PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

AUSENCIA DE INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY, AL SER PERTINENTE EL FUNDAMENTO ESGRIMIDO POR LA CÁMARA, CONSIDERANDO QUE NO SE TRATA DE UNA TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO, PUES LA PARTE ARRENDATARIA AL SUSCRIBIRLO CONSINTIÓ LA TERMINACIÓN CON EL PREAVISO DE LA NO PRÓRROGA DEL MISMO

“3. El concepto de la infracción

Previo se advierte que el recurrente denomine el motivo de la casación como interpretación errónea de ley, el mismo corresponde la aplicación errónea, en el cual se examinan, precisamente, los errores de interpretación.

3.1 A criterio del impetrante, la infracción se sustenta en que, la Cámara de lo Civil de la Primera Sección del Centro de San Salvador, aplicó erróneamente el art. 1416 CC, puesto que el texto de la cláusula está claro, cuando dice que serían los contratantes, de común acuerdo, los que deberían darlo por terminado y no una de las partes, como equivocadamente lo ha interpretado la honorable Cámara.

Además, el recurrente argumenta que la interpretación errónea hecha por la Cámara, en su sentencia, respecto de la cláusula segunda del contrato, es que considera que dicha cláusula le confiere poder a la parte arrendante, para dar por terminado unilateralmente el contrato, y menciona, que no es necesario que esa decisión (de dar por terminado) sea de común acuerdo entre las partes.

Y continúa sosteniendo que, el art. 1416 CC, es el fundamento de la cláusula II del contrato, cuando de su texto dice: “(...) y si no mediare aviso por escrito de dos meses antes de su vencimiento de parte de los contratantes de darlo por terminado (...)” (sic); por lo que, debe interpretarse, que ambas partes, tienen que ponerse de acuerdo dos meses antes del vencimiento para dar por terminado el contrato.

En otras palabras, el impetrante considera que la terminación del contrato de arrendamiento, no está sujeto a la voluntad de una de las partes contratantes.

4. En virtud de los argumentos dados por la Cámara de mérito y los suministrados por el recurrente, esta Sala advierte lo siguiente:

4.1 Que la Caja Mutual de los Empleados del Ministerio de Educación y la sociedad MAVERICK SEGURIDAD SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, suscribieron un contrato de arrendamiento, en documento privado autenticado el día uno de marzo de dos mil trece, cuya duración fue determinada para el plazo de un año, prorrogable, contado a partir del día del otorgamiento, por el precio de “cuarenta y dos mil dólares de los Estados Unidos de América”, pagaderos por medio de doce cuotas mensuales, anticipadas, vencidas y sucesivas de “tres mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América”, los días uno de los meses comprendidos dentro del plazo o sus prórrogas.

Se estipuló en la cláusula SEGUNDA, que el plazo podría prorrogarse por períodos de un año, siempre y cuando los pagos fueren puntuales y se cumplieren todas las cláusulas del contrato, y si no mediare aviso por escrito de dos meses antes de su vencimiento, de parte de los contratantes de darlo por terminado.

Que el día uno de diciembre de dos mil quince, se dio aviso a la sociedad arrendataria de la no renovación del contrato de arrendamiento, por medio de carta firmada por el gerente de la Caja Mutual de los Empleados del Ministerio de Educación, la que fue recibida por el gerente financiero de la sociedad arrendataria, con lo que se cumple el requisito del aviso con dos meses antes del vencimiento de la tercera prorroga, es decir que el contrato terminaría el uno de marzo de dos mil dieciséis.

Así las cosas, la parte actora pidió la terminación del contrato de arrendamiento por el vencimiento del plazo, cabe destacar que la parte actora, previo a la tramitación del presente proceso, reconvino judicialmente a la arrendataria a restituir el inmueble objeto del arrendamiento.

La sociedad arrendataria considera que la arrendante, ha incumplido la cláusula segunda del contrato al haberle dado por terminado unilateralmente al mismo.

4.2 En virtud de lo anterior, la norma señalada como objeto de errónea aplicación, que se traduce a cuestiones de interpretación, ha sido el art. 1416 CC, en el que subyace el principio de irrevocabilidad contractual, y regula que: “Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales”.

Respecto del motivo bajo estudio, esta Sala en su jurisprudencia ha dicho que: “[...] deben atribuirse errores sustanciales sobre el significado de una expresión contenida en las disposiciones jurídicas, ya sea que se ubiquen en la actividad interpretativa para atribuir dicho significado, o justamente que el yerro resida en esa conclusión -producto-. En otro orden, puede suceder que en dicha labor de interpretación se asignen efectos o consecuencias que la norma no causa, que le son contrarios o extraños a su contenido [...]”. (Ref. 127-CAC-2016. Sentencia de casación civil de las nueve horas cuarenta minutos del día veintiocho de octubre de dos mil dieciséis).

4.3 En este caso, el problema jurídico radica en la interpretación del prenotado art. 1416 CC, cuyo enunciado interpretado -producto- significa, que la fuerza obligatoria del contrato no se limita a esa fórmula normativa de obligación, sino que “cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales”, incluyéndose entre las causas que la ley autoriza “la terminación unilateral”.

En virtud de lo anterior, esta Sala considera que en dicha norma se enmarcan otras figuras cercanas a la que fue incluida, como (i) la resolución y terminación del contrato conforme el art. 1360 CC, (ii) el retracto o desistimiento, por ejemplo, el que se da en la compraventa -art. 1629 inc. 2.º CC-, o en el contrato de obra material -art. 1787 inc. 2.º CC-, (iii) la renuncia, que se confiere en el mandato -art. 1923 ord. 4.º CC-, (iv) la revocación, nuevamente en el mandato -art. 1923 ord. 3. CC.-, o en la donación según el art. 1122 CC, y en el testamento tal como dispone el art. 998 CC, (y) la rescisión del art. 1438 ord. 7.º, en relación al 1551 CC; finalmente, (vii) el mutuo disenso o resciliación del art. 1438 inc. 1.º CC.

Ahora bien, esta Sala ha sostenido en su jurisprudencia, y asimismo la retoma la Cámara sentenciadora, que estamos en presencia de un contrato de “ejecución sucesiva”, con prestaciones que se producen escalonadamente en el tiempo, cuya duración puede ser definida o indefinida.

Por otro lado, dentro del contrato de mérito se estipuló una cláusula que confieren poder a ambas partes contratantes, a efecto de dar por terminado de forma unilateral el mismo.

Así, pues, en la cláusula segunda se estableció que el plazo del contrato es de un año, el cual podrá prorrogarse por períodos de un año, siempre que se configuren dos condiciones de aplicación, que son: a) pagos puntuales y cumplimiento de todas las cláusulas del contrato; y, b) si no mediare aviso por escrito de dos meses antes de su vencimiento de parte de los contratantes de darlo por terminado; por lo que dicha cláusula permite la terminación del contrato, pero con la obligación del preaviso.

Asimismo contiene la típica condición resolutoria, cuya consecuencia es condicional, precisamente, por la hipótesis de incumplimiento del pago o de las demás clausulas.

Por consiguiente, se considera, que no tendría objeto el preaviso de la no prórroga del contrato, si tuvieran que ponerse de acuerdo para darlo por terminado.

El sustento de la cláusula en comento, a criterio del ad quem, son los principios de autonomía de la voluntad, la libertad de contratación y la buena fe contractual, concluyendo que en el contrato de mérito, la cláusula en comento le confiere poder a la parte arrendante para dar por finalizado el contrato de arrendamiento, no siendo necesario el común acuerdo, ya que no puede limitarse el derecho de propiedad.

4.4 Esta Sala considera, que el fundamento esgrimido por la Cámara es pertinente, pues prácticamente no hay impedimento alguno de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, en virtud de que las partes de muto acuerdo acordaron al suscribir el contrato, dar un preaviso dos meses antes del vencimiento, de la intención de no prorrogarlo, por lo que se ha respetado la voluntad de las partes, pues así fue estipulado.

En consecuencia, no puede afirmarse que es una terminación del contrato de arrendamiento, de forma unilateral, ya que la parte arrendataria, consintió la terminación del contrato al suscribir el contrato objeto de este proceso, con el preaviso de la no prórroga del mismo.

Por lo tanto, no se configura el vicio atribuido, encontrándose debidamente fundamentada la interpretación del art. 1416 CC, que incluye a la terminación unilateral del contrato por la sola voluntad del arrendante, en cuanto a no prorrogar el mismo, bastando el previo aviso de conformidad a lo estipulado en el contrato, tal como ya se dijo, no siendo procedente casar la sentencia de que se ha hecho mérito." [...]

AUSENCIA DE LA INFRACCIÓN ALEGADA RESPECTO DE LA INAPLICACIÓN DEL ARTÍCULO 1435 INCISO 1º DEL CÓDIGO CIVIL, EN VIRTUD QUE LA CÁMARA HIZO UNA CORRECTA INTERPRETACIÓN DE LO PACTADO POR LAS PARTES CONTRATANTES EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SIENDO ESA LA VOLUNTAD PLASMADA EN EL MISMO

"VIII. Análisis del motivo de fondo: inaplicación del art. 1435 inc. 1º CC.

1. La precitada disposición dice: “Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad”

2. El concepto de la infracción

2.1 Aduce el recurrente que dicha norma fue infringida por el tribunal ad quem, en tanto que de haber aplicado lo dispuesto en tal precepto, hubiese entendido el contrato en diferente forma dando la interpretación correcta a la cláusula segunda, en tanto que los contratantes han sabido diferenciar cuando las acciones o decisiones que afecten al contrato se deben tomar en forma conjunta o individual, y así para dar por terminado el plazo del contrato, se estipuló en la cláusula segunda, que debería ser por ambas partes, es decir por mutuo consentimiento; y cuando fuera para desistir del contrato, claramente se estipulo que lo haría la parte arrendataria, salvo acuerdo entre partes.

Que al pactar el dar por terminado el contrato por mutuo consentimiento, era para salvaguardar los derechos de los subarrendadores.

Para el recurrente, lo anterior demuestra la necesidad de relacionar las cláusulas unas con las otras con el fin de dar sentido a cada una en relación a todo el contrato, por lo que de haberse aplicado esta norma, se hubiese entendido que la terminación del contrato debería ser de común acuerdo y no de forma unilateral.

3. De la lectura del contrato, los argumentos dados por la Cámara de mérito y los suministrados por el recurrente, esta Sala advierte lo siguiente:

3.1 El art. 1435 CC., impone la interpretación armónica de las cláusulas contractuales; es pues que las cláusulas del contrato deben, interpretarse de manera que haya entre todas ellas armonía, así por ejemplo: la cláusula 4) de un contrato debe interpretarse en forma tal que esté en armonía con la cláusula 3).

Del examen de las cláusulas contractuales en todo su contexto, se colige, que no es cierto lo afirmado por el recurrente, respecto a que los contratantes han sabido diferenciar cuando las acciones o decisiones que afecten al contrato se deben tomar en forma conjunta o individual.

3.2 Para el caso de mérito, la cláusula segunda -que es la controvertida- establece la estipulación del plazo y sus posibles prórrogas, pero de la lectura se comprende que no son automáticas, sino bajo dos condiciones ya explicadas en esta sentencia; y la cláusula décima, que es la que el recurrente expone como ejemplo de armonía, se refiere a que en caso de desistimiento de la arrendataria, tendría una penalidad, que consiste en el pago del canon, de lo que reste del plazo, salvo que hubiere un acuerdo entre las partes; debiendo entender este último acuerdo de las partes únicamente para el pago de la penalidad y no para el desistimiento.

De manera que, la armonía a que se refiere la norma en discusión, es que, si en el contrato se ha regulado una cláusula que establece un plazo determinado para la terminación del contrato, todas las demás cláusulas que hagan referencia a: incumplimiento, terminación por diferentes razones, subarrendamiento, desistimiento del contrato, deberán tomar en cuenta el plazo ya convenido; así por ejemplo en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que discutimos, dice literalmente:

“[...] en caso de subarrendamiento, la arrendataria no podrá contratar plazos mayores a los estipulados en el contrato, y deberá pactar en los respectivos contratos de subarrendamientos, que estos se entenderán extinguidos al vencimiento del plazo [...]” (sic).

Por consiguiente, debe entenderse que la armonía radica claramente en que la cláusula sexta deberá tomar en cuenta el plazo ya estipulado y convenido voluntariamente en la cláusula segunda; es decir, no entender otro plazo; y asimismo, la cláusula novena hace referencia a que la sociedad arrendataria se obliga a entregar el inmueble en el plazo o sus prórrogas, en la misma forma que lo recibe, entendiéndose que se debe respetar el plazo de la cláusula segunda. Y así, todas esas se cláusulas que hacen referencia al plazo se entiende que comprenden tanto el plazo original como sus prórrogas.

Ahora bien, en todo el recurso el impetrante es bastante enfático en que el contrato de arrendamiento, objeto de este proceso, únicamente puede cesar sus efectos por mutuo consentimiento.

Dicha afirmación ha sido mal interpretada por el recurrente, ya que de su lectura, se deduce que no es más que una cláusula que establece el plazo y prórroga del contrato; pero, cuando el impetrante expresa que para dar por finalizado el contrato debe ser de muto acuerdo, basado en la referida cláusula, se equivoca, ya que la misma expresamente dice que el plazo del contrato podrá prorrogarse por periodos de un año, siempre y cuando los pagos fueren puntuales, se cumplan las condiciones del contrato y no mediare aviso por escrito de dos meses antes de su vencimiento de parte de los contratantes de darlo por terminado, lógicamente basado en “el principio de la autonomía de las partes”, se refiere a que unilateralmente puede cada contratante al vencimiento del plazo no estar en la disposición de querer continuar con el arrendamiento. Y “el muto consentimiento” que tanto menciona, se refiera al mutuo disenso o resciliación del contrato, situación totalmente diferente a la argumentada.

En ese sentido, esta Sala considera que no se configura tampoco la infracción respecto a la inaplicación del art. 1435 inc 1 CC, en virtud que la ad quem, hizo una correcta interpretación de lo pactado por las partes contratantes, siendo esa la voluntad plasmada en el referido contrato, por lo que no habrá lugar a casar por el motivo denunciado, lo que así habrá de declararse.”