QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE ENCUENTRE INSCRITO EN EL REGISTRO ES INNECESARIO PARA QUE EL ARRENDANTE PUEDA HACER VALER SUS DERECHOS FRENTE AL ARRENDATARIO

 

"5.4- EL SEGUNDO Y TERCER PUNTO DE APELACIÓN, se sintetizan en uno solo, consistentes en que debido a que hubo errónea aplicación del derecho, específicamente del Art. 1750 C.C., se le dio valor probatorio a un contrato de arrendamiento que no se encontraba inscrito, lo que conlleva a que exista falta de legitimación activa de la demandante, COMÉDICA DE R.L.

5.4.1) Al respecto, es menester acotar que cuando hay infracción en cuanto al derecho aplicado, ésta puede configurarse como una aplicación indebida de ley, o una aplicación errónea de ley. La diferencia entre una y otra radica, en que la primera, hace referencia al defecto en la selección de la disposición legal para la solución del caso, es decir, cuando se aplica para dirimir la controversia, una norma jurídica que no es la adecuada; y la segunda, es la que tiene lugar cuando se utiliza por el juzgador para solventar el conflicto, un artículo que sí es pertinente al caso, pero que del análisis que le otorga al mismo, deduce un efecto distinto al previsto por el legislador, brindándole un alcance diferente al contenido, de ello se deduce que ambas figuras son excluyentes.

5.4.2) En ese sentido, para que ocurra una aplicación errónea de la ley, es necesario que se den tres presupuestos: 1) que la norma señalada como infringida, haya sido aplicada por el operador de justicia; 2) que sea aplicable al caso, es decir, que contemple el supuesto de hecho respectivo; y, 3) que no obstante haberla aplicado, se le dé un sentido o alcance que no es el verdadero.

5.4.3) Este último yerro, puede producirse por haber desatendido el tenor literal de la ley cuando su sentido es claro, por haber ido más allá de su intención, o por haberla restringido, a pretexto de consultar su espíritu cuando no había necesidad, o bien porque al consultarlo no se dio con el verdadero; o porque no se supo resolver la contradicción entre dos disposiciones; o, en fin, puede ser también, que al tratarse de un precepto legal susceptible de varias interpretaciones, se escogió la que menos convenía al caso concreto, o se eligió una que conduce al absurdo.

5.4.4) Es decir, que del proceso analítico de la norma, contenido en los considerandos de la sentencia, se desprenden efectos o consecuencias jurídicas que van más allá de las que realmente le fueron atribuidas al momento de su creación y que llevan al operador de justicia, a tomar una decisión errada para el caso concreto.

Los apoderados de la parte apelante manifestaron, que era necesario que el contrato de arrendamiento hubiera sido inscrito con anterioridad a la venta del inmueble, para que las obligaciones contractuales pudieran ser exigidas por el nuevo arrendador al arrendatario, de manera que ante su falta, COMÉDICA DE R.L., no adquirió la legitimación para llevar a cabo las acciones realizadas.

5.4.5) En ese contexto, el punto a dilucidar estriba en analizar, si es necesario que el contrato de arrendamiento se encuentre inscrito para que el arrendante pueda hacer valer sus derechos frente al arrendatario.

5.4.6) Así pues, lo esencial es establecer, si la conducta en la que incurrió la sociedad demandante COMÉDICA de R.L., descrita en el escrito de alzada, se ajusta al supuesto jurídico regulado en el Art. 1750 C.C., que los abogados consideran erróneamente interpretado.

La referida norma regula que estarán obligados a respetar el arriendo: Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo, a título oneroso, y por documento inscrito.

5.4.7) Consta de la prueba vertida, que existe relación contractual entre COMÉDICA DE R.L., y el demandado, JIPM, ya que la primera adquirió por medio de compraventa celebrada en la ciudad de San Salvador, a las trece horas del diecisiete de abril de dos mil quince, el inmueble objeto del proceso que nos ocupa; e inscrita a su favor en el sistema Siryc bajo la matrícula número ********** y cuya copia certificada consta de fs. […].

El referido inmueble, se encontraba previamente arrendado por el señor JIPM, a través del contrato de arrendamiento, celebrado con el señor FTP, conocido por FPT, a las diecisiete horas del uno de agosto de dos mil ocho, por medio de documento privado autenticado que se encuentra agregado de fs. […], en las diligencias de exhibición de documentos que corren agregadas en el proceso.

5.4.8) En lo concerniente a la disposición en análisis, es de señalar, que esta Cámara disiente con lo afirmado por los recurrentes; ya que por parte de COMÉDICA, no fue irrespetado el arrendamiento, puesto que consta que fue el mismo arrendatario quien les solicitó la celebración de un nuevo contrato, como aparece a fs. […]; sin embargo, éste nunca se presentó a formalizarlo como se expone en el libelo de demanda. Aunado a lo anterior, figura en la declaración de parte del señor JIPM, que personal de COMÉDICA junto con el anterior propietario, señor TP, se apersonaron al inmueble a manifestarles que se entendieran con la nueva propietaria, por lo que el argumento de que el expresado contrato, debía estar inscrito para que se respetara el contenido del mismo, carece de fundamento.

Es por ello que el requisito de legitimación, que se dice, carece COMÉDICA DE R.L., no es tal, pues el mismo, se sitúa en la existencia de un interés legítimo en la pretensión ejercitada, la cual nace en este caso, del derecho de dominio que la ampara, por ser la actual propietaria del inmueble arrendado.

5.4.9) Aunado a lo anterior, corresponde decir, que a los impetrantes les atañe la carga argumentativa de señalar con puntualidad, cómo se ha producido la incorrecta interpretación de la norma jurídica, es decir, deben precisar con claridad por qué consideran que los alcances de la misma, han ido más allá del sentido que le dio el legislador o cómo el tribunal ha limitado el alcance de la norma; pero los recurrentes no han sido puntuales al señalar, cuál es el razonamiento judicial inadecuado que contiene la decisión.

5.4.10) Sin embargo, tras la lectura de la sentencia impugnada se advierte, que la norma jurídica en cuestión, ha sido citada en un párrafo a manera referencial, sin que se haga un razonamiento de su contenido.

Ello significa, que no existe la infracción invocada, pues no es posible que se haya interpretadoerróneamente un precepto que no ha sido dilucidado mediante al menos un escueto análisis jurídico, a fin de conducir a la juzgadora, a una conclusión definitiva de la misma, puesto que el único apartado en donde se refirió más ampliamente al Art. 1750 C.C., fue en el numeral “3. PRESUPUESTOS SUSTANTIVOS”, párrafo séptimo, al concluir que en dicho precepto se situaba, puesto que al hacer la trasferencia onerosa, se transmitieron todas las cargas que acompañaban al inmueble.

Dicho lo anterior, resulta inoficioso que este tribunal entre a analizar una disposición legal, cuyo alcance en la sentencia recurrida no es el que argumentan los impetrantes, por lo que el punto de apelación esgrimido, queda desvirtuado." [...]

" VI. CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye, que en el caso que se trata, cuando se adquiere un inmueble que haya sido dado en alquiler mediante un contrato de arrendamiento con anterioridad a la compraventa, que no haya sido inscrito en el registro respectivo, no es óbice para que el nuevo dueño del bien arrendado pueda iniciar el aludido proceso.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente declarar sin lugar la nulidad invocada, confirmar la sentencia impugnada y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante."