CANCELACIÓN
DE ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL
LA PRETENSIÓN ES IMPROPONIBLE SI NO SE HA DADO LA DENEGATORIA DE LA INSCRIPCIÓN DE PARTE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS
“La impetrante
alega que los presupuestos de la referida disposición se han cumplido, los que
identifica de la siguiente forma: "a) que exista una presentación
observada previa a la vigencia de la LPYPTYRDIRPRHSICPI; b) que haya
trascurrido más de ciento veinte días de la entrada en vigencia de la
LPYPTYRDIRPRHSICPI, sin que se haya retirado o subsanado las observaciones, y
c) que se tenga interés en la cancelación de la presentación observada." Añade
que no existe denegatoria definitiva de la presentación por el Centro
Nacional de Registros, pues dicha presentación data del año dos mil tres, no
siendo el Registro competente para realizar el pronunciamiento de denegatoria,
ya que la ley entró en vigencia el día uno de junio de dos mil cuatro. Por todo
ello es procedente admitir la demanda.
Con base a
ello, se advierte que para resolver el punto de apelación, debe constatarse si
los presupuestos de la pretensión incoada en el presente caso, se cumplen
conforme lo establece el art. 22 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la
Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de
la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad
Intelectual.
Cabe mencionar
previamente que el control de admisión de la demanda se lleva a cabo de oficio
por el Juez que conoce de la causa, en cuyo caso podrá ser admitida o rechazada
mediante los mecanismos de improponibilidad o inadmisibilidad.
Para
distinguir entre uno y otro de los rechazos ha de partirse de la demanda como
acto procesal revestido de unas determinadas formalidades y la demanda como
vehículo por el que se formaliza una determinada pretensión de tutela judicial.
La demanda puede ser defectuosa en el primer contexto y ser inservible para el
propósito que estaba llamada a cumplir, pero podría no ser así; es decir, la
demanda como acto procesal puede reunir todos los requisitos formales, en
cambio, la pretensión que se vierte en ella, puede carecer de un requisito de
validez que impide que pueda ser conocida judicialmente; sobre el primer ámbito
interviene la inadmisibilidad y sobre el segundo, la improponibilidad.
La
improponibilidad, está prevista en el art. 277 CPCM y se refiere a todo proceso
que no puede abrirse por motivos procesales que devienen por su naturaleza en
insubsanables, de allí que se diga que la pretensión no resulta susceptible de
ser propuesta y, en esa medida, no procede proveer a ella judicialmente
mediante la incoación de un proceso; por ello es que un efecto tan drástico
como la negativa de iniciar un proceso (excepto, en el caso de la incompetencia
territorial del art. 46 CPCM, que permite su reanudación ante el órgano
competente) sólo está justificado cuando el motivo de improponibilidad ha
quedado acreditado sin ofrecer dudas.
En el caso
subjudice, el juez a quo tiene el criterio que la pretensión de cancelación de
asiento de presentación registra) carece de un presupuesto esencial para su
conocimiento, pues conforme lo establece el art. 22 Inc. 3 de la Ley de
Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de
Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de
Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual, debe existir un pronunciamiento
por parte del Centro Nacional de Registros denegando la inscripción del
documento, lo cual no consta en el proceso que la haya realizado dicha
institución.
Analizando la
disposición legal controvertida literalmente expresa lo siguiente
""""""RETIRO DE INSTRUMENTOS
OBSERVADOS"""" Art. 22.- Los actos, contratos, documentos e
instrumentos públicos presentados a inscripción en los Registros, que a la
fecha de vigencia de la presente ley se encuentren observados, podrán ser
subsanados o retirados por las personas facultadas para ello en esta ley,
dentro del plazo de ciento veinte días hábiles, contados a partir de la
publicación respectiva.""""" Si no lo hicieren se
denegará su inscripción, sin perjuicio del derecho de las partes de interponer
los recursos que la ley les concede.""" Si los recursos no son interpuestos
en el término legal, el Centro Nacional de Registros, o cualquier persona
legítimamente interesada en la cancelación del asiento de presentación del
instrumento cuya inscripción ha sido denegada, podrá solicitar al Juez de lo
Civil o de lo Mercantil competente que sumariamente, y previa audiencia de
partes, ordene la cancelación del asiento
correspondiente.""""
De su
contenido, podemos derivar cuáles son los presupuestos que el legislador exige
para que el interesado pueda solicitar la cancelación de la presentación de un
instrumento, que enumeramos de la siguiente manera:
1. El primer inciso otorga un plazo
perentorio de ciento veinte días contados a partir de la fecha de entrada en
vigencia de la Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y
Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual, para que
el interesado en la inscripción del documento que le fuere observado realice
cualquiera de las siguientes acciones: a) subsanar las observaciones de
cualquier documento presentado para su inscripción; b) ser retirado el
documento sin ser inscrito.
2. De acuerdo al inciso segundo, si el
interesado en la inscripción del documento no realiza cualquiera de las
acciones descritas en el inciso primero, en el plazo otorgado por la ley, la
inscripción del documento será denegada por el Centro Nacional de Registros,
dicha denegación admite recurso de Apelación conforme al art. 19 de la Ley de
Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y Registro o Depósito de
Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de
Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual.
3. La no interposición de recurso alguno
contra la denegatoria de inscripción de documento por el interesado en dicha
inscripción, habilita para que el Centro Nacional de Registros o cualquier
interesado en la cancelación de la presentación del documento cuya inscripción
haya sido denegada, solicite ante el juez de lo civil o mercantil competente
para que en el procedimiento correspondiente se ordene la cancelación de la
presentación.
En el presente
caso se han dado los siguientes hechos:
- Se presentó
con número **********, compraventa otorgada por […], a favor de la señora […] en fecha dos de julio
de dos mil tres, como consta en certificación extractada agregada a fs. […].
- Que el
referido instrumento fue observado por el Registrador respectivo en fecha
veinticinco de agosto de dos mil tres, pues en éste se asevera que el inmueble
se vende libre de todo gravamen, pero en el asiento ********** de la matrícula **********,
EXISTE HIPOTECA a favor de […], siendo ésta la razón por la que no se
inscribió.
- Que la
observación hecha no fue subsanada por la interesada […], durante el plazo
perentorio de ciento veinte días que le concede el art. 22 de la Ley de
Procedimientos Uniformes para la Presentación, ¡Trámite y Registro o
Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas,
Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual; tampoco retiró el
documento sin inscribir, período que inició el siete de julio de dos mil
cuatro, fecha que entró en vigencia dicha ley, sin que el Centro Nacional de
Registros pronunciara la resolución que corresponde denegando definitivamente
la inscripción del documento de compraventa y haciéndolo del conocimiento del
interesado conforme a los artículos. 4 y 5 de la misma ley.
- Que el
demandante en el presente proceso de cancelación de asiento de presentación de
la compraventa, señor […], tiene carácter de interesado, ya que según matrícula
********** asiento ********** del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de
la Primera Sección del Centro del departamento de San Salvador, es acreedor
hipotecario del inmueble objeto de la compraventa presentada y relacionada (fs.
[…]); inmueble que ha sido embargado en el proceso ejecutivo con número de
Referencia […], tramitado ante el Juez Primero de Menor Cuantía de esta ciudad,
a favor del interesado […] por sentencia condenatoria firme en contra de la
señora […], con fecha diecinueve de octubre de dos mil cuatro, ejecutoriada el
día veintisiete de junio de dos mil catorce (fs. […]), no siendo posible la
realización del inmueble en el proceso de ejecución forzosa respectivo por
existir la presentación del documento de compraventa a favor de […] demandada
en el presente proceso de cancelación de asiento de presentación.
- Que según
certificación extractada emitida por el Centro Nacional de Registros de fs. […]
de fecha catorce de noviembre de dos mil dieciocho, no consta la denegatoria de
inscripción de la compraventa presentada por parte de esta institución.
En ese
sentido, el art. 22 Inc. 3 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la
Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de
la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual
establece claramente que el presupuesto para solicitar al juez competente la
cancelación del asiento de presentación del instrumento, es la denegatoria
previa de su inscripción por el Centro Nacional de Registros, sin embargo no
consta en autos se haya realizado tal pronunciamiento, y a criterio de las
suscritas éste es un presupuesto procesal necesario, ya que la disposición en
análisis concede también al derecho al titular del documento observado no sólo
la posibilidad de subsanarlo, sino también la de ejercer los recursos
respectivos contra el pronunciamiento que deniegue la inscripción, pero al no existir
dicho pronunciamiento no se da el presupuesto para impugnarla conforme al art.
19 de la misma ley y tampoco para solicitar su cancelación.
Si bien
tenemos claro que el plazo para subsanar la observación y realizada finalizó
sin que la interesada […] ejerciera su derecho, pero también es claro que en
dicha situación la ley avala la obligación de la institución para denegar la
inscripción y al no existir el pronunciamiento por parte del Registro, no cabe
la posibilidad de interponer los recursos previstos en la ley contra la misma,
supuesto que la disposición en análisis contempla en el inciso tercero en
relación al art. 19 de la referida ley, y proceder a la cancelación en estas
circunstancias es atentatorio contra derechos y garantías constitucionales
establecidas en el art. 11 de la Constitución razón por la que no procede la
pretensión de cancelación de presentación de documento, sin que previamente se
haya agotado la posibilidad de controvertir la denegatoria definitiva, el cual
es un derecho constitucional y de hacerlo habría por parte del tribunal una
vulneración de la misma.
Ahora bien,
cabe mencionar que el derecho de la parte apelante no está desprotegido, pues
no obstante la ley no establece facultades para solicitar la denegatoria,
existe acuerdo N" 238 -CNRI2014 de fecha veintidós de octubre de dos mil
catorce, del Consejo Directivo del Centro Nacional de Registros, en el que establece
la posibilidad para que el interesado en la cancelación de presentación de
documento pueda solicitarlo a dicha institución, agotando así el procedimiento.
En consecuencia,
la denegatoria de la inscripción no opera de pleno derecho, sino que debe haber
el pronunciamiento del Centro Nacional de Registros tal como lo prescribe la
ley en el capítulo III de la Ley de Procedimientos Uniformes para la
Presentación, Trámite y Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de
la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad
Intelectual, por ser este requisito necesario para solicitar la cancelación de
la presentación de documento.
Por tanto
consideramos que el juez a quo no ha interpretado erróneamente el art. 22 Inc.
3 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Trámite y
Registro o Depósito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual, y en
consecuencia no se ha probado el agravio denunciado por la parte apelante.”