RECONVENCIÓN
DE PAGO
LA DISPOSICIÓN LEGAL PERTINENTE NO ESTABLECE LA FORMA EN
QUE PUEDA EJECUTARSE LA RECONVENCIÓN DE PAGO, NO OBSTANTE, DEBE CUMPLIR
REQUISITOS MÍNIMOS PARA HACER VALER LA FINALIDAD QUE ÉSTAS CONLLEVAN
"A.- En
virtud de la relación que guardan los motivos que se han alegado por el
recurrente, se examinaran de manera conjunta y en el orden lógico necesario, a
fin de determinar si la demanda contiene el vicio de los presupuestos
procesales señalado en la resolución apelada, y se pasara a ello a
continuación.
B.- En el
presente caso, el demandante […], a través de su apoderado [...], pretende que en sentencia se declare
terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre el padre del demandante […]
y el demandado [...], sobre tres inmuebles en los que se encuentra
construida una bodega ubicados en […] y los otros dos […]; sin embargo, explica
el demandante que no cuenta con copia del referido contrato, y por ende, no
puede determinar la fecha en que se formalizó, expresa que adquirió los
inmuebles por donación, y que el cánon mensual de arrendamiento es de CUATROCIENTOS
DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, pagados los días uno de cada mes, el
cual se arrendó para instalar un taller de carpintería propiedad del demandado,
por lo que, solicitó el pago de cánones de arrendamiento adeudados hasta la
completa desocupación, más las costas procesales.
C.- Según el
relato de la demanda, se trata de una demanda que pretende la terminación de un
contrato de arrendamiento de un inmueble que ha sido destinado para la
instalación de un taller de carpintería, y en este sentido, no se encuentra
comprendido en los supuestos del Art. 1 de la Ley de Inquilinato, por
consiguiente, no resultan aplicables los Arts. 5 y 24 de la referida ley,
frente a la falta de contrato escrito imputable al arrendante para darle
trámite a la demanda como lo afirma el apelante, puesto que dicha relación
jurídica se encuentra excluida de la aplicación de la normativa mencionada; de
manera que, se trata de una relación de arrendamiento civil que se rige por los
Arts. 1758 y siguientes del Código Civil.
D.- En
este sentido, el Art. 1765 C.C., ESTABLECE:
“La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador
después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días,
para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad
competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no
bajará de treinta días.”, por lo anterior, es necesario analizar cada una de las
reconvenciones presentadas junto con la demanda a fin de establecer si se ha
cumplido con el requisito de procesabilidad que exige la citada disposición,
que habilita la iniciación del proceso tendiente a la terminación del contrato
de arrendamiento.
E.- En
virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN
JUDICIAL: “Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el
incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho
Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial
Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor
es el arrendante y el deudor es el arrendatario. La interpelación puede ser judicial
o extrajudicial; la judicial resulta de la notificación de la demanda o
reconvención y de la intimación de pago, entre otros y la extrajudicial, no
está sujeto a forma alguna. (Guillermo Antonio Borda, en su obra “Tratado de
Derecho Civil-Obligaciones” Tomo I, Teoría General de las Obligaciones, N° 55-4
y 55-5).
F.- Conforme
al Art. 1422 C.C., el deudor está en mora, hasta que ha sido judicialmente
reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola
llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención
para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento
de casas, almacenes u otros edificios, ya que conforme al Art. 1765 C.C., para
que ocurra la mora, se necesitan dos reconvenciones en la forma dicha, para que
nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, lo
que resulta que dichas reconvenciones son un requisito de procedibilidad.
G.- La
mencionada disposición legal no establece la forma en que pueda ejecutarse la
reconvención de pago, no obstante debe cumplir requisitos mínimos para hacer
valer la finalidad que éstas conllevan, que no es más que el requerimiento de
pago de lo debido, a fin de darle oportunidad al demandado, para que haga el pago
retardado y no incurra en mora, que dará derecho al arrendante para cesar el
arriendo; en tal sentido refiere la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de
Justicia, en sentencia con referencia 141-CAC-2014, que la reconvención “puede hacerse judicial o extrajudicialmente,
en este último caso debe hacerse en acta notarial, en el que deben asentarse
los hechos que presencien o personalmente ejecuten o comprueben, debiendo
trasladarse al lugar en donde se encuentra el reconvenido para hacerle saber la
reconvención y en caso éste exprese si pagará o no exprese nada, lo cual dará
lugar a establecer la mora” (Resaltado es propio).
H.- Es de
señalar que en el presente caso, el señor DPV, como nuevo propietario del
inmueble, decidió realizar las reconvenciones de manera extrajudicial y con
intervención de notario, por consiguiente, las mismas deben sujetarse a la
regulación sobre las actas notariales, al respecto el Art. 51 de la Ley de
Notariado, DISPONE: “El acta notarial se
otorgará con las formalidades establecidas para los instrumentos públicos, en
lo que fueren aplicables. Además, se hará en ella relación circunstanciada de
su objeto, de lo que los interesados expongan y, en su caso de que el acta se
suscribiese en varias hojas, el número de hojas de que se compone, cada una de
las cuales llevará la firma y sello del Notario. Si alguno interviniere en
representación de otra persona, se aplicará lo dispuesto en el Art. 35.” […]
I.- La
disposición transcrita manda al notario hacer una relación circunstanciada, es
decir, que se explique o describa de manera minuciosa, detallada, pormenorizada
o especificada el objeto del acta, ello con el fin de que a los intervinientes
no les quepa duda de la razón por la que se está asentando el acta.
J.- A fs.
23 p.p., consta acta de requerimiento de pago realizado en […], a las ocho
horas quince minutos de veintisiete de marzo del presente año, cuyo contenido
dice: “con el objeto de darle
cumplimiento a lo prescrito en el artículo Un mil setecientos sesenta y cinco
del Código Civil, se le hace el primer requerimiento de pago al señor MCMA, …;
de los cánones de arrendamiento de una parte de una bodega propiedad de Don DPV;
por encontrarse en mora en el pago de los meses de octubre, noviembre,
diciembre, del año dos mil dieciocho y los meses de enero, febrero y marzo del
presente año; con el objeto que en el plazo de treinta días realice el pago de
los cánones en mora.”
K.- En el
folio 22 p.p., aparece acta notarial de requerimiento de pago efectuada en el
inmueble arrendado identificado como […], a las ocho horas de veinticinco de
abril del presente año, en la que se relacionó que “se le hace el segundo requerimiento de pago de los cánones de
arrendamiento que se encuentran en mora, correspondientes a meses de octubre,
noviembre, diciembre del año dos mil dieciocho y los correspondientes a los
meses de enero, febrero, marzo y abril del presente año; con el objeto que en
el plazo de treinta días realice el pago de los cánones en mora.”
L.- Respecto
de los requerimientos aludidos, en el primero observamos que no se efectuó en
el inmueble que se afirma ser objeto del arrendamiento; y, en el texto de la
misma únicamente se dice darle cumplimiento al Art. 1765 C.C., en relación a
los cánones de arrendamiento de una bodega propiedad del demandante y los meses
que se encuentran en mora, de este modo, no se consigna en el acta el contrato
de arrendamiento específico al que se refiere la reconvención, pues no se
cuenta con la fecha y hora en que se celebró, el inmueble arrendado, plazo, el
valor de los cánones de arrendamiento, el total adeudado al momento de la
reconvención, datos que el notario debía consignar a fin de que no existieran
dudas sobre el contrato al que se refiere la reconvención, pues en los hechos
de la demanda se expresó que el contrato de arrendamiento se suscribió entre el
doctor DPZ y el demandado MCMA, sin que en las mismas conste la razón por la
que se formulan sobre unas bodegas propiedad del señor DPV, que es una persona
distinta a la que celebró el contrato según el relato de la demanda, tampoco se
ha detallado la dirección o ubicación del inmueble arrendado y que expuso el
reconvenido.
M.- En
relación al segundo requerimiento que consta en acta de fs. 22 p.p., se
verificó en la dirección del inmueble objeto del arriendo; sin embargo, en la
misma se incurre en el mismo yerro que la primera en virtud de que simplemente
se le requiere cánones en mora, con el objeto de que realice el pago en el
plazo de treinta días, sin que conste la relación jurídica a que se refiere, ni
se hace saber el monto que se adeuda en concepto de cánones.
LA DEMANDA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ES IMPROPONIBLE, AL NO CONTENER LAS ACTAS DE RECONVENCIÓN PRESENTADAS, LOS ELEMENTOS NECESARIOS PARA SURTIR EFECTOS
Ñ.- De
manera que las actas de reconvención que han sido presentadas, no contienen los
elementos necesarios para surtir los efectos de habilitar para interponer la
demanda de terminación del arriendo, puesto que no hacen referencia concreta a
un determinado contrato de arrendamiento que se pretende hacer cesar, de modo
que no haya lugar a dudas sobre la relación jurídica a que se refieren, lo que
cobra especial relevancia, en virtud de que el demandante dice que no cuenta
con el contrato escrito que suscribió su padre con el arrendatario y no lo
presenta junto con la demanda, que adquirió posteriormente los inmuebles, y por
tanto, no fue parte en la contratación de la cual ha reconvenido al demandado,
de modo que este último tuviera certeza del contrato del que provienen las
reconvenciones y por qué le reconviene una persona distinta de las que
figuraron como partes del contrato; y si bien no se puede afirmar que las
reconvenciones adolecen de nulidad absoluta, como lo ha hecho el señor Juez
A-quo en su resolución; éstas adolecen de deficiencias que vuelven imposible su
subsanación; y en virtud del referido defecto el
demandante no ha cumplido con los requisitos de procedibilidad indispensables
para interponer su demanda, lo que la vuelve improponible.
O.- En
consecuencia, siendo la improponibilidad de la demanda una figura procesal en
virtud de la cual, se rechaza la demanda por contener defecto de los
presupuestos de la pretensión que imposibilitan el pronunciamiento sobre el
fondo de la cuestión debatida, las consideraciones que se hacen en el auto
impugnado respecto de la falta de acreditación suficiente del contrato de arrendamiento y a la validez de la letra
de cambio presentada como principio de prueba, implican el examen de medios
probatorios, para lo cual el juzgador no se encontraba habilitado en esta etapa
procesal, y en el mismo sentido, también esta Cámara se ve imposibilitada de
pronunciarse al respecto de los agravios que se han expresado en relación a la
finalidad probatoria con que se presentó la letra de cambio y a la acreditación
del contrato de arrendamiento en los romano II, III y IV del escrito de
apelación, lo que implicaría conocer del fondo de la relación jurídica sometida
a juzgamiento, y es improcedente en una etapa en la que ni siquiera se han
cumplido los presupuestos para la valida iniciación del proceso, por lo que, el
auto definitivo venido en apelación se confirmará únicamente por la deficiencia
de las reconvenciones como requisitos de procedibilidad para acceder al
proceso, y no por no haber acreditado el contrato o por los defectos de la
letra de cambio como lo declaró el Juez A-quo, las cuales no constituyen causas
de improponibilidad en la demanda, sino medios probatorios que deben analizarse
en la etapa pertinente de un proceso.
CONCLUSIÓN.
En suma, al haberse corroborado que las reconvenciones efectuadas por el demandante en actas notariales no relacionan los elementos suficientes para que surtan el efecto de habilitar al arrendante a dar por terminado el contrato de arrendamiento, por no haberse consignado la relación jurídica concreta a la que se refieren, el valor de los cánones de arrendamiento que se requieren de pago, u otros datos que dieran certeza sobre el contrato que se pretende hacer cesar, lo cual es un requisito de procedibilidad para iniciar el proceso de terminación del contrato, siendo improponible la demanda y estando dictada en este sentido la resolución venida en apelación se confirmará, no por los argumentos vertidos por el señor Juez A-quo, sino en base a las consideraciones anteriores."