de forma verbal o por escrito; de ahí que, consideramos errónea la apreciación de la parte demandada consistente en que el documento debía ser autenticado por notario para adquirir eficacia, pues basta que conste por escrito y aun cuando no exista un documento escrito, es válido el contrato verbal; por consiguiente, también se desestima este motivo de oposición.

5.-        Desestimados que han sido los motivos de oposición, esta Cámara advierte lo siguiente:

A.        En el caso de autos, el señor […], por medio de su apoderado, según demanda de fs. […] y su modificación de fs. […], pretende en virtud de un contrato de arrendamiento, que la señora […], desocupe el inmueble, sea condenada al pago de cánones de arrendamiento vencidos y no cancelados, más el diez por ciento en concepto de mora por cada uno de los meses adeudados tal como se estableció en el contrato de arrendamiento, hasta la fecha de desocupación del inmueble, más las costas procesales.

B.        A folios […] se constata la existencia del contrato de arrendamiento, con el que efectivamente se comprueba que el arrendador […] y la arrendataria […], otorgaron contrato de arrendamiento simple sobre un inmueble ubicado en **********, San Salvador, destinado para vivienda, por un plazo de tres meses, contados a partir del quince de enero de dos mil veintiuno, por el precio total de un mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América, ($1,500.00), que la arrendataria pagará al arrendante por medio de tres cuotas mensuales, igual, anticipadas y sucesivas de QUINIENTOS DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA; documento que conforme al Art. 4 de la Ley de Inquilinato, constituye un contrato de inquilinato, por lo que consideramos que con dicho documento se tiene por establecida la relación contractual.

C.        EN ATENCIÓN A LA MORA.

a.-        Doctrinariamente la mora es el retardo culpable en el cumplimiento de una obligación, unido al requerimiento de parte del acreedor. “Lo que caracteriza principalmente a la mora es el requerimiento que hace el acreedor; mientras éste permanece inactivo, en silencio, no hay mora sino retardo.” (Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva Undurraga, Manuel- CURSO DE DERECHO CIVIL Tomo III-De las Obligaciones- Pág. 207).

b.- La Ley de inquilinato en el numeral 1 del Art. 24 estipula que los arrendamientos expirarán por convención de las partes voluntariamente cumplida, o por sentencia judicial, por mora del inquilino en el pago de la renta, entendiéndose que incurre en mora el inquilino que no paga la renta al arrendador, o no la deposita donde corresponde, dentro de los ocho días siguientes a la fecha fijada para el pago.

c.- En el documento privado de contrato de arrendamiento, que se encuentra agregado a fs. […]., las partes pactaron que el pago del canon de arrendamiento se efectuaría el día quince de cada mes comprendido en el plazo; así mismo, se estableció que al llegar la fecha de pago y tener un atraso mayor de dos días sin haber efectuado dicho pago deberá cancelar el diez por ciento adicional al canon en concepto de mora.

d.- En relación a lo anterior, la apoderada del actor, expuso en la demanda, que la demandada, señora […], incurrió en mora, el día dieciocho de febrero de dos mil veintiuno. La parte demandada no presentó prueba a efecto de desvirtuar dicha mora, pues únicamente ofreció como medio probatorio la declaración de su mandante, la cual fue producida en audiencia única, en la que la señora […] solamente se limitó a declarar que había recibido amenazas, pero no expuso nada respecto al pago de los cánones de arrendamiento adeudados.

e.- En ese orden de ideas, esta Cámara estima que la parte demandada no ha logrado desvirtuar la existencia de la mora, pues de lo expuesto en su declaración no acreditó el pago de cuotas de arrendamiento que se afirman adeudadas por el actor, ni presentó recibos de pago o notas de abono, u otro medio de prueba idóneo para refutar los hechos expuestos en la demanda; consecuentemente, al no existir prueba en contrario ni oposición de la demandada respecto a la mora en el cumplimiento de la obligación de pago de cánones de arrendamiento, se debe estimar la pretensión del actor consistente en que la arrendataria incurrió en mora a partir del dieciocho de febrero de dos mil veintiuno, pues no consta ninguna prueba que acredite lo contrario. Así las cosas, esta Cámara accede a las pretensiones del actor contenidas en la parte petitoria de la demanda de fs. […]. y su modificación de fs. […].

CONCLUSIONES.

En suma pues, habiéndose declarado nula la sentencia venida en apelación, y conocido que ha sido el proceso de marras, en el que se han desestimado las defensas de la parte demandada, por no haberse desvirtuado la relación contractual ni la existencia de la mora en el cumplimiento de la obligación, es procedente acceder a las pretensiones de la parte actora.”