RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO ES IMPROCEDENTE, AL HABER ACEPTADO EL PROMITENTE VENDEDOR PAGOS FUERA DE LA FORMA CONVENIDA

“IV.III OBJETO DE LOS ACTOS JURÍDICOS.-

Los autores Guillermo Ospina Fernández y Eduardo Ospina Acosta, en su obra Teoría General de los Actos Jurídicos o Negocios Jurídicos, editorial Temis S.A., consideran: “El objeto de los actos jurídicos es la creación, modificación o extinción de las relaciones jurídicas; en ese sentido, quienes otorgan o celebran un acto jurídico, por lo general, solo atienden a los efectos principales que está llamado a generar según su especie, pero no se detienen en la consideración de los efectos secundarios o accesorios de él, bien sea porque los ignoran, o bien porque dan por sabido que estos habrían de producirse por ministerio de la preceptiva legal pertinente y sin necesidad de expresa estipulación al respecto.” En ese sentido, “el referido contrato podría redactarse en breves líneas. Pero la ley no se contenta con sancionar los efectos jurídicos que las partes expresamente estipulan dentro del ámbito legal de su autonomía, sino que también complementa y desarrolla la voluntad declarada, llenando los vacíos de que esta adolezca. -”

IV. IV. EL CONTRATO DE PROMESA, LA PROMESA UNILATERAL Y LA PROMESA BILATERAL.

Según el autor Doctor Adolfo Oscar Miranda, en su obra “De la Compraventa” editorial Delgado Universidad Dr. José Matías Delgado” San Salvador, considera que “la Promesa de celebrar un contrato, es un contrato independiente, con vida propia, cuyo objeto es producir una obligación de hacer, cual es, la de celebrar el contrato prometido, que puede ser unilateral o plurilateral, típico o atípico de cualquier otra naturaleza. En consecuencia, considera que no debe confundirse la promesa con el contrato prometido, ni considerarlos equivalentes, ni mucho menos estimarse accesoria del negocio futuro a celebrarse. Por otra parte considera este autor, que la Promesa de venta es un acto autónomo, que tiene por objeto particular y específico celebrar el contrato prometido; Advirtiendo, que se debe recordar las diferencias que existen entre la promesa unilateral y promesa bilateral. En la promesa unilateral, una de las partes se obliga para con la otra parte, quien sólo acepta, a celebrar un negocio jurídico bajo bases determinadas. Esta última no contrae obligación alguna, por lo que, queda a su arbitrio celebrar o no el negocio de que se trata. En la Promesa bilateral, las partes se obligan recíprocamente. Las circunstancias que encierra el Artículo 1425 C.C., son: a) La Promesa debe constar por escrito; b) El contrato prometido no debe ser de aquellos que las leyes declaran ineficaces; c) La promesa debe contener un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Y d) La Promesa debe especificar de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

Bajo ese contexto, el Contrato de Promesa de Venta según lo dispone el Artículo 1425 del Código Civil prescribe: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a Que la promesa conste por escrito; 2a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces; 3a Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; 4a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el artículo precedente.”

Y el Art. 1360 del Código Civil prescribe: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.”

Planteado el marco doctrinario y legal pertinente para resolver el caso en estudio, se procede de inmediato a revisar la pretensión planteada en la demanda por el Licenciado […] en la calidad en que actúa, con la finalidad de establecer judicialmente si lo pedido por el actor y lo resuelto por la señora Jueza a quo, se encuentra o no conforme a derecho y en tal sentido, encontramos los siguientes elementos fácticos:

IV.V. SOLUCIÓN AL CASO.-

Del libelo de la demanda, escrito de cumplimiento de prevención, contrato de Promesa de Venta presentado y de los alegatos vertidos por el Apoderado de la parte demandada tanto en la audiencia preparatoria y probatoria de primera instancia, como en esta instancia, esta Cámara observa:

En la demanda de folios […], el Licenciado […] en su calidad de Apoderado del señor […] demanda a la señora […], por el incumplimiento del contrato de Promesa de Venta antes mencionado, por el cual el señor […], como dueño y actual poseedor del inmueble inscrito bajo la Matrícula **********, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente, situado en el Cantón **********, de la jurisdicción de Santa Ana, que formó parte de la Finca denominada **********, de una extensión superficial de trescientos diez metros cuadrados veintinueve decímetros cuadrados, el día veintinueve de octubre del año dos mil catorce prometió en venta a la demandada por la cantidad de Noventa mil Dólares de los Estados Unidos de América; manifestando que la señora […], canceló en esa oportunidad la suma de Sesenta mil Dólares de los Estados Unidos de América, quedando una deuda de treinta mil Dólares de los Estados Unidos de América, que la demandada incumplió el contrato, al haber dejado de pagar, encontrándose en mora “de todo el 2016”, pero más adelante dice: “teniendo mi mandante como último pago el mes de noviembre del año dos mil dieciséis mes en cual hizo un depósito a la cuenta asignada por la cantidad de mil dólares, dinero con el cual paga los meses de junio y julio del año dos mil dieciséis”; más adelante dice: “...se deja establecido en el presente libelo que la parte demandada se encuentra en mora desde el mes de julio del año dos mil quince...” ; posteriormente y en cumplimiento a la prevención que le formulara la señora Jueza a quo, de aclarar la incongruencia respecto a los pagos efectuados y a la fecha de inicio de la mora, seguidamente por escrito de folios […], el Licenciado […], manifestó que la cantidad realmente adeudada por la demandada es de Veintiún mil Dólares de los Estados Unidos de América, y la cantidad realmente pagada al momento de suscribir el contrato fue de Sesenta y nueve mil Dólares de los Estados Unidos de América y que la demandada está en mora desde el mes de agosto del año dos mil quince.” En la audiencia probatoria, el Licenciado […], manifestó que la demandada se encontraba en mora desde febrero del año dos mil diecisiete y por más de ocho mil Dólares. Como puede verse, la parte actora ha sido imprecisa en su pretensión para fijar el momento exacto de la mora y el monto que le reclama a la parte demandada, no obstante tal imprecisión y a este altura del proceso, debe entrarse a conocer el fondo del presente sub litis y en tal sentido se Considera:

Con el contrato de Promesa de Venta agregado a folios […], se ha establecido que no obstante haber comparecido a la celebración de dicho contrato los señores […] y la señora […], únicamente se plasmó la intervención y obligación del señor […], de prometer en venta el inmueble a la señora […], en los términos que allí se describen; se dice lo anterior, porque dentro de la redacción y contenido de dicho instrumento notarial, no consta disposición de voluntad expresa alguna de la señora […], que la obligara en dicho contrato de promesa de venta; es decir, el notario autorizante, no plasmó la intervención y el consentimiento expreso de la señora ML de aceptar la promesa de venta y de obligarse a pagar el saldo que quedaba pendiente del pago en el plazo convenido; lo anterior, se vuelve una especie de promesa de venta unilateral de las que se señaló al principio de este Considerando, en donde quedaba al arbitrio de la parte que no se obligó a celebrar o no el negocio jurídico de que se trate.-

No obstante lo anterior, la parte demandada por medio de su mandante, ha tenido a bien aceptar los términos de la Promesa de Venta del inmueble que se conoce al haber realizado pagos como anticipos, depósitos o abonos en cuenta de ahorro a favor del promitente vendedor, para cumplir con los términos de la promesa de venta antes relacionada; y para tal efecto, y ante el incumplimiento que se le reclama, se observa que ha introducido en el proceso la prueba documental de pagos que consideró pertinente, consistente en comprobantes de remesas, recibos privados y comprobantes de depósitos en la cuenta bancaria número ********** del Banco Agrícola a favor del señor […], prueba documental que fue valorada ampliamente y con apego a la normativa legal por parte de la señora Jueza a quo, valoración de prueba la cual esta Cámara comparte.

IV.VI. COMPROBANTES DE REMESAS, RECIBOS PRIVADOS Y COMPROBANTES DE DEPÓSITOS EN CUENTA DE AHORRO. […]

Respecto de esta prueba documental de pago, el Apoderado de la parte actora Licenciado […], en la audiencia probatoria realizada en primera instancia, expresó según consta del audio y video de dicha audiencia, que “en cuanto a la prueba que se anexó al expediente, no tiene ningún problema de los ingresos por remesa a la cuenta de su patrocinado, a excepción: a) Del Recibo por los Diez mil Dólares de los Estados Unidos de América, de fecha octubre seis del dos mil catorce, porque este recibo fue entregado como adelanto y forma parte de los Sesenta y nueve mil Dólares de los Estados Unidos de América, que mencionan haber recibido su mandante en la escritura pública de promesa de venta de fecha veintinueve de octubre del año dos mil catorce; y b) Respecto de los depósitos en la cuenta de ahorro de su mandante, hechos por el señor […], argumenta en su escrito de apelación, que si bien es cierto se depositó en la cuenta bancaria de su mandante, esta persona no tiene relación alguna con la obligación existente entre las partes contractuales; por lo que considera que la señora Jueza a quo ha valorado mal la prueba y ha vulnerado el debido proceso y el principio de legalidad.

Ante estos agravios, esta Cámara observa, que efectivamente el recibo agregado a folios cincuenta y uno de la pieza principal, por un monto de Diez mil Dólares de los Estados Unidos de América, no fue vinculado por el Notario autorizante de la promesa de Venta, es decir, no hizo constar, que esos Diez mil Dólares que se mencionan como adelanto a la compra del inmueble prometido en venta, formaran parte de los Sesenta y nueve mil Dólares de los Estados Unidos de América que dice haber sido recibidos por el señor […], y al no haberlo consignado en ese sentido, debe inferirse con base a los principios de la sana crítica, que la intención de la compradora es que esa cantidad de dinero, pasaría a formar parte de los veintiún mil Dólares que habían quedado pendientes de pago, porque hay un hecho cierto, que no se negó a lo largo de todo el proceso, que el señor […], si recibió los Diez mil Dólares de los Estados Unidos de América; en tal sentido, y tal como lo señaló la señora Jueza a quo, dicho documento de conformidad al Art. 332 del CPCM. es un documento privado reconocido por la misma parte y del cual no se ha impugnado su autenticidad, por lo que en atención lo prescrito en el Art. 341 del CPCM., tal instrumento privado hace plena prueba de su contenido y del otorgante; por otra parte, en cuanto a los depósitos realizados por el señor […], los mismos se ha reconocido por el mismo Apoderado de la parte actora en su escrito de apelación, que esos depósitos si fueron hechos en la cuenta bancaria de su mandante, y cuando afirma que tales depósitos no tienen relación alguna con la obligación existente que se reclama, dicho profesional quedaba en la obligación de demostrar en autos, en concepto de qué eran esos depósitos para poderlos descartar en su caso.

En conclusión, en el presente caso en estudio se puede apreciar que si bien las partes involucradas en el contrato de Promesa de Venta, no respetaron la forma y cantidad de los abonos estipulados en dicho instrumento notarial, pues ha quedado demostrado desde un principio, que el promitente vendedor aceptó pagos fuera de la cuenta de ahorros, de los días y cantidades estipuladas, que no se pudo precisar y acreditar por el apoderado del actor, exactamente el período de mora de la promitente compradora, pues en un principio dijo que se encontraba en mora desde julio del dos mil quince, enseguida que todo el dos mil dieciséis, después agosto del dos mil quince y en la audiencia probatoria desde febrero del dos mil diecisiete, se observa que si hubieron pagos en esos períodos de tiempo en una forma desordenada, pero no puede negarse que al realizar la sumatoria de todos esos abonos que se ha reconocido han entrado al patrimonio del actor, se puede ver con justicia que se ha cubierto la cantidad de los Veintiún mil Dólares de los Estados Unidos de América, que habían quedado pendientes de pago por la señora […], por lo que no es dable considerar el incumplimiento del contrato de Promesa de Venta que se le atribuye a la señora […].

Por consiguiente, a criterio de esta Cámara la señora Jueza a quo no ha efectuado una mala valoración de la prueba ofertada, ni ha violentado el debido proceso ni el Principio de legalidad, por lo que se deberá confirmar la sentencia recurrida por estar la misma arreglada a derecho.”