PRÓRROGAS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EL AVISO MEDIANTE EL CUAL LA PARTE ARRENDANTE NOTIFICA SU DECISIÓN UNILATERAL DE NO PRORROGAR EL PLAZO DEL CONTRATO A LA ARRENDATARIA, ES SUFICIENTE PARA DARLO POR TERMINADO

“4.1) EL PUNTO DE APELACIÓN estriba primordialmente en la errónea valoración de la prueba, enmarcado en la parte final del Ord. 2° del Art. 510 CPCM.

4.2) Al respecto, la prueba es la actividad procesal, encaminada a corroborar que exista un convencimiento del Juez respecto de la veracidad de los hechos que cada una afirma existen en la realidad, y dentro de un proceso judicial; la fase probatoria se concibe, como un derecho fundamental a utilizar los medios de prueba pertinentes para acreditar las pretensiones de la parte que los ofrece, cuyo contenido constitucionalmente protegido coadyuva de manera activa.

La valoración de la prueba en general, se define como la verificación de las afirmaciones formuladas en el proceso; la demostración de tales proposiciones, con el objeto de convencer o persuadir al Juez de que los hechos afirmados y controvertidos se corresponden con la realidad; hace referencia a una operación mental, con la que se pretende precisar el mérito que ella pueda tener para formar el convencimiento del juzgador.

Dicha actividad concreta el último paso del juicio lógico que realiza el Juez en la sentencia, y es la conclusión positiva o negativa sobre la existencia o no de los hechos que se alegan en el proceso.

En otras palabras, la valoración de la prueba establece la eficacia de los argumentos probatorios que permiten llegar a la finalidad de la prueba; ello, debido a que los aplicadores de justicia perciben las afirmaciones de hecho que les son trasladadas de la realidad a través de los medios de prueba, y al mismo tiempo, aprecian éstas para establecer un razonamiento en relación a la norma jurídica.

4.3) En el presente caso, la pretensión de la parte actora, […], a través de su apoderado, licenciado […], radica básicamente en que se declare la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre su mandante y la sociedad […], por la causal de expiración del plazo, ya que no se prorrogó el mismo, y como consecuencia, se condene a la referida sociedad demandada a la restitución del inmueble arrendado.

4.4) Ante la estimación de tal pretensión, la inconformidad de la referida sociedad demandada consiste, en que la juzgadora valoró erróneamente el contrato de arrendamiento presentado, por la razón que en la cláusula relativa al plazo, se estipuló que el mismo sería prorrogable, sino mediare aviso de parte de los contratantes de darlo por terminado, lo que no se ha cumplido, pues fue el arrendante quien decidió no prorrogarlo de forma unilateral, lo que sostiene en base a la carta mediante la cual le comunican el acuerdo de no prórroga, cuya valoración también es errada.

4.5) Así las cosas, lo medular es determinar si la juzgadora ha interpretado erróneamente la cláusula segunda del referido contrato, en el sentido que, para la no prórroga del mismo, es imprescindible que ambas partes contratantes estén de acuerdo.

4.5.1) Al respecto, el Art. 1308 C.C., determina, que las obligaciones nacen de los contratos, cuasicontratos, delitos o cuasidelitos, faltas y de la ley; y por su parte, el Art. 1309 C.C. señala, que el contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otra u otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa.

4.5.2) El Art. 1703 C.C., define al contrato de arrendamiento y en lo pertinente dispone, que es aquel en el que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar por este goce.

Una de las características de este contrato, es que el mismo es de ejecución sucesiva, con prestaciones que se producen escalonadamente en el tiempo, cuya duración puede ser definida o indefinida.

Así pues, las obligaciones de los contratantes, además de las que establece la ley, son las impuestas por el contrato, por ende, el acaecimiento del hecho resolutorio puede ser previsto por dos vías: a) la ley; y, b) las partes, expresa o tácitamente, al momento de celebrarse el contrato, lo cual es congruente con el principio de autonomía de la voluntad privada de la libre contratación, regulado en el Art. 23 Cn., relacionado con el Art. 1416 C.C., puesto que en algunos contratos tanto de duración indefinida como definida, la ley consagra dicha facultad a uno o ambos contratantes.

4.5.3) Examinado el documento privado autenticado de contrato de arrendamiento, agregado de fs. […]. se observa, que las partes materiales, en base al principio de la autonomía de la voluntad, celebraron un contrato de arrendamiento de un inmueble, otorgado en la ciudad de San Salvador, a las diez horas del uno de marzo de dos mil trece, y en la cláusula segunda del referido contrato, se pactó lo siguiente: “el plazo del presente contrato de arrendamiento es de un año, contado a partir del uno de marzo del corriente año, siempre y cuando los pagos fueren puntuales y se cumplan todas las cláusulas del presente contrato y si no mediare aviso por escrito de dos meses antes de su vencimiento de parte de los contratantes de darlo por terminado; en caso de prórroga, el precio del arrendamiento tendrá incremento del diez por ciento y el depósito para garantizar el pago de los servicios relacionados en la cláusula quinta se incrementará en la misma cantidad.”

Asimismo, a fs. […], se encuentra agregada una fotocopia de la comunicación de fecha uno de diciembre de dos mil quince, suscrita por el gerente de la […], ingeniero […], por medio de la cual notifica formalmente a la sociedad demandada, […], el acuerdo de Consejo Directivo de la aludida Caja, punto “CINCO PUNTO “b” PUNTO NUEVE”, PROPUESTAS PARA TOMAR ACUERDOS B) DE LA ADMINISTRACIÓN, DEL ACTA NÚMERO CUARENTA Y CUATRO, de sesión ordinaria celebrada a las ocho horas treinta minutos del trece de noviembre de dos mil quince; con firma y sello de recibido de recibido en original de la sociedad demandada.  

En dicho acuerdo, que está anexado a la aludida carta, de fs. […], el mencionado Consejo Directivo acordó dar por terminado tal contrato a partir del uno de marzo de dos mil dieciséis.

4.5.4) En ese sentido, es pertinente acotar que el Art. 1431 C.C., respecto a las reglas de interpretación de los contratos estipula, que conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras, por lo que sólo tendrá que recurrirse a otras formas de interpretación, cuando los términos en que se han convenido son oscuros o ambiguos; o cuando a pesar de su claridad, son inconciliables, ya sea con su naturaleza, o con la evidente intención de los mismos, que es una expresión de voluntad en un texto, que luego de realizado puede ser interpretado de forma diferente por las partes.

Lo anterior es así, porque las leyes relativas a los contratos son por lo general, supletorias a la voluntad de las partes y sólo se aplican ante el silencio de éstas, en el que la misión del funcionario judicial, es la de interpretar o restablecer aquella, pero no crearla ni mucho menos sustituirla por la suya; por tal razón el Art. 1416 C.C. preceptúa, que todo contrato legalmente celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre ellos, por su consentimiento mutuo o por causas legales.

4.5.5) De modo que, en la referida cláusula segunda del contrato, las partes convinieron expresamente en qué casos el plazo del mismo se prorrogaría, estableciendo que uno de éstos sería, cuando no mediare aviso con dos meses de anticipación al vencimiento del plazo, y fuera de eso, no se estipuló otra condición de aplicación, más que la obligación del preaviso, la cual fue debidamente cumplida por la parte actora con la carta de fs. […].

4.5.6) En ese contexto se estima, que la mencionada cláusula es la que se ha privilegiado para regular el caso concreto, la que no requiere de esfuerzo lógico alguno para su comprensión, pues de su lectura se extraen las características siguientes: a) unilateral, atribuye su ejercicio a la voluntad de uno de los contratantes; b) potestativa, ya que no depende de ningún hecho, no hay obligación de motivar la ruptura del contrato; c) liberatoria, pues permite a uno de ellos liberarse de la relación contractual; y d) receptiva, es decir, puesta en conocimiento de la otra parte para que produzca efectos.

4.5.7) En síntesis, dentro del contrato de mérito, se estipuló una cláusula que confiere poder a la parte arrendataria, a efecto de dar por terminado de forma unilateral el mismo, y no es necesario que esa decisión sea de común acuerdo entre las partes, como lo argumenta la parte apelante, ya que a la referida […], no puede limitárseles de esa forma el disponer de un bien inmueble de su propiedad, donde cuestiones como el aumento del canon de arrendamiento es de carácter legítimo, sin que la sociedad arrendataria tenga alguna facultad legal de intervención en dicha decisión.

De tal manera, que basta leer detenidamente la sentencia impugnada para considerar, que la valoración de la prueba es acertada, ya que existe una coherencia tanto de los requisitos internos como externos, y contiene suficiente argumentación para comprender cómo y porqué se llegó a la concreción del fallo, pues no cabe duda que el sentido que le dio la juzgadora a la cláusula en comento para declarar la terminación del contrato de arrendamiento por expiración de plazo, es el que verdaderamente tiene, y la sociedad arrendataria consintió al firmar el aludido contrato, sin que pueda alegar desconocimiento del acto jurídico celebrado y de sus efectos; por lo que el punto de apelación esgrimido carece de sustento legal.

4.6) Por otra parte, en cuanto a la aseveración que hace el apoderado de la parte apelante, que concierne a que en el fallo de la sentencia impugnada se le ordenó a la sociedad […] la desocupación del bien raíz que nos ocupa, cuando el nombre correcto de la arrendataria es […], como bien lo advierte, se trata de un error material de índole mecanográfico, que no le resta validez a la decisión contenida en la referida sentencia, pues basta examinar todo su contenido para estimar que inequívocamente se trata de la misma sociedad, ya que no cabe otra interpretación lógica.

V.- CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye que en el caso que se juzga, el aviso mediante el cual la parte arrendataria notifica su decisión unilateral de no prorrogar el plazo del contrato de arrendamiento a la sociedad arrendataria, es suficiente para darlo por terminado.

 Consecuentemente con lo expresado es procedente, confirmar la sentencia impugnada y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante.”