JUICIO DE NULIDAD DE INSTRUMENTO PÚBLICO

LAS DONACIONES DE ÁREAS VERDES A LA MUNICIPALIDAD, PARA QUE SURTAN EFECTO CONTRA TERCEROS ES NECESARIO QUE SE ENCUENTRE REGISTRADAS

“El recurrente alega como primer punto de apelación, APLICACIÓN INDEBIDA DE LOS ARTICULOS 667, 680 y 683 DEL CODIGO CIVIL.

Manifestando que, sobre esa base y en aplicación a las disposiciones legales antes invocadas la Juez A-quo ha declarado Improponible el Proceso Ordinario de Nulidad de Escritura, donde sostiene que al no estar inscrito el bien raíz objeto del proceso en el registro, carece de eficacia jurídica la tradición frente a terceros, cuando dichas disposiciones no son aplicables en el presente caso, puesto que ellas regulan bienes raíces que son objeto de comercio entre particulares, y en este caso estamos frente a un BIEN DE USO PUBLICO, como lo es AREA VERDE de la Lotificación Castro, en donde se ubican las parcelas escrituradas a favor de los demandados y atacadas de nulas.

Sobre dicho reclamo, primeramente, es de señalar que, consta en el proceso escritura de DONACION IRREVOCABLE de un terreno rústico hoy urbano, identificado en su antecedente como literal "C", situado en los arrabales del Barrio La Parroquia de la ciudad de Usulután, de la capacidad de tres mil novecientos treinta y siete punto noventa y cinco metros cuadrados, que corre agregado a fs. […], la cual fue otorgada el día cuatro de octubre de mil novecientos noventa y nueve, por las señoras MCH conocida por MC y por MH, y DC, conocida por DCL y por DORIS LEDET, a favor de la ALCALDIA MUNICIPAL DE USULUTAN, donde las primeras han hecho la tradición del dominio, posesión y demás derechos reales, y la segunda representada en aquel entonces por el señor RJM, aceptó y se dio por recibido del inmueble donado en los términos señalados; es decir que, por medio de dicho contrato las primeras transfirieron a la segunda una parte de sus bienes aceptando esta última, la que fue otorgada mediante escritura pública, por lo que, si por medio de la DONACION relacionada las tradentes expresaron verificarla y el adquirente recibirlas, para que surta efectos contra terceros deberá inscribirse en el Registro de Propiedad, pues es de los que por su naturaleza está sujeto a inscripción Art. 680 C., ya que se está transfiriendo la tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, no afectando a terceros si no se cumple con ese requisito "inscripción", por lo tanto, reiteramos, que cuando se ha efectuado la tradición del dominio de bienes raíces y su posesión, tal es el caso de la Donación hecha a la Alcaldía Municipal de Usulután, no producirá efectos contra terceros, sino por la inscripción de la misma en el Registro correspondiente; teniendo en tal caso aplicabilidad lo dispuesto en los Arts. 667, 680 y 683 C.C., pues no existen otras disposiciones que regulen por separado los efectos de los contratos que están sujetos a registro, cuando se refiere a bienes donados a la Municipalidad, es más el recurrente, alega que es indebida la aplicación de dichas disposiciones, cuando se refiere a bienes donados para el uso público, pero no señaló cual ley considera debe de aplicarse para tales efectos.

Por otra parte, sobre este mismo punto el recurrente alega que "hay que resaltar, que la connotación de bien de uso público al inmueble objeto en litigio deviene de lo establecido en el Art. 3 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción de lo Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales, que de manera textual establece: "Área Verde, área de terreno destinada a la creación al aire, para uso público y/o comunitario". Aunado a ello mediante el informe técnico fs. […], delegados del Centro Nacional de Registro, Campo Catastro, Usulután, en la parte final establecieron "Que según plano de la Lotificación en mención las Parcelas de los señores […], recaen en el área verde de la lotificación", y que no valoró que la escritura de Donación fue de un bien público, no siendo aplicables las disposiciones invocadas."-

Sobre dicho punto alegado, es de señalar, que la aplicación de dichas disposiciones que el recurrente considera infringidas, deviene de los efectos de los contratos que están sujetos a registro, no siendo una excepción, la DONACION, tal como se ha señalado anteriormente.- Ahora bien, diferente es el caso la prohibición de enajenar dichos bienes de uso público y/o comunitario, como las Áreas Verdes, con el cual se podrían estar violentado otras disposiciones por existir algún vicio al momento de efectuarse el contrato, y no las disposiciones que regulan los efectos de los contratos. Que, en razón de lo anterior, se declara no ha lugar el vicio alegado por el recurrente, consistente en la APLICACIÓN INDEBIDA DE LOS ARTICULOS 667, 680 y 683 DEL CÓDIGO CIVIL.”

 

 

LA ESCRITURA DE DONACIÓN DE ZONAS VERDES SIN INSCRIBIR, SOLO SURTE EFECTO ENTRE EL DONANTE Y LA MUNICIPALIDAD

“COMO SEGUNDO PUNTO ALEGA EL RECURRENTE, INFRACCION AL ART.11 DE LA LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES.

El recurrente relaciona el artículo que considera infringido el cual establece en lo esencial que: Cuando se trate de Parcelaciones, Lotificaciones...el titular del derecho de propiedad deberá desmembrar los lotes respectivos con el objeto de construir fincas separadas, INDICANDO CON CLARIDAD LAS AREAS QUE PASAN A SER BIENES NACIONALES DE USO PUBLICO, BIENES FISCALES O MUNICIPALES, SE PRESUME LA PRESENTACION A INSCRIPCION, DE UNA PARCELACIÓN LOTIFICACION.....SUFICIENTE MANIFESTACION DE LA VOLUNTAD DEL TITULAR PARA TRANSFERIR EL DOMINIO AL ESTADO O MUNICIPIO... DE LOS BIENES QUE PASAN A SER NACIONALES O MUNICIPALES. LA INSCRIPCION DE DICHOS BIENES SE RARA EN FORMA PROVISIONAL, POR EL PLAZO DE UN AÑO, VENCIDO EL CUAL LA INSCRIPCION SE VOLVERA DEFINITIVA. Por lo que alega, que al no haber considerado la Jueza A-quo, que concurren los elementos de la nulidad y fundamentar ese supuesto bajo el hecho de sostener, que al no haberse inscrito en el Registro respectivo la Donación a favor de la Municipalidad de Usulután, no surte efecto contra terceros, dicha resolución infringe lo dispuesto en el Art. 11 de la referida ley, por cuanto que de la simple lectura de la disposición legal, desde el momento que la propietaria de la Lotificación Castro, indicó el Área Verde o Bienes Nacionales de Uso Público o Municipales, los cuales le corresponden al Municipio, de conformidad al Art. 32 literal c), 55 y 66 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales, lo que es suficiente manifestación de voluntad del titular para trasferir el dominio al Municipio de Usulután, con la cual inclusive genera la inscripción, por lo que no puede decirse que al no estar inscrita no se puede reclamar contra terceros, cuando por mandato legal esa porción de terreno ya le corresponde a la Municipalidad, desde la sola presentación del plano, que lógicamente fue aprobado con mucha más anticipación que las Escrituras Públicas de los demandados.

Sobre dicho punto alegado, es preciso señalar en primer lugar, que el recurrente ha alegado dentro del proceso, y así lo hacen constar los Informes Periciales emitidos por Delegados del Centro Nacional de Registro, Campo-Castro de Usulután, fs. […], e Informe del Técnico HSRS, fs. […], que el Plano de la Lotificación Castro, de donde fue desmembrada la Donación a favor de la Municipalidad, el cual se dice, se encuentra APROBADO y controlado en las Oficinas de Mantenimiento Catastral, Departamento de Usulután, como LOTIFICACIÓN CASTRO, firmado y sellado por la DIRECCION DE URBANISMO Y ARQUITECTURA, de la Alcaldía Municipal de Usulután; es de señalar que, en el primer informe se dice que éste fue aprobado en el mes de JUNIO DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS, y en el segundo informe relacionado, se hace constar que dicho plano fue aprobado el VEINTICINCO DE SEPTIEMBRE DE MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y SEIS, difiriendo en la fecha en que se dice que fue aprobado, el cual por no haberse presentado como prueba, no puede constatar en qué fecha lo fue e inclusive si éste realmente se encuentra aprobado, habiendo presentado únicamente como anexo al último informe mencionado un esquema de ubicación de los lotes en litigio según plano y catastro, no se presentó el plano aprobado al que hace referencia el recurrente y los informes periciales. Por otra parte, la disposición que el recurrente señala como infringida, corresponde a la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles, creada por Decreto Legislativo Número Setecientos Treinta y Cuatro del doce de abril de mil novecientos noventa y uno, Publicado en el Diario Oficial Número Setenta y Tres Tomo Trescientos Once, del veintitrés de abril de mil novecientos noventa y uno, por lo que, si se alega que el plano se encontraba aprobado desde el año de mil novecientos ochenta y seis, dicha disposición, no era aplicable a la inscripción del plano en comento, ya que de acuerdo a la mencionada Ley en su Art 22, sólo los documentos presentados con anterioridad, cuya inscripción se encuentren en trámite, deberán ser inscritos, de conformidad a dicha ley. Así también es de señalar que, dicha disposición al señalar que "SE PRESUME que existe una manifestación de voluntad de transferir el dominio al Estado o Municipio de dichos bienes que pasaran a ser bienes Nacionales o Municipales, cuando se presenta al Registro a inscripción de una parcelación, lotificación, etc.", se está refiriendo no sólo al plano sino el documento por medio del cual se está tramitando la legalización de la lotificación, ya que es en éste donde el titular del derecho deberá desmembrar los lotes respectivos, indicando con claridad las áreas que pasaran a ser bienes nacionales de uso público, bienes nacionales o municipales, lo cual como se dijo anteriormente, no es aplicable al caso en comento, ya que en éste la trasferencia del dominio del inmueble se dio al momento del otorgamiento del contrato de Donación, y no desde la presentación del plano en el año de mil novecientos ochenta y seis; pero es el caso, que al no haberse inscrito en el Registro respectivo la Escritura de Donación, no surte efectos contra terceros, sino entre las mismas partes que lo otorgaron, es decir entre las señoras MCH conocida por MC y por MH, y DC, conocida por DCL y por DL, a favor de la ALCALDIA MUNICIPAL DE USULUTAN. Que, en razón de lo anterior, esta Cámara estima, que no existe la violación al ART.11 DE LA LEY DE CREACION DE LA UNIDAD DEL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES, alegada por el recurrente.”

 

INEXISTENCIA DE AGRAVIO, AL NO LOGRARSE ESTABLECER QUE EL INMUEBLE QUE FUE DONADO A LA MUNICIPALIDAD ABARCA LOS LOTES QUE FUERON VENDIDOS A LOS DEMANDADOS, NO PUDIÉNDOSE AFIRMAR QUE SON BIENES DE DOMINIO PÚBLICO

“EN CUANTO A LO ALEGADO POR EL RECURRENTE EN EL CONSIDERANDO "VII" y "VIII" del recurso de apelación, CONSISTENTE EN: INFRACCION DE LOS ARTS.415 y 427 DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES, EN CUANTO A LA VALORACION DE LA PRUEBA, y NULIDAD DE LAS ESCRITURAS OTORGADAS SOBRE UN BIEN DE USO PUBLICO, respectivamente, se hacen las siguientes consideraciones:

Reclama el recurrente, "que la Jueza A-quo, no aplicó la sana critica, porque no valora como prueba el Plano de la Lotificación Castro, el cual corre agregado como ejemplar único, por contar solo con ese en los archivos municipales, el cual fue aprobado por la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura, con el cual se determina el Área Verde de la Lotificación; que así también, no se valoró el Informe Técnico, de fecha seis de diciembre de dos mil diecisiete fs. […]., donde Delegados del Centro Nacional de Registro, Campo-Catastro Usulután, establecen que: Que según plano de la lotificación las parcelas de los señores […], recaen en el AREA VERDE de la Lotificación Castro, que con ello el A-quo contaba con elementos suficientes para decretar la nulidad de las escrituras solicitadas."

Sobre dichos puntos alegados, no se discute que, entre los bienes del Municipio, están los de uso público, tales como las plazas, áreas verdes y otros análogos, Art. 61 del Código Municipal, en relación con el Art. 3 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción de lo Relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales.- En el caso en estudio, El Municipio demandante adquirió el inmueble que se relaciona en la demanda por medio de Donación, tal como consta a fs. […], donde se hace constar que sería destinado para Zona Verde. Pero siendo que LA DONACION, es de los títulos que están sujetos a inscripción tal como se dijo anteriormente, ésta no afecta a terceros si no se cumple con el requisito de la "inscripción".

Ahora bien, en cuanto a lo alegado por el recurrente, sobre la prohibición de que los inmuebles que son destinados para el uso público, no se pueden enajenar, y que sobre ello, la Jueza A-quo, no tomó en cuenta "el Plano de la Lotificación Castro, el cual dice que fue presentado como ejemplar único, por contar solo con ese en los archivos municipales, y fue aprobado por la Dirección General de Urbanismo y Arquitectura, con el cual se determina el Área Verde de la Lotificación", y es de señalar, tal como se dijo anteriormente, que éste fue agregado como un anexo de esquema de ubicación de los lotes en litigio, según plano y el catastro, al Informe Técnico emitido por el señor HSRR, el día quince de octubre del año dos mil nueve, fs. […]., no se agrega el plano completo de dicha Lotificación, y ante ello no se puede apreciar que éste se encuentre debidamente aprobado, por otra parte, en el mismo no se aprecia ó determina el área verde de la Lotificación, que fue Donada a la Municipalidad, ya que el área de Zona Verde está señalada catastralmente como parcela 247/7, y el de JENN con el 247/51, y el de CSV con el 247/52, por lo tanto, con dicho esquema que se dice fue elaborado en base al plano, NO se determina el área de Zona Verde que fue donada a la Municipalidad, y sobre los lotes de los demandados […], no aparece ubicación alguna, es más en los alegatos de bien probado, en lo que respecta a estos dos últimos, el recurrente, manifestó que se dictara una sentencia desestimatoria de la acción incoada en su contra, por no aparecer en el plano relacionado que estén dentro del área de zona verde.

Ahora bien, el recurrente alega que la Jueza A-quo, no tomó en cuenta, el Informe Técnico fs. […], emitido por Delegados del Centro Nacional de Registro, Campo Catastro, Usulután, en el cual en la parte final establecieron: Que según plano de la Lotificación en mención las Parcelas de los señores […], recaen en el área verde de la lotificación", sobre ello, es de señalar primeramente que, el antecedente de donde se desmembraron los inmuebles, perteneciente a las señoras MCH conocida por MC y por MH, y DC, conocida por DCL y por DL. fs. […], señala que éstas son dueñas de un terreno rústico hoy urbano, de la capacidad de CINCO MANZANAS o sean TRES HECTAREAS CON CINCUENTA AREAS, pero según se advierte en la inscripción es de DOSCIENTAS TREINTA Y NUEVE AREAS SETENTA CENTIAREAS CINCUENTA Y UNO DECIMETROS, CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS, identificado como literal "C", situado en los arrabales del Barrio La Parroquia de la ciudad de Usulután, y linda: […] Inscrito a su favor al Número ********* del Libro ********* de propiedad de este Departamento, y trasladado a la Matrícula Número **********.- Dicho inmueble íntegramente se relaciona, tanto en la Donación a favor de la Alcaldía Municipal de Usulután, como en las Compras-Ventas a favor de los demandados MCSV y JENN, al momento de realizar las desmembraciones respectivas, pero al momento de señalar el antecedente al que pertenecen, en la Escritura de Donación, se dice que, del que se segrega su porción ó sea el inmueble general, propiedad de las Donantes, está inscrito bajo el Número TREINTA Y NUEVE del Libro NOVECIENTOS TREINTA Y TRES, de Propiedad del Departamento de Usulután, sin embargo en las escrituras de los demandados se relaciona que el inmueble del cual se les vende está inscrito al Número CINCUENTA Y UNO del Libro SETECIENTOS SETENTA Y OCHO de propiedad de este Departamento, el cuál es el que realmente pertenece al inmueble general del cual fue desmembrada su propiedad, y que ha sido trasladado a la matrícula relacionada anteriormente. Por otra parte, al momento de realizar las inscripciones de las escrituras de los señores […], fs. […], y […] fs. […], el Registro hizo constar que se habían revisado los planos topográficos, catastralmente, y que el proyecto de segregación fue aprobado técnicamente, el de la primera con fecha tres de junio del año dos mil ocho, y el del segundo con fecha cinco de noviembre del año dos mil siete, y AGREGAN EL PLANO RESPECTO DE DICHA PORCION VENDIDA, al momento de inscribirlo, no hubo observación alguna con respecto a que estos lotes que se estaban vendiendo, "recaían en el área verde de la lotificación", aun cuando se estaba verificando el plano de dicha lotificación para dichas inscripciones, sin embargo posteriormente, el Informe Técnico fs. […], emitido por Delegados del Centro Nacional de Registro, Licenciado William Iván Zavala Flores, Jefe de Oficina de Mantenimiento Catastral, y JSHJ, Técnico de Campo, en atención a los datos tomados en campo, señalan que los lotes vendidos a los demandados recaen en el área verde de la lotificación, difiriendo por lo tanto, lo que se hizo constar al momento revisión del plano para inscribir las compraventas de los demandados, con el que emiten los Delegados del Registro, el veintinueve de noviembre del año dos mil diecisiete fs. 240pp, y con el Informe emitido por dicha Institución, realizado por el Técnico HSRR, a petición de la Fiscalía General de la República fs.188-190pp, con fecha quince de octubre del año dos mil nueve, ya que como se dijo anteriormente, por un lado, no se hace observación alguna al momento de inscribir la compraventa de los demandados, de que dichos lotes pertenecen a la Zona Verde de la Lotificación, aun cuando en la revisión que hizo dicha Institución, de los planos, y que se adjuntaron a las respectivas escrituras, en lo concerniente a la parte vendida fs. […], se hace constar que la Identificación Catastral es Mapa ********* Parcela 247/07, el cual es la misma identificación Catastral que señala el Informe emitido por el Técnico HSRR, realizado a petición de la Fiscalía General de la República fs. […], en el que se hace constar que la propiedad para Zona Verde, se encuentra ubicada catastralmente en el Mapa ********* Parcela 247/07, y que dicha parcela está controlada para área de zona verde y lote para escuela según plano aprobado en su momento por las instancias pertinentes para dicha lotificación de fecha veinticinco de septiembre del año mil novecientos ochenta y seis, en el cual se concluye que "conforme al