DILIGENCIAS
DE DESALOJO
ES FUNDAMENTAL
ACREDITAR DOCUMENTALMENTE EL DERECHO DE DOMINIO, PRINCIPALMENTE CON EL
TESTIMONIO DE LA ESCRITURA PÚBLICA ORIGINAL DEBIDAMENTE INSCRITA EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE
“Los principios que
imperan la Ley Especial para la Garantía de la Propiedad o Posesión Regular de
Inmuebles, sobre cuya base se promovieron las diligencias que son objeto de
estudio, descansan en los Arts. 2 Cn., que garantiza el derecho de propiedad y
posesión y a ser protegido en la conservación y defensa de los mismos y también
en el 568 C.C., que nos da el concepto de propiedad. El objeto de la referida
ley según su Art. 1, consiste en establecer un procedimiento eficaz y ágil a fin
de garantizar la propiedad o la posesión regular sobre inmuebles frente a
personas invasoras y el trámite a seguir se encuentra establecido en el Art. 4
de la citada ley, que básicamente se resume en dos actuaciones judiciales: a)
La práctica de inspección y b) La realización de la audiencia en la que se
aportarán las pruebas, que las partes tuvieren a su favor, es decir, que el
propietario del inmueble o poseedor regular, aporte los documentos que
acrediten tales derechos y para que los invasores a su vez, aporten las pruebas
que justifiquen su permanencia en el inmueble, Arts. 4 y 312 CPCM.
De conformidad con
lo dispuesto en el Art. 4 de la ley de la materia, el que solicite el
lanzamiento de invasores de un inmueble de su propiedad, debe acreditar
documentalmente su derecho de dominio, esto es, principalmente, con el
testimonio de la Escritura Pública inscrita a su favor. Pero sucede en este
caso, que el Licenciado […], pretendió probar la propiedad de su mandante sobre
el inmueble relacionado, con certificaciones tanto extractada como literal, de
la Escritura Pública de compraventa celebrada en esta ciudad, a las diez horas
del día veinticuatro de abril del dos mil nueve, otorgada por la Sociedad […] a
favor de la Sociedad […], certificaciones agregadas a fs. […].
El Licenciado […],
para probar la propiedad de su mandante Sociedad […], sobre el inmueble objeto
del litigo, presentó dos certificaciones, una literal y otra extractada, extendida
por el Registrador Jefe del Centro Nacional de Registros de esta ciudad, de la
Matrícula **********. En cuanto a la prueba documental, el Código Procesal
Civil y Mercantil, en el Art. 331 dispone: “Instrumentos públicos son los
expedidos por Notario, que da fe y por autoridad o funcionario público en el
ejercicio de su función.”; paralelamente, la ley sustantiva en el Art. 1570 C.,
expresa: “Instrumento público o auténtico es el autorizado con las solemnidades
legales por el competente funcionario. Otorgado ante Notario o Juez Cartulario
e incorporado en un protocolo o Registro Público, se llama escritura pública.”
Sobre la base de
las citadas disposiciones, a fin de armonizar ideas, se considera pertinente
transcribir lo dispuesto en el Art. 35 Inc. 40 de la Ley Relativa a las Tarifas
y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas, que a la letra dice: “A falta del título de propiedad original
inscrito, tendrá el mismo valor y fuerza la nueva certificación del acta de
remate o adjudicación o el nuevo testimonio que, para reponerlos, expidieren el
Juez de primera instancia, Alcalde Municipal, Gobernador, Cartulario o
Presidente de la Corte Suprema de Justicia, en su caso, siempre que tuviere al
pie, extendida por la oficina de Registro, la razón de inscripción por
certificación.”
De acuerdo a lo
dispuesto en los artículos transcritos, claramente se ve que guardan estrecha
relación entre sí, o sea que se complementan y para efectos probatorios, el
Art. 35 Inc. 4° de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones
Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, determina que
las certificaciones literales registrales prueban el dominio, solo en caso de
que falte el título de propiedad original inscrito y que no se pueda reponer;
cuando sea el caso de que no se cuente con la escritura original, la
certificación presentada, para reponerla, ya sea extendida por el Juez de
Primera Instancia, Alcalde Municipal, Gobernador, Cartulario o Presidente de la
Corte Suprema de Justicia, según sea el caso, deberá constar la razón de su
inscripción por certificación.
En el sub iudice,
esta Cámara advierte que, si bien es cierto que según el Art. 331 CPCM, las
certificaciones literales presentadas por la parte actora, son instrumentos
públicos y por ende probatorios de los actos o declaraciones que en ellos se
consignan, eso no es suficiente en este caso, pues tratándose de
certificaciones registrales, para que surtan efecto probatorio, se requiere que
se siga el trámite que señala el Art. 35 Inc. 4° antes mencionado, el cual no
consta que se haya realizado y tampoco se ha acreditado que ha sido imposible
la reposición del título original por funcionario competente, por lo que las
certificaciones así presentadas no constituyen prueba idónea a efecto de probar
la propiedad de la Sociedad […], en el inmueble objeto de la litis; prueba que
es fundamental para promover esta clase de procesos, pues lo que persigue el
propietario, es recuperar la posesión, aclarándose que en el proceso de
desalojo no se va a dilucidar el derecho de propiedad, pero es menester que se
pruebe ser titular del derecho que reclama, en atención a que la finalidad de
la ley de la materia, es garantizar al propietario o poseedor legítimo de un
inmueble, el libre ejercicio de su propiedad y posesión.
Dicho lo anterior
se concluye que una certificación literal que no cumpla con el requisito que
exige la ley, no es instrumento idóneo para probar la propiedad de un inmueble,
pues ésta se prueba con la escritura pública original debidamente inscrita en
el Registro de la Propiedad correspondiente, en la que se hace plena
descripción del inmueble que ampara el instrumento, Arts. 667 y 1605 C.C.,
observándose que la falta de tal requisito no fue advertida por el señor Juez a
quo, en el examen liminar de la solicitud, ya que de haber sido así, la
consecuencia inmediata era el rechazo in limine de la solicitud por
improponibilidad y no pronunciarse sobre el fondo de la pretensión como lo
hizo, tomando como prueba la certificación registral presentada por la parte
actora, lo cual constituye un error en la valoración de la prueba, habiendo
dejado de aplicar el Art. 35 Inc. 4° de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras
Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
De lo expuesto
resulta que la parte demandante no ha podido probar el primer extremo necesario
exigido por la ley de la materia, como es el dominio o propiedad sobre el
inmueble supuestamente invadido por la parte demandada, requisito fundamental
para la constitución de la debida relación procesal, la que en este caso no se
ha configurado, por no haber aportado la parte actora para acreditar su
propiedad sobre el inmueble objeto de la litis, la escritura pública original
o, en su defecto, la certificación registral conforme lo indica el Art. 35 Inc.
4° de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, que es un elemento esencial para el
ejercicio de la acción, pues la finalidad de la ley que rige en estos casos, es
precisamente, la protección de las propiedades que están siendo invadidas. El
hecho de no haberse acreditado la idónea relación procesal, entre las partes,
constituye conforme al Art. 277 CPCM, un motivo de rechazo de la demanda a
través de la figura de la improponibilidad, por lo que es procedente declarar
improponible la solicitud de lanzamiento presentada por el Licenciado […], en
la calidad en que actúa, por falta del presupuesto procesal consistente en
falta de legitimación activa, al no integrarse de manera adecuada la relación
jurídica entre las partes, ante la ausencia de prueba que establezca la
titularidad de su derecho de propiedad sobre el inmueble objeto del litigio,
por parte de la actora, lo cual constituye un defecto procesal de fondo en la
pretensión; defecto éste, que impide entrar al conocimiento del proceso, Art.
277 CPCM.
Sustenta lo
anterior el criterio sostenido por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de
Justicia, en la sentencia Ref. 270-CAC-2013, que en lo pertinente expresa: “De
lo anterior, la Sala observa que la Cámara Ad quem, hace una interpretación de
los arts. 331, 334, 338, 341 CPCM, 891 C.C., pero no se pronuncia respecto los
art. 717 C. C. y 35 inc. 4° de la Ley Relativa a las Tarifas y Otras
Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.
Ahora bien, de conformidad al art. 331 CPCM, la certificación de la inscripción
registral es un instrumento público, el cual ha sido expedido por un
funcionario público en el ejercicio de su función, el cual se considerará
auténtico mientras no se pruebe su falsedad, art. 334 CPCM y como tal hace
plena prueba. Sin embargo, para su efectividad, dicho documento debe cumplir
determinados presupuestos señalados en el art. 35 inc. 4° de la Ley Relativa a
las Tarifas y Otras Disposiciones Administrativas del Registro de la Propiedad
Raíz e Hipotecas; en dicha normal se establece claramente las condiciones en las
que las que las certificaciones registrales tendrán el mismo valor probatorio
que el título de dominio originalmente inscrito, de manera que para poder hacer
uso de este medio de prueba es preciso que el actor establezca procesalmente que
le impide presentar el título original. En el caso sublite, el demandante no ha
establecido en autos la circunstancia de no haber podido obtener la reposición
del testimonio del título originalmente inscrito a su favor, por lo que la
certificación registral presentada no puede ser considerada como prueba idónea
del dominio, por tanto, la Sala no comparte el criterio sostenido por la Cámara
sentenciadora al haber tenido como prueba del dominio tal certificación, pues
tal y como lo señala la norma citada como inaplicada, a falta de título de
propiedad original inscrito, tendrá el mismo valor y fuerza el nuevo testimonio
repuesto, pero si no se pudiese hacer la reposición la certificación literal
expedida por el Registrador, tendrá el mismo valor y producirá los mismos efectos
que el título inscrito.” […].
En consecuencia, de
acuerdo a lo expuesto, la parte demandante carece de legitimación para obrar al
no haber probado ser la titular del derecho subjetivo de propiedad sobre el
inmueble supuestamente invadido, prueba que es determinante, conforme lo
dispuesto en el Art. 4 de la ley de la materia, que exige la acreditación del
derecho de dominio o posesión y, tal como expresa el tratadista don Eduardo J.
Couture, “La invocación del derecho, cuando ella es indispensable y la
producción de la prueba cuando se tiene sobre sí la carga de la misma, son
presupuestos procesales de una sentencia favorable.”; en consecuencia, siendo
que la legitimación para obrar es una condición o presupuesto esencial de la
acción, pues según autores del derecho, es la llave para ingresar al proceso,
su ausencia produce un defecto que por no poderse corregir, tiene como
consecuencia inmediata, su rechazo, por lo que a juicio de esta Cámara es
procedente declarar improponible la solicitud de lanzamiento presentada por el
Licenciado […], en la calidad en que comparece, por falta de legitimación
activa al no probar su derecho de propiedad sobre el inmueble relacionado y
como dice el tratadista Osvaldo A. Gozaini, “Estar legitimado para actuar
significa tener una situación individual que permite contar con una expectativa
cierta a la sentencia, de ese modo se reitera el emparentamiento entre
legitimación y pretensión.”
Este Tribunal
estima pertinente hacer las siguientes consideraciones: 1) El nuevo
ordenamiento jurídico procesal, se rige bajo los preceptos contenidos en el
Código Procesal Civil y Mercantil, vigente y en consecuencia, es de
cumplimiento general obligatorio, a partir del uno de enero del año dos mil diez;
sin embargo, el señor Juez a quo, en el acta de audiencia de prueba, de fs. […],
tuvo a bien que la señora […], nombrara verbalmente como su representante
procesal, al Licenciado […] y lo tuvo como tal en base al “Art. 113 del C. Pr.c.
C.”, cuerpo de ley que a la entrada en vigencia del nuevo código, quedó
derogado y por tanto no debió aplicarlo y al contrario, hubiera acatado lo que
establece el Código Procesal Civil y Mercantil y darle cumplimiento a lo que
establecen los Arts. 67, 68 y 14 de ese cuerpo de ley y 2) Que en los
fundamentos jurídicos de la sentencia, no se plasmaron con claridad los
razonamientos concernientes a los elementos que se tomaron en cuenta para
decidir la controversia, así como también se denota, que existe contradicción
entre ellos y, otra cosa, el Juez a quo no tenía por qué enlazar este proceso,
con disposiciones del proceso reivindicatorio de dominio, pues ambos son
totalmente diferentes. Todo lo anterior, refleja falta de estudio y seriedad
por parte del Juzgador, en la resolución en comento, recordándosele que debe
sujetarse a lo dispuesto en el Art. 14 CPCM.”