VOTO CONCURRENTE DEL MAGISTRADO SERGIO LUIS RIVERA MÁRQUEZ

IMPUESTOS MUNICIPALES

POSIBILIDAD DE AGREGAR CLÁUSULAS CONDICIONALES EN EL CONTRATO, ANTES DEL CONTRATO Y DESPUÉS DEL CONTRATO

“1.1. En los contratos de compraventa, como en cualquier otro contrato, es posible adicionar cláusulas que no se refieren a lo principal, es decir, que son accesorias. Estas cláusulas pueden incluirse en el propio contrato de compraventa, pueden adicionarse en otro contrato relacionado, que puede ser concomitante o posterior; e incluso son susceptibles de ser incorporadas mediante cláusula condicional previa, es decir existente antes del otorgamiento del contrato que, según sea su naturaleza puede ser promisoria o contingente; asimismo, pueden incorporarse por pacto entre las partes o, dependiendo también de la naturaleza de la cláusula accesoria mediante declaración unilateral si su única finalidad es crear una obligación para una de las partes sin contraprestación. Pero, para que surtan efecto, deben ser relacionadas en el contrato de compraventa, es decir, cuando éste no contenga la cláusula accesoria, debe hacer alusión a que ésta existe y que se encuentra en otro instrumento, del cual debe relacionar las particularidades que lo hacen diferenciable.

1.2. En principio, las cláusulas en los contratos requieren su incorporación al mismo, tal cual lo reconoce la jurisprudencia, verbigracia la sentencia de casación con referencia 1530-2002 pronunciada a las doce horas veinte minutos del treinta de septiembre de dos mil dos, en la cual se dijo:

“Así las cosas, es pertinente traer a cuenta el concepto o definición de lo que por contrato se entiende […] “la convención generadora de obligaciones o bien el acuerdo de las voluntades de dos o más personas destinado a crear obligaciones”.

Nuestro Código Civil retoma la definición anterior, cuando en su Art. 1309 dice: “ Contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otras u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. De lo anterior se deduce que las características primordiales de un contrato son: a) acuerdo de voluntades de dos o más personas; y, b) que genere obligaciones.

Ahora bien, siendo que la “voluntad” es uno de los elementos base en materia contractual y sobre ésta se ha escrito mucho por los tratadistas y expositores del Derecho, desarrollando ampliamente el denominado “PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD”, Principio básico y elemental que ha sido reconocido universalmente; en ese sentido, se vuelve necesario hacer algunas consideraciones al respecto:

La voluntad es soberana, es ella la que dicta el derecho; el acuerdo de las voluntades es el que determina con entera libertad los efectos del contrato, salvo aquellos casos en que ésta riña contra la ley, la moral, el orden público y las buenas costumbres.

De acuerdo a este principio, toda persona capaz de obligarse, es libre de pactar los contratos que le plazcan, según convenga a sus intereses, siempre y cuando tengan un objeto y causa lícita y no riñan contra la moral y el orden público o las buenas costumbres. Así, las partes pueden celebrar toda clase de contratos, estén o no regulados por ley, pues no puede limitarse la actuación de las personas únicamente a la celebración de los contratos nominados y regulados por ésta, debido a que la realidad supera a la legislación, por lo que ellas pueden inclusive atribuir a los contratos efectos diferentes a los que les señala la ley, y aún modificar su estructura, ampliarlos, limitarlos o hasta suprimir obligaciones que son de la naturaleza de un contrato, determinar el contenido y objeto del mismo, así como la extensión de los derechos y obligaciones que engendre, o inclusive pactar sanciones al incumplimiento de lo convenido, etc.

[…] Obviamente, la voluntad de las partes no es absoluta, tiene sus limitaciones como ya se dijo, además de las que propiamente le impone el contrato dados los elementos que lo conforman, así están, los de su esencia, los de su naturaleza y aquellos llamados accidentales. Bajo este orden de ideas, las estipulaciones de los contratantes no pueden contrariar las cosas que son de la esencia del contrato, pues éstas son aquellas sin las cuales el contrato, o no produciría efecto alguno o degeneraría en otro.

Respecto de las cosas de la naturaleza del contrato, se dice que son aquéllas que, no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, aunque no se diga nada sobre ellas, es decir, sin necesidad de cláusula especial; sin embargo, para suprimir las cosas de la naturaleza del contrato, sí es necesario que se establezca expresamente por las partes contratantes, de lo contrario se entienden incluidas.

Por el contrario, cuando se trata de las cosas que le son accidentales a los contratos, se dice, que son aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se agregan por medio de cláusulas especiales. La estipulación de éstas es necesaria para que se tengan por incorporadas en el contrato, y sólo forman parte de él, cuando están expresamente convenidas por los contratantes.””

MODIFICACIÓN POSTERIOR DE LOS CONTRATOS

“1.3. Empero, el artículo 1578 del Código Civil permite la modificación posterior de los contratos:

“Las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública, no producirán efecto alguno contra terceros.

Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del testimonio en cuya virtud ha obrado el tercero.

Si no fuere posible obtener el testimonio, deberá darse aviso al público, en el periódico oficial del Gobierno, del contenido de la contraescritura.”

Esta disposición debe entenderse en conjunto con el artículo 1572 del mismo cuerpo legal:

“La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público dentro de cierto plazo, bajo una cláusula penal: esta cláusula no tendrá efecto alguno.

Fuera de los casos indicados en este artículo, el instrumento defectuoso por incompetencia del funcionario o por otra falta en la forma, valdrá como instrumento privado.”

Ambos artículos expresan la forma en que debe agregarse una cláusula o una modificación posterior a un contrato, en lo principal o lo accesorio.”

LAS CONDICIONES PREVIAS, SON FACTIBLE ACOGERLAS ENTRE LAS OBLIGACIONES CONDICIONALES, MISMAS QUE NO NECESARIAMENTE DEBEN RELACIONARSE CON LO PRINCIPAL

“1.4. En cambio las condiciones previas, ampliamente conocidas en la doctrina y de acostumbrada usanza en múltiples contratos, no se encuentran reguladas expresamente en el derecho civil salvadoreño, sin embargo, al ser concordantes con el principio de autonomía de la voluntad y no contradecir la naturaleza de los contratos ni las disposiciones legales vigentes, es factible acogerlas entre las obligaciones condicionales, mismas que no necesariamente deben relacionarse con lo principal.

Estas condiciones se regulan en el Libro Cuarto, Título IV “De las Obligaciones Condicionales y Modales” del Código Civil, iniciando con el artículo 1344, que dice:

“Es obligación condicional la que depende de una condición, esto es, de un acontecimiento futuro que puede suceder o no.”

De conformidad con el artículo 1348 del CC:

Se llama condición potestativa la que depende de la voluntad del acreedor o del deudor; casual la que depende de la voluntad de un tercero o de un acaso; mixta la que en parte depende de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso.”

EL FORMULARIO FIRMADO PUEDE ESTIMARSE COMO UN DOCUMENTO QUE ESTABLECÍA UNA CONDICIÓN PREVIA, NO FUE INCORPORADO EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y POR ENDE NO CONSTITUYÓ UNA OBLIGACIÓN UNILATERAL

“Esto significa que hay condiciones que no son bilaterales, es decir, no requieren que ambas partes acuerden algo, sino la sola declaración de voluntad de una de ellas.

Sobre su validez se atiende al artículo 1349 CC, en el que se dispuso:

“Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista en la mera voluntad de la persona que se obliga.

Si la condición consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdrá.”

De las anteriores disposiciones se desprende que una condición puede ser potestativa y si lo que hace es obligar a la parte que la estipula voluntariamente, entonces tiene valor.

En ese sentido, solo puedo concluir que el formulario que firmó la señora MEAL, aunque pudiere estimarse como un documento en el cual se establecía una condición previa, no fue posteriormente incorporado en el contrato de compraventa y por ende no constituyó una obligación unilateral establecida como condición previa pero válida en el contrato de compraventa.

Por ende, habida cuenta que la administración sancionó a la parte actora por supuestas ilegalidades contenidas en el contrato, debo concordar con mis colegas Magistrada y Magistrado y considerar que el acto impugnado es ilegal."

CUANDO EL FSV RECUPERÓ EL INMUEBLE, EN EL MOMENTO EN QUE ERA DE NUEVO POSEEDOR TENEDOR PROPIETARIO DEL MISMO, DEBIÓ PAGAR LAS TASAS Y SERVICIOS DEBIDOS A LA MUNICIPALIDAD

"2. Aunque concurro con mis colegas al considerar que esta conducta no puede subsumirse en la infracción administrativa que se adoptó para cualificarla, puesto que no se adecúa a la figura típica, considero necesario acotar que ello no significa que se trate de una conducta permitida, en cuanto me parece constitutiva de otra infracción a la LPC, que el Tribunal Sancionador podía haber elegido como norma de subsunción.

En este caso la transgresión no ocurre en el contrato por el cual se realiza la compraventa del inmueble y se formaliza el crédito hipotecario con el cual se financia dicha adquisición del bien raíz, sino antes, en el trámite para la autorización del mutuo que fue cuando el FSV hizo la supuesta comunicación a la compradora del inmueble.

Como el Fondo Social para la Vivienda recuperó el inmueble, en el momento en que era de nuevo poseedor/tenedor/propietario del mismo debió pagar las tasas y servicios debidos a la municipalidad.

La compradora, antes de adquirirlo, habitó el inmueble en calidad de inquilina y, durante ese tiempo realizó los pagos correspondientes de las tasas y servicios, pero objeta que el Fondo no se haya hecho cargo de pagar las que anteriormente le correspondía, pues ella no recibió servicios municipales antes de vivir en el inmueble.

En ese sentido, al momento de revisar si la señora AL tenía ya la documentación necesaria a efecto de formalizar el crédito hipotecario, el Fondo Social para la Vivienda procuró sustraerse unilateralmente de sus obligaciones mediante una cláusula abusiva no inserta en el contrato de compraventa del inmueble, sino en el denominado “compromiso de pago de servicios básicos activo extraordinario” que no es parte del contrato de compraventa ni lo puede modificar, pero que constituye una suerte de acuerdo creado en un formulario de adhesión mediante el cual el FSV pretende que la futura adquirente del inmueble realice una declaración unilateral de voluntad por la cual se obligue al pago de servicios y tasas municipales que, en ese momento (cuando aún la compradora no ha adquirido el bien inmueble) son obligaciones del FSV, quien unilateralmente utiliza esta maniobra para limitar el tiempo en el cual tiene esa obligación de pago, mediante la argucia de hacer que una persona que no ha recibido esos servicios municipales ni debe esas tasas porque anteceden a cualquier relación de ella con el inmueble y, en consecuencia con el municipio, declare que pasados cuarenta y cinco días hábiles de la escrituración, ella asumirá no solo los pagos que le corresponden, sino esos también.

En ese sentido ese es el supuesto contemplado en el artículo 17 letra “a” parte final y al incurrir en dicho comportamiento el FSV comete una falta muy grave de las establecidas en el artículo 44 letra “e” de la LPC, es decir “[i]ntroducir cláusulas abusivas en los documentos contractuales o realizar prácticas abusivas en perjuicio de los consumidores”.

Sin embargo, al no haber sido objeto de discusión en el presente proceso, no es posible que esta Sala proceda a recalificar la conducta, de manera que, aunque se advierte la posible adecuación típica a la figura mencionada, debe circunscribirse el pronunciamiento a determinar la adecuación de la conducta a la infracción imputada.

4. Dicho lo antecedente, atendiendo al principio de legalidad, el Tribunal Sancionador erró al considerar que se había cometido la transgresión contenida en el artículo 43 letra “e” de la LPC, por cuanto la conducta que se le imputa al FSV en este caso en concreto es imposible de adecuar al tipo administrativo antes relacionado, de manera que el acto impugnado y su confirmación devienen en ilegales.”