RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA
LAS CANTIDADES DE DINERO RECIBIDAS COMO PARTE DEL PRECIO DE PARTE DEL PROMITENTE COMPRADOR, DEBEN CONSERVARSE COMO PAGO POR LOS MESES QUE HABITÓ EL INMUEBLE, POR ESTABLECERLO ASÍ LA CLÁUSULA DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO POR MORA
“1. En cuanto a que no se tomó en cuenta la cláusula resolutoria del contrato, por la aplicación indebida del Art. 1424 e inaplicación del Art. 1360 ambos del C.C., se advierte que, en la sentencia impugnada se tuvo por probado el incumplimiento del contrato de promesa de venta por parte del demandado señor […], como promitente comprador, por lo que se declaró resuelto el contrato de promesa de venta y se ordenó en consecuencia devolver las cosas al estado en que se encontraban antes de dicho contrato, incluyendo las cuotas que recibió don […], en su calidad de promitente vendedor, por parte del demandado en concepto de mensualidades pactadas, citando como base de dicha decisión, jurisprudencia de esta Cámara, específicamente la sentencia con referencia 195-CQCM-12, por lo que se vuelve necesario aclarar que si bien es cierto en dicha sentencia se dijo que para que las cosas volvieran al estado en que se encontraban inicialmente, debía devolverse el dinero recibido por el promitente vendedor, fue precisamente porque no se cumplió la condición prevista en el contrato que servía de base a la pretensión, es decir, que existiera el desistimiento de alguna de las partes; sin embargo, en el presente caso la condición acordada en la cláusula IV del respectivo contrato de promesa de venta que nos ocupa, se cumple a cabalidad como adelante se detallará.
A. Para el caso que nos ocupa, es menester aclarar que cuando se trata de un contrato bilateral, de tracto sucesivo, no es relevante distinguir entre el término resolución o terminación de contrato como lo menciona el Art. 1360 C., así lo ha sostenido la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia con referencia 80-C-2005, cuando dijo: “el término resolución se aplica a los contratos bilaterales, sean éstos de ejecución instantánea o de tracto sucesivo. Y es que, es a este tipo de argumentación doctrinaria, a la que se le quiere otorgar carta de ciudadanía, queriendo imponer al peticionario que demandó la finalización de un contrato bilateral de tracto sucesivo, a utilizar necesariamente la palabra terminación y no la palabra resolución, como imperativamente lo ordena el tantas veces citado Art. 1360 del Código Civil.”
B. Todo contrato nace del acuerdo de voluntades, es el que determina los efectos que aquel ha de producir así como su alcance, extensión y duración; en esto consiste el principio llamado de la autonomía de la voluntad, que en materia de obligaciones y contratos no es más que la libertad de que gozan las personas para acordar los contratos que deseen, determinando, como ya se dijo, su contenido, efectos, alcances y duración, siempre y cuando no vayan en contra de prohibiciones legales, el orden público o las buenas costumbres. Tal libertad de contratar es reconocido y garantizado por el Art. 23 de la Constitución.
C. Las personas pueden pactar toda clases de ellos, nominados o innominados, estén o no especialmente reglados por la ley; combinar unos y otros entre sí; acordar efectos diferentes de los que le atribuye la ley e inclusive, modificar su estructura puesto que aún las obligaciones que son de la naturaleza de un contrato determinado pueden ser alterados, modificados o suprimidos por los contratantes, salvo que sean de la esencia o naturaleza misma del contrato que pacten, pues de hacerlo así, o no produce efecto alguno o degenera en otro diferente; son las partes quienes determinan el contenido del contrato, principalmente su objeto, contenido, efectos, alcance, y extensión de los derechos y obligaciones que contenga, fijar su duración, así como establecer las modalidades que han de afectarlos; asimismo, pueden elegir entre las legislaciones de dos diferentes Estados, acordando aquella por la cual se ha de regir el contrato, etc.; de allí que de conformidad a nuestra legislación y Jurisprudencia, se reconoce que el contrato es ley entre las partes, reconocimiento del cual también participan la doctrina y otras legislaciones.
D. En relación a lo anterior, se colige que las leyes relativas a los contratos son, por lo general, supletorias a la voluntad de las partes y sólo se aplican ante el silencio de éstos, de donde la misión del juez en caso de litigio sea la de interpretar a restablecer aquella voluntad pero no crearla ni mucho menos sustituirla por la suya; así, por ejemplo, en nuestra legislación encontramos las disposiciones siguientes: El Art. 1416 C.C. PRECEPTÚA: “Todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.” El Art. 1417 C.C. ESTABLECE: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella.” Y el Art. 1431 C.C. DISPONE QUE: “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.”
E. Dentro de las varias formas de contratar, encontramos el llamado Contrato bilateral o sinalagmático perfecto que se da cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente (Art. 1310 C. in fine), y es característico de éste, estar sujeto en cuanto a los efectos de la mora de cualquiera de los contratantes, a los Arts. 1360 y 1423 C., por ello es aplicable al caso lo dispuesto en el Art. 1360 C.C. que contempla la Acción Resolutoria al DISPONER QUE: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.”
F. En el caso que nos ocupa, estamos ante un contrato de promesa de venta de inmueble celebrado entre el señor […], como promitente vendedor y don […], como promitente comprador, es decir, bilateral y por lo tanto puede operar retroactivamente, en el sentido que tiene por efecto el que las cosas vuelvan al estado en que se encontraban o que antes tenían, devolviéndose lo que cada uno hubiese recibido, con sus intereses legales.
G. Sin embargo, en el caso particular los contratantes dispusieron en la cláusula IV lo siguiente: “El presente contrato de promesa de venta caducará y no tendrá ninguna obligatoriedad su cumplimiento para el promitente vendedor, por falta de pago de tres de las cuotas por parte del promitente comprador en la época convenida y en forma consecutiva, lo cual dará derecho para estimar vencido el plazo que estuviere pendiente y el promitente vendedor podrá exigir al promitente comprador, la inmediata desocupación del inmueble dado en promesa de venta y en el cual se constituyó un derecho de habitación, y el promitente comprador desocupará el mismo sin necesidad de requerimiento judicial, y todo el dinero que el promitente comprador haya dado al promitente vendedor, o sea al señor […], por los conceptos antes mencionados, no será devuelto, pues tal dinero se considerará como el equivalente al derecho de vivir en el inmueble que se pretende vender.” (Destacado es nuestro)
H. De la lectura de la cláusula transcrita, se desprende que las partes fueron precisas al fijar los términos del contrato en cuanto a la falta de pago de tres cuotas por parte del promitente comprador en la época convenida, de donde a tenor del principio de autonomía de la voluntad como consecuencia de la resolución de contrato, las cuotas pagadas hasta la fecha no se devolverán al promitente comprador, si no que quedarán como pago por los meses que habitó el inmueble, tal como lo convinieron en el contrato.
I. Así las cosas es claro que la sentencia apelada no se encuentra dictada en dicho sentido, pues no debió ordenarse al demandante señor […], devolver las cuotas recibidas por el demandado, ya que las mismas fueron pagadas y conforme a la voluntad de las partes, no deben devolverse, razones todas por las que se acoge el agravio.
CONCLUSIONES.
Habiéndose acogido el agravio expuesto por el licenciado […], en el carácter dicho, en el sentido que no debió ordenarse la devolución de las cuotas pagadas por el promitente comprador, pues existe cláusula expresa que regula los efectos de la terminación o resolución del mismo por causa de mora, en consecuencia, deberá revocarse la sentencia venida en apelación en lo pertinente por no encontrarse pronunciada conforme a derecho corresponde en este punto.”