VOTO DISIDENTE DE
LA MAGISTRADA PAULA PATRICIA VELÁSQUEZ CENTENO Y DEL MAGISTRADO SERGIO LUIS
RIVERA MÁRQUEZ.
DERECHO DE LIBRE
DISPOSICIÓN DE LOS BIENES
DERECHO DE PROPIEDAD
“El artículo 22 de la Constitución [Cn] establece: «Toda persona tiene derecho a disponer
libremente de sus bienes conforme a la ley. La propiedad es transmisible en la
forma en que determinen las leyes. Habrá libre testamentifacción».
La Sala de lo Constitucional sostiene «(…) Por derecho de propiedad entendemos la facultad que tiene una
persona para disponer libremente de sus bienes, en el uso, goce y disfrute, sin
ninguna limitación que no sea generada o devenida por la ley o la Constitución.
No obstante su concepción como categoría jurídica, no es precisa en el tráfico
jurídico, pues al momento de analizar la naturaleza intrínseca de ella, se hace
algunas veces a partir del objeto sobre el que recae el derecho y en otras como
el poder-dominio que sobre él existe» (sentencia de amparo de referencia
656-2001, de las dieciséis horas del día dieciséis septiembre de dos mil dos).
De lo anterior, es evidente concluir que la libre disposición de los bienes [artículo 22 Cn] tiene como límite la ley y la Constitución. Es decir, cada sujeto goza de este derecho en razón de que la norma se lo permita.”
FINALIDAD DEL CENTRO NACIONAL DE REGISTROS
“El Centro Nacional de Registros [CNR] tiene como fin
público organizar y administrar el sistema registral y catastral del país, y
así garantizar la seguridad jurídica sobre la propiedad y los derechos de los
ciudadanos, entre estos últimos, el derecho a la libre disposición de los
bienes. En tal sentido, los registradores adscritos a tal institución verifican
en el sistema registral los límites legales a los que se somete cualquier
sujeto que quiera y pretenda disponer libremente de sus bienes inscritos en el
referido sistema.
La función principal del registrador es la de calificar los
documentos presentados ante él, ordenando su inscripción, haciéndoles
observaciones o denegando su inscripción, apegados a la normativa pertinente.”
LA DENEGATIVA DE LA INSCRIPCIÓN NO VULNERA
LA LIBRE DISPOSICIÓN DEL BIEN INMUEBLE, SINO QUE LA LIMITA DE ACUERDO CON LA
LEY
“En el presente caso, las autoridades demandadas denegaron
la inscripción de un instrumento de mutuo hipotecario, en razón que no
coinciden los datos del inmueble que se pretende dar en garantía, según los
antecedentes inscritos en los Registros de la Propiedad y de Catastro.
La Directora del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
del Centro Nacional de Registros, al justificar la emisión del acto que se le
atribuye, mencionó que: «La funcionaria registral sostiene que al consultar la base de datos de
Catastro, la parcela que se viene dando en garantía, se encuentra inscrita a
favor del señor RA (sic) ZK y otros, con Matrícula (sic)
********, por lo que infiere que la
matrícula identificada como resto, no es el que le corresponde al instrumento
presentado al asiento ********, pues son matrículas diferentes, según base de
datos de Catastro. El informe rendido por la Dirección del Instituto Geográfico
y del Catastro Nacional, expresa sin lugar a equivocación, que el 13 de octubre
de 2006, la Dirección del Instituto Geográfico y del Catastro Nacional, giró instrucciones a la oficina de Mantenimiento
Catastral de Sonsonate, para efectuar el respectivo mantenimiento de la parcela
*** del sector ********, sobre el estudio Técnico (sic) Registral (sic) -Catastral (sic), elaborado por la Unidad de Asesoría
Técnico Catastral, solicitado por el Lic. (sic) Douglas Anselmo Castellanos, apoderado de la señora CMZ, el cual
expresa: Mapa/Parcela: ********; Area (sic):4726.49 m2; Matrícula/índex: ******** MMDZ, C; ZK, MG; K, ON, ZKJA; Z
K V (sic) DF, YA; ZK, G; ZKDS, NJ;
ZK, RA (sic); Z K, A (sic) E. Dirección **********, Sonzacate,
Sonsonate. Informe del cual se pidió ampliación, en el sentido de que se
explicara las razones por las cuales en la Hoja (sic) Catastral (sic) de la Oficina
de Mantenimiento Catastral del Departamento (sic) de Sonsonate, de fecha nueve de noviembre de dos mil cinco, Mapa
Catastral ******* Parcela *** aparece como titular de la parcela la señora RJFDM,
y esta difiere con el informe último rendido por esa Dirección. Lo cual proveyó
de conformidad, con la siguiente conclusión: “- La parcela *** del sector
********, conforme a antecedente es el resto registral del segundo inmueble de
la inscripción *** Libro *** Propiedad Sonsonate, el resto registral se estima
en 532.45 m2. Y actualmente esta (sic) bajo la matrícula Siryc ******** PS.; - Conforme a descripción técnica
que cita la inscripción *** Libro **** Propiedad de Sonsonate, los inmuebles
que actualmente están controlados catastralmente como la parcela
***,***,***,***,***, y ***; son parte de la colindancia al rumbo Poniente (sic)
identificado como resto del señor A (sic)
G Z; - El área de calles que está dentro
del perímetro descrito en la inscripción *** Libro ***, se estima gráficamente
en 8,445.66 m2, al verificar las marginaciones no se encontró traspaso a favor
del Estado de dicha área. Por lo que aún esta (sic) amparada en el resto; - La descripción técnica relacionada en el
documento de matrícula ********, asiento ***, se posesiona conforme a su
descripción en la parcela *** del sector ********, pero este no pertenece al
inmueble amparado a su antecedente (inscripción *** Libro *** PS); - La
instrucción de mantenimiento catastral de la parcela *** del sector ********
ordenado por instrucción de la DIGCN, en memorando DIGCN-0594/06 de fecha 13 de
octubre de 2006, sobre la base de estudio Técnico Registral-Catastral, fue
ejecutada bajo criterios correctos; - Se detectó que las parcelas ***,***,***,***,***,
y*** del sector ********, están amparadas bajo la inscripción ******* PS y
también bajo la matrícula *******PS” [folio 71].
Es necesario destacar la
conclusión efectuada por la autoridad demandada, pues según mantenimiento
catastral y la ampliación realizados, del inmueble «(…) no existe certeza, sobre el dato referente a la verdadera
extensión superficial del inmueble, ya que el documento refleja un área de
cuatro mil ciento doce punto noventa y cuatro metros cuadrados, dato
corroborado por la matrícula ********; pero contradicho por la información del
Catastro, que le señala un área de sólamente (sic) 532.45 m2; además, tal
información es contradictoria con los datos registrales y catastrales
correspondientes a terceros, que también tienen inscritos sus títulos en el
Registro (…) [folio 72].
De ahí que, si al inmueble
relacionado en la escritura de mutuo hipotecario que se pretende inscribir, se
le efectuó mantenimiento catastral con anterioridad a la presentación del
instrumento denegado, es viable concluir que los datos establecidos en el
Registro de Catastro son los correctos, en
cuanto localización, medidas lineales y superficiales, naturaleza, nomenclatura
y demás características, así como para sanear los títulos de dominio o
posesión. Según el artículo 1 de la Ley de Catastro, que el objeto de Catastro
es «(…) obtener la correcta localización
de los inmuebles, establecer sus medidas lineales y superficiales, su
naturaleza, su valor y productividad, su nomenclatura y demás características,
así como para sanear los títulos de dominio o posesión».
Es lógico que tanto el Registro de la Propiedad como
Catastro deben coincidir en cuanto al derecho de propiedad registrado a favor
de un sujeto y la descripción técnica que en realidad corresponda. No obstante, ante una incongruencia, de acuerdo con el
artículo 14 de la Ley de Catastro, el resultado de Catastro [análisis de campo
y técnico] prevalece, siempre y cuando se verifique previamente en campo por
éste.
El artículo 14 de la Ley de Catastro regula que: «cuando hubiere diferencia entre los
resultados físicos del catastro y los títulos de propiedad que amparan los
inmuebles, tanto en lo relativo a su localización, como en cuanto a las medidas
de superficie o lineales, se tendrán (sic) como ciertos derivados del catastro, salvo resolución judicial firme
en sentido contrario los datos catastrales tomados como validos en relación a
los contenidos en el título de propiedad, deberán ser verificados previamente
en el campo por el catastro»
Es necesario destacar que el mencionado artículo determina
que dicha prevalencia de Catastro tendrá como única excepción la existencia de
una resolución judicial que determine que lo verificado en campo y lo
registrado no se adecua a la realidad, lo que no ha sucedido en este caso.
Si bien Catastro, en razón de su competencia y objeto, es
el encargado de establecer la ubicación y las medidas superficiales y lineales
de los inmuebles, la discordancia con estos parámetros debe resolverse vía
judicial.
En el presente caso, la Registradora Auxiliar del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Occidente, ante la presentación del
instrumento, verificó e identificó la disparidad entre lo que consta en el
Registro de la Propiedad y Catastro. De ahí que efectuó la observación
correspondiente [folio 10 expediente administrativo]. Ante la imposibilidad de
subsanarla por la existencia del conflicto de registros, se denegó la
inscripción pretendida. Se debe destacar que la inscripción del instrumento que
se pretendió inscribir, alteraría la realidad catastral de la propiedad a
terceros, sin haber mediado una resolución judicial.
Así, pues, se denota un
conflicto que impide determinar la real capacidad superficial del inmueble
relacionado en el instrumento que se pretende inscribir, propiedad de la señora
RJFDM, pues no coinciden los datos que amparan ambas oficinas registrales; por
ende, no está clara la verdadera situación del inmueble, en cuanto a la
capacidad superficial. Dicha disparidad limita el actuar de la Registradora por
que el inmueble descrito en el instrumento que se pretende inscribir no
coincide con el registrado por Catastro [ubicación parcelaria y medida del
inmueble]. En ese sentido, la
denegativa de la inscripción no vulnera la libre disposición del bien inmueble
propiedad de la señora FDM, sino que la limita de acuerdo con la ley, pues la libre disposición del inmueble está sujeta a solucionar el
conflicto entre los registros mencionados.
Señala la parte actora que, de
acuerdo con el registro efectuado por Catastro, se le vulnera el derecho de
propiedad en cuanto se disminuye el área del inmueble propiedad de la señora
FDM, consecuentemente, se despoja de está por medio de un análisis técnico. En
este punto, basta mencionar que la denegativa efectuada e impugnada en el
presente caso únicamente evita inscribir el gravamen pretendido [hipoteca del
inmueble], y no disminuye o cancela la propiedad registrada a favor de la
referida señora. Ahora bien, dicha discrepancia entre lo que consta en cada oficina
registral debe de ser dirimida por el juez competente.
Se debe destacar que las
diferencias radican en, primero, la extensión superficial, pues según el
Registro de la Propiedad la capacidad es de 4112.94 m² y según Catastro es de 532.45 m²; segundo, el propietario
según Propiedad es la señora RJFDM y según Catastro son OMDZ, conocida por C
MMDZ, MGZK, ON K, JAZK, YAZKVDF, GZK, NJZKDS, R A Z K y AEZK; y finalmente,
como tercero, las matrículas, pues según Propiedad la matrícula es ******** y
según Catastro es **********.
Es viable destacar que, de
folios 106 al 115 del expediente, la señora OMDZ, conocida por COMDZ, tercera
beneficiada con el acto impugnado, agregó, entre otros documentos, la fotocopia
certificada notarialmente de la sentencia pronunciada por el Juzgado de lo
Civil de Sonsonate, de la once horas del veintiocho de marzo de dos mil siete,
en la cual la señora RYFDM [actora en el presente proceso] promovió un juicio
civil ordinario reivindicatorio de dominio contra aquélla por el inmueble de su
propiedad, con capacidad de 4112.94 m², inscrito a su favor bajo la matrícula
********** asiento ***. La demanda fue declarada inepta. Tal decisión se
fundamentó así: «IV. De lo relacionado
podemos ver: que la acción ejercida por la parte Actora (sic), es la que concede el Art. (sic) 891 C, o acción reivindicatoria, tal
disposición exige, para poder ejerce la acción los siguientes requisitos: 1)
que quién la ejerce sea propietario; 2) que se trate de una cosa singular; 3)
que quien reclama no este (sic) en
posesión de la cosa. Estops (sic) son
los requisitos fundamentales de la pretensión; en el presente como la acción de
dominio esta (sic) basada en un
instrumento publico que compruebe (sic) Derechos
(sic) de propiedad (de la Sra. FDM)
sobre el inmueble cuya reivindicación reclama. Por otra parte el bien reclamado
es una cosa singular es decir el inscrito a la matrícula ********** asiento
***, y por otra parte no esta (sic) en
posesión del referido inmueble, pero es el caso que se lo reclama a la señora COMDZ,
la cual se ha probado que esta (sic) en
posesión según inspección del inmueble con matrícula ********** asiento *** que
está inscrito a favor de la señora FDM, según compraventa a las 16 horas del
día 21-07-05 la señroa (sic) LEZDS
c/apda. del Sr. (sic) MRZ vende a la
señora RJFDM un inmueble de una capacidad de 4,112.94 m² descrito en la
documentación agregada de fs. 2 fte. a 7 fte., cuya matrícula es la **********
asiento *** el cual fué (sic) inscrito
a favor de la Actora (sic) bajo la
matrícula ********** asiento ***, inmueble que no debio (sic) haberse inscrito bajo dicha matrícula, ya
que si vemos los dictamenes (sic) de
los peritos propuestos por las parte, que no fueron unánimes en ciertos puntos;
por lo que se tomará en cuenta el dictamen (sic) del tercer perito nombrado, proporcionado por el Centro Nacional de
Registro Sr. (sic) Fernando Carlos
Marroquín Lémus (sic); el juzgado
puede apreciar a fs. 140, que la ubicación del inmueble con la matrícula
******* no corresponde al resto de la inscripción **** Libro ****, sino que la (sic)
resto, inscripción *** del libro ***
ambas de propiedad que no fué (sic) del
señor MRZ, sino de don A (sic) G Z,
ya que el señor MRZ es propietario de otro inmueble con la misma matrícula,
pero que no es donde esta (sic) ubicado
el inmueble disputado en el presente juicio, por lo que fué (sic) indebidamente inscrito bajo esa matrícula ya
que no está comprendido dentro del perímetro que corresponde a dichas
inscripciones a nombre del vendedor tal como podemos verlo en el plano agregado
a fs.141. De la prueba documental de fs. 54 a 71, se verifica que el inmueble
inscrito según la tan mencionada matrícula corresponde a la sucesión del señor
A (sic) G Z que está representada por
los señores C MM hoy de Z y a sus hijos MGZK, ONZK conocida por LMZKDC, don
JAZK, doña YAZK hoy VDF, GZK, NJZKDS conocida por NJZDS ,RA (sic) ZK y A (sic) EZ K. Que el señor A (sic) GZ
le vendió al señor MRZ según inscripción **** del Tomo ***de propiedad,
quedando inscrito según matrícula ******* pero geográficamente al ubicar el
inmueble vendido a la señora FDM, corresponde a la inscripción *** del Libro
*** que es del señor A (sic) GZ y no
de quién le vendió a la señora FDM, señor MRZ, por lo que no se puede ordenar a
la demandada que reivindique un inmueble que según documentación e inscripción
según matrícula ******** que se asignó a la inscripción *** del Libro ***le
corresponde a la sucesión del señor A (sic) GZ, de la cual ella es heredera testamentaria por lo que la vía
utilizada para el ejercicio del Derecho que le corresponde a la parte Actora (sic)
es inadecuada y así deberá declararse,
razón por la cual es procedente declarar inepta la demanda por tal motivo y no
por el invocado por el Apoderado (sic) de
la parte demandada, con condenación en costas» [folios 114 frente y vuelto
y 115 frente]. Así, esta Sala considera que el pronunciamiento del Juzgado de
lo Civil de Sonsonate, establece los parámetros necesarios para dirimir el
conflicto de propiedad. Es decir que, el inmueble del que pretende la
inscripción de la hipoteca no coincide materialmente con el inscrito en el
Registro de Propiedad correspondiente, y por ende, a la parte actora,
únicamente, le queda la posibilidad de impugnar el documento de venta mal
inscrito, a efecto que en la vía judicial adecuada se reivindique su derechos
contra la persona que le vendió erróneamente.
Señala la parte actora que las
autoridades demandadas fundamentaron la denegativa en razón del artículo 688
del Código Civil, norma que establece los requisitos de los instrumentos a
inscribir, pero no existe concordancia con lo decidido y lo normado.
Es válido indicar que tal
alegato no destaca de qué manera se vulnera algún derecho a la parte actora, no
obstante, la Directora de Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas expuso en
su decisión que «(…) conforme a las
prescripciones del Principio (sic) de
Especialidad (sic) Registral (sic)
contenido en los Arts. (sic) 688 C. y 42 del Reglamento de
Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, no existe
certeza, sobre el dato referente a la verdadera extensión superficial del
inmueble, ya que el documento refleja un área de cuatro mil ciento doce punto
noventa y cuatro metros cuadrados, dato corroborado por la matrícula *******;
pero contradicho por la información del Catastro, que le señala un área de
solamente 532.45 m2 (…)» [folio 24 vuelto]. Es decir, el artículo fue
considerado en la decisión por la autoridad demandada en razón de la
discrepancia entre la información del registro y catastro en la extensión
superficial del inmueble. El artículo 688 ordinal 2° del Código Civil exige
que: «Toda inscripción que se haga en el Registro,
expresará las circunstancias siguientes: 2° La naturaleza, valor, extensión,
condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se inscribe». De ahí que los suscritos consideramos que sí tiene
relación el artículo señalado con la decisión adoptada.
Por otra parte, los demandantes argumentaron que la oficina
de mantenimiento de catastro del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del
departamento de Sonsonate se extralimitó en sus funciones, en el sentido que el
documento presentado [mutuo hipotecario] no está incluido en los reglados por
el artículo 48 de la Ley de Catastro, y que el departamento de Sonsonate no se
ha declarado como zona catastrada.
Respecto de tal argumento es
necesario aclarar, que el mismo se dirige a atacar una actuación realizada por
la oficina de mantenimiento de catastro del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del departamento de Sonsonate Sin
embargo la referida dependencia no se configura como sujeto pasivo del presente
proceso. Además, del estudio realizado a los actos objeto de controversia se
advierte que los mismos no han sido fundamentados en la referida disposición
legal. De ahí que no es atendible la vulneración argumentada por la parte
actora en la negativa de inscripción del documento de mutuo hipotecario.
Finalmente, la parte actora indicó la vulneración de los principios de especialidad, legalidad y publicidad, en razón que no se ha inscrito el instrumento; no obstante, al verificar que la denegativa fue apegada a la norma, siendo éste el argumento central de la pretensión, dichos principios no han sido violentados.”