DILIGENCIAS DE DESALOJO

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CONSTITUYE UN TÍTULO LEGÍTIMO QUE AMPARA EL INGRESO AL INMUEBLE, Y DESCARTA QUE DICHO ACTUAR ENCAJE EN EL CONCEPTO DE INVASIÓN QUE REGULA LA LEY ESPECIAL APLICADA

"B.- La revisión de la fijación de los hechos y valoración de la prueba (Art. 510 Ord. 2° CPCM).

6.1. Conforme lo expone Morales, S.E. [El ofrecimiento y la valoración de la prueba en el Código Procesal Civil y Mercantil salvadoreño, 2016], para analizar el ofrecimiento y valoración de la prueba, debe partirse de los fundamentos constitucionales que garantizan la actividad probatoria, refiriéndose al efecto al derecho fundamental de seguridad jurídica (Art. 2 Cn.), principio de igualdad (Art. 3 Cn.) y la garantía de audiencia (Art. 11 Cn.).

6.2. En ese sentido, es factible afirmar que, la actividad probatoria reviste especial relevancia procesal, en la medida que cumple con la finalidad de fijar los hechos a los que el juez, en su sentencia, determinará el derecho. De forma que, la prueba se configura como la actividad procesal clave en la historia de todo litigio, pues de ella depende que el juez logre su convencimiento acerca de los hechos en disputa y aprecie o desestime las pretensiones formuladas por las partes. Es decir, que la prueba tiene la finalidad de convencer al Juez sobre la credibilidad de las fuentes de prueba y de los medios de prueba, cuyo peso permite la adjudicación de las afirmaciones de las partes. En tal sentido, a las partes les reviste la carga de probar por ser un derecho dispositivo, y en atención al principio de aportación, así como se establece en los Arts. 6 y 7 CPCM; y por ende les asiste el derecho a probar, tal como se establece en el Art. 312 del mismo cuerpo normativo, derecho que a diferencia de la prueba propiamente, en palabras de Devis Echandía en Teoría General de la Prueba Judicial “ es un derecho que no tiene por objeto convencer al juez sobre la verdad del hecho afirmado, es decir, no es un derecho a que el juez se dé por convencido en presencia de ciertos medios de prueba, sino a que acepte y practique las pedidas o presentadas por las partes y las tenga en cuenta en la sentencia o decisión, con prescindencia del resultado de su apreciación”

6.3. Respecto de esta finalidad el apelante, esencialmente sostuvo, primero, que con la práctica de la inspección de campo sólo se pudo probar que el señor […], y su hijo e hija, residen en el inmueble. No obstante, el recurrente arguye que con dicha inspección no se pudo constatar si efectivamente el señor […], es un sujeto invasor. Segundo, que la jueza a quo, en la sentencia acotó que “no obstante no se ha establecido que el demandado haya ingresado por la fuerza si se ha probado la permanencia del mismo en el inmueble junto con otra u otras personas”, y que, por consiguiente de la prueba valorada, no puede concluirse que la permanencia del señor […], y su hijo e hija, en el inmueble relacionado, sea ilegal.

6.4. En ese estado, es pertinente determinar si con la prueba producida en primera y segunda instancia, puede concluirse que el ingreso y permanencia del señor […], y su familia, en el inmueble mencionado es ilegal.

6.4.1. En el caso de marras se advierte que en la sentencia, pronunciada a las catorce horas del día veintiuno de junio de dos mil dieciocho, agregada a fs. […], la jueza a quo expresó “[…] que con la prueba documental de cargo se probó que el demandante del lanzamiento es la propietaria del inmueble; se ha probado que el inmueble se encuentra ocupado por el […], y su hijo. Que no encaja en el supuesto de exclusión del Art. 8 LEGPPRI, y que no se podría ventilar en materia de inquilinato porque no hay contrato ni siquiera verbal con el señor […]. Que se probó la propiedad del inmueble, por parte de la actora y la invasión por parte del demandado. Que no se estableció que haya ingresado por la fuerza, pero si su permanencia en el inmueble, sin que haya título que lo justifique ni voluntad de la parte actora para ello; y por tanto, la permanencia es ilegal […]”.

6.4.2. Aunado a lo anterior, en el acta de inspección de campo, de las siete horas del día once de junio de dos mil dieciocho, agregada a fs. […], se hizo constar que “[…] se puede observar una vivienda de sistema mixto, de dos plantas, con cochera cerrada, […] siendo recibidos por un joven que se identificó como […]; quien manifestó ser hijo del señor […] y que su padre ya había salido hacia su trabajo […]. Acto seguido, la Suscrita Jueza hace del conocimiento del joven […], que en base a la Ley Especial para la Garantía de la Propiedad o Posesión Regular de Inmuebles, en el plazo de 3 días hábiles convocará a una audiencia pública, para la cual serán notificados y podrán […] presentar toda aquella documentación u otra prueba con la que amparen su derecho de permanecer en dicho inmueble […]”.

6.4.3. Según consta en el acta de las nueve horas y dieciséis minutos del día diecinueve de junio de dos dieciocho, agregada a fs. […], se realizó la audiencia pública en las diligencias ref. […], en la que se expresó “[…] que el licenciado […], ha presentado un escrito mediante el cual solicita que la suscrita se declare incompetente en razón de la materia para seguir conociendo del presente caso […]”. Quien al respecto consideró que “[…] su cliente no tiene la calidad de invasor del inmueble para estar ventilando el caso conforme a la Ley Especial para la Garantía de la Propiedad o Posesión Regular de Inmuebles, y la razón es que existe un contrato de arrendamiento firmado por la señora […], quien es hermana de la propietaria de la vivienda, con la esposa de mi representado señora […], es decir que existe un contrato previo que los faculta a habitar el inmueble como grupo familiar, […] por lo que la situación relacionada con la vivienda debe tratarse como materia de inquilinato y no por la ley que se ha invocado”.

Por su parte el licenciado […], manifestó “[…] que no es de ignorancia de la parte solicitante el contrato de arrendamiento […], pero no está de acuerdo con lo planteado en el sentido que dicho contrato fue suscrito entre la apoderada de su representada y la señora […], y es con esa persona con que fue con ella con quien se firmó el contrato y no con el señor […]. [Que] además se intentó juicio de inquilinato, donde se han recibido prevenciones a la demanda en el sentido que no puede ser localizada la señora […], es decir que no habita en la vivienda junto al demandado y se tuvo conocimiento por actas de mediación sin avenimiento en la Procuraduría […] que la señora no se encuentra presente en la vivienda y que ha salido del país, situación que hace que no pueda contactársele y en razón de eso no puede iniciarse un proceso de inquilinato por no ser el demandado el legítimo contradictor[…]”.

La Jueza a quo al resolver, declaró no ha lugar el incidente, pues considera que el caso no puede resolverse por la vía del inquilinato, siendo que la arrendataria es la señora […], ella sería la legítima contradictora, no el señor […].

6.4.4. En el acta de mediación sin acuerdo Exp. […], agregada a fs. […], se hizo constar que “[…] a las nueve horas y treinta y cinco minutos del día once de diciembre del año dos mil diecisiete, ante la presencia de la mediadora […], se presenta la señora […], […] en calidad de apoderada de la señora […], según consta en el Poder Especial […] extendido por el Ministerio de Relaciones Exteriores, ante el cónsul Ruddy Lennyn Lazo Guatemala, el día ocho de septiembre de dos mil diecisiete […] y el señor […], en calidad de convocado. Ambas partes se presentan a esta Unidad con la finalidad de dialogar y buscar alternativas viables sobre la solicitud de desalojo de la casa ubicada en **********, de esta Ciudad, propiedad de la señora […], y representada por la señora […], por parte del convocado señor […], así como la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a noviembre del presente año haciendo la cantidad de dos mil cien dólares de los Estados Unidos de América […]”.

6.4.5. Por su parte, en el contrato de arrendamiento, agregado a fs. […], consta que “[…] […] y […]; por este medio convenimos en celebrar el presente contrato de arrendamiento, en el cual el primero se le denominará “La arrendadora” y a la segunda “La arrendataria”, y que se regirá por las siguientes cláusulas: I) El arrendador da y entrega en arrendamiento a la arrendataria, una casa de su propiedad ubicada en **********, departamento de La Libertad […]”.

6.5. En ese orden, se tienen por acreditados los siguientes hechos: […]

6.6. En atención a lo antes expuesto, es menester expresar que entre las señoras […] (hermana de la propietaria, señora […]) y […] (esposa del solicitado, señor […]), existe una relación contractual que se deriva del contrato de arrendamiento para vivienda, celebrado entre ellas. Por tanto, dicho contrato de arrendamiento, constituye un título legítimo que ampara el ingreso del señor […], y su familia, al mencionado inmueble.

6.7. En consecuencia, atendiendo a las circunstancias particulares de este caso, esta Cámara considera que no es atendible interpretar, la permanencia del señor […] y su hijo e hija, en el inmueble en cuestión, de forma aislada y separada a su ingreso en el mismo; pues, ello conduciría al equívoco de aplicar el trámite de desalojo contemplado en la LEGPPRI, frente a supuestos que no se adecúan al objeto de aplicación establecido en la mencionada ley, y para los cuales el legisferante contempla otros cauces procesales. Lo anterior habida cuenta de que, el ingreso y la permanencia en el mencionado inmueble no es ilegal, en tanto, el contrato de arrendamiento relacionado en párrafos precedentes, como ya se expresó, constituye un título legítimo que ampara el ingreso al inmueble, y por ende se descarta que esa entrada corresponda con un actuar que encaje en el concepto de invasión que es lo que regula la ley especial que se ha aplicado en el presente caso. De ahí que, la existencia del referido contrato -cuya terminación por cierto, no ha sido declarada judicialmente-, excluye la aplicación de la LEGPPRI al caso de mérito. Sobre este punto en particular, es necesario efectuar diversas consideraciones, mismas que se expresarán a continuación.

C.- La revisión e interpretación del derecho aplicado para resolver las cuestiones objeto del debate (Art. 510 Ord. 3° CPCM).

7.1. En principio, es menester expresar que, al invocar este motivo de apelación, el recurrente argumentó que su representado reside en el inmueble mencionado, debido al contrato de arrendamiento otorgado por la esposa de su mandante y la hermana de la propietaria del referido inmueble, por lo que, no puede ser considerado sujeto de aplicación de la LEGPPRI. Además, agregó que su representado en ningún momento ha ejercido violencia o fuerza para introducirse en el inmueble, con el ánimo de apropiárselo, o de mala fe, de lo que se pueda inferir que se trata de un sujeto invasor como lo señala la ley antes mencionada; reiteró que reside en dicho inmueble por causa lícita derivada del contrato de arrendamiento; y concluyó, aduciendo que la LEGPPRI, no es aplicable al caso en concreto, en atención a los hechos objeto de controversia.

7.2. En el caso sub iúdice, se advierte que en Primera Instancia se ha seguido el tramite contemplado en la LEGPPRI, a efecto de proceder al desalojo del inmueble “invadido” por el señor […], y su hijo e hija. En ese sentido, es oportuno referirse, (i) al objeto de la mencionada ley, (ii) a la definición de “invasor” o “invasión”, (iii) los presupuestos para la aplicación de la LEGPPRI, y finalmente, (iv) la concurrencia o no, de dichos presupuestos en el presente caso.

7.3. De conformidad al Art. 1 de la LEGPPRI, el objeto de la misma consiste en “[…] establecer un procedimiento eficaz y ágil, a fin de garantizar la propiedad o la posesión regular sobre inmuebles, frente a personas invasoras”. No obstante, el término “invasor” no fue definido en la citada Ley; por ende, en aras de dotar de alcance y contenido al mismo, resulta conveniente referir algunas definiciones al respecto.

7.4. Según la Real Academia de la Lengua Española, el término “invadir”, puede definirse, inter alia, como “Irrumpir, entrar por la fuerza”, “Ocupar anormal o irregularmente un lugar”. [Diccionario de la lengua española]. Por su parte, el tratadista Manuel Ossorio, expone que el término “invasión”, en la esfera jurídica civil, se define como la “intrusión u ocupación ilegal de un inmueble”. [Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales].

7.5. La Honorable Sala de lo Constitucional, sobre dicho particular ha sostenido que, si bien, la LEGPPRI no delimita el significado que para la referida ley posee el término “invasores”, ello de ningún modo debe interpretarse como la atribución sin más al demandado de la conducta de ocupación del inmueble. De ahí que, para que una persona se constituya como “invasor”, es menester que se le haya dado trámite completo a un proceso jurisdiccional”, que sea equitativo, en el cual haya existido una paridad en el desfile probatorio, de tal suerte que la eficacia de la prueba aportada provoque una sentencia estimatoria a la pretensión del actor o a la resistencia del demandado [Sentencia de Inconstitucionalidad acumulada, Ref. 40-2009/41-2009, del 12/11/2010]. De ahí que es posible colegir que, en tal sentencia, el Tribunal referido no definió el término invasor, en su carácter sustantivo, sino más bien que definió que en la aplicación de la ley se debe realizar un proceso que resulte equitativo para las partes.

7.6. No obstante lo anterior, ya en la Sentencia de Amparo 340-2015, la Sala Constitucional, aludió al concepto de “invasión” como “la acción de ocupar, apropiarse e instalarse ilegalmente en un bien contra su legítimo dueño o poseedor” [Sala de lo Constitucional. Sentencia de Amparo, Ref. 340-2015, del 14/12/2016].

7.7. De lo anterior se desprende que, para que sea procedente la aplicación de la LEGPPRI, es menester la concurrencia de dos presupuestos esenciales: (i) que la parte solicitante compruebe el dominio o la posesión regular del bien inmueble de que se trate; y (ii) acreditar que la persona o personas que ocupan el inmueble, hayan ingresado de forma ilegal en el mismo, y consecuentemente, carezcan del amparo de un título legítimo que justifique su permanencia en el referido inmueble.

7.8. En su virtud, en este punto es pertinente verificar la concurrencia o no, de los presupuestos que deben observarse para que sea procedente aplicar la LEGPPRI al caso sub iúdice.

7.9. Pues bien, a fin de determinar si procede o no, la aplicación de la referida ley, es preciso realizar un análisis exhaustivo. En ese sentido, no sólo debe considerarse la permanencia del supuesto invasor en el inmueble de que se trate, sino también la manera en que el mismo ingresó al aludido inmueble. En el caso sub litem, se advierte que, el inmueble objeto de las presentes diligencias fue dado en arrendamiento a la señora […], quien es la cónyuge del señor […], tal como se acredita con la respectiva certificación de partida de matrimonio, agregada a fs. 49 del expediente principal. En ese orden de ideas,el ingreso del apelante y su grupo familiar en el inmueble en cuestión, se amparó en un documento previo, el contrato de arrendamiento, agregado a fs. […], cuya existencia, por cierto, incluso fue reconocida por la parte apelada, tanto en la audiencia pública de primera instancia, como en la audiencia de apelación realizada en esta instancia, según consta en las respectivas actas, agregadas a fs. […], y a fs. […]. Sobre lo anterior, es preciso acotar que, si bien, el mencionado contrato no es objeto de este proceso, si es relevante para determinar si en el caso de mérito, es o no, aplicable la LEGPPRI, tal como se sostuvo en el Romano III, literal “a” apartado 5.4.3., de esta resolución.

7.10. En el presente caso, el ingreso en el inmueble si tiene trascendencia, habida cuenta de que el mismo se justifica con la existencia de un contrato de arrendamiento previo. De ahí que, al margen de las alegaciones sostenidas por las partes sobre la mora respecto del mismo, e incluso, la intención manifiesta de terminar el referido contrato, que no son atinentes en este análisis, por no constituir el objeto de este proceso; sí constituye un elemento de prueba que no puede obviarse, en la medida que acredita la existencia de una relación contractual entre la cónyuge del señor […] y la hermana de la propietaria del referido inmueble arrendado, que constituye un título legítimo, que consecuentemente, lo habilitó a él y a su grupo familiar, a ingresar y permanecer en el inmueble durante la vigencia de dicha relación contractual.

7.11. En ese orden de ideas, no debe entenderse en modo alguno, el procedimiento establecido en la LEGPPRI, a efecto de desalojar los inmuebles invadidos, como un mecanismo sustitutivo o alternativo a los procesos diseñados -verbigracia- para la terminación de contratos de arrendamiento, y en su caso, para el desalojo de los inquilinos, pues se trata de supuestos fácticos distintos; ya que, en el primer supuesto, se está frente a una o más personas que ocupan ilegalmente un inmueble; y en el otro, frente a personas que tienen el amparo de un título legítimo, verbigracia el contrato de arrendamiento, que habilita al arrendatario y a su grupo familiar –especialmente, en los casos de arrendamiento destinado para vivienda- a ingresar en el inmueble; y que por extensión, justifica su permanencia en el mismo, durante el plazo de vigencia del aludido contrato.

7.12. Lo anterior, ha habida cuenta de que el legisferante diseña cada proceso en función del área del Derecho al que corresponde, la naturaleza jurídica de las pretensiones, los derechos que van ventilarse, e inclusive, los sujetos que han de intervenir en el mismo. En ese sentido, los principios y las garantías estructurales, que lo informan -y a la vez, constituyen el diseño de proceso constitucionalmente configurado-, pueden flexibilizarse o contraerse, de acuerdo a las ponderaciones efectuadas a priori por el legislador. Según se infiere del Art. 1 LEGPPRI, el proceso que debe observarse en las referidas diligencias y que por extensión, ha configurado el legisferante para ese tipo de pretensiones, se caracteriza por ser “ágil y expedito”. De ahí que las garantías constitucionales en dicho procedimiento están más contraídas.

7.13. Sin embargo, existen diversas pretensiones que atienden a otros supuestos, verbigracia, la terminación de contratos, que requieren una configuración de proceso distinta, que responda a las exigencias impuestas por aquellas; en la cual, el legisferante a diferencia del trámite establecido en la LEGPPRI, ha ponderado una mayor necesidad de ampliar o potenciar las posibilidades de debate, defensa y contradicción. En tal sentido, a la vez que se amparan los derechos e intereses legítimos del demandante o solicitante, se le garantiza al demandado o solicitado, la oportunidad real y efectiva, de ejercer su derecho de defensa (Arts. 11 y 12 Cn.) ante la pretensión planteada en su contra. En tal sentido, la aplicación de la LEGPPRI, no puede realizarse de manera indiscriminada a supuestos de hecho, que deben ser encausadas por una vía legal distinta, en la que esas garantías constitucionales tengan mayor expresión, y menos se debe de utilizar, para dejar de cumplir con formalidades propias de otro tipo de procesos en las que hay una mayor rigurosidad en el trámite, como por ejemplo en la presentación de una demanda.

7.14. De modo que la aplicación del trámite regulado en la LEGPPRI, debe hacerse únicamente en aquellos casos en que estrictamente se trate de una invasión sobre un inmueble, es decir, que esa introducción en el inmueble se haya realizado de manera forzosa o ilegítima, sin que pueda ampliarse a hechos en los que deba aplicarse otro trámite legal para proceder a un desalojo. De las pruebas aportadas en el proceso, es posible colegir que el señor WORC, no ostenta la calidad de “invasor”, por lo que no se verifica la concurrencia de los presupuestos que habilitan la aplicación de la LEGPPRI al presente caso.

7.15. Asimismo, es pertinente acotar que el Art. 8 LEGPPRI, establece una de las causales legalmente contempladas para excluir la aplicación de la ésta. No obstante, dicha disposición no debe entenderse como el único supuesto que justifica la ocupación lícita de un inmueble. Lo anterior habida cuenta de que la posesión regular o el derecho de dominio, no son los únicos supuestos, en razón de los cuales se puede ingresar y permanecer en un inmueble, pues también existen otros casos, como el presente, en el que existe un contrato de arrendamiento, y por ende, las personas que ocupan o habitan el inmueble, son meros tenedores del referido inmueble (Art. 703 CC). Precisamente por ello, es que el legislador le confiere al solicitado de las mencionadas diligencias de desalojo, la posibilidad de exhibir la documentación correspondiente, a efecto de amparar la ocupación del inmueble de que se trate.

8. En corolario, en el caso sub litem, no se ha configurado una invasión al inmueble objeto del proceso, que se adecúe al supuesto de hecho contemplado en la LEGPPRI, que posibilite la aplicación de la misma, y por consiguiente, habilite la tramitación de las Diligencias de desalojo conforme a la referida normativa. En ese sentido, al haberse seguido una vía procesal que no es la adecuada, deberá estimarse la pretensión recursiva, y en consecuencia, revocar la sentencia venida en apelación.

Sin perjuicio de lo anterior, a las partes, les queda expedito su derecho para acudir a la vía procesal que corresponde a dilucidar sus pretensiones.

9. Finalmente, en cuanto al pago de las costas procesales, de conformidad al Art. 275 en relación con el Art. 272 inciso primero, ambos del Código Procesal Civil y Mercantil, en el caso de recursos, se aplica lo dispuesto para la primera instancia. En ese sentido, la disposición legal anteriormente citada, establece que el pago de las costas se impondrá a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. Consecuentemente, en virtud de haberse estimado la pretensión recursiva, no es procedente condenar en costas al apelante.”