PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA, AL NO HABERSE REALIZADO LAS RECONVENCIONES DE PAGO QUE EXIGE LA LEY PARA CONSTITUIR AL ARRENDATARIO EN MORA

"I.- El sublite se inicia con el Proceso Común de Terminación de Contrato de Arrendamiento por mora simple, pago de cánones adeudados y desocupación de inmueble, promovido por el Licenciado […], en su calidad de representante procesal de la señora […] en contra de la Sociedad […], representada legalmente por el señor […] y procesalmente por el Abogado […], pidiendo, por la causal de mora, la Terminación del Contrato de Arrendamiento de un local comercial ubicado en el Edificio [...], ubicado en Avenida Independencia sur primera calle poniente de la ciudad de Santa Ana, el cual suscribió la Sociedad demandada con el señor […], así como el pago de los cánones adeudados y la desocupación del inmueble; por su parte la Sociedad demandada, a través de sus representantes procesales contestaron la demanda en sentido negativo, alegando entre otros defectos, que la demanda era improponible, por faltar un presupuesto esencial, como lo son las reconvenciones hechas en legal forma. Al pronunciarse sentencia en dicho Proceso, se accedió totalmente a las pretensiones de la parte actora, de lo cual la parte demandada por no estar de acuerdo, apeló para ante esta Cámara, circunscribiendo el fundamento del recurso, nuevamente, en la falta de presupuestos que habilitan la acción judicial de Terminación de contrato.

Al examinar los motivos invocados en la apelación, se advierte que éstos se circunscriben a la vulneración de los arts. 277 y 127 CPCM., 1765 y 1422 literal c) ambos del Código Civil.

II- Al analizar mediante el recurso interpuesto, la causa de pedir en que se fundamenta la demanda, esta Cámara advierte que se sustenta en la mora del arrendatario, por lo cual las pretensiones incoadas y que se reiteran con el recurso de apelación, lo han sido bajo el supuesto del art. 1765 C.C. En efecto, dicho precepto dispone: "La mora de un periodo entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, sino se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de treinta días." Del predicado de dicha norma se desprenden dos requisitos que deben de cumplirse para que surta el efecto de dar por terminado el Contrato: En primer lugar, dos reconvenciones entre las cuales medien a lo menos cuatro días; y en segundo, que no se preste seguridad competente que se verificará el pago en un plazo razonable que no bajará de treinta días, pues si se cumple este evento, el arrendador no puede hacer cesar el arriendo. En consecuencia, es fácilmente comprensible que a partir del cumplimento de estos dos presupuestos, es que "nace el derecho" para hacer cesar inmediatamente el arriendo, lo que desde luego, no opera de pleno derecho, sino requiere de la intervención jurisdiccional, mediante la instauración del Proceso correspondiente, que en este caso, por tratarse de un local comercial, se sustanció mediante la tramitación del Proceso Común.

En consonancia con la disposición antes citada el art. 1422 Ord. 3° C.C., el cual también es aplicable al caso concreto por ser una regla general a todo contrato, establece: El deudor está en mora: ...3°) En los demás casos, cuando el deudor ha sido "judicialmente" reconvenido por el acreedor.

Respecto a este requisito, es necesario recordar que la reconvención no es más que el requerimiento de pago hecho por el arrendante al arrendatario, a fin de darle la oportunidad para que haga el pago retardado y no incurra en mora; sobre la forma de cómo deben de hacerse dichas reconvenciones nuestra Jurisprudencia ha mantenido el criterio siguiente: "Dicha reconvención, puede hacerse judicial o extrajudicialmente, en este último caso, debe hacerse en acta notarial, en el que deben de asentarse los hechos que presencien o personalmente ejecuten o comprueben, debiendo trasladarse al lugar en donde se encuentra el reconvenido para hacerle saber la reconvención y en su caso, éste exprese si pagará o no exprese nada, lo cual dará lugar a establecer la mora"... Sentencia 141-CAC-2014, de las diez horas once minutos del día dieciocho de abril de dos mil dieciséis, Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia.

III- De ahí que, en consonancia a dicho criterio jurisprudencial, esta Cámara estima que los requerimientos de pago hechos por el Administrador del Edificio […] al representante legal de la Sociedad demandada, agregados a fs. […], no cumplen los requisitos señalados por la Ley ni por la Jurisprudencia, ya que son requerimientos privados, no son de orden judicial, ni se elaboraron en acta notarial que es la otra forma extensiva que prevé la Jurisprudencia en atención a la Legislación Notarial; tampoco se hizo alusión en ellos, si se garantizó o no el pago en un plazo que no excediera de treinta días como lo establece expresamente la norma, lo cual es de vital importancia, pues es uno de los presupuestos para que pueda demandarse la terminación del contrato; todo ello, es entendible puesto que dichos escritos o avisos de cobro, no fueron recibidos por el señor […] personalmente, sino fueron recibidos, el primero, por una persona desconocida, pues solo aparece una firma, sin haberse identificado a la persona que lo recibió por medio de su documento único de identidad ni la relación que tiene con el representante legal de la Sociedad demandada; y el segundo, no obstante aparece el nombre y firma de una persona que se llama […], se desconoce la relación de dependencia que tiene con el mismo representante legal de la Sociedad demandada; lo que sí puede advertirse con esta actuación y por cierto, corrobora lo manifestado por el actor en la demanda, es que el representante legal de la Sociedad […] señor […], es de paradero ignorado, pues los empleados del negocio denominado […], no dan información sobre su actual domicilio por manifestar desconocerlo. Asimismo, siempre sobre la eficacia de tales documentos, se advierte que éstos no podían certificarse notarialmente por ser documentos privados, dada la prohibición contenida en el art. 30 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y de otras Diligencias. De ahí que tales comunicaciones o avisos de cobro privados, no pueden atribuírseles los efectos que la ley señala para las reconvenciones, pues no reúnen los requisitos intrínsecos ni de forma para que puedan tener el efecto de constituir en mora al arrendatario; en ese sentido, resulta evidente que el Juez Aguo, ha infringido los arts. 1422 inc. 3° y 1765 C.C., pues ante la falta de los presupuestos que estas normas imponen al arrendante, tuvo que aplicar el art. 277 CPCM, y rechazar la demanda declarándola improponible. Y es que, la falta de las reconvenciones a que se refieren dichas disposiciones, como lo ha señalado abundante jurisprudencia, constituye la falta de un presupuesto procesal material y esencial, ya que sin las mismas, el demandado no está constituido en mora, según lo establecido en el art. 1422 inc. 3° CC., y por ende, no está habilitado por la Ley, para entablar la demanda de Terminación de contrato de arrendamiento. Así se ha reiterado en la Sentencia 331-CAC- 2012, Sentencia de la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, de las diez horas del once de abril de dos mil catorce.

IV- Siendo así, la sentencia impugnada no está arreglada a derecho, por lo que es procedente acceder a la pretensión contenida en el escrito de apelación en lo que respecta a que se revoque la sentencia apelada, pero desestimar en cuanto a que se pronuncie una sentencia absolutoria a favor de la demandada, por ser la demanda improponible, lo que así habrá de declararse, condenándose además, a la parte apelada a las costas de esta instancia.”