RÉGIMEN DE CONDOMINIO O DE PROPIEDAD HORIZONTAL

IMPOSIBILIDAD QUE LA LEGITIMACIÓN PASIVA RECAIGA EN LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, SINO EN LA ADMINISTRADORA DEL CONDOMINIO


“A. LA LEGITIMACIÓN PROCESAL.

a. La legitimación procesal, se puede definir como la facultad de poder actuar en el proceso como actor, como demandado o como tercero o representando a éstos.

b. El concepto de legitimación se debe distinguir con el de la capacidad jurídica, ya que ésta es una cualidad de la persona que presupone atributos determinados, en cambio la legitimación es la situación de la persona con respecto al acto o la relación jurídica. En otras palabras, la legitimación es la idoneidad de la persona para actuar en el juicio, inferida no de sus cualidades personales sino de su posición respecto del litigio. Y, se distingue entre la legitimación activa y la legitimación pasiva, según sea la parte de la que se trate en el proceso.

c. En el caso de autos nos referiremos únicamente a la legitimación pasiva, por ser el punto de discusión en la resolución recurrida; y, consiste en la legitimación de una persona contra la que se endereza una demanda para poder actuar en el juicio, dado que se está entablando en su contra y tiene la necesidad de defenderse jurídicamente.

d. Tanto la legitimación activa como la pasiva en el proceso, deben ser examinadas de oficio por el juzgador en cualquier fase del juicio en virtud de que constituyen un requisito cuya falta impide el nacimiento del ejercicio del derecho de acción y que se pronuncie una sentencia válida.

IV. ANÁLISIS DEL RECURSO.

1. APLICACIÓN DE LAS NORMAS Y GARANTÍAS PROCESALES.

A. Los señores […], por medio de su apoderado licenciado […], alegan que la señora Jueza de Primera Instancia, vulneró su derecho a la protección jurisdiccional e infringió el Art. 62 CPCM y Art. 33 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos, al declarar improponible su demanda por considerar que el ente a quien le corresponde la legitimación procesal pasiva es la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS.

B. Señala el recurrente que a la luz del Art. 33 de la referida ley, se puede concluir que la legitimación procesal activa para promover procesos judiciales corresponde al Administrador del Condominio, y que cuando se trata de legitimación procesal pasiva, no hay ninguna norma que regule el supuesto, pero si el administrador es quien puede incoar procesos judiciales en nombre del condominio, por integración del derecho, conforme al Art. 19 CPCM, también es el administrador quien representa al ente, que en el caso de autos es el Condominio Comercial […].

C. Agrega el recurrente que la legitimación procesal pasiva de […], subyace en que es la administradora del condominio, y el ente de conformidad al Art. 62 CPCM, es el CONDOMINIO […].

D. No obstante, la señora jueza de primera instancia, considera que la legitimación pasiva recae en la ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, quien es el ente colegiado supremo del Condominio, según la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, que en toda su exégesis habla de la Administración en su Capítulo V, y siempre se refiere a Asamblea de Propietarios, la administración y conservación de las cosas comunes, como lo es en el presente caso, el Condominio.

2. Así las cosas, el punto a dilucidar por esta Cámara es sobre quien posee la legitimación procesal pasiva en el sub lite, si es la Asamblea de Propietarios o  […].

A. Sobre ello, es importante advertir que al Codominio […], le son aplicables las normas de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, las del Reglamento de Administración del Condominio […], por lo que es menester analizar el contenido de la referida ley y de dicho instrumento, para determinar a quién le corresponde la legitimación pasiva en el caso de autos.

B. Del contenido de dicha ley, se advierte que efectivamente, como lo menciona la señora Jueza de Primera Instancia, en el Capítulo V de la ley se regula lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes del edificio, asimismo en el Art. 25 de la ley, se dice que la Asamblea de Propietarios actuarán conforme al Reglamento de Administración. Y, el Art. 29 de la ley en estudio, establece que la asamblea de propietarios elegirá un administrador y que mientras no se designe, el propietario del edificio deberá nombrarlo o asumir él mismo dicho cargo, además, si la asamblea de propietarios no logra un acuerdo en la elección del administrador, el Juez a petición de cualquiera de los propietarios lo nombrará conforme al Art. 30 de la LPIPA.

C. Por su parte, el Reglamento de Administración del referido Condominio, dispone que los Órganos de Administración son: La Asamblea de Propietarios y la persona natural o jurídica a quien se confíe el cargo de Administrador, que el administrador puede no ser propietario, pero presidirá las sesiones de la Asamblea de Propietarios, salvo que designen a otra persona; determina que en el administrador recae la dirección y administración inmediata y directa del Condominio y la representación legal que se le confiere, según el Artículo Trigésimo Segundo. Y, en el Art. Trigésimo Octavo, numeral 3), le atribuye al administrador la representación legal en juicio de los propietarios en todos los asuntos judiciales, administrativos o extrajudiciales, comunes, relacionados con el Condominio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos y que tendrá las facultades propias de un apoderado.

D. Lo anterior significa que no obstante, el Reglamento de Administración del Condominio […], señala que los órganos de administración son: LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS, Y EL ADMINISTRADOR. Existe diferencia entre ellos, tal como se advierte de sus respectivas atribuciones.

E. Como podemos observar, en el Capítulo V de la LPIPA y en el Art. Trigésimo Primero del mencionado Reglamento, a la Asamblea de Propietarios únicamente se le confiere la administración de las cosas comunes, el nombramiento del administrador, fijar su remuneración, aprobar el presupuesto de ingresos y egresos, conocer del informe del administrador, acordar la ejecución de determinadas obras sustanciales y fijar su importe, ampliar y restringir las facultades de la persona encargada de la administración, decidir sobre la contratación de seguros, decretar reformas al reglamento, fijar las proporciones y forma de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias que deben pagar los propietarios.

F. Es decir, que no obstante la asamblea es el máximo órgano por estar conformado por los propietarios, el administrador es quien ejerce la representación del primero para facilitar el funcionamiento de la propiedad, tal como se advierte de las atribuciones del Reglamento de Administración del Condominio […], específicamente en la atribución tercera del Art. Trigésimo Octavo; y en el Art. 33 de la Ley de Propiedad por Pisos y Apartamientos que a su letra DICE: “Corresponderá al administrador:

a) Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Administración;

b) Convocar a la Asamblea de Propietarios y presidir sus reuniones;

c) Dar cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de dicha asamblea;

d) Nombrar y remover los empleados del edificio y señalarles su sueldo;

e) Ordenar las reparaciones urgentes en las cosas comunes del edificio o en el exterior del mismo;

f) Recaudar de los propietarios las cuotas que les correspondan en las expensas e impuestos y efectuar los pagos;

g) Representar en juicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble; debiendo otorgar los correspondientes poderes cuando no fuere abogado;

h) Velar porque se mantenga el orden en el edificio; se cumpla el destino de los distintos pisos y apartamientos, y se observen las medidas sanitarias;

i) Llevar un libro de actas de las sesiones de los propietarios y extender las certificaciones correspondientes a los interesados.” (Resaltado es nuestro).

G. Por consiguiente, tal y como lo expone el recurrente, el legitimado procesalmente es el Administrador. Y en el presente caso quien administra el Condominio […], es […], tal como consta en el acta de asamblea de propietarios del Condominio […]  celebrada a las diecisiete horas y treinta minutos de once de mayo de dos mil dieciocho, agregada de fs. […].

H. Por tanto, al haberse decidido con la mayoría requerida en el Art. XXVI del Reglamento de Administración del Condominio […], a […], como el administrador del Condominio, es a dicha sociedad por medio de su representante legal señor […], a quien le corresponde la representación en juicio de los propietarios, conforme al Reglamento de Administración del Condominio […], y a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, razón por la cual, no es válido el motivo por el que se ha declarado improponible la demanda de fs. […], de manera que deberemos acoger el agravio alegado y revocar el auto venido en apelación.

CONCLUSIÓN. 

En suma pues, habiéndose determinado que el motivo por el que se declaró improponible la demanda en primera instancia no es válido, en virtud que […], por medio de su representante legal señor […], si está legitimado pasivamente conforme a lo establecido en el Art. 33 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos y al Reglamento de Administración del Condominio […], se estima el agravio alegado por la parte apelante, debiéndose revocar el auto venido en apelación ordenándose a la señora jueza de primera instancia que una vez examinados los demás requisitos de admisibilidad y proponibilidad de la demanda, le dé tramite a la misma conforme a derecho corresponde.”