RESOLUCIÓN
DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
ANTE EL INCUMPLIMIENTO POR PARTE DEL PROMITENTE VENDEDOR, PROCEDE EL RESARCIMIENTO DE DAÑOS, NO ASÍ EL DE LUCRO CESANTE, EL
CUAL DEBE SER PROBADO EN EL PROCESO
“La parte
apelante ha expresado su inconformidad con la sentencia impugnada, alegando que
se revise la valoración de la prueba, ya que no se valoró la escritura pública
de compraventa del inmueble a favor de la sociedad […] y la promesa de venta
suscrita entre las partes […] y […], en la cual existe una diferencia entre el
precio de venta pactado en la promesa de venta que era por SEISCIENTOS MIL
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, y el precio por cual fue vendido el
inmueble a favor del tercero, siendo la cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO
MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, habiendo ganado una mayor valía
por la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA,
que la sociedad […], dejó de percibir porque dicho inmueble no ingresó a su
patrimonio.
En ese
contexto, la valoración de la prueba en general, se define como la verificación
de afirmaciones formuladas en el proceso; es decir, la demostración de tales
proposiciones, con el objeto de convencer o persuadir al Juez de que los hechos
afirmados y controvertidos corresponden con la realidad; hace referencia a una
operación mental, con la que se pretende precisar el mérito que ella pueda
tener para formar el convencimiento del Juzgador, o su grado de convicción.
En el caso de
análisis, la apoderada de la parte apelante, argumenta que la Jueza de Primera
Instancia, no valoró la escritura pública de compraventa del inmueble a favor
de la sociedad […] y la promesa de venta suscrita entre las partes […] y […].
En ese
contexto, entrando concretamente al agravio esgrimido, es preciso mencionar que
el lucro cesante, es un daño patrimonial que consiste en la ganancia a obtener
como consecuencia de un acto que se ha declarado ilegal, el incumplimiento de
un contrato o daño ocasionado por un tercero, es decir que en estos casos el
causante del daño o del incumplimiento, está obligado a indemnizar a la parte
afectada por daños y perjuicios, para reparar el daño cometido. Por otro lado,
el demandante será el encargado de probar y acreditar la existencia y la
relación de ese daño con la ganancia no adquirida; por otro lado, existe el
daño por la pérdida de la oportunidad a la que se refirió la parte apelada, la
pérdida de oportunidad o pérdida del chance, la cual intenta reparar el agravio
que se produce cuando el acto dañino ha frustrado la posibilidad –todavía no
era una certidumbre- de obtener una cierta ventaja patrimonial o de evitar una
pérdida. Ello determina que se haya privado al sujeto agraviado de ejercer las
posibilidades que tenía de obtener un beneficio patrimonial o de evitar un menoscabo
que, aunque futuro, no por ello puede desestimarse su obtención.
La doctrina de
la pérdida ha sido configurada como una figura alternativa a la quiebra de la
de la lex artis que permite una respuesta indemnizatoria en los casos en que
tal quiebra no se ha producido y no obstante ocurre un daño antijurídico a
consecuencia del funcionamiento del servicio generado por la actividad o
inactividad de la administración; sin embargo en estos casos, no es daño
material correspondiente al hecho acaecido sino la incertidumbre en torno a la
secuencia que hubieren tomado los hechos de haberse seguido en el
funcionamiento del servicio otros parámetros de actuación, en suma que la
posibilidad de que las circunstancias concurrentes hubieren acaecido de otra
manera. En la pérdida de la oportunidad hay una pérdida de una alternativa de
tratamiento, pérdida que se asemeja en cierto modo al daño moral y que es el
concepto indemnizable del que se habla.
Es complejo el
tratamiento jurídico del daño cuando se sustenta en la pérdida de oportunidades
como el autor Yzquierdo Tolosa dice ya que debe existir la concurrencia de dos
elementos, primero la certeza de que si no se hubiere producido el hecho dañoso
el perjudicado habría mantenido la esperanza de obtener una ganancia o evitar
una pérdida patrimonial, y segundo, la certidumbre definitiva de lo que habría
sucedido si no se hubiera producido el evento.
En este
sentido la apelante basa su recurso en el incumplimiento del contrato por parte
del promitente vendedor y por ello considera que debe pagársele como lucro
cesante la suma que él ganó en la venta del inmueble que se prometió venderle y
que éste vendió antes de finalizar el plazo para comprarlo, configurando así el
incumplimiento a la promesa de venta celebrada entre demandante y demandado
En el caso de
autos, la administradora de justicia, después de valorar los medios probatorios
aportados al proceso, consideró que la cantidad de OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES
DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, es lo que pudo haber conseguido con la
ganancia de la reventa del inmueble, era algo incierto ya que el objeto del
contrato de la promesa de venta era para utilizar el inmueble prometido vender
en la construcción de un complejo habitacional y no habiendo prueba de eso, no
estimó la cantidad pedida como lucro cesante.
Ahora bien, el
objeto del proceso común tramitado en primera instancia fue la resolución del
contrato de promesa de venta de inmueble, bajo los parámetros del Art. 1360 del
Código Civil el cual dice: "En los contratos bilaterales va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución
o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro
caso", y la juez a quo estimó la resolución del contrato y también los
efectos restitutorios y resarcitorios que se desglosaron de dicho contrato,
aunado a la condena del doce por ciento anual en concepto de lucro cesante, por
el incumplimiento de la obligación, pero en realidad la norma únicamente
establece el concepto de indemnización de daños y perjuicios, en los casos que
se solicita el cumplimiento del contrato con indemnización de daños y
perjuicios.
Desde esa
perspectiva, del análisis de la prueba documental presentada por la parte demandante,
de fs. […], este Tribunal considera que lo que se ha acreditado es que el
precio pactado entre las partes, en la promesa de venta del inmueble fue por la
cantidad de SEISCIENTOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, y que la
sociedad promitente incumplió dicho contrato, vendiendo el inmueble objeto de
la promesa de venta, a la sociedad [...] por la
cantidad de SEISCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE
AMÉRICA, tal como consta en los documentos que corren agregados en los folios
de la pieza principal previamente citados.
En este punto
es importante señalar, que al considerar la juez a quo la condena por lucro
cesante aun cuando no hay prueba al respecto, es importante establecer que la
estimación de la pretensión de lucro cesante no deber ser motivo de
enriquecimiento, sino de restablecimiento natural o material o equivalente,
para resarcir el daño causado, por lo tanto, al verificar el fallo de la
sentencia impugnada, se advierte que ya existe una condena por el doce por
ciento anual, en concepto de lucro cesante; y dentro de los numerales de la
sentencia, la juez a quo no se ha referido a la desestimación de la cantidad de
OCHENTA Y CINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de
lucro cesante, por el contrario estimó en dicho concepto el doce por ciento
anual del interés, y siendo que, la parte apelante en el libelo recursivo,
omitió pronunciarse sobre dicha condena, desconociéndose si está de acuerdo o
no con la misma o si pretendía que éste Tribunal modificara particularmente el
numeral sexto del fallo de la sentencia, bajo la prohibición de
"reformatio in pejus" establecida en el Art. 502 CPCM que establece
que: "Las sentencias que resuelvan el recurso no podrán ser más
gravosas que la impugnada, a menos que la parte contraria hubiera a su vez
recurrido o se hubiera adherido al recurso", lo cual no ha recurrido,
esta Cámara se encuentra inhibida para resolver la petición hecha por la parte
apelante, pues en el petitorio del recurso de apelación sólo pidió que se
modificara la resolución impugnada y se estimara la pretensión consistente en
la cantidad de ochenta y cinco mil dólares de los Estados Unidos de América, en
concepto de lucro, por lo que no se configura el motivo de apelación
alegado.
Consecuentemente
con lo expresado, es procedente confirmar el fallo de la sentencia impugnada,
con condena en costas.”