RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
LA CONDENA DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS ES
IMPROCEDENTE ANTE UN INCUMPLIMIENTO MUTUO DE LAS OBLIGACIONES ADQUIRIDAS POR
AMBOS CONTRATANTES
"4.1) En el caso que se trata, el objeto de los procesos
acumulados de mérito, versa sobre la resolución de los contratos de promesa de
venta con indemnización de daños y perjuicios, otorgados entre la demandante
reconvenida ahora apelante, señora CDMR
y la demandada reconviniente hoy apelada, sociedad GRUPO ARQUERO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE
que se abrevia GRUPO ARQUERO,
S.A. DE C.V.
En ese contexto, es importante acotar, que el Art.
1425 C.C., regula la promesa de celebrar un contrato, y menciona que el mismo
no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias
siguientes: 1a) que la promesa
conste por escrito; 2a que el
contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3a) que la promesa contenga un plazo o
condición que fije la época de la celebración del contrato; y, 4a) que en ella se especifique de tal
manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la
tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Concurriendo
las circunstancias señaladas, habrá lugar a exigir el cumplimiento del
contrato.
4.2) La promesa de venta
es un contrato bilateral, puesto que de él surgen obligaciones recíprocas, la
del promitente vendedor de vender y la del promitente comprador de comprar; de
ahí que el objeto de la obligación del primero es entregar una cosa y del
segundo es pagar el precio.
Ahora bien, la
disolución de los vínculos jurídicos, se presentí cuando habiéndose otorgado o
celebrado éstos legalmente, su eficacia se extingue total o parcialmente a
consecuencia de hechos posteriores. Así, la mora produce el incumplimiento,
debiéndose apreciar tal circunstancia de acuerdo a las cláusulas contenidas en
el contrato, otorgado conforme a la ley para que surta efectos, es decir,
suscrito con los requisitos que establece la disposición legal citada, y
atendiendo a la prueba vertida en el proceso.
4.3) En nuestro sistema jurídico, una forma de extinguir
las obligaciones, es por el evento de la condición resolutoria, regulada en los
Arts. 1360, 1424 y 1438 Inc. 2° Ord. 8° C.C., estableciendo el primer precepto
legal, que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de
no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, y en tal circunstancia,
podrá el otro contratante pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento
del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.
4.3.1) La acción resolutoria ha sido definida como “aquella
que emana de la condición resolutoria tácita o del pacto comisorio, en virtud
del cual puede el contratante diligente solicitar que se deje sin efecto el
contrato por incumplimiento de las obligaciones de parte del otro contratante”.
4.3.2) Es así que una de las principales causas de la
resolución es el incumplimiento de las prestaciones u obligaciones
sinalagmáticas. Es decir, que se entiende implícita la facultad resolutoria
para el caso de que uno de los obligados incumpliese lo que le incumbe. Siendo
necesario que la parte que alega el incumplimiento haya cumplido o se
dispusiere a hacerlo.
4.3.3) De las referidas disposiciones legales, se
colige que debe existir un hecho futuro e incierto del que pende la extinción
de la eficacia de un acto jurídico, cuyos efectos, producido el evento del
incumplimiento, que es la condición, da lugar a la resolución del contrato;
además de ser una institución legal que obra de modo general en todo contrato
bilateral o sinalagmático, que busca retrotraer sus efectos, como si el acto
nunca se hubiese celebrado. En consecuencia, la acción resolutoria se entiende como la impugnación del contrato
bilateral, ejercitable por la parte que ha cumplido, mediante demanda
encaminada a producir la extinción del mismo, por haber desaparecido la
composición de intereses inicialmente pactados, en virtud del incumplimiento
culpable de la otra parte.
4.3.4) El incumplimiento, que es la condición para resolver
el contrato, viene dado por cualquier falta de realización, sea ésta irregular,
defectuosa o incompleta de las conductas o prestaciones asumidas contractualmente; por eso se dice, que lo
decisivo para determinar si hay o no incumplimiento en sentido material es lo
incluido en el propio contrato; en otras palabras, esa conducta no es más que
la situación antijurídica que se produce cuando el obligado desatiende
el tenor de las obligaciones pactadas.
4.3.5) Bajo este esquema, el
Inc. 1° del Art. 1427 C.C., señala las hipótesis generales de incumplimiento, y
estas son: a) No haberse cumplido la
obligación, lo que significa la inejecución de la misma, y que también
se denomina incumplimiento propio o absoluto, y se da cuando el deudor infringe
el deber de prestación, frustrando totalmente la legítima esperanza del
acreedor en cuanto al cumplimiento de lo pactado; b) El cumplimiento imperfecto, que se denomina ejecución impropia,
entendida como aquél cumplimiento defectuoso, pues es insuficiente para tener
por cumplida la obligación y así liberar al deudor; y, c) Por el retardo en el cumplimiento, o sea, la ejecución
atrasada, esto es, cuando no se ha satisfecho al acreedor en cuanto al tiempo,
vale decir, en la época oportuna, pues se ,ha cumplido, pero con retraso, dando
únicamente lugar a la indemnización moratoria, y no compensatoria.
4.4) Ahora bien, previo al
estudio en específico del motivo de agravio, y sólo para efectos ilustrativos,
se realiza un recuento de los hechos acaecidos dentro del presente proceso,
comenzando con lo alegado por la parte demandante, quien expuso en sus demandas
presentadas dentro de los procesos acumulados clasificados bajo las referencias
17-DC-11, 47-DC-12-11, 3-DC-01-12 y 23 -PC-09-14, unos hechos constitutivos o
causa de pedir idénticos para cada una de ellas, con la variante que se pedía
la terminación de diferentes contratos de promesa de venta, pues se
suscribieron contratos individuales para cada apartamento, es así que se alega
como motivo para pedir la resolución de esos contratos con la correspondiente indemnización de
daños y perjuicios, el incumplimiento de parte de la promitente vendedora, la
sociedad GRUPO ARQUERO, SOCIEDAD
ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia GRUPO ARQUERO S.A. DE C.V., por la razón que ésta nunca formalizó
la escritura de compraventa a favor de la promitente compradora, señora CDMR, no obstante que ella cumplió con
su parte de las obligaciones derivadas del contrato de promesa de venta.
4.4.1) La demandante
presentó como prueba documental para acreditar sus pretensiones, lo&
testimonios de escrituras públicas de contratos de promesa de venta, que se
encuentran de fs. […], y la declaración personal de propia parte de la aludida
actora. Además en la audiencia se ofertaron las certificaciones literales de
fs. […], las que fueron admitidas como prueba mediante resolución pronunciada a
las catorce horas y diez minutos del día veintiocho de julio de dos mil
dieciséis, de fs. […].
4.4.2) Por su parte, la demandada
sociedad GRUPO ARQUERO, SOCIEDAD
ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, como la promitente vendedora, contestó a las
demandas interpuestas de manera idéntica, es decir, en sentido negativo, pues
aduce que la demandante incumplió con el requisito esencial de pagar el precio
pactado, ya que la promitente compradora nunca tuvo el dinero para honrar el
contrato y así perfeccionarlas; consecuentemente, consideramos que a su
mandante, mientras no le fuera ofertado el pago del precio, no estaba obligada
a otorgar tales contratos.
4.4.3) También se dijo que
en la cláusula tercera del contrato, se estableció como plazo para otorgar las
correspondientes escrituras de compraventa el día treinta y uno de diciembre
del dos mil nueve, pero se consignó que era especialmente convenido por las
partes, que ese plazo podría prorrogarse cuando según caso fortuito o
fuerza mayor no hubieran concluido los trabajos finales de la construcción del
edificio u otro trámite de legalización del condominio, lo que mencionan pues
se tuvo un desfase en el trámite de legalización del condominio, ya que en el
Registro de la Propiedad se tardaron demasiado tiempo en la aprobación de los
planos, lo que causó un retraso en la presentación, en esa oficina, de la
escritura de constitución del Régimen de Condominio para su inscripción, la
cual se dio hasta el día catorce de junio de dos mil diez. Además, en el mes de
agosto del año dos mil ocho, la promitente compradora solicitó unas
modificaciones a los apartamentos números ********** y **********, por lo que consideramos
se justifica que la falta de otorgamiento de la escritura de compraventa no se
debe a actos irresponsables de su representada, sino a circunstancias que
estaban fuera del control de ella y que la principal responsable de que no se
otorgaran las correspondientes escrituras fue la demandante, quien no entregó
el complemento del dinero para que se formalizaran las ventas.
4.4.4) Aunado a ello, los
apoderados de la parte demandada, licenciados […], plantearon sendas demandas reconvencionales, solicitando la
resolución de los contratos de promesa de venta con indemnización de daños y
perjuicios, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1360 C.C., por el motivo
que la actora reconvenida señora CDMR, como
promitente compradora, nunca se apersonó a las oficinas de su representada a
solicitar que se otorgara la escritura de compraventa, ya que el banco
SCOTIABANK DE EL SALVADOR, S.A., no le aprobó el crédito que había solicitado
para ese fin, y tampoco entregó el dinero para su otorgamiento, de tal manera
que era imposible que se otorgaran las escrituras de compraventa, porque la aludida
señora no ofrecía pagar el precio del inmueble, para que se le hiciera la
transferencia de dominio y posesión del mismo, lo que implica que los contratos
de compraventa no se perfeccionaron por causa imputable a la promitente
compradora.
4.4.5) Por otra parte, los
aludidos apoderados de la parte demandada, también presentaron demanda contra
la referida demandante de proceso declarativo común clasificado bajo la Ref. 45B-DC-09-12, pidiendo la resolución
de los contratos de promesa de venta de los apartamentos números ********** y **********
del condominio **********, y que se le condenara a pagar la cantidad de VEINTICINCO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS
DE AMÉRICA por cada apartamento, en concepto de cláusula penal, con
indemnización de daños y perjuicios por la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO DÓLARES CON CUARENTA Y
NUEVE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, por la
remodelación de ambos apartamentos, por el incumplimiento de la señora CDMR, en el pago del precio de la
promesa de venta.
4.4.6) Con el aludido libelo
de demanda se presentó como prueba documental: a) el contrato de promesa de venta, celebrado a las once horas y
cuarenta y cinco minutos del día veintinueve de agosto de dos mil siete, de fs. […]; b) Boleta de presentación en
el Centro Nacional de Registros de la Primera Sección del Centro, de la
escritura de sometimiento al régimen de Condominio de la Residencial **********,
a fs. […]; e) oferta hecha por
GRUPO ARQUERO, S.A. DE C.V., a la señora CDMR por las modificaciones
solicitadas en los apartamentos ********** y ********** del Condominio
Residencial **********, con firma original de recibido por parte de la demandada,
de fs. […]; d) Acta firmada por
la señora CDMR, de fecha treinta de abril del año dos mil ocho por medio de la
cual acepta los acabados, distribución y personalización que había escogido de
las opciones presentadas por Arquero con los anexos consistentes en plano de
planta arquitectónica y plano de área general de cómo quedarían los
apartamentos ********** y **********, a fs.
[…]; e) Informe librado por la señora MG, oficial de negocios
hipotecarios del Banco Scotiabank, S.A., en el que hace del conocimiento que a
la señora MR no le fueron aprobados los créditos para que comprara los cinco
apartamentos que pretendía adquirir, a fs.
[…]; f) Fotocopia de correspondencia, de fecha nueve de septiembre del
año dos mil diez, dirigida a la señora CMR y a GR, por GRUPO ARQUERO S.A. DE
C.V., en la que hacen del conocimiento que en vista de que el trámite del
préstamo que ellos siguieron en Scotiabank S.A., no fue completado, haría
efectiva la cláusula penal que se pactó en el contrato de promesa de venta, si
no se formalizaba la escritura de compraventa en los siguientes siete días de
recibida la carta, a fs. […]; y,
g) Fotocopia de correspondencia
de fecha ocho de octubre del año dos mil diez, dirigida a la señora CMR y a GR,
por Grupo Arquero S.A. de C.V., en la que hacen del conocimiento que les
amplían el plazo para otorgar la compraventa del apartamento, hasta el día
veintinueve de octubre del año dos mil diez y les hace saber que la
documentación en el banco Scotiabank S.A., está incompleta, por lo que deben
completarla, haciéndole la advertencia, que si para esa fecha no tienen
aprobado el crédito o no ofrecen una forma de pago, harán valer la cláusula
penal pactada en el contrato de promesa de venta, a fs. […].
También se ofertó la declaración de
las testigos señoras: […], así como la declaración de parte contraria de la
señora CDMR.
De igual forma, el dictamen pericial de parte,
practicado por el arquitecto EVS, de fs. ********** a 431 fte., y
reconocimiento judicial, a practicarse sobre los apartamentos con números **********
y ********** del Condominio Residencial **********, cuyo resultado aparece de
fs. […].
4.4.7) Ante tal demanda, la
promitente compradora señora CDMR, la
contestó en sentido negativo y planteó reconvención a la misma, en donde
solicitó la resolución .del contrato de promesa de venta del apartamento **********,
debido a que la promitente vendedora no cumplió con su obligación de otorgar la
escritura pública de compraventa y de efectuar la tradición del dominio y demás
derechos sobre dicho apartamento.
Cabe mencionar, que la jueza de primera instancia
declaró la improponibilidad de la pretensión contenida en la anterior demanda
respecto del apartamento número **********, puesto que ya existía un proceso
anterior donde también se estaba discutiendo la resolución del referido
contrato de promesa de venta sobre el aludido apartamento.
4.5) Así las cosas, el
punto de apelación consiste en la errónea valoración de prueba
aportada, que según se extrae del libelo recursivo, la parte apelante sostiene
que la mencionada sociedad, como promitente vendedora, fue quien incumplió
primero su obligación y por ende la promitente compradora no estaba en la
condición de cumplir la suya.
4.5.1) En cuanto a la valoración de la prueba, de manera
general, el Art. 416 CPCM., determina que se debe apreciar en su conjunto
conforme a las reglas de la sana crítica, no obstante, en la prueba documental,
se estará a lo dispuesto sobre el valor tasado, debiéndose atribuir un valor o
significado a cada prueba en particular, determinando si conduce o no a
establecer un hecho y el modo en que se produjo, y cuando más de una prueba
hubiera sido presentada para establecer la existencia o el modo de un mismo
hecho, estas deberán valorarse en común, con especial motivación y
razonamiento.
En ese
contexto, el derecho fundamental a la prueba tiene protección constitucional,
en la medida en que se trata de un contenido incluido en el derecho al debido
proceso reconocido por la Constitución, por ello, una de las garantías que
asisten a las partes es presentar los medios probatorios necesarios, que
posibiliten crear certeza en el operador de justicia sobre la veracidad de sus
argumentos, formando parte de manera implícita del derecho a la protección
jurisdiccional.
En otras
palabras, la valoración de la prueba establece la eficacia de los argumentos
probatorios que permiten llegar a su finalidad, ello debido a que los
aplicadores de justicia perciben las afirmaciones de hecho que les son
trasladadas de la realidad a través de la prueba, y mismo tiempo, aprecian
éstas para establecer un razonamiento en relación a la norma jurídica.
4.5.2) Realizadas las anteriores consideraciones en cuanto a
la prueba en general, previo a entrar de lleno al análisis del motivo de
agravio, estimamos oportuno poner de manifiesto los extremos sobre los que
podrá pronunciarse este Tribunal, en atención a que el recurso de apelación, ha
sido interpuesto por la parte demandante reconvenida la señora CDMR, en ese sentido, los hechos
probados con relación al incumplimiento por parte de la demandada
reconviniente, sociedad GRUPO ARQUERO,
SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia GRUPO ARQUERO, S.A. DE C.V., al no
hacer uso de su derecho a recurrir, mostró su conformidad con lo resuelto por
la Jueza de Primera Instancia, quien en su
sentencia desestimó en su totalidad las pretensiones de terminación de contrato
por incumplimiento de la promitente compradora e indemnización de daños y
perjuicios, por haberse establecido que dicha sociedad también incumplió los
contratos de promesa de venta, de ahí que esta Cámara, en virtud del principio
de congruencia consagrado en el Art. 218 Inc. 2° CPCM, se encuentra
condicionada a resolver, estrictamente, lo concerniente al incumplimientó de la
aludida demandante reconvenida, revisando los medios probatorios que fueron
propuestos a efecto de establecer si la promitente vendedora incumplió primero,
y aquellos que en virtud del principio de comunidad de la prueba, pudiesen
conducir al establecimiento de ese único hecho, pues así lo ordena el Inc. 2°
del Art. 515 CPCM, cuando manda que la sentencia que se dicte en apelación se
pronuncie exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso
y, en su caso, en los escritos de adhesión.
Lo anterior encuentra su respaldo en el principio
procesal de “no reforma en perjuicio”, que .tiene por objeto impedir que con la
resolución del recurso, se agrave la situación inicial del solicitante.
La Sala de lo Constitucional, en la sentencia de fecha
quince de junio de mil novecientos noventa y nueve, dictada en el proceso de
amparo clasificado bajo la ref. 197-98, vincula dicho principio con el de
seguridad jurídica, y menciona: “la figura llamada de la reforma peyorativa
—reformatio in peius— consiste, como es bien sabido, en la situación que se
produce cuando la condición jurídica de un recurrente resulta empeorada a
consecuencia exclusivamente de un recurso (...); el principio nec reformatio in
peius, además de constituir un elemento importante del proceso constitucionalmente
integrado, contribuye al desarrollo del principio de seguridad jurídica, puesto
que al impedir que el tribunal de alzada modifique —en perjuicio del
recurrente—puntos que no le han sido alegados, se protege al apelante en su situación jurídica
adquirida, brindándole seguridad en relación con la esfera de sus derechos y
fomentando asimismo el acceso a la segunda instancia ya que se sabe que con
ello se puede lograr una modificación de la sentencia de primera instancia
favorable a su pretensión, pero no, una más gravosa”.
4.5.3) Delimitados los extremos de pronunciamiento de esta
Cámara, comenzaremos con el análisis concreto de los contratos de promesa de
venta, específicamente en la cláusula contenida en -el romano III) de los
contratos, de donde se puede extraer como obligación de la promitente vendedora
la de vender libre de gravamen a la promitente compradora el apartamento
(...), así como también a efectuar la tradición del dominio y otorgar la
correspondiente escritura pública en el plazo que no excederá del día treinta y
uno de diciembre de dos mil nueve; y para la promitente compradora se
dispuso que esta consistiría en aceptar la venta y tradición del dominio y
demás derechos, cuando la promitente vendedora estuviere pronta a cumplir su
obligación, dentro del plazo antes indicado.
También se estableció respecto a la
forma de pago del resto del,” precio insoluto de la venta, en el romano V) que éste se cancelaría a través de alguna de
las propuestas de pago que ofrezca la promitente vendedora, entre las que
estará incluida la opción de financiamiento bancario, a más tardar la fecha en
la cual se lleve a cabo la correspondiente compraventa.
4.6) En ese sentido, a
tenor literal de las correspondientes cláusulas de los contratos de promesa de
venta y de la prueba aportada para acreditar las pretensiones de las partes,
descritas en los numerales 4.4.1) y
4.4.6) de esta sentencia, la
cual los suscritos magistrados proceden a valorar en su conjunto, desprendiendo
los siguientes hechos: PRIMERO: Que
la demandante señora CDMR, no
probó que estaba en condiciones de cumplir con su obligación, esto es, de haber
dispuesto con el saldo del precio insoluto, lo que se extrae de la nota
suscrita por la señora MG, Oficial de Negocios Hipotecarios del Banco Scotiabank,
S.A., de fs. […], y de las notas
suscritas por la promitente vendedora de fs. […], donde se le solicitaba el pago del precio para formalizar las
compraventas, documentos que son prueba fehaciente al no haber sido redargüidos
de falsos en ninguna etapa del proceso, y los que según el Art. 341 CPCM, hacen
plena prueba.
De igual manera, ese hecho se ve reforzado con la
declaración personal de propia parte de la demandante reconvenida, señora CDMR, que a respuesta de la pregunta
que .le formulare el apoderado de la parte demandada reconviniente, licenciado […], sobre las veces que había ofertado
el pago a la sociedad Arquero, ésta contestó que no lo recordaba. Así mismo,
con las declaraciones de los testigos señoras […], ofertadas como prueba por la parte demandada reconviniente, se
estableció en lo medular, que la promitente compradora no logró obtener el
financiamiento para la adquisición.de los cinco apartamentos objeto del proceso,
y que nunca se efectuó el pago requerido por la promitente vendedora respecto
de las obras de remodelación efectuadas según los términos de los contratos de
promesa de venta.
SEGUNDO: Que la promitente
vendedora incumplió con su obligación de efectuar la tradición del dominio de
los apartamentos y de otorgar las correspondientes escrituras públicas en el
plazo que no excedería del día treinta y uno de diciembre de dos mil nueve;
pues a esa fecha no se había logrado inscribir la escritura de constitución del
Régimen
de Condominio, y por ende, no podía transferirlos a la promitente compradora.
Según se extrae de la prueba documental aportada al proceso por la parte demandada
reconviniente y relacionada en el párrafo 4.4.6) de esta sentencia, de las declaraciones de los testigos
presentados por la misma parte, señoras LMQP,
JCCC y ALAG, y de la
declaración personal de la demandante señora CDMR, quienes manifestaron que, efectivamente, los contratos de
promesa de venta no fueron formalizados en la fecha pactada en ellos.
Asimismo, ha quedado establecido que la promitente
vendedora, GRUPO ARQUERO S.A. DE C.V., infringió
la promesa de venta respecto de los apartamentos números **********, ********** y **********, al
enajenarlos a favor de terceros, lo que se extrae de las certificaciones
literales que constan de fs. […].
Y como premisa TERCERA:
Que no es cierto que estemos en presencia de una obligación condicional,
en donde había una fecha cierta y luego una incierta que dependía de la
voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso.
Sobre este último aspecto, queremos destacar que de la
lectura de los contratos, puntualmente en la cláusula contenida en el romano
III) de los contratos, en su parte final se dijo: Es especialmente convenido
entre las partes que éste plazo
podrá prorrogarse cuando por algún caso fortuito o fuerza mayor no
se hubieran concluido los trabajos finales de la construcción del edificio u
otro trámite de legalización del Condominio, de lo que se estima, sin mayor
esfuerzo lógico alguno, que sí existía un plazo cierto y qué el mismo, a
voluntad de las partes podría prorrogarse si se daban las circunstancias que
ahí se describen, pero ello no significa que una vez llegada la época fijada en
los contratos, sin que se cumplieran las obligaciones contenidas en los
mismos, se entenderían prorrogados de manera automática, pues de la redacción
de dicha cláusula lo que se deduce es una facultad potestativa y además de
mutuo acuerdo, de ahí que no es verdad que su plazo se tomara incierto por esa
sola circunstancia. En tal sentido, es
dable afirmar que cumplido el plazo, no existió una prórroga automática y por
eso al treinta y uno de
diciembre del año dos mil nueve ambas partes habían incumplido con sus
obligaciones, la promitente compradora de ofertar el pago y la promitente vendedora de tener listos los
apartamentos para otorgar las escrituras de compraventa y efectuar la tradición
del dominio sobre los mismos, y por eso no se encuentra justificado el
incumplimiento de la demandante reconvenida señora CDMR.
Se hace la aclaración
que no se revisará la valoración efectuada por la Jueza de Primera Instancia,
respecto del dictamen pericial que aparece en autos de fs. ********** a […], ni
del reconocimiento judicial practicado por aquella, cuyo resultado aparece en
el acta de fs. [….], en virtud que ambos medios de prueba no guardan relación
con el motivo de agravio invocado en el libelo recursivo, aunado a que esa prueba
fue ofertada por la parte demandada reconviniente con el propósito de
establecer las remodelaciones efectuadas a los apartamentos números **********
y **********, así como parte del monto de indemnización de daños y perjuicios
que solicitó en sus reconvenciones a la demanda, y en la demanda interpuesta de
proceso declarativo común de terminación de contrato clasificado bajo la referencia
45B-DC-09-12; por eso,
dichos extremos no forman parte de los hechos a revisar en esta instancia, puesto
que la parte a quien le perjudicaba su valoración no interpuso recurso de
apelación, mostrando de esa manera su conformidad con la forma en que fueron
ponderados por la Administradora de Justicia.
4.7) Así las cosas,
verificado el incumplimiento contractual recíproco, en principio se puede
afirmar, que ninguna de las partes estaba habilitada para solicitar la
resolución de los contratos de promesa de venta conforme lo establece el Art.
1360 C.C., dado que ambas partes se constituyeron deudoras, lo que obedece al
hecho que la regla contenida en el aludido precepto legal, como ya lo hemos
mencionado en párrafos anteriores, rige solamente en aquellos contratos
bilaterales donde unas de las partes ha cumplido o está llana a cumplir el
contrato y la otra se niega hacerlo, otorgando a la contratante el derecho
alternativo de pedir la resolución o cumplimiento del contrato con
indemnización de perjuicios en uno u otro caso. Sin embargo, no tiene ningún
sentido mantener a las partes ligadas a los contratos de promesa de venta, si
ellas claramente han expresado su voluntad de que se declaren terminados porque
no pueden cumplirlos, volviéndose ineficaces, de ahí que lo más apegado a
derecho sea aniquilar el vínculo jurídico que las une.
4.8) Lo anterior no
riñe con la naturaleza que envuelve a la acción resolutoria, pues es
precisamente la resolución el medio que la ley otorga para extinguir un
contrato que nació a la vida jurídica, pero que ya no puede desplegar sus
efectos en razón que las partes han dejado en evidencia sus intenciones de no
cumplirlo, y es que acogiendo esa acción se logra el objeto de toda resolución,
cual es que las cosas puedan restituirse al estado anterior, como si el
contrato nunca hubiese existido; pero, no procede la indemnización de
perjuicios a la que da lugar la pretensión resolutoria, pues su condena sería
absolutamente antijurídica, ya que para ello se requiere de la mora de una de
las partes, y en este caso no podría existir para ninguna de conformidad con lo
establecido en el Art. 1423 C.C.
4.9) Sin entrar en debates doctrinarios, lo cierto es
que el contenido del Art. 1360 C.C., ha sido ampliamente discutido, pues hay quienes sostienen que
la acción resolutoria no tiene cabida en los supuestos de incumplimiento
recíproco, lanzando así al vínculo jurídico a su extinción a través de otros
medios legales como la resciliación o la prescripción, mientras que otro sector
de la doctrina, se acoge a la teoría subjetivista que admite una presunta
voluntad de las partes de desligarse de las obligaciones contraídas si el otro
no cumple con las suyas, además aducen, que siendo la causa un elemento
esencial del contrato bilateral, la manifestación de incumplimiento de unas de
ellas a sus obligaciones contractuales, importa la desaparición de la causa
para la otra parte de cumplir a su vez sus propias obligaciones, y como tercer
argumento, se apoyan en la interdependencia de las relaciones de los
suscriptores en esta clase de contratos sinalagmáticos, en donde el
incumplimiento de una de éstas acarrea la ruptura del equilibrio económico
entre las prestaciones, frustrando las legítimas expectativas de los
contratantes o el fin del contrato.
4.10) De ahí que este
Tribunal, frente al vacío legal o falta de regulación de modo expreso dentro de
nuestra legislación civil, somos del criterio jurídico interpretativo, sobre la
aplicación de la aludida disposición legal, que se inclina por la teoría
subjetivista, pues consideramos que aún acreditada la mora de la demandante,
eso no le impide solicitar la resolución del contrato de promesa de venta, sino
que únicamente la inhibe de percibir una indemnización de perjuicios, pues la
mora sí es un requisito indispensable para esa acción, más no para la de
resolución.
4.11) Caso contrario, de no
extinguirse la relación jurídica subyacente, no se podría ordenar la
restitución del anticipo entregado por la promitente compradora, producto de
los contratos cuyos efectos han sido frustrados por causas imputables a ambas
partes, violentándose así uno de los principios generales del derecho, es decir:
el que plantea que
nadie puede enriquecerse injustamente a causa de otro.
4.12) Aunado a lo anterior, se estaría condenando a las
partes a mantenerse en una situación de suspenso, pues el contrato seguiría
siendo válido, por lo que estimamos que no fue acertada la actuación de la
Jueza de Primera Instancia, en lo que concierne a la desestimación total de las
pretensiones de la partes, amparándose en el incumplimiento mutuo de las
obligaciones, dejándolas en un estado de incertidumbre jurídica, ya que dichas
pretensiones no podrán volver a incoarse por los efectos de la cosa juzgada, lo
que resulta irracional sí tomamos en cuenta que ni la parte demandante
reconvenida, ni la demandada reconviniente vieron satisfechas sus pretensiones,
tornándose en un proceso inútil, en donde la sentencia pronunciada dentro del
mismo resulta absolutamente ineficaz, dado que de ella no se despliega ningún
efecto jurídico para las partes, es decir, las sitúa en el mismo escenario que
tenían antes de entablarse las demandas, con la única diferencia que ahora ya
no podrán discutir sus pretensiones judicialmente pues éstas ya han sido
juzgadas."
AL RESOLVER EL CONTRATO
DEBE ORDENARSE A LA PROMITENTE VENDEDORA QUE DEVUELVA LAS CANTIDADES ENTREGADAS
POR LA PROMITENTE COMPRADORA EN CONCEPTO DE PRIMAS, NO ASÍ AL PAGO DE INTERESES
BANCARIOS PACTADOS SOBRE DICHAS SUMAS
"4.13) Así las cosas, es procedente estimar las pretensiones
de-la demandante reconvenida señora CDMR,
en su calidad de promitente compradora, contenidas en sus demandas de
los procesos declarativos comunes clasificados bajo las referencias:
17-DC-11, 47-DC-12-11, 3-DC-01-12
y. 23-PC-09-14, así como en la reconvención a la demanda del
proceso marcado con la referencia: 45-DC-09-12,
acumulados, únicamente en lo que concierne
a que se resuelvan los contratos de promesa de venta, ordenándose a la
promitente vendedora que devuelva las cantidades entregadas por la promitente
compradora en concepto de primas, pues las partes con su actuación han dejado
en evidencia su intención de aniquilar las relaciones contractuales de mérito,
pero no se condenará al pago de los intereses
bancarios sobre dichas sumas, que fueron pactados dentro de los contratos de
promesa de venta, específicamente en el romano IX), literal a), ya que para su procedencia se requiere que medie
un desistimiento de la promitente vendedora, circunstancia que no ha ocurrido
en el presente caso, ya que estamos en presencia de un incumplimiento recíproco
de obligaciones.
De igual forma, no es posible acceder a la pretensión
de condena en daños y perjuicios, pues ninguno de los contratantes está en mora
dejando de cumplir lo pactado mientras el otro no lo cumple por su parte o se
allana a cumplirla, y siendo éste un requisito indispensable para que se acceda
a la pretensión indemnizatoria en casos como éste, no procede su condena.
4.14) En consonancia con lo
expuesto, basta leer detenidamente la sentencia impugnada, para verificar una
coherencia tanto interna como externa con todos los medios de probatorios,
individualizando cada uno de ellos, y posteriormente en su conjunto, de
conformidad con la operación lógica de valoración, llevando a la juzgadora a
colegir que ambas partes incumplieron sus obligaciones contractuales; pero errando
en la forma en que solucionó la controversia, pues consideramos que éstas no
podían plantear sus pretensiones, por lo que al evidenciarse una contradicción
entre el resultado de la labor intelectiva de ponderación de la prueba y la
manera en que se resolvió el conflicto jurídico planteado, es que se acoge el punto de apelación
esgrimido por tener fundamento legal.
4.15) Por
otra parte, este Tribunal Colegiado advierte una grave anomalía cometida por la
Servidora Judicial doctora […], ante la cual no puede permanecer indiferente,
que consiste en que reanudó la audiencia probatoria enunciando su fallo a las quince horas y treinta y un minutos del dia treinta y
uno de
agosto de dos mil dieciséis, y
dictó la sentencia hasta las nueve horas y veintiséis minutos del día
treinta de enero de dos mil dieciocho, observando
una excesiva dilación en el pronunciamiento de la aludida sentencia, ya que
tenía quince días hábiles para dictarla conforme lo establece el Art. 417 Inc.
1° CPCM, es decir, hasta el día veintidós de septiembre de dos mil dieciséis, y
siendo que se trata de un proceso tramitado con la nueva normativa procesal
civil y mercantil, se estima que existe un exceso irracional de temporalidad
que vulnera el principio constitucional de una pronta y cumplida justicia, pues la pronunció un año, cuatro
meses, ocho días después del vencimiento del plazo, por lo
que es procedente certificar
tal irregularidad al Señor Jefe de la Dirección de Investigación Judicial
de la Honorable Corte Suprema de Justicia.
V. CONCLUSIÓN.
Esta Cámara
concluye que en el caso de mérito, se ha constatado el incumplimiento recíproco
de las partes en los contratos de promesa de venta, y ante la imposibilidad del
cumplimiento de los mismos, es viable darlos por terminados con las
correspondientes devoluciones de las primas entregadas, pero sin indemnización
de daños y perjuicios.
Consecuentemente con lo expresado, es procedente
reformar en lo pertinente la sentencia impugnada, sin condena en costas de esta
instancia."