RECONVENCIÓN DE PAGO PARA CONSTITUIR EN MORA AL ARRENDATARIO

TIENE POR OBJETO DAR UNA OPORTUNIDAD AL INQUILINO DE PONER AL DÍA EL ARRIENDO Y EVITAR LA DEMANDA POR TERMINACIÓN DEL CONTRATO

“3.1 El apelante alega como agravios de la presente apelación, la errónea interpretación del Art. 1765 CC realizada por el juez a quo, interpretación que sirvió de base para declarar improponible la demanda de mérito, y considerar en esencia que no se ha cumplido con las reconvenciones de pago que menciona el referido artículo.

3.2.- Al respecto, esta Cámara para evaluar si es procedente el rechazo liminar de la demanda mediante la figura de la improponibilidad, es necesario revisar el análisis de la pretensión realizado por el a quo, y verificar si en el mismo se ha incurrido en el error de interpretación denunciado por la parte recurrente.

3.3. La demanda de mérito contiene esencialmente la pretensión de terminación de un contrato de arrendamiento de inmueble suscrito entre las partes a las ocho horas y cuarenta minutos del veinte de enero de dos mil diez, en razón de que la parte actora alega que el demandado se encuentra en mora en el pago de los cánones de arrendamiento, razón por la cual pide la terminación del contrato y el pago de los cánones adeudados.

3.4. Como lo ha señalado el Juez a quo en el auto impugnado, la sola mora en un período entero en el pago de la renta por el alquiler del inmueble, no da derecho al arrendador para hacer cesar el arriendo, ya que el Art. 1765 del Código Civil, establece ciertos requisitos previos que deberá cumplir el justiciable para poder ejercitar el derecho devenido del incumplimiento del contrato.

Así el Art. 1765 en referencia establece:”””””” La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.“””

Del análisis e interpretación textual de dicho artículo, tenemos que el legislador ha establecido como un requisito de procesabilidad previo a la interposición de la demanda de terminación de arrendamiento de inmuebles, que el arrendatario debe realizar dos reconvenciones de pago a su inquilino, entre las cuales medien a lo menos cuatro días; las cuales tienen por objeto que el deudor (inquilino) verifique el pago o preste seguridad de que lo verificará en un plazo razonable no menor a treinta días; y en caso de no realizar el pago o no prestar la seguridad suficiente del mismo, se entenderá satisfecho éste requisito y podrá exigirse de inmediato la terminación del contrato.

3.4.- Estas reconvenciones como es sabido, no son más que requerimientos de pago de las cantidades adeudadas, y como se ha dicho, debe entenderse que tienen por objeto dar una oportunidad al inquilino de poner al día el arriendo y evitar la demanda por terminación del contrato."

PUEDE HACERSE JUDICIAL O EXTRAJUDICIALMENTE, Y TRATÁNDOSE DE ESTE ÚLTIMO CASO, DEBE SERLO EN ACTA NOTARIAL DONDE CONSTEN LOS HECHOS RELATIVOS A LA RECONVENCIÓN

"3.9 En el caso de autos, la parte demandante ha pretendido dar cumplimiento al requisito apuntado, agregando a fs. […], dos documentos denominados “nota de requerimiento de pago a la POLICÍA NACIONAL CIVIL”

3.10. En este sentido, es criterio bien conocido de la Sala de lo Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia, que si bien el Art. 1765 CC. No establece la forma en la que debe realizarse las reconvenciones de pago a que hace referencia, debe entenderse que las mismas puede hacerse judicial o extrajudicialmente y tratándose de éste último caso, deberán hacerse mediante acta notarial donde deben constar los hechos relativos a la reconvención por ser un presupuesto procesal indispensable para interponer la demanda y que deben con toda certeza acreditarse de forma previa. (Sent. 141-CAC-2014). Este mismo criterio ha sido retomado por ésta Cámara en diversas sentencias como la citada por el A quo ref. 2-4CM-13-A.

En tales casos, la misma jurisprudencia ha establecido que la referida acta deberá contener todos los hechos que en referencia se presencien o comprueben mediante quien la ejecute, es decir, el lugar y fecha, la identificación de la persona deudora reconvenida con sus generales y documentos de identidad, y la declaración de quedar debidamente enterada del objeto de la reconvención, si la persona deudora manifiesta si pagará o no.

3.10 Sentados los anteriores precedentes y líneas jurisprudenciales, al analizar las notas de Requerimiento de Pago agregada a fs. […], esta Cámara advierte que la misma no puede considerarse como una reconvención de las que requiere el Art. 1765 CC, en principio porque las mismas no son actas notariales, sino notas de correspondencia o escritos dirigdos al Representante Legal de la entidad requerida.

3.11. Lógicamente dichos documentos no dan fe de la persona reconvenida, ni mucho menos se hace constar si ésta quedó debidamente enterada del objeto de la reconvención; incluyendo las sumas adeudadas, la fecha exacta en que la misma incurrió en mora, si manifestó o no si realizaría algún pago a la deuda y sobre todo, no existe fe notarial sobre si se realizó la diligencia y de la presencia de la persona reconvenida al momento en que se levantó el acta notarial, circunstancias que no se han hecho constar en las notas que presentan a Fs. […]."

DEBE HACERSE PERSONALMENTE AL REPRESENTANTE LEGAL DE LA PARTE DEMANDADA

"3.12. Finalmente e importante de recalcar es que las supuestas reconvenciones de pago no se le hicieron personalmente al representante legal de la POLICÍA NACIONAL CIVIL, señor […], sino que las mismas fueron recibidas, sin dejar constancia del nombre o identidad de la persona que las recibía, el cargo que desempeña o si la persona requerida tiene algún tipo de facultades para recibir documentación o correspondencia a nombre del Director de la Policía Nacional Civil el cual a su vez es el Representante legal de la misma institución, siendo necesario que las reconvenciones sean hechas personalmente al representante legal de la demandada, a fin de que se consigne en acta si realizará o no el pago de los cánones adeudado tal y como lo establece el artículo 1765 C.C., y no como se realizaron las mismas, generando así una incerteza de quien es la persona que recibió, que cargo desempeña o si tiene facultades para recibir dicha comunicación, por lo que no es procedente acceder a lo solicitado por el recurrente ya que no hay un pleno convencimiento que el representante legal tenga conocimiento de las notas entregadas en ese lugar.

3.12 Respecto a lo expresado por el apelante, en relación a la sentencia pronunciada por la Honorable Sala de lo Civil de Corte Suprema de Justicia, bajo la referencia 262-CAC-2012; este Tribunal considera que efectivamente la actividad del demandante no se requiere sea judicial, siempre y cuando se haya hecho del conocimiento de la demandada el deseo de dar por terminado el contrato y el requerimiento del pago de lo adeudado, así como la solicitud de desocupación del inmueble, mediante acta notarial y reúna los requisitos que establece el Art. 52 de la Ley de Notariado, en el proceso que nos ocupa no consta que el representante legal de la entidad demandada haya recibido las comunicaciones a que hace referencia la sentencia mencionada, ni se consignó en el mismo la fecha exacta en la que Policía Nacional Civil incurrió en mora, ni el desglose de cuantos meses adeudan; por tanto la actividad del demandante en el proceso que nos ocupa no es suficiente para considerar que no deba exigirse las reconvenciones que la ley establece en vista que el sentido de reconvenir en pago es que el demandado tenga el pleno conocimiento de la deuda requerida y el porqué del cobro dichas cantidades, para que con ello pueda manifestar si hará o no el pago así como para hacer uso de una plena y legítima defensa si el mismo lo considera necesario.

3.13 Por tanto esta Cámara considera, que no se ha dado cumplimiento al requisito de procesabilidad del Art. 1765 CC, y por ende la declaratoria de improponibilidad de la demanda se encuentra arreglada a derecho y deberá confirmarse.”