DERECHO DE LIBRE DISPOSICIÓN DE LOS BIENES

EL REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS SÓLO PUEDE REQUERIR DOCUMENTACIÓN PARA UN DETERMINADO TRÁMITE, CUANDO ASÍ SE LO EXIJA EL ORDENAMIENTO POSITIVO

“IV. En síntesis, la parte actora argumenta la violación al derecho de libre disposición de los bienes [artículo 22 de la Constitución], en razón que las autoridades demandadas no le permitieron establecer un gravamen sobre un bien inmueble de su propiedad, basadas en una contradicción establecida entre el Registro de la Propiedad y Catastro. Además, alega que la oficina de mantenimiento de catastro del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del departamento de Sonsonate se extralimitó en sus funciones, en el sentido que el documento presentado [mutuo hipotecario] no está incluido en los que menciona el artículo 48 de la Ley de Catastro y que el departamento de Sonsonate no está declarado como zona catastrada. También alega la violación a los principios de especialidad, legalidad y publicidad [artículos 42, 44 y 46 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (RLRRPRH), respectivamente] y a los requisitos que debe contener una inscripción [artículo 688 del Código Civil].

Luego de verificar la prueba que consta en el presente proceso y de una lectura a la Ley de Catastro contenida en el decreto número 604 del 12 de marzo de 1970, se advierte que, la única disposición que guarda alguna relación directa con el caso que nos ocupa, relativo al “trámite de inscripción” de instrumentos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es el artículo 37 que a la letra dice:

“En los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas se exigirán todos los datos contenidos en una ficha catastral, para inscribir instrumentos en que se reconozca, transfiera, modifique o cancele el dominio de inmuebles situados en una zona declarada catastral o catastrada, siempre que se hubiere clasificado catastralmente el inmueble, o la certificación respectiva en caso de no existir dicha descripción”.

Es el caso que, el inmueble objeto de controversia, goza de ficha catastral. Ello no está en discusión en el presente caso. No obstante, por el principio de legalidad que rige a la Administración Pública, es claro que el Registrador de la Propiedad Raíz e Hipotecas sólo puede requerir documentación para un determinado trámite, cuando así se lo exija el ordenamiento positivo.”

NO EXISTE LA OBLIGACIÓN DEL REGISTRADOR, EN PEDIR LA FICHA CATASTRAL EN TRÁMITES REFERIDOS A INSCRIPCIÓN DE GRAVÁMENES SOBRE INMUEBLES

“De la lectura del artículo 37 en estudio, se advierte que no existe la más mínima obligación del Registrador, en pedir la ficha catastral en trámites referidos a inscripción de gravámenes sobre inmuebles, que es el caso particular que nos asiste, en tanto los demandantes pretenden inscribir un mutuo hipotecario.

No se está en presencia de un reconocimiento, una transferencia, una modificación o una cancelación de dominio de un inmueble, pues el mismo ya está a nombre de los demandantes. Por tanto, no es el supuesto fáctico que nos concierne.

Agustín Gordillo al abordar el tema concerniente a las formas jurídicas de la actividad administrativa, expresa: “Las facultades de un órgano administrativo están regladas cuando una norma jurídica predetermina en forma concreta una conducta determinada que el administrador debe seguir, o sea, cuando el orden jurídico establece de antemano qué es específicamente lo que el órgano debe hacer en un caso concreto. Las facultades del órgano serán en cambio discrecionales cuando el orden jurídico le otorgue cierta libertad para elegir entre uno y otro curso de acción, para hacer una u otra cosa, o hacerla de una u otra manera”.

Todo acto es en parte reglado y en parte discrecional, pues nunca se presenta de hecho la total libertad de hacer cualquier cosa, ni tampoco la total regulación de una conducta. A ello se agrega que la discrecionalidad, por lo demás, tiene ciertos límites que el administrador no puede ultrapasar: Limites jurídicos elásticos (razonabilidad, desviación de poder, buena fe) y limites técnicos. Gráficamente entonces, en cada acto el administrador tiene ciertos aspectos reglados: 1°) La competencia, 2°) eventualmente la forma o el objeto, y tiene también 3°) cierta libertad para actuar de acuerdo a su criterio, pero esta libertad debe ejercerla de tal modo que no transgreda límites jurídicos elásticos, ni 4°) limites técnicos.”

EXCESO DE LÍMITES JURÍDICOS DE LA FACULTAD ADMINISTRATIVA DE LA REGISTRADORA AUXILIAR Y DIRECTORA GENERAL DEL CNR, SOSTENER QUE PARA INSCRIBIR UNA HIPOTECA DEBE TOMARSE EN CUENTA EL DICTAMEN TÉCNICO DEL INSTITUTO NACIONAL DEL CATASTRO

“En el presente caso, la autoridad administrativa representada por la Registradora Auxiliar y Directora General del Centro Nacional de Registros, respecto de sostener que para inscribir una hipoteca debe tomarse en cuenta el dictamen técnico del instituto nacional del catastro, resulta ser un exceso a los limites jurídicos elásticos de la facultad administrativa, puesto que más allá de la facultad reglada que tienen para inscribir actos jurídicos que les sean de su conocimiento, no pueden crear o construir procedimientos basados en la razón subjetiva o la buena fe, esto decantaría en una inmenso espacio de decisiones contradictorias en las calificaciones que se hagan a nivel registral, de actos jurídicos inscribibles, distando de crear uniformidad de criterios que devendría en inseguridad jurídica para los usuarios de la administración.

Totalmente documentado esta, que el departamento de Sonsonate no se encuentra Catastrado, por ende, lo informes técnicos que emita dicha dependencia del Centro Nacional de Registros en la precitada localidad, resultan hasta cierto punto no certeros, aunado que en el caso de naturaleza civil que se conoció por la pretensión reivindicatoria de dominio incoada por la ahora demandante, se tomó en consideración un informe técnico pericial de un empleado del Catastro, información que limitó como fuente a información de parcelas de aquel entonces. De ahí que, en esa causa hubiese sido ideal efectuar un estudio de campo a través de un reconocimiento judicial, para determinar técnicamente con tecnología geo satelital la ubicación de cada inmueble.

Así las cosas, no es entonces permitido para las autoridades administrativas demandadas haber puesto la decisión final de inscripción de la hipoteca en manos del Catastro, puesto que legalmente o regladamente no les habilita el legislador o por vía reglamento, a construir un procedimiento hasta cierto punto discrecional, inspirándose en Principios que en forma contraria a como fueron aplicados, son mecanismos de control de la facultad administrativa para no cometer excesos, como el cometido en el caso de marras.

El contenido jurídico de la decisión que las autoridades administrativas tomaron, es decir la inscripción de un instrumento deberá tomarse únicamente en cuenta los requisitos establecidos en los artículos 61 y 62 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, dentro de los cuales no se encuentra contenido el requisito discrecional o subjetivo que las autoridades administrativas han sostenido sin razón legal, respecto de enviar al Catastro para el caso particular un instrumento en que se hipoteca un resto de inmueble, puesto que no se está fraccionando, modificando, actualizando o extinguiendo su cabida registral. Interesante es mencionar que el ultimo literal del artículo 62 del precitado reglamento, deja una rendija que permita incorporar otros requisitos, pero, con inmenso imperio al decir que cualquier otro requisito que, señale la Ley.

No se puede obviar, que exista una especie de confusión de la ubicación de inmuebles, pero ese no es asunto de esta jurisdicción, ni parte de la pretensión, sino que ello debe o debió ventilarse en la jurisdicción civil conforme la causa de pedir que corresponda, entonces, acá no ha existido más que un conflicto de criterios innecesarios, en razón de que ni la parte demandante y demandada debieron provocarlo cuando la misma Ley o Reglamento no da cabida para que el aplicador o usuario busquen encontrar su espíritu antes notoria claridad.

En ese sentido, la Escritura Pública de Mutuo Hipotecario presentada otorgada por la señora RJFDM y el señor MEMC a favor del señor CACE, no debió ser denegada por la Registradora Auxiliar del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Occidente, producto de una supuesta falta de coincidencia de la capacidad superficial del inmueble entre el Registro y Catastro.”