PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA DE
DOMINIO
PROCEDE DESESTIMAR LA
PRETENSIÓN AL NO PROBARSE LA EXISTENCIA DE POSESIÓN CON ÁNIMO DE SER SEÑOR O
DUEÑO POR EL PLAZO DE TREINTA AÑOS
“El señor [...], pretende
la prescripción adquisitiva de dominio, sobre un inmueble de naturaleza urbano,
situado en jurisdicción de San Antonio del Monte, departamento de Sonsonate, de
una área catastral de ciento setenta y uno punto cuarenta y seis metros
cuadrados.
La parte demandante
adquirió la posesión del inmueble por medio de un documento privado
autenticado, otorgado por su padre, señor [...], el uno de junio
de dos mil tres.
El padre del
actor, que además es colindante del inmueble, fue ofrecido como testigo, y en
la audiencia probatoria manifestó que él poseyó el inmueble desde el año mil
novecientos setenta y seis, hasta el año dos mil tres, año en que transmitió la
posesión a su hijo, por medio de documento privado autenticado, que corre
agregado a folios 14 de la pieza principal.
En casación, alega
el recurrente, que la Cámara se equivocó al querer establecer que el documento
privado autenticado, “permite la tradición de la posesión” (sic).
Argumenta además,
que el ad quem para tener por establecida “la tradición del derecho de
posesión” (sic), debió requerir una escritura pública.
Finaliza alegando,
que la escritura pública es el medio idóneo para poder adquirir la posesión; y
que el documento privado autenticado, solo sirve para establecer que el plazo
de la posesión del señor [...], inició en el año dos mil tres; y que, por tanto,
el demandante no cumple con el tiempo necesario para lograr la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio.
Para sustentar su
argumentación, el recurrente invoca como infracción, la inaplicación del art.
763 CC, en el sentido que, para tener por establecido que efectivamente se ha
realizado la tradición de la posesión (sic), el juez debió aplicar el contenido
de este artículo, en cuanto a que “nadie puede adquirir la posesión si no se
realiza por medio de instrumento público”. [...]
Ante tales razonamientos,
esta Sala advierte lo siguiente: La posesión puede adquirirse en forma
originaria o en forma derivada. La adquisición originaria o por acto
unilateral, se realiza cuando el adquirente toma la posesión de una cosa, sin
consentimiento de su poseedor anterior, y se cumple con la sola intervención de
la voluntad del adquirente; tal es el caso de la posesión que obtiene el
usurpador de los predios ajenos. En ese sentido, la adquisición originaria de
la posesión constituye un acto jurídico unilateral y real. Es acto jurídico
unilateral porque debe mediar la voluntad de quien quiere adquirir; y es real,
dada la circunstancia de que no es suficiente la sola voluntad, sino que ésta
debe estar acompañada de la efectiva adquisición del poder de hecho, o sea, la
constitución de una relación material con la cosa.
Por otra parte, existe
posesión derivada en todos los casos en que la posesión del adquirente se
fundamenta en la posesión existente de un poseedor anterior, que se denomina
causante o transmitente. En tal virtud, la adquisición derivada de la posesión
implica, necesariamente, una sucesión jurídica de posesión. La sucesión
jurídica indica que una determinada relación posesoria se encuentra radicada en
una persona, y que esta posesión se trasmite a otra persona. (sentencia
1261-2000, del veintiocho de julio de dos mil)
El artículo 763 CC,
establece que: “Si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por
instrumento público, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este
medio”.
Ahora bien, en el
presente caso, el señor […], padre del demandante señor […], transfirió a este
la posesión del inmueble, a través de un documento privado autenticado. En ese
sentido, estamos ante un caso de posesión derivada, y considerando que la cosa
en litigio es un inmueble; y que, de conformidad al artículo 667 CC, la tradición del dominio de los bienes raíces, debe
efectuarse por medio de instrumento público, siendo el documento idóneo para
este caso, la escritura pública.
Por otra parte, el
artículo 1605 inc. 2º CC dispone que “La venta de los bienes raíces, y
servidumbres, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la
ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.”; y artículo 1572 CC
establece que “La falta de instrumento público no puede suplirse por otra
prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; (...)”.
Por consiguiente,
conforme al artículo 763 CC, para transferir la posesión de un inmueble, es
indispensable hacerla constar a través del mismo medio exigido para la
transferencia de la tradición del dominio sobre el mismo, es decir, a través de
escritura pública; y no por medio de documento privado autenticado, como se ha
hecho en el presente caso.
En virtud de lo anterior,
la infracción denunciada respecto a la inaplicación del articulo 763 CC, ha
sido cometida por el tribunal ad quem, imponiéndose entonces, la necesidad de
casar la sentencia recurrida, y proceder a pronunciar la que a derecho
corresponde.
De conformidad al
artículo 52 de la Ley de Notariado, el documento privado adquiere valor de
instrumento público, precisamente al ser autenticado a través de un acta
notarial; sin embargo, sigue siendo instrumento privado aunque con valor
probatorio similar al de un instrumento público.
No obstante en el caso
analizado debe tenerse en cuenta que en vista que la tradición de un bien raíz,
debe hacerse por medio de escritura pública. Por tanto, de conformidad al
artículo 763 CC, la transferencia de la posesión de inmuebles, debe hacerse
también por ese mismo medio, vale decir, por escritura pública, por lo que el
documento privado autenticado que se pretende hacer valer, no es el idóneo para
transferir la posesión de un inmueble.
En consecuencia, en el
caso sub lite, se configuró el vicio denunciado.
JUSTIFICACIÓN DE LA
SENTENCIA
Siendo que la sentencia
impugnada se casará por el motivo de fondo relativo a Inaplicación del art. 763
CC; esta Sala se pronuncia en los siguientes términos:
El señor […] presentó
demanda en la que pretende que se declare a su favor la prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio, sobre un inmueble de naturaleza urbano,
ubicado en **********, jurisdicción de San Antonio del Monte, departamento de
Sonsonate, con un área catastral de ciento setenta y uno punto cuarenta y seis
metros cuadrados, inscrito a favor de la señora […], persona fallecida, razón
por la que se demandó a la herencia yacente de los bienes dejados por la señora
[…], por medio del curador licenciado […].
El actor manifiesta en la
demanda, que su padre vivió en el inmueble desde el quince de marzo de mil
novecientos ochenta y uno, hasta el uno de junio de dos mil tres.
Alega que adquirió la
posesión del inmueble, desde el uno de junio de dos mil tres, por medio de
documento privado autenticado, en el que su padre le cedió el derecho de
posesión, y que desde esa fecha ejerce la posesión sobre el inmueble. Que
unidas las dos posesiones, suman más de treinta años.
Para probar su
pretensión, el actor presentó la siguiente prueba documental: 1) copia
certificada por notario de la escritura de propiedad del inmueble; 2) copia certificada
por notario de la certificación catastral en la que aparece como poseedor el
demandante señor […]; 3) copia certificada de la ubicación catastral del
inmueble; 4) documento privado autenticado de cesión del derecho de posesión
otorgado por el padre del actor.
Además, ofertó como
testigo a su padre, señor […]; y solicitó reconocimiento judicial.
Según nuestra
jurisprudencia, los requisitos para que prospere la acción de prescripción
extraordinaria adquisitiva de dominio son tres: 1) que se trate de una cosa
susceptible de prescripción; 2) la existencia de posesión con ánimo de ser
señor o dueño; y 3) el transcurso de un plazo que en nuestra legislación, es de
treinta años. Sentencia de la Sala de lo Civil número 262 del 29 de enero de
2001. (Líneas y criterios jurisprudenciales de la Sala de lo Civil, 2000, 2001,
pags. 72 y 73).
En el caso de marras, se
cumple con el primer requisito para que proceda la prescripción adquisitiva
(cosa susceptible de prescripción), por tratarse de un inmueble que es
susceptible de propiedad privada y por lo tanto de prescripción adquisitiva, el
cual aparece inscrito a la matrícula ********** del Registro de la Propiedad de
Occidente, a favor de la demandada, señora […]. Además con el reconocimiento
judicial de fs. […], se singularizó e identificó la porción del inmueble en
mención; y con la certificación de la denominación catastral, extendida por
Centro Nacional de Registros, con su respectivo plano, de fs. […], se obtiene
la correcta localización, así como sus respectivas medidas lineales y
superficiales.
En cuanto al segundo y
tercer requisito exigidos, para que proceda la pretensión de prescripción
adquisitiva extraordinaria de dominio, (existencia de la posesión y el
transcurso del plazo), esta Sala procedió a analizar la prueba testimonial que
corre agregada en autos, folios […].
En ese sentido, preciso
es señalar que de acuerdo al art. 745 del Código Civil, “la posesión es la
tenencia de una cosa determinada con ánimo de ser señor o dueño, sea que el
dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo. El poseedor es
reputado dueño, mientras otra persona no justifique serlo”. En tal virtud, la
posesión es un hecho, y debe probarse por medio de testigos, puesto que la
prueba testimonial es la idónea para establecer los actos materiales que
demuestren la posesión de la parte actora, tales como cultivar frutos, cercar,
cortar madera, etc.
En ese orden de ideas, la
parte demandante presentó en audiencia probatoria como testigo al padre del
actor señor […]
Con la declaración del
testigo antes mencionado, que en síntesis manifestó que él posee dos lotes, el
número **********2 y **********3 desde mil novecientos setenta y seis; que hace
como diez años le transfirió por medio de un abogado la posesión del lote
número **********3 a su hijo; que construyó una casita en el lote **********3;
que su hijo actualmente vive ahí, y a sembrado matas de guineo, yuca y ayote, y
a instalado luz eléctrica; que el señor […] vive en el lote **********3 desde
hace diez años; y que él lo reconoce como dueño.
Con el testimonio
anterior, el actor ha probado que ha poseído el inmueble (lote **********3),
habitándolo y realizando actos como dueño durante diez años.
Debe aclararse que con
ese mismo testimonio, no se ha podido establecer que haya habido continuidad de
la posesión de padre a hijo, pues el testimonio del padre, no es suficiente, ni
conducente, ni idóneo para establecer que él (padre) ha poseído dicho inmueble
desde 1976 como lo ha dicho, pues él en su calidad de testigo, solamente hace
fe en declarar sobre hechos ajenos que le consten de vista y oídas, y no de
hechos propios.
En el sentido indicado,
dicha declaración solamente hará fe en lo concerniente a los hechos ajenos,
pues para probar sus propios hechos posesorios, debió haber presentado otro
tipo de prueba, testigos por ejemplo, lo cual no ha sucedido en el presente
caso.
Por otra parte, también
debe tenerse en cuenta que el documento privado autenticado presentado en
juicio no es el idóneo para trasferir la posesión de un inmueble, cuyas razones
se han expuesto claramente en el romano IV.- ANÁLISIS DEL RECURSO, y que fueron
motivo de casar dicha sentencia.
En consecuencia, esta Sala considera que con la prueba aportada por el actor (documental, reconocimiento judicial y testimonial), se ha identificado el inmueble, se han demostrado los hechos constitutivos de la posesión en forma quieta, pacífica e ininterrumpida; pero no se ha cumplido con el plazo de los treinta años que dan lugar a la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio, tal como lo prescribe el artículo 2250 del Código Civil. Por consiguiente, no es posible acceder a la pretensión del actor, pues no se ha cumplido uno de los requisitos exigidos por la ley para declarar la prescripción extraordinaria adquisitiva de dominio.”