PACTO DE RETROVENTA
GENERALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
"En el presente caso la parte apelante alega que el Juez A quo ha incurrido en error al momento de dictar el auto impugnado, en virtud de que ha aplicado los Artículos 1679 y 1683 inciso 1 CC, por haber considerado que el plazo para ejercer la acción de retroventa ya había precluido. Por tanto, consideramos que para resolver el presente caso en
debida forma es necesario hacer referencia a las generalidades del contrato de
compraventa, a la naturaleza del pacto de retroventa y a los presupuestos
procesales que hacen procedente la acción de retroventa. Agotados dichos puntos
nos pronunciaremos sobre la resolución del presente caso.
Sobre el contrato de compraventa. El Artículo 1579 CC
establece que “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga
a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”. Este contrato se caracteriza por
ser bilateral, consensual, oneroso, conmutativo, principal y de ejecución
instantánea. Bilateral, porque
engendra obligaciones reciprocas para comprador y vendedor; consensual, por perfeccionarse con el
acuerdo de las partes -salvo la solemnidad requerida para la venta de
determinadas cosas-; oneroso, porque
las prestaciones reciprocas representan un beneficio para las partes; conmutativo, por cuanto las prestaciones
(dar la cosa y pagar el precio) se consideran equivalentes -salvo la venta de
cosas futuras, en cuyo caso puede ser aleatorio-; principal, porque no requiere de otro contrato para constituirse
válidamente; y de ejecución instantánea, ya
que se perfecciona al tiempo de su celebración, salvo ciertas excepciones -como
la venta a plazos-.
De acuerdo al Artículo 1315 CC, los elementos de la
compraventa son tres: esenciales,
naturales y accidentales. Los
primeros son los que identifican la naturaleza del acto jurídico y sin los
cuales el contrato no se constituye o se deforma en uno diferente; los segundos
son los que se sobreentiende que incorpora el acto ejecutado -por disposición
legal-, aun y cuando las partes no lo hayan dispuesto; y los últimos son los
que las partes estipulan por autonomía de su propia voluntad, pero que su
omisión no desnaturaliza ni vuelve imperfecto el contrato. En este caso, son
elementos esenciales la cosa vendida y el precio pagado por ella. Son elementos
naturales, por ejemplo, la garantía de evicción y el saneamiento de los vicios
ocultos. Y son elementos accidentales la estipulación de una forma especial
para entregar la cosa o el precio, así como la incorporación de un pacto de
retroventa."
NATURALEZA DEL PACTO DE RETROVENTA
"Sobre el pacto de retroventa. El Artículo 1679 CC
establece que “por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que
se estipulare, o en defecto de esta estipulación, lo que haya costado la cosa”.
En otras palabras, consistente en la facultad que el vendedor se reserva de
“recuperar” la cosa vendida, bajo la condición de restituir al comprador
determinada suma de dinero. El pacto de retroventa es un elemento accidental
del contrato de compraventa, cuya naturaleza, según la posición teórica
dominante, es la de ser una condición resolutoria. El pacto de retroventa se
constituye en el mismo contrato de compraventa, bajo el riesgo de perder su
propia razón de ser, pues de constituirse con posterioridad se estaría en
presencia de otra estipulación autónoma, como podría ser la promesa de venta.
La naturaleza jurídica del pacto de retroventa es la
que define con autoridad la lógica operativa de esta institución. Algún sector
de la doctrina ha identificado al pacto de retroventa como una condición
suspensiva, en el sentido de que la “restitución de la cosa al vendedor está
suspendida”. Bajo esta perspectiva el vendedor tiene un derecho de
readquisición de lo vendido, de donde se le reconoce la facultad de recomprar o
retrocomprar. En ese sentido, si el vendedor cumple la condición (pagar la
correspondiente suma de dinero), podrá volver a disfrutar de su antiguo bien,
pero en tal supuesto no recobra el dominio del objeto por el simple cumplimiento
de la condición, sino que se vuelve necesaria la perfección de otro contrato,
es decir, el otorgamiento de una nueva compraventa, donde el vendedor
interviene como comprador de la cosa que antes le pertenecía. En otras
palabras, el primitivo dominio del vendedor no se restablece, sino que surge de
manera autónoma en virtud de un nuevo contrato de compraventa.
Otro sector de la doctrina considera que el pacto de
retroventa constituye una condición resolutoria, puesto que si el vendedor
cumple con la condición estipulada, entonces resuelve el contrato de
compraventa, es decir, extingue sus efectos como si nunca los hubiere
producido, de modo que la cosa vendida sigue estando en su patrimonio. Según
esta perspectiva, el vendedor tiene la facultad de “recuperar” la cosa vendida
no por medio de una nueva adquisición, sino dejando sin efecto el contrato que
habilitaba su enajenación. Por tanto, si el vendedor cumple la condición (pagar
la correspondiente suma de dinero), podrá volver a disfrutar de su antiguo
bien, sin que se celebre un nuevo contrato de compraventa donde él intervenga
como comprador. Esto es así porque la resolución del contrato, en virtud del
cumplimiento de la condición de retroventa, impone la lógica de que la cosa
vendida jamás salió del patrimonio del vendedor. Mientras el pacto de
retroventa está vigente por no haberse cumplido la condición, el comprador
solamente posee un dominio eventual de
la cosa comprada.
Esta Cámara, adherida a la postura dominante,
considera que el pacto de retroventa opera como una condición resolutoria. El
Artículo 1344 CC dispone que “es obligación condicional la que depende de una
condición, esto es, de un acontecimiento futuro que puede suceder o no”. Según
el contenido de este precepto legal, la condición es un hecho futuro e incierto
al momento en que se estipula. Seguidamente, el Artículo 1350 CC establece que
la condición es resolutoria cuando su cumplimiento extingue un derecho. La
facultad otorgada al vendedor de “recuperar” la cosa vendida es un hecho futuro
e incierto. Es un hecho futuro porque la “facultad de recuperación” se
materializa con posterioridad a la compraventa e incierto porque al tiempo en
que se acuerda la recuperación ésta simplemente es una expectativa para ambas
partes.
Ahora bien, el cumplimiento de la condición depende
del vendedor y no del comprador, de manera que no es cierto que la “restitución
de la cosa al vendedor está suspendida”, pues hasta este punto el comprador
solamente tiene la expectativa de consolidar el dominio de la cosa comprada,
consolidación que tiene lugar solamente cuando el vendedor no cumple con la
condición estipulada (reembolso de dinero). En otras palabras, el vendedor es
quien determina si el comprador se vuelve propietario o no de la cosa vendida
con pacto retroventa, de donde el ejercicio de esta facultad se perfila como un
hecho que extingue el derecho del comprador de convertirse en propietario
definitivo de la cosa. El cumplimiento de la condición en ningún momento habilita la readquisición de la cosa vendida,
sino que extingue el derecho eventual
del comprador sobre la cosa.
Es más, los Artículos 1680 y 1681 CC robustecen esta
apreciación. Por ejemplo, el Artículo 1681 Inciso 1 CC dispone que “el vendedor
tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus
accesorios naturales”. El referido Artículo hace referencia al acto de
“restituir la cosa vendida”, es decir, devolver la cosa al vendedor, bajo el
entendido de que es una simple reintegración y no una nueva adquisición. No
hay, entonces, una recompra como consecuencia del pacto de retroventa. Además,
el Artículo 1680 CC remite al Artículo 1362 CC, cuyo contenido pone de relieve
los efectos propios de la condición resultarío. Por tanto, si el vendedor
cumple con la condición estipulada, el contrato de compraventa queda resuelto
retroactivamente desde la fecha de su perfección y, por consiguiente, se reputa
que el vendedor siempre ha sido propietario de la cosa.
Se concluye, pues, que el pacto de retroventa opera
como una condición resolutoria ordinaria y potestativa a favor del vendedor, en
vista de que es la voluntad y capacidad de éste la que determina la resolución
del contrato de compraventa (Artículo 1348 CC). Esta premisa es esencial para
pronunciarnos sobre el contenido de la presente alzada."
PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN DE RETROVENTA
"Presupuestos de la acción de retroventa. El pacto de
retroventa es la facultad que tiene el vendedor de “recuperar” o “restituirse”
la cosa que ha vendido, siempre que cumpla con la condición para ello, esta es,
el reembolsar al comprador la cantidad de dinero estipulada. Es cierto que esa
es una facultad del vendedor, pero mucha más cierto es que esa facultad está
temporalmente limitada, pues el Artículo 1683 Inciso 1 CC dispone que “el
tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de
cuatro años contados desde la fecha del contrato”. Esto es correcto, porque se
garantiza un margen de certeza para el comprador, de saber cuándo se diluye la
posibilidad de que el vendedor resuelva el contrato de compraventa, al mismo
tiempo que sustenta la movilidad y disposición del patrimonio. En este tipo de
casos, la ley no permite que el comprador esté subordinado al acontecimiento de
un hecho futuro e incierto de manera indefinida, sino que el impone al vendedor
la necesidad de que cumpla con la condición (reembolso de dinero al comprador)
dentro de un tiempo específico para que pueda “recuperar” la cosa vendida.
Ese tiempo, como se vio, no puede ser superior a
cuatro años, pero si inferior, siempre y cuando las partes lo acordaren. Si las
partes estipulan un plazo mayor, se entiende que ese plazo sigue siendo de
cuatro años, pero si estipulan uno menor, se tendrá por válido. En cualquier
caso las partes deben respetar el tiempo mínimo para que el vendedor de noticia
al comprador de querer recuperar la cosa vendida: seis meses para bienes
inmuebles y quince días para cosas muebles (Artículo 1683 Inciso 2 CC). Las
partes pueden reducir el plazo para intentar la recuperación de la cosa en
virtud de la autonomía de la voluntad que las rige. Por ello, el plazo es un
elemento primordial para calificar si el vendedor tiene derecho a “recuperar”
la cosa vendida, pues no basta con que cumpla con la condición, sino que es
necesario que lo haga dentro del plazo que han estipulado o que la ley ha previsto.
Fuera de ese plazo, la acción se considera caducada.
Por tanto, los presupuestos de la acción de retroventa
son los siguientes: (1) que exista un acuerdo de retroventa debidamente
conformado. El acuerdo de retroventa se conforma con: a) la facultad del
vendedor de recobrar o recuperar la cosa vendida (incorporada en el contrato de
compraventa como un elemento accidental); y, b) la estipulación concreta de la
condición a su cargo (el reembolso de la suma de dinero determinada). Y como
segundo elemento, es necesario que el cumplimiento de la condición se haga
dentro del plazo estipulado (contractual o legalmente).
Es importante aclarar que el plazo para cumplir con la
condición coincide con el plazo para ejercer la acción de retroventa, bajo la
lógica siguiente: las partes estipulan un plazo para que el vendedor cumpla con
la condición, en el entendido que si no cumple con ella el contrato de
compraventa ya no podrá ser resuelto y, en consecuencia, el comprador que
ejercía un dominio eventual sobre la
cosa comprada adquiere la certeza de ser su legitimo propietario. Significa,
pues, que si el comprador no reembolsa la suma de dinero en el plazo
estipulado, pierde la posibilidad de resolver el contrato y, en consecuencia,
de “recuperar” la cosa vendida. No hay nada que resolver cuando la condición no
se cumple o cuando se cumple fuera del plazo establecido. Por igual, no hay
ninguna acción de retroventa que ejercer si la compraventa ha perdido la
posibilidad de que sea resuelta."
EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN DE REEMBOLSO DE PARTE DEL VENDEDOR DEBE REALIZARSE DENTRO DEL PLAZO ESTIPULADO POR LAS PARTES, FUERA DEL CUAL, LA RECUPERACIÓN DE LA COSA VENDIDA ES EXTEMPORÁNEA
"Resolución del presente caso. La parte demandante presentó certificación extendida por el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, del testimonio de escritura de compraventa con pacto de retroventa, otorgada a las nueve horas con treinta minutos del día quince de octubre de dos mil tres, ante los oficios de la notaria [...], en la cual consta que la señora YMMR vendió un inmueble de su propiedad, ubicado en **********, San Salvador, inscrito bajo la matrícula ********** del asiento **********, de ese mismo registro; al señor RAMS, por el precio de dos mil ochocientos cincuenta y siete dólares con catorce centavos. Además, consta que las partes establecieron PACTO DE RETROVENTA, pues en ese mismo acto la referida señora se reservó por seis meses el derecho de recobrar el inmueble vendido, pagando la suma de dos mil ochocientos cincuenta y siete dólares con catorce centavos. También se aclaró que si en el término de seis meses no se recobraba el inmueble, se renunciaba al plazo para intentar la acción que la ley establece en el Artículo 1683 CC."
En su demanda, la
parte actora ha manifestado que la señora YMMR cumplió con la condición
estipulada, pues ha pagado al señor RAMS la suma de tres mil cincuenta dólares,
mediante dos depósitos a su cuenta del Banco Agrícola número **********. El
primer depósito lo hizo el día quince de noviembre de dos mil seis y el
segundo el tres de mayo de dos mil once.
Al respecto, esta Cámara advierte que el cumplimiento de la condición debe realizarse dentro del plazo estipulado por las partes, que en el presente caso era de seis meses; sin embargo, la parte actora reconoce que el reembolso de dinero lo efectuó después de tres años, cuestión que desborda los términos acordados. Por ello, consideramos que la condición para intentar “recuperar” la cosa vendida se hizo de manera extemporánea, cuando la posibilidad de resolver el contrato de compraventa ya se había agotado."
UNA VEZ QUE EL PLAZO PARA CUMPLIR CON LA CONDICIÓN HA TRANSCURRIDO, NO SE PUEDE HABLAR DE RESTITUCIÓN SINO DE UNA NUEVA ADQUISICIÓN, LO CUAL NO ES COMPATIBLE CON LOS PRINCIPIOS QUE GOBIERNAN EL PACTO DE RETROVENTA
"Además, somos enfáticas al manifestar que la
fecha para cumplir con la condición (el reembolso) generalmente coincide con la
fecha para intentar la acción de “retroventa”, o salvo
que las partes establecieran un plazo para pagar y un plazo para accionar, pues
una vez que el plazo para cumplir con la condición ha transcurrido, por la
misma naturaleza del pacto de retroventa, se agota la posibilidad de resolver
el contrato y que la cosa enajenada regrese al vendedor. Una posición contraria
desnaturalizaría la naturaleza del pacto de retroventa, al querer restituir la
cosa vendida en contra de un contrato de compraventa que ha adquirido plenos
efectos. En tal supuesto no se hablaría de restitución o recuperación, sino de
una nueva adquisición, lo cual no es compatible con los principios que gobierna
al pacto de retroventa.
El acuerdo al que las
partes llegaron era la facultad de la vendedora de recobrar la cosa vendida, no
el de readquirirla -como si el pacto de retroventa operara como una condición
suspensiva-; en ese sentido, advertimos no solamente que la acción de
retroventa ha caducado, sino que la pretensión ejercida es errónea, pues se
pide que el comprador otorgue una nueva escritura de compraventa a favor de la
vendedora, cuestión que no es correcta, pues el pacto de retroventa, como ya se
dijo, resuelve el contrato sin necesidad de una nueva escritura de adquisición.
Incluso, es importante aclarar que cuando se cumple con la condición en el
plazo estipulado, lo que se debe otorgar es un instrumento en el que se haga
constar que la condición se ha cumplido (que sirve de referencia -incluso a
nivel registral-), más no una nueva escritura de compraventa.
Y en el peor de los
casos, el demandante solicita el “cumplimiento de obligación”, bajo el pretexto
de que su mandante cumplió con su obligación (reembolso de dinero), cuestión
que es errada, pues en este caso no hay ninguna obligación del comprador de
“revender” la cosa a su antiguo propietario. Mas bien, su obligación era
“restituir” la cosa comprada, siempre y cuando el vendedor cumpliera con la
condición dentro del plazo estipulado, así como concurrir el otorgamiento del
respectivo instrumento que diera fe de ello.
Por lo anterior,
consideramos que la demanda presentada no es procedente, en vista que la acción
de retroventa ha caducado y porque la pretensión de cumplimiento de obligación
es procesalmente inviable. Por tanto, consideramos que la demanda es
improponible, tal como lo resolvió el Juez
A quo, pero por las razones expuestas en esta sentencia. En ese sentido, no
es procedente revocar la resolución impugnada."