PROCESO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO

IMPOSIBILIDAD DE ESTABLECER QUE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO PERDIÓ ACTUALIDAD EN SEGUNDA INSTANCIA, EN VIRTUD DE ESTAR VIGENTE CUANDO SE PRESENTÓ LA DEMANDA

“Análisis de la infracción del art. 1360 CC

Al respecto, el estudio de esta Sala se encamina sobre establecer si efectivamente la ad quem, ha establecido un requisito de temporalidad para la acción contemplada en el art. 1360 CC, y si ha manifestado en la sentencia recurrida que en los contratos del arrendamiento, como el que nos ocupa, sólo puede ejercerse la acción de cumplimiento, y si ambos razonamientos constituyen una aplicación errónea de dicha disposición.

En principio, es necesario destacar las cláusulas del contrato que se relacionan con el tema de discusión, las cuales rezan: "”...II) Que por este medio el Arrendante entrego al Arrendatario el local antes relacionado y sus accesorios, en buenas condiciones de uso, aclarando que actualmente se está construyendo una cisterna, y posteriormente se remodelarán los servicios sanitarios y pilas de agua, por lo que me comprometo a terminar dichas obras antes del primero de julio para realizar la efectiva entrega del inmueble al arrendatario. III) El Arrendatario por su parte manifiesta que recibirá el inmueble en mención a su entera satisfacción en los términos y lugar a la condiciones expresados por el arrendante en la cláusula que antecede (...); el cual será utilizado para NEGOCIO. III) (...) El precio total del arrendamiento será de SEIS MIL DOLARES (...) por medio de VEINTICUATRO cuotas mensuales, cada una de DOSCIENTOS CINCUENTA DOLARES (...) pagaderos el último día de cada uno de los meses comprendidos dentro del plazo. IV)(...)EI plazo del presente contrato será de dos años contados a partir del día primero de julio de dos mil quince (...) IIIIV) El arrendatario podrá hacer adiciones, modificaciones, alteraciones y reparaciones en el inmueble que se le arrienda, con el fin de dar cumplimiento de los fines del arriendo (...).” (Sic).

De la lectura de los fundamentos jurídicos de la sentencia impugnada, este Tribunal advierte, que la Cámara sentenciadora cita las cláusulas antes transcritas, y en el fundamento número nueve, resume que el impetrante refiere en el segundo y tercer punto de apelación, que las causales de terminación del contrato han sido distorsionadas por la señora Juez a quo por cuanto en la sentencia impugnada concluyó que las reparaciones realizadas por el arrendatario no pueden considerarse como causal de incumplimiento, dado que el contrato terminó su plazo y no fue realizado; y respecto al pago del canon de arrendamiento la juzgadora determinó que no se está frente a un incumplimiento, sino a una modificación tácita del contrato.

En ese orden, en el considerando 10 de la resolución, la Cámara sostuvo que: "en los fundamentos del fallo de la sentencia impugnada no se realiza análisis de la finalización del plazo, tratándose así de un argumento sostenido por licenciado […]; sin embargo, resulta pertinente destacar que la resolución del contrato perdió actualidad, pues el pronunciamiento de la terminación del mismo se disipó en el trámite del proceso por el comportamiento de las partes, inicialmente el retraso devino por una negligencia de la parte actora al haber activado la jurisdicción de manera equivocada y, durante el desarrollo del proceso, por la suspensión de audiencia probatoria en cuatro oportunidades —una de ellas al no ser posible la asistencia de las testigos ofertadas para la audiencia probatoria de las cuales terminó desistiendo en presentar—; situación que podría enmarcarse dentro de las dilaciones indebidas, tiempo en el cual el contrato se siguió ejecutando, transcurriendo el plazo del contrato por la misma actuación de las partes especialmente la parte actora.”(Sic).

A continuación de ello, la ad quem cita jurisprudencia de la Sala de lo Constitucional relativa a la actualidad del agravio, y en el numeral 12 de la sentencia impugnada, aquel tribunal sostuvo que: "(...) el aludido incumplimiento —aparentemente— pudo ser argüido desde las primer mes del plazo, sin embargo, la demanda fue presentada seis meses después —enero de dos mil dieciséis—, tiempo durante el cual estuvo funcionando el negocio y así lo determina el apoderado de la parte demandante en la relación de los hechos, anexando seis recibos de pago — fs. […]—, al parecer extendidos por el señor […], los cuales en sumatoria ascienden a la cantidad de tres mil novecientos cincuenta dólares, sin especificar el por qué ninguno refleja el pago de las mensualidades acordadas en el contrato y tampoco se ha realizado mención que en ellos se haya pagado por anticipado. En ese sentido, si es que el arrendante estaba incumpliendo el contrato, lo procedente hubiese sido solicitar el cumplimiento del mismo pues no se puede pasar por alto que la resolución del contrato no es lo mismo que el incumplimiento.” (Sic).

Al respecto la norma en análisis, reza: "Art. 1360.-En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.” (Resaltado es nuestro).

En el sub lite, esta Sala advierte que la ad quem ha señalado que la resolución del contrato perdió actualidad, por dilaciones que se dieron al inicio y durante la etapa probatoria con la suspensión de audiencias.

Sin embargo, de la lectura de la disposición no es posible inferir una condición de tiempo establecida por el legislador para poder solicitar la resolución del contrato, pues son básicamente los requisitos para entablar esta acción: que exista un contrato bilateral (ambas partes obligadas recíprocamente), que uno de ellos no haya cumplido con las obligaciones que le incumbían, por causas imputables al mismo contratante, y que quien lo solicite, sea la parte que ha acatado lo que le concierne del contrato.

En consecuencia se advierte una ampliación no prevista en la disposición, surgida de la interpretación realizada por parte de la Cámara sentenciadora, al establecer que la resolución del contrato perdió actualidad, cometiendo con ello, una errónea aplicación de la norma, pues si bien el plazo del contrato había expirado al momento de resolver la apelación, no debe perderse de vista que cuando el actor presentó la demanda estaba vigente; y resulta evidente que el demandante buscaba establecer el incumplimiento del arrendante y las respectivas consecuencias.

Por otro parte, en lo tocante a la posibilidad de ejercer la acción de cumplimiento o la de resolución, debe tenerse en cuenta que siendo el contrato de arrendamiento, un contrato bilateral, tiene aplicación el art. 1360 CC.

En virtud de la disposición citada, frente al incumplimiento, la parte contratante afectada puede solicitar -a su criterio- ya sea la resolución del contrato o el cumplimiento del mismo. La primera figura hace referencia a la facultad que tiene uno de los contratantes para solicitar que se resuelva el contrato frente al incumplimiento.

El segundo supuesto, es decir la acción para pedir el cumplimiento de las respectivas obligaciones, tal como su nombre lo indica, es la facultad de solicitar que la parte que no cumple haga efectivas las obligaciones estipuladas en el contrato. En ambos casos, el legislador ha previsto la consecuencia relativa a la indemnización de perjuicios.

Así, en el caso de mérito, por la naturaleza del contrato era viable pedir o el cumplimiento o la resolución, y en ambas opciones está obligado el actor a demostrar las causas que implican un incumplimiento que lo motivan a solicitar alguna de estas pretensiones.

Por consiguiente, este Tribunal advierte un error en la interpretación que brindó la ad quem, haciendo una aplicación errónea de dicha disposición pues restringe los alcances del art. 1360 CC, ya que a su criterio en el caso analizado no podría solicitarse la resolución del contrato, lo cual está fuera de la finalidad de la norma en comento.

De todo lo expresado, en los párrafos anteriores, se concluye que los alcances atribuidos por la Cámara al art. 1360 CC, conllevan una aplicación errónea de esa disposición legal, por lo que procedería casar la sentencia impugnada por este submotivo. No obstante, es menester, entrar a conocer si estos yerros cometidos ocasionaron una distorsión al momento de fallar, de conformidad al art. 538 CPCM.”

PROCEDE DESESTIMAR LA PRETENSIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, AL NO COMPROBARSE EL INCUMPLIMIENTO DEL DEMANDADO

“Justificación de la sentencia, en virtud del contenido de art. 538 CPCM

En definitiva, esta Sala de conformidad al art. 538 CPCM, al haber advertido un error en la fundamentación jurídica en los términos antes dichos, por haberse configurado una aplicación errónea del art. 1360 CC, este Tribunal considera necesario analizar si la sentencia impugnada generó un fallo contradictorio a derecho.

El Juzgado de Primera Instancia de Sensuntepeque, desestimó la pretensión, en virtud de que a su juicio, la prueba incorporada no demuestra ningún incumplimiento, debido a que la misma no cumple con los requisitos de legalidad, pertinencia y utilidad. Confirmando lo resuelto la ad quem.

Ha quedado claro que la pretensión de resolución de contrato y la indemnización por daños y perjuicios, era viable solicitarla. Sin embargo, en la demanda consta el ofrecimiento de prueba, que consistía en el contrato, el acta notarial con la que se pretendía establecer que el arrendatario no podía entrar al inmueble y que no podía seguir con el funcionamiento de su negocio; asimismo, se relacionaron comprobantes de compras, créditos fiscales, facturas, los certificados del Ministerio de Salud, la fotocopia certificada de la inscripción en la alcaldía respectiva, ofertas de servicios de seguridad, comprobantes emitidos por empresa de servicio de cable, recibos que corresponden al certificado y garantía de una caja registradora, demás comprobantes de gastos y los recibos de cánones de arrendamiento, con las que se buscaba comprobar los gastos en los que incurrió el arrendatario para el funcionamiento de su negocio.

Por tanto, esta Sala es del criterio que la prueba referente a establecer el incumplimiento por parte del demandado, no ha sido la idónea, pues el contrato y el acta notarial referida, no han sido suficientes para establecer que el señor […], no ha cumplido con lo establecido en el contrato en cuanto a sus obligaciones. Así, con el primer documento solo se comprueba el vínculo entre las partes, y el acta notarial, no arroja ningún dato que denote el incumplimiento de las obligaciones del arrendante, debido a que en ella lo único que consta es la carencia de agua y de energía, la existencia de una puerta de metal cerrada en el acceso al lugar en que se encuentra una bomba, una plataforma con un tanque sin instalar.

Es así como de lo descrito en el acta notarial de referencia, no puede inferirse el incumplimiento que atribuye la parte actora al demandado, debido a que únicamente describe cómo encontró el notario el local, sin que con ello se demuestre que el arrendante sea el responsable de la falta de servicios, o haya sido él quien puso los candados en la puerta de metal cerrada, que se ha mencionado con anterioridad.

En corolario de lo anterior, en cuanto a las demás pruebas relacionadas (recibos, ofertas de servicios, comprobantes de pagos, facturas, certificaciones de permisos), éstas van encaminadas a demostrar gastos en los que incurrió para el funcionamiento del negocio, pero no determinan la falta de cumplimiento de las obligaciones del demandado, siendo en consecuencia, imposible inferir su responsabilidad de estos documentos.

Este Tribunal considera, que el único dato sobre la supuesta falta de cumplimiento, es lo dicho por el abogado […], apoderado del demandado-arrendante, quien manifestó que su poderdante no construyó en el término pactado el tanque de agua. Sin embargo, en el proceso no se ha dado declaración de parte material, ni otro elemento de prueba que fundamente el incumplimiento. En consecuencia, no se logra determinar el incumplimiento por parte del arrendante, a lo pactado.

Por otra parte, es menester destacar que sí consta que el arrendatario demandante continuó ocupando el inmueble y cancelando las cuotas de arrendamiento, inclusive con el aumento en su monto, sin haber hecho uso de su derecho conforme a la ley, frente a las supuestas infracciones del arrendante, sino hasta meses después, no pudiendo comprobar el incumplimiento contractual.

Por lo tanto, si bien este Tribunal advirtió el error en la interpretación de la norma comprendida en el art. 1360 CC, el contenido del fallo está apegado a derecho, siendo evidente el desestimar la pretensión resolución de contrato de arrendamiento e indemnización de daños y perjuicios, por no haberse comprobado el incumplimiento que le atañen al demandado, pues la prueba presentada para tal efecto no fue la idónea para determinarlo; por lo que en cumplimiento del art. 538 CPCM, esta Sala tiene a bien desestimar el recurso de mérito y por ende acatarse a lo resuelto por la Cámara de la Segunda Sección del Centro, bajo la corrección en la fundamentación antes referida.”