RECONVENCIÓN DE PAGO PARA CONSTITUIR EN MORA AL ARRENDATARIO

LA FALTA DE FIRMA DEL RECEPTOR, NO ES MOTIVO PARA RESTARLE VALOR AL ACTA NOTARIAL POR MEDIO DE LA CUAL SE HA REALIZADO LA DILIGENCIA

"D.- La demandante […], por medio de su apoderado licenciado […], presentó demanda en la que solicitó se condenara a la sociedad demandada, a pagar en concepto de cánones de arrendamiento, la cantidad de ciento ochenta y nueve mil ochocientos cuarenta dólares de los Estados Unidos de América ($189,840.00), que comprenden los meses de marzo y mayo, ambos del año dos mil dieciséis y desde el mes de enero de dos mil diecisiete hasta que finalice el presente litigio, para lo cual presentó dos reconvenciones en pago, realizadas en acta notarial, de fechas dieciocho de julio de dos mil dieciocho y veinticinco de julio del mismo año.

E.- La juzgadora en el auto impugnado, señala que las reconvenciones de pago, poseen deficiencias trascendentales que impiden la procedencia de la pretensión, pues las mismas, no cumplen con las formalidades que debe revestir la reconvención, según lo resuelto por la Cámara Segunda de lo Civil de la Primera Sección del Centro, en sentencia de apelación con referencia 2-4CM-13-A, por lo que las reconvenciones presentadas tienen las siguientes omisiones: a) no se indicó si las personas a quienes se reconvino quedaron enteradas del objeto de la reconvención; b) las reconvenciones no fueron realizadas a quien debía de hacerse, ya que en las actas se consignó que en el inmueble donde se realizaron las notificaciones se encontraban presentes los señores […], quienes manifestaron laborar para la sociedad demandada; c) no se consignó si las personas a quienes se les entregó la reconvención eran empleados de la sociedad, o si tenían expresas facultades o un mandato legalmente constituido para recibir actos de comunicación, aspectos que la llevaron a la conclusión de declarar improponible la demanda incoada.

F.- En virtud de ello, es indispensable referirnos a la RECONVENCIÓN O INTERPELACIÓN JUDICIAL:“Es el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios” (Curso de Derecho Civil. Alessandri Somarriva. Las Obligaciones en General. Editorial Nascimiento, Santiago de Chile 1941, Pág. 209); considerándose, que el acreedor es el arrendante y el deudor es el arrendatario. La interpelación puede ser judicial o extrajudicial; la judicial resulta de la notificación de la demanda o reconvención y de la intimación de pago, entre otros y la extrajudicial, no está sujeto a forma alguna. (Guillermo Antonio Borda, en su obra “Tratado de Derecho Civil-Obligaciones” Tomo I, Teoría General de las Obligaciones, N° 55-4 y 55-5).

G.- Conforme al Art. 1422 C.C., el deudor está en mora, hasta que ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor (arrendante), es decir, que no basta la sola llegada del término, evento, suceso o condición, necesitándose la reconvención para constituirlo en mora, tal es el caso especialmente previsto para el arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios, ya que conforme al Art. 1765 C.C., para que ocurra la mora, se necesitan dos reconvenciones en la forma dicha, para que nazca el derecho del arrendante de hacer cesar inmediatamente el arriendo, lo que resulta que dichas reconvenciones son un requisito de procedibilidad.

H.- Ahora bien, la mencionada disposición legal no establece la forma en que pueda ejecutarse la reconvención de pago, no obstante debe cumplir requisitos mínimos para hacer valer la finalidad que éstas conllevan, que no es más que el requerimiento de pago de lo debido, a fin de darle oportunidad al demandado, para que haga el pago retardado y no incurra en mora, que dará derecho al arrendante para cesar el arriendo; en tal sentido refiere la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia con referencia 141-CAC-2014, que la reconvención “puede hacerse judicial o extrajudicialmente, en este último caso debe hacerse en acta notarial, en el que deben asentarse los hechos que presencien o personalmente ejecuten o comprueben, debiendo trasladarse al lugar en donde se encuentra el reconvenido para hacerle saber la reconvención y en caso éste exprese si pagará o no exprese nada, lo cual dará lugar a establecer la mora” [...].

I.- En el caso analizado, consta el contrato de arrendamiento entre las partes, así como las reconvenciones, antes referidas, en las que se indicó “…el Suscrito Notario, procede a RECONVENIR (…) a la sociedad [...], para que cancele el valor de los cánones de arrendamiento que se encuentran en mora desde el dieciséis de enero del año dos mil diecisiete, adeudando la cantidad de CIENTO SETENTA Y DOS MIL CUARENTA Y DOS DÓLARES CON CINCO CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA…”, donde se hace constar que se le reconviene en pago por primera y segunda vez a la sociedad demandada, lo cual es prueba de la actividad de la actora, comunicando a dicha sociedad, que se encuentra en mora y pidiéndole el pago de los cánones atrasados, en donde se consignan además el lugar: “**********, San Salvador”, que es la misma dirección del inmueble arrendado –fs. 19 p.p.-, la hora y fecha de efectuada la reconvención, mediando entre ambas el mínimo de cuatro días, que establece el Art. 1765 C.C., el monto y la fecha desde la cual la arrendataria no ha efectuado el pago de los cánones de arrendamiento, elementos suficientes que determinan que efectivamente se ha reconvenido en pago a la sociedad [...].

J.- Además, de lo dicho por la A-quo, cabe advertir que no es necesario que la representante convencional de la sociedad demandada reciba directamente el acto de comunicación; teniendo en cuenta, que la Sala de lo Constitucional, en reiterada jurisprudencia ha dirimido que cuando se debe realizar un acto de comunicación a una sociedad, puede efectuarse por medio de un empleado que se encuentre en el establecimiento (Sala de lo Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, proceso de amparo, con referencia 344-CAC-2012), cómo lo es en el presente caso, ya que de las actas notariales de reconvención de pago, puede colegirse, que éstas fueron realizadas por medio del vigilante de la sociedad demandada, señor “JH”, quedando evidenciado el vínculo que éste tenía para con la sociedad, tal como consta en acta de fs. […], quien además ha expresado que le podía entregar la correspondencia a la señora KCMD, representante necesaria y convencional de [...], en consecuencia, es válida la realización del acto por medio de un empleado de la sociedad.

K.- Ahora bien, respecto a la negación del empleado de la sociedad, a firmar las actas notariales de reconvención, esta Cámara advierte que no puede exigírsele al receptor de la diligencia que firme, si no es su deseo hacerlo, la falta de esta, no es un motivo que le reste valor al contenido del acta; teniendo en cuenta, la finalidad de dichas diligencias y que las actas notariales gozarán de una presunción de veracidad para las partes y terceros mientras no se pruebe lo contrario; por consiguiente, no puede desacreditarse la veracidad de los hechos presenciados por el notario, habiendo documentado el acto personalmente ejecutado. Dicho lo anterior, este Tribunal concluye que las reconvenciones presentadas cumplen los requisitos mínimos para tener por establecido que la sociedad deudora efectivamente ha sido reconvenida en pago, conforme lo dispuesto en el Art. 1765 C.C., en razón de ello, se acoge este agravio."

CUANDO LOS CÁNONES QUE SE RECLAMAN EN LA DEMANDA NO SON ACORDES A LO ESTABLECIDO EN LAS RECONVENCIONES DE PAGO, EL JUEZ DEBE HACER LA PREVENCIÓN CORRESPONDIENTE

"L.- Por otra parte, esta Cámara observa de las diligencias notariales de reconvención de pago, que éstas no coinciden con el período reclamado por la demandante, puesto que dichas reconvenciones fueron hechas para reclamar los cánones de arrendamiento que se encuentran en mora desde el dieciséis de enero de dos mil diecisiete, y lo que ahora reclama la señora YECS, según se expresa en la demanda de mérito, son los cánones adeudados que comprenden los meses de marzo y mayo de dos mil dieciséis, meses que no están comprendidos en el período que se exige, teniendo en cuenta que la reconvención es un presupuesto legal que debe ser controlado de oficio en el análisis preliminar de la demanda, siendo elemental para incoar la pretensión, como requisito legal de establecimiento de la mora, tal como lo indicó la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia con referencia 296-CAC-2014; por consiguiente, lo establecido en la demanda debe ser acorde al contenido de las mismas; en tal sentido, la jueza A-quo deberá hacer la prevención que considere pertinente respecto a este punto.

2.- Y en virtud de haberse acogido el agravio anterior, no se entrará a conocer el otro punto enunciado, ni los sub motivos planteados.

CONCLUSIÓN:

En definitiva, se ha constatado que la juzgadora ha interpretado erróneamente el Art. 1765 C.C., al haber declarado improponible la demanda, por considerar que las reconvenciones de pago presentadas no cumplían los requisitos mínimos, para tener por reconvenida a la sociedad demanda, respecto a los cánones de arrendamiento adeudados, y al haber observado esta Cámara que dichas reconvenciones cumplen con los requisitos de ley; en consecuencia, deberá revocarse el auto venido en apelación y ordenar a la señora Jueza Quinto de lo Civil y Mercantil que de cumplir la demanda y documento base de la pretensión con los demás requisitos de ley, le dé trámite a la misma, debiendo hacer la prevención correspondiente, respecto al período de los cánones que se reclaman en la demanda que no son acordes a lo establecido en las reconvenciones en pago."