RECONVENCIÓN DE PAGO PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA

ES VIABLE REALIZAR LAS RECONVENCIONES DE PAGO VÍA NOTARIAL Y QUE  REÚNAN LOS REQUISITOS NECESARIOS PARA PROBAR EL REQUERIMIENTO FORMULADO POR LA SOCIEDAD ARRENDANTE A LA ARRENDATARIA

"4.3) Al respecto, en los contratos de arrendamiento, el incumplimiento por parte del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento en la fecha pactada, no basta para que el arrendante pueda dar por terminada la relación contractual, sino que conforme lo exige el Art. 1765 C.C., es necesario que se le reconvenga en pago por dos veces para constituirlo en mora.

La reconvención en pago no, es más, que el acto por el cual el arrendante hace saber al arrendatario que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios, por lo que lo requiere en pago de lo debido, a fin de darle oportunidad para que lo haga retardadamente y no incurra en mora. Una vez realizadas las mismas de la forma prevista por la ley, dan derecho al arrendante para cesar el arriendo.

4.4) Al integrar la disposición legal en comento, con el contenido del Art. 1422 C.C., que establece los casos en que el deudor está en mora, se colige que ésta es el retardo culpable en el cumplimiento de una obligación, unido al requerimiento de parte del arrendante, pues si éste permanece inactivo o en silencio, no hay mora sino retardo.

4.5) Ahora bien, la expresión que utiliza el legislador en el Ord. 3º de dicho precepto, cuando señala “en los demás casos”, se traduce claramente en que este ordinal es de aplicación general y por consiguiente los Ords. 1° y 2° del citado artículo, son reglas de carácter especial.

Así las cosas, es importante acotar, que la reconvención en pago a que se refiere el Art. 1765 C.C., es uno de los ejemplos de los que habla el Ord. 1° del Art. 1422 C.C., que dispone que el deudor está en mora: 1° Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora; y no del Ord. 3º como lo sostiene el impetrante, por tener este último un carácter genérico.

4.6) En esa línea de pensamiento, esta Cámara como lo ha sostenido en otros precedentes, es del criterio que no es necesario que las reconvenciones que efectúe el arrendante, sean de orden judicial, ya que las mismas perfectamente pueden hacerse por la vía que resulte más idónea para cumplir con tal exigencia; de igual forma lo ha expresado la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la sentencia pronunciada a las 10:40 horas del día 28 de mayo de 2014, en el incidente de casación con referencia 262-CAC-2012; de ahí que las aludidas reconvenciones puedan realizarse como en este caso, vía notarial o inclusive a través de documento privado.

4.7) Así mismo se estima que, el Art. 1765 en relación con el Ord. 1º del Art. 1422, ambos del Código Civil, no exigen ninguna formalidad legal para llevarlas a cabo, pues únicamente se requiere que de su contenido se entienda que ese está reconviniendo en pago al deudor, que entre las dos reconvenciones medien a lo menos cuatro días y que no se preste seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días; de ahí que este Tribunal no comparte el argumento sostenido por el apoderado de la parte apelante, relativo a que las actas notariales en las que se documentaron las reconvenciones en pago, no tienen validez, ya que no reúnen ciertos requisitos formales que enuncia en su libelo de apelación.

Además, se aclara que el hecho que las referidas reconvenciones no se hicieron al representante legal de la sociedad demandada, en nada restan su eficacia probatoria, ya que en las mismas consta una firma de recibido por parte del señor […], quien manifestó ser empleado de dicha empresa, siendo motivo suficiente y razonable para estimar que el comerciante social demandado, tuvo conocimiento de la recepción de dichos requerimientos en pago.

4.8) En consonancia con lo expuesto, del contenido de la demanda de fs. […] y de las diligencias de reconvención agregadas de fs. […], en la que constan las actas notariales por medio de las cuales se llevaron a cabo las reconvenciones a la sociedad arrendataria, la primera de fecha trece de agosto de dos mil dieciocho, y la segunda del veintiuno de agosto de ese mismo año, mediando entre cada una, un mínimo de cuatro días, como lo exige la ley, y después de que la arrendataria se encontrara en mora en un período entero, se estima, que existe prueba en el proceso, de la actividad de la sociedad actora, requiriendo el pago de los cánones atrasados a la sociedad demandada; por consiguiente, el efecto inmediato es la mora del comerciante social deudor, al no haber pagado ni devuelto los inmuebles arrendados a la sociedad arrendante; por lo que el punto de apelación invocado, no tiene fundamento legal.

V.- CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye, que en el caso que se trata, es viable realizar las reconvenciones de pago vía notarial y las mismas reúnen los requisitos necesarios para probar el requerimiento que le formuló la referida sociedad arrendante a la aludida sociedad arrendataria.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia impugnada, y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante."