PROCESO DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE

SI SE ALEGA ERROR REGISTRAL HAY QUE PROBAR QUE HAY O QUE HUBO, PERO SI SE ACUSA QUE EL REGISTRO ACTUÓ DE FORMA INDEBIDA, DEBE INTEGRARSE EL LITISCONSORCIO PASIVO O PRESENTAR DEMANDA CONTRA EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS

“4. 1.   Este tribunal llegó a la conclusión al examinar el proceso, el caso en su historia parece así como un poco complejo por las diferentes situaciones que en el desarrollo de las relaciones de negociación entre los involucrados, se presentaron distintas situaciones que este tribunal consideró a bien para tener como elementos suficientes y tener como una idea global del porqué de las cosas; se hizo un examen de todo el expediente a parte de lo planteado en el escrito de apelación y los alegatos que aquí se desarrollaron en esta sala de audiencia; para dar los argumentos vamos a partir de lo dicho en el recurso y en el escrito se dice que se plantea por dos motivos uno que tiene que ver con el derecho aplicado y el otro motivo con relación a la valoración de la prueba, estos motivos están regulados en el artículo 510 del Código Procesal Civil y Mercantil, en sus numerales segundo y tercero, y en relación al derecho aplicado se dijo que hubo una inobservancia de los artículos 1551, 1552, 1553 y también el 1331 del Código Civil, con relación a la valoración de la prueba, de esto no se desarrolló en el escrito en el detalle en particular, que principio o que regla fue la que se violentó respecto a la valoración de la prueba, ya que el Código Procesal Civil y Mercantil, establece como método para valorar la prueba la sana crítica y el apelante no fue muy específico en cuanto a este motivo de expresar a este tribunal cuál de las reglas fue la violentada; si las reglas de la lógica, las reglas de la psicología, las reglas de la experiencia, las reglas técnicas o cuales de esos principios de esas reglas en particular es que fue el violentado, como el orden de solución del caso primeramente en apelación, para solución del caso este tribunal atiende a lo que la misma ley establece el orden en que se van a resolver cada petición, en este caso si hubiesen habido alegaciones con respecto a derechos y garantías constitucionales hubiésemos entrado a valorar eso primero y en ese orden si se hubiesen alegado derechos o garantías estrictamente procesales o procedimientos en particular es lo siguiente que se tienen que considerar, en este caso la valoración de prueba es un asunto procesal que tiene que ver con las exigencias de la construcción de la sentencia y de la construcción de la decisión que un juez debe de tomar y entonces como todo juez o un tribunal no puede ni debe suponer las cosas porque en materia civil deben de ser alegadas, no entramos en detalle a considerar de oficio si fueron los principios de la lógica los que fueron violentados o por el contrario fueron los principios de la psicología en la valoración de la prueba, que si hay prueba documental incorporada al caso y también pericial, pues resulta que dentro de las mismas reglas que establece la sana critica cuando se trata de documentos en los que se incorpore fe notarial, fe registral o fe jurisdiccional, se tiene como instrumento público de conformidad al Art. 331 CPCM., denominado también en el código civil como documento auténtico y que como tales tienen el valor de plena prueba artículo 341 inciso primero del CPCM., si se trata de otra clase de documentos puede aplicárseles las reglas de la sana critica, en este caso hay escrituras otorgadas ante notario y de por sí tienen su valor propio, es una aprueba pre constituida y constan en las que se hicieron ventas hay contratos de compraventa y tradición de dominio, entonces centrarnos en particular en qué tipo de principio o qué tipo de regla se va a aplicar a las otra prueba que estaba incorporada que es una prueba pericial, tampoco los alegatos y las peticiones por escrito nos dieron margen para entrar hacer esas alegaciones, a parte que la prueba pericial en Europa para el caso hay dos tipos de planteamiento de doctrinas que de alguna manera influyen para América Latina en relación a la prueba pericial, una de las teorías sostiene de que la prueba pericial en este coso es un dictamen que aparece emitido por un ingeniero ahí el cual debe de valorase como tal por ser un medio probatorio más, hay otra corriente de doctrina que sostiene que todo peritaje o dictámenes periciales no son medios de prueba, sino que solo son máximas de la experiencia y como tales sirven para valorar otras pruebas incorporadas en el proceso por ser máximas de la experiencia, y esa experiencia de donde viene del que hacer mismo de algún profesional en esa determinada rama o ciencia, todavía aquí en América Latina y particularmente en El Salvador no ha calado mucho, no se ha introducido mucho esta teoría, la segunda teoría de que esto es una máxima de la experiencia, y el Código Procesal Civil y Mercantil lo sigue manejando como un medio de prueba, el perito en particular dice bueno no se logra tener plena claridad o identificar con certeza si ese inmueble corresponde al terreno o al inmueble que se dice que es proindiviso con relación al inmueble que se dice que tiene las matriculas, el perito no deja de ser como muy extensivo en lo que expresa porque emite un par de conclusiones que son de estricta análisis o de orden jurídico, porque dice bueno con este indeterminación no se puede pedir la nulidad pero esa es una situación que no le correspondía al perito mencionar, porque él no es un abogado, es un ingeniero, pero en cuanto a que si es identificable o no es identificable también a este tribunal se nos presentó la duda en relación a lo que dice el perito si realmente el inmueble que se dice estar en proindivisión es exactamente el mismo que se dice que está contenido en la matrícula, número *********ocho-**********, (*********8-**********) y la matricula número *********nueve-**********, (*********9-**********), esta situación nos lleva a que por este rumbo de la valoración de la prueba no nos deja tener conclusiones que nos lleven a una convicción fuerte como para decir si es el mismo terreno no debió haberse hecho una compraventa y tradición de dominio pero bueno esta lleva como consecuencia que si no hay plena certeza de que se tiene que hacer la trasferencia de un inmueble proindiviso o se hizo la trasferencia de un inmueble a cuerpo cierto, esto nos lleva a otro asunto que fue alegado por el apelante y dijo bueno es que esto se derivó de un problema o error registral que yo no sé ni quien lo va a resolver expreso aquí en esta sala de audiencia y esto entonces a que nos lleva, a bueno que si hubo realmente una interpretación correcta o no de los artículos 1331 o del 1551 del Código Civil, en adelante, porque se alegó la falta de objeto o el artículo 1316 del Código Civil, que regula los requisitos tanto de existencia como de validez de los actos jurídicos valga los contratos y lo que aquí se dijo es correcto sobre la existencia y la validez de los contratos dado que estamos claros que esto se introdujo en la legislación salvadoreña de forma confusa porque resulta que la Legislación Chilena si admite la existencia tal cual resuelve allá declárese inexistente, nosotros no podemos hacer eso de declarar inexistente pero como la inexistencia y la valides están incorporadas en un mismo artículo el 1316 del Código Civil, los efectos que regula el 1316 con el 1552 del Código Civil, es de nulidad absoluta tal cual aquí lo que se alegó es correcto el historial que se hizo respecto de esto pero bueno si el legislador salvadoreño le quiso dar esta connotación de nulidad absuelta por esa vía se han estado resolviendo todo los casos de inexistencia y entonces dijo el apelante de que no estaba alegando tal cual lo alego la parte apelada objeto ilícito lo que estaba alegando es falta de objeto y como no habiendo objeto el contrato no existe para los chilenos pero es nulo de nulidad absoluta para la legislación salvadoreña y entonces al faltar el objeto implica de que se debe aplicar el 1551 del Código Civil, y siguiente hasta el 1553 del Código Civil, en los que se regula que es nulo todo acto o contrato a que falte alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor de los mismos; la ley dice para el valor debió haber dicho para la existencia y el valor de los mismos, pero no hay ningún problema sobre esto pues tanto la existencia como la validez está contemplada como nulidad absoluta el 1552 del Código Civil, que es el que aplica para este caso establece que la nulidad producida para un objeto o causa ilícita son nulidades absolutas, resulta de que no deja de ser un poco complicado esto por cuanto que se ha venido sosteniendo de que lo que hubo fue un error registral y no encontramos el nexo aquí, el nexo causal que pudiera llevar a que el acto sea realizado de mala fe y como consecuencia si se hizo de mala fe no existiendo objeto no debería realizarse pero se realizó por algún tipo de ventaja que se hubiese querido sacar, la persona que vendió a cuerpo cierto porque el registro le dijo que así estaba a cuerpo cierto pero no encontramos el nexo de esa ventaja que pudiera existir entre el vendedor y comprador para afectar a un tercero que en este caso es el demandante, esta Cámara observa que en la misma ley se regula que los contrato son ley entre las partes y que deben y se cumplen de buena fe y produce efectos entre las partes, pero entonces queriéndole buscar como el fundamento, la razón o causa de pedir de un tercero que otros dos son los contratantes y decirles a los contratantes por un tercero que ese contrato que ustedes realizaron carece de objeto, y entonces la razón de pedir de ese tercero esta Cámara no le encuentra ningún vínculo por ningún lado a menos que se vincule que lo que hubo ahí fue un error registral pero el asunto es que si se alega el error registral hay que probar de que si hay o que existió un error registral pero si se está acusando de que el registro no actuó de forma correcta debió haberse integrado el litisconsorcio demandando o presentando demanda contra el Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, porque los compradores y vendedores acá no tienen nada que ver con que el registro haya realizado algún tipo de actuación que puede ser cuestionada y como este Tribunal entiende de que este caso surgió antes de la jurisdicción de lo contencioso administrativa pudo haberse integrado el litisconsorcio contra el registro por sus posibles malas actuaciones, esto porque hoy toda acción administrativa contra cualquier entidad de carácter administrativa hay un juez o hay una jurisdicción nueva creada que resuelve hoy estos problemas generados por alguna actuación que tenga un posible cuestionamiento por personajes con poder administrativo y entonces nos quedamos con este punto en particular que resalta acá dándole énfasis en el sentido de que bueno se expresó de que hay un error administrativo y se dijo que no se sabía quién lo iba a resolver probablemente esta Cámara era competente resolverlo porque venía desde antes de la fundación de esa jurisdicción contenciosa; la demanda se presentó antes de la fundación de esa jurisdicción contencioso administrativa, para resolver ese tipo de problema administrativos será esa jurisdicción la que tendrá que resolver; ya que si un derecho está amparado en el registro aunque haya surgido de un error nadie puede impedir que se haga una venta de algo de cuerpo cierto como también una venta de un derecho proindiviso,”

EL DEMANDANTE COMO TERCERO PUEDE IMPEDIR LA REALIZACIÓN VENTAS, NI TAMPOCO ESTA FACULTADO A PEDIR O DECIR QUE EL CONTRATO OTORGADO ENTRE COMPRADORES Y VENDEDOR CARECE DE OBJETO Y PEDIR QUE SE ANULEN SIN TENER FUNDAMENTO PARA HACERLO

“ningún tercero puede intervenir y entonces estas ventas que se hicieron en este caso no podía ser impedida por el demandante, perfectamente podía hacerse la venta del derecho proindiviso, el problema es que en el registro no aparece como derecho proindiviso y entonces un tercero tampoco podía impedir de que se hiciera la ven ta del inmueble a cuerpo cierto, porque el registro lo tenía registrado de esa forma, pero igual si el registro lo tenía como derecho proindiviso tampoco un tercero podía impedir que esa venta se hiciera, nada más que si en el registro aparecía como derecho proindiviso todas las ventas sucesivas así tenían que aparecer pero si el registro ya lo tenía como cuerpo cierto supuestamente derivado por un error registral, provocado por el notario autorizante, todas las ventas posteriores mientras no se corrija este error seguirá apareciendo como cuerpo cierto; pero a aquí sólo se demandó a vendedores y comparadores a quienes no se les podía impedir vender de una u otra forma entonces el demandante como tercero en esta relación tampoco podía impedir que se realizaran esas ventas, ni tampoco estaba facultado a pedir o decir ese contrato que ustedes como compradores y vendedor realizaron carece de objeto, porque no le deriva una razón del porqué estar pidiendo que se anule un contrato realizado por otras personas sin tener fundamento para hacerlo; después de este análisis que hacemos en este caso y en razón de los argumentos dados se tendrá que confirmar la sentencia recurrida.”