PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA

EL OFRECIMIENTO DE LA PRUEBA DOCUMENTAL DEBE HACERSE CON LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA, SO PENA DE PRECLUIR EL DERECHO

“1.- El presente recurso de apelación fue interpuesto por el licenciado […], Apoderado General Judicial de la señora […], en contra de la sentencia proveída por el señor Juez de lo Civil de Santa Tecla, departamento de La Libertad, a las diez horas y quince minutos del día doce de diciembre de dos mil dieciocho (fs. […]), en la que el juzgador, en síntesis, desestimó la pretensión principal, así como las accesorias, planteadas por el demandante.

2.- En el recurso interpuesto se invocaron tres finalidades, respecto de las cuales, como ya se señaló en el párrafo quinto de esta sentencia, únicamente se fundamentaron dos de las finalidades invocadas, siendo las del Art. 510 Ord. 2° y 4°, es decir, los hechos probados que se fijen en la resolución, así como la valoración de la prueba, y la prueba que no hubiera sido admitida, por lo que es respecto de éstas últimas que se emitirá la presente sentencia.

3.- La decisión de esta Cámara, de conformidad al Art. 515 inciso 2° CPCM, se pronunciará exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de adhesión, norma que establece el clásico principio de que en apelación se decide tanto como haya sido apelado o “regla tantum apellatum quantum devollutum”, lo cual “deriva del principio dispositivo que impera en el ámbito procesal civil (y, más en concreto, del principio de la congruencia), y que impide al órgano de segunda instancia extender su conocimiento a aquellas cuestiones de la resolución de primera instancia que las partes no hayan impugnado, y que por esta causa han de reputarse firmes y consentidas” (Garberí Llobregat).

4.- En ese orden, conviene esbozar el iter lógico de la presente decisión, en la cual revisaremos, desde la normativa legal pertinente: (5.-) la prueba que no hubiere sido admitida; y, (6.-) los hechos probados que se fijen en la resolución, así como la valoración de la prueba; formulando, finalmente (7.-) las conclusiones del presente caso.

5.- Revisión de la prueba que no hubiere sido admitida.

5.1.- En primer lugar, debemos referir que el Art. 288 CPCM, ha dispuesto los términos en que se realizará la oferta de prueba documental, habiéndose establecido que es con los escritos iniciales que deberán aportarse. Al respecto, se verifica que, en la demanda, al efectuarse el ofrecimiento probatorio, se hizo oferta del contrato de promesa de venta, pero no de los recibos o comprobantes de pago, en los que constara la fecha en que la demandada efectuó el último pago, para amortizar el monto de la cantidad total pactada. Así, el efecto de no haber sido ofertados dichos documentos en la demanda, de conformidad al Art. 289 CPCM, sería la preclusión de la oportunidad de aportar este tipo de prueba.”

 

IMPROCEDENTE LA DECLARACIÓN DE PROPIA PARTE,CUANDO LO QUE SE PRETENDE PROBAR YA ESTÁ ESTABLECIDO EN EL CONTRATO


“5.2.- El apelante ha alegado que hizo ofrecimiento de la declaración de propia parte de su mandante, señora […], sin embargo, dicha declaración no fue admitida por el Juzgador. Al respecto, se ha advertido lo siguiente, primero, dicho elemento de prueba no se ofertó en la demanda; segundo, aunque no se haya ofertado en la demanda, hay suficientes disposiciones legales que fundamentan el hecho que pueda ser ofertada en la audiencia preparatoria, ya que el Art. 292 CPCM, establece como finalidades de dicha audiencia, entre otras, la de proposición y admisión de la prueba.

5.3.- Ahora bien, la admisión de un elemento de prueba no se encuentra supeditada únicamente al momento en que se debe realizar el ofrecimiento, sino que además deben observarse otros preceptos legales al respecto. En ese orden, tenemos que el Art. 310 CPCM, señala que la proposición de la prueba exige singularizar el medio que habrá de ser utilizado, con la debida especificación de su contenido y finalidad a la parte contraria; además, en el Art. 312 CPCM, se ha consignado el derecho a probar en igualdad de condiciones, respecto de ambas partes.

5.4.- Por otro lado, se ha verificado que el Art. 317 CPCM, dispone de dos requisitos para determinar la admisión de una oferta de prueba, siendo éstos, en primer lugar, la pertinencia, a lo que se refiere el Art. 318 CPCM, en el sentido que no deberá admitirse ninguna prueba que no guarde relación con el objeto de la misma; y, en segundo lugar, su utilidad, de conformidad al Art. 319 CPCM, por cuanto no deberá admitirse aquella prueba que, según las reglas y criterios razonables, no sea idónea o resulte superflua para comprobar los hechos controvertidos.

5.5.- En el ofrecimiento probatorio formulado por el licenciado […] la audiencia preparatoria, a fin de fundamentar la oferta de la declaración de propia parte, el referido profesional señaló que se ofrecía tal elemento probatorio, a fin de acreditar: (i)a quien se le ofertó vender el inmueble; (ii) las condiciones en que se ofertó vender el inmueble; (iii) la persona que está pendiente en el pago de las cuotas mensuales; y,(iv) el motivo por el cual no se otorga la escritura de venta.

5.6.- Al analizar dicha fundamentación, de conformidad a los Arts. 310, 317, 318 y 319 CPCM, se considera que, en relación con los primeros dos aspectos que se pretendían probar con la declaración de propia parte, tal como lo dijo el Juez A quo, ya consta en el contrato que fue admitido como prueba, a quien se le hizo la oferta de venta, así como las condiciones en que se realizó tal oferta.

5.7.- Por otro lado, como ya se dijo, el ahora recurrente señaló que con la declaración de parte pretendía probar, además, quién es la persona que está pendiente en el pago de las cuotas mensuales y el motivo por el cual no se otorga la escritura de venta. Al respecto, es importante señalar que en el contrato respectivo hubo un déficit en la consignación de los elementos que debía contener este contrato, tal como lo exige el Art. 1425 CC, por cuanto se ha advertido que en él no se ha fijado lugar de pago, ni la forma en que se efectuaría el mismo; es decir, no hay estipulación alguna que permita establecer la forma en que se haría el pago, si mediante entrega en efectivo, cheque o depósito en cuenta, etc., de igual forma, no se ha consignado de qué forma se documentarían los pagos realizados por la deudora. Lo anterior, deviene en una clara infracción de las normas que deben regir la redacción de los contratos y, en particular, el contrato de promesa de venta que está en cuestionamiento, situación que, en el presente caso, imposibilita tener por acreditados los elementos tres y cuatro, que se ofreció probar con la declaración de propia parte, ya que dicho elemento probatorio no cumple con las características de pertinencia y utilidad que exige el legisferante procesal, a fin de acreditar tales extremos (quién es la persona que está pendiente en el pago de las cuotas mensuales y el motivo por el cual no se otorga la escritura de venta).

5.8.- En tal sentido, consideramos que esta declaración de propia parte no puede ser admitida, por dicha circunstancia, por lo que así se fallará; como consecuencia, habiendo revisado la prueba que no fue admitida en primera instancia, se concluye que no existe la infracción alegada por el recurrente, respecto de dicho punto, por lo que no se acogerá el motivo de impugnación planteado.”

 

IMPOSIBILIDAD DE CONSIDERARSE QUE EL OFRECIMIENTO CONCILIATORIO EFECTUADO POR LA APODERADA DEL DEMANDADO, CONSISTENTE EN UNA OFERTA DE PAGO, ES EQUIVALENTE A CONFESAR LA EXISTENCIA DE LA MORA


“6.- Revisión de los hechos probados que se fijan en la resolución y la valoración probatorios.

6.1.- El segundo motivo de apelación, planteado por el recurrente, tiene su fundamento en que su contraparte hizo una oferta de pago y, para el recurrente, esto es igual a una admisión de mora, por la parte demandada, lo cual debió haber sido valorado así por el juzgador, sin que lo haya hecho, siendo el orden de las ideas del recurrente, el siguiente: primero, la licenciada […], en audiencia preparatoria, ofreció pago; y, segundo, ofrecer pago es admisión del hecho controvertido, lo que a criterio del recurrente es igual a confesión, o sea también confesar.

6.2.- Con el propósito de analizar el punto planteado, conviene hacer una relación sucinta de lo acontecido en primera instancia; al respecto, se advierte que hay un escrito, agregado al expediente principal a fs. […], presentado el trece de julio de dos mil dieciocho, en el que la licenciada […] propuso una conciliación respecto del litigio. En virtud de dicho ofrecimiento, el Juez A quo, formuló una prevención, habiéndose presentado el escrito correspondiente, en fecha veintisiete de agosto de dos mil dieciocho (fs. […]), donde contestó la demanda en sentido negativo y se refirió a la oferta previa de conciliación que había formulado como oferta de pago.

6.3.- Al analizar las incidencias ocurridas en este caso, consta que propiamente no se formuló una aceptación de la mora, es decir, la parte demandada en ningún momento confesó encontrarse en mora, sino que lo que se ofreció fue una conciliación, o sea una redefinición de los términos del conflicto entre las partes, a fin de finalizar el mismo. Debe tenerse en consideración que, la conciliación, es un acto de disposición de la pretensión que bien puede ejercitarse antes de promover un proceso, o en el curso de éste, con el propósito de finalizarlo anticipadamente (Art. 7 CPCM); por el contrario, la confesión, es la afirmación escrita u oral sobre algún hecho ante el juez competente, manifestada por una de las partes acerca de la materia del juicio y contra sí misma, tanto espontáneamente como respondiendo a las preguntas del juez (Diccionario del español jurídico, RAE), de forma tal que, de ninguna forma, puede considerarse que el ofrecimiento conciliatorio efectuado por la defensora pública, consistente en una oferta de pago, es equivalente a confesar la existencia de la mora.

6.4.- Conforme a lo expuesto, se considera que no concurre la infracción en la valoración probatoria que ha señalado el recurrente, motivo por el cual no procede estimar el motivo de apelación objeto de análisis.

7.- Conclusiones.

Conforme se ha expuesto, no habiéndose acogido ninguno de los agravios señalados por el recurrente, es procedente primero, no admitir la declaración de propia parte ofertada; segundo, desestimar el recurso presentado; y, tercero, confirmar la sentencia pronunciada, por el Juzgado de lo Civil de Santa Tecla, condenando en costas a la parte recurrente.”