PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

PARA PEDIR LA NULIDAD O CANCELACIÓN DE UN ASIENTO REGISTRAL ES POSIBLE PRESENTAR UNA ESCRITURA QUE NO ESTÁ INSCRITA

"1. En el recurso se alegan dos motivos principales, el primero se relaciona con la valoración de la prueba y el segundo concerniente al derecho aplicado para la resolución del caso en concreto; pero también el apelante impugna los argumentos esgrimidos por juez a quo en su sentencia, que tienen que ver con la falta de legitimación de la demandante, que es precisamente este, uno de los puntos principales contenidos en la sentencia y que por cuestiones de orden será el primero en resolverse.-

2. Vistas estas cuestiones alegadas, examinamos la sentencia, y efectivamente encontramos que el juez con base en el artículo 66 del Código Procesal Civil y Mercantil, por falta de legitimación activa de la parte demandante, sostiene que el demandante en realidad no tiene causa de pedir, y en la argumentación verbal que hizo el abogado apelante en esta instancia, éste sostiene de que esa legitimación está dada por la escritura que se otorgó a su favor.

3. El artículo 66 CPCM, establece que tendrán legitimación para intervenir como parte en un proceso los titulares de un derecho o un interés legal reconocido en relación con la pretensión, este tribunal al hacer un análisis de ese aspecto considera que con base al Artículo 667 del Código Civil, si bien es cierto en este se exige que la tradición del dominio se haga en escritura pública, examinamos la escritura en donde aparece que al apelante se le hizo la tradición del dominio de un derecho sobre un inmueble ubicado en […], examinamos dicha escritura y aparece que ahí se le hace la tradición del dominio y posesión, y el Art. 717 del Código Civil, establece que no se admitirá en juicio ninguna escritura que no esté inscrita en el registro, pero establece una excepción en el inciso segundo, que para pedir la declaración de nulidad o cancelación de un asiento registral, sí se permite presentar una escritura que no está inscrita; con estas consideraciones esta Cámara estima que la legitimación de la demandante tiene sustento legal, y es suficiente para presentar la demanda y continuar siendo parte en el proceso.”

LAS REGLAS DE LA SANA CRÍTICA NO LE SON APLICABLES A LA VALORACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS PÚBLICOS

"4. En cuanto a la revisión de la valoración de la prueba y el derecho aplicado, nos lleva a la aplicación del Artículo 341 CPCM, lo que pide el apelante en su recurso es que se valoren los instrumentos públicos, manifiesta que los instrumentos públicos constituirán prueba fehaciente de los hechos, actos o estado de cosas que documenten; hemos examinado las certificaciones de las escrituras agregadas al expediente presentadas juntamente con la demanda, lo que ocurre en el recurso de apelación es que el abogado esta invocando la infracción a la aplicación de las reglas de la sana crítica en la valoración de prueba documental y, según el Art. 341 CPCM, inciso primero, a la valoración de la prueba de esos documentos no les son aplicables las reglas de la sana crítica, porque el documento en sí, es un documento fehaciente, ya en el segundo inciso establece que los documentos privados serán valorados conforme a las reglas de la sana crítica, pero esas reglas sólo son aplicables a los documentos privados, que es diferente a como se debe hacer con los documentos públicos.”

SE CONFIGURA LA FALTA DE INTEGRACIÓN DE LITISCONSORCIO AL NO DEMANDARSE AL NOTARIO POR EL ERROR COMETIDO EN EL INSTRUMENTO, NI AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD POR ERROR EN LA TRANSFERENCIA DEL SISTEMA DE LIBROS AL SISTEMA AUTOMATIZADO

“ 5. Dando lectura a todos esos documentos para determinar su coherencia y hasta lo histórico de lo que puedan contener estos documentos, entramos al análisis de cada una de las escrituras y encontramos que de la que consta aquí en el expediente que es la primera escritura otorgada en la ciudad de La Unión, el día veintiuno de febrero de mil novecientos ochenta y seis, ante los oficios del notario […], la señora PUR, vende el inmueble ubicado en […], de 308.1273 metros cuadrados a favor de BARR, y JMRD, surgiendo en este momento la primera proindivisión, inscrita al número ********* del tomo *** de Propiedad del departamento de La Unión, la que se encuentra agregada de folios […], en certificación literal, extendida por el Registro correspondiente.-

6. En la segunda escritura, otorgada en la ciudad de La Unión, el día primero de abril de mil novecientos ochenta y seis, ante los oficios del notario […], el señor JMRD, le vende a BARR, “EL DERECHO QUE LE CORRESPONDE SOBRE EL INMUEBLE” ubicado en ********** de La Unión, de 708.1273 metros cuadrados, siendo esta una consolidación del derecho de propiedad y deja de existir la proindivisión, pero el notario no lo hizo constar en esta escritura para que en el registro también constara que se había consolidado, inscrita dicha escritura al número […] del tomo *** de Propiedad del departamento de La Unión, la que se encuentra agregada de folios […], en certificación literal, extendida por el Registro correspondiente.-

7. Por las razones mencionadas es que la señora BARR, no obstante tener consolidado el cien por ciento del derecho de propiedad sobre el inmueble, tiene dos escrituras con números de inscripción distintos, cada una por el cincuenta por ciento, el primer cincuenta por ciento adquirido de PUR, y el segundo cincuenta por ciento adquirido de JMRD.-

8. Posteriormente, la señora BARR, otorga en la ciudad de San Miguel, el día uno de febrero de dos mil dos, ante los oficios del notario […], venta a ANFPU, y a RUA, del inmueble ubicado en […], de la capacidad de 708.1273 metros cuadrados; inscrita dicha escritura bajo la matricula […], de Propiedad del departamento de La Unión, la que se encuentra agregada de folios […].

9. Siguiendo la teoría del apelante, para esta última venta mencionada, la señora BARR, utilizó la segunda escritura, en la que había adquirido el cincuenta por ciento del derecho de propiedad, transferido por el señor JMRD, el notario dice que la vendedora es dueña del siguiente inmueble y lo describe, expresando literalmente que “LES VENDE EL INMUEBLE ANTERIORMENTE DESCRITO”, pero no dice que según inscripción […], Tomo […], corresponde al cincuenta por ciento del derecho proindiviso que tenia amparado en dicha escritura.-

10. De la lectura de esta escritura pareciera que están adquiriendo el cien por ciento, pero lo que estaban adquiriendo es un cincuenta por ciento dividido entre dos, sería un veinticinco por ciento cada uno del derecho de propiedad, sin embargo el registro tampoco aclara que lo que se adquiere por ANFPU, y RUA, sería un veinticinco por ciento cada uno, por lo que según el apelante se cometió un error registral, al crearle matrícula al total del inmueble y no al cincuenta por ciento que se había vendido.

11. Siguiendo el historial contenido en las escrituras ANFPU, y a RUA, en esta ciudad, el día veintitrés de noviembre de dos mil cuatro, ante los oficios del notario […], otorgan compraventa a favor del señor JEU, “LE VENDEN A ÉSTE EL CINCUENTA POR CIENTO, QUE LE CORRESPONDE A CADA UNO DE ELLOS EN EL INMUEBLE Y CONSTRUCCIONES ANTES DESCRITAS, QUEDANDO EL CIEN POR CIENTO DEL INMUEBLE AL COMPRADOR”, del inmueble ubicado en […], de la capacidad de 708.1273 metros cuadrados; inscrita dicha escritura bajo la matrícula **********, de Propiedad del departamento de La Unión, la que se encuentra agregada de folios […].

12. Posteriormente, la señora BARD conocida por BARR, por medio de su apoderada señora LCRL, otorgó en la ciudad de La Unión, el día diecisiete de julio de dos mil seis, ante los oficios del notario […], venta al señor RUA, de un cincuenta por ciento de un inmueble situado en […], de la capacidad de 708.1273 metros cuadrados, “VENDE A ESTE TODO EL DERECHO PROINDIVISO EQUIVALENTE AL CINCUENTA POR CIENTO Y QUE RECAE EN EL TERRENO ANTES DESCRITO” que le corresponden según inscripción número *** del tomo ***, de propiedad del departamento de La Unión, la que se encuentra agregada a folios […].

13. Ulteriormente en la ciudad de La Unión, el mismo día diecisiete de julio de dos mil seis, el señor RUA, ante los oficios del notario […], otorgó venta a favor de AGULM, conocida por AGUM, del cincuenta por ciento por el recientemente adquirido.-

14. Revisando el historial contenido en estas escrituras, no es que se esté aplicando reglas de la sana crítica, simplemente se ha realizado una lectura del contenido de los documentos, el error planteado por el apelante, parte de esta escritura hecha ante el notario […], resulta que en este expediente a pesar de que la Cámara de Segunda Instancia de la Tercera Sección de Oriente, que conoció, en un recurso de apelación anterior, ordenó que se constituyera el litisconsorcio, no se concretó la integración del litisconsorcio, no se demandó a este notario por el error cometido, ni se demandó al Registro respectivo, por el error contenido en la transferencia del sistema de libros al sistema automatizado, otorgándole una matrícula que correspondía al cincuenta por ciento, otórganosele el cien por ciento; si bien es cierto, se integró el litisconsorcio con algunas personas que pudieran ser las posibles afectadas, incluyendo al […], con los que realmente cometieron el error no se integró el litisconsorcio, no aparecen en la demanda, y entonces, nosotros como Cámara no encontramos el error que alega el apelante de consentimiento de la vendedora, porque ella tenía claro que sólo estaba vendiendo el cincuenta por ciento, además presentó la escritura que correspondía a ese cincuenta por ciento que tenía inscrito al número *** del tomo *** de Propiedad del departamento de La Unión; no encontramos el vicio en la persona que vendió sino en la redacción que el notario dio en ese otorgamiento y luego el registro lo empeora y simplemente en lugar de tener por separado ese cincuenta por ciento le asigna una matrícula a la totalidad, así lo hemos comprendido en este tribunal, y como las verdaderas personas a las que pudiese imputarse algún tipo de responsabilidad no están aquí demandados, lo que queda y procede es confirmar la sentencia apelada y será el apelante que valorará si llevar el juicio o seguir con la vía contencioso administrativa demandando al registro, y al notario pues le procede, otro tipo de juicio, si quiere involucrar al notario, pero no podemos revocar, lo que se pide que se revoque por las razones que ya hemos explicado.”