PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA EXTRAORDINARIA DE DOMINIO

RESULTA NECESARIO ACREDITAR LA POSESIÓN DEL INMUEBLE POR EL TIEMPO REQUERIDO POR LA LEY, APORTANDO COMO PRUEBA EL TESTIMONIO, ESPECIALMENTE, DE TERCERAS PERSONAS AJENAS A LA SITUACIÓN DISCUTIDA

“4.1) EL MOTIVO DE APELACIÓN estriba primordialmente en la errónea valoración de la prueba aportada al proceso para acreditar la pretensión de prescripción adquisitiva de dominio.

4.2) En cuanto a la valoración de la prueba, de manera general, el Art. 416 CPCM determina, que se debe apreciar en su conjunto conforme a las reglas de la sana crítica, no obstante, en la prueba documental, se estará a lo dispuesto sobre el valor tasado, debiéndose atribuir un valor o significado a cada prueba en particular, determinando si conduce o no a establecer un hecho y el modo en que se produjo, y cuando más de una prueba hubiera sido presentada para establecer la existencia o el modo de un mismo hecho, éstas deberán valorarse en común, con especial motivación y razonamiento.

En ese contexto, el derecho fundamental a la prueba tiene protección constitucional, en la medida en que se trata de un contenido incluido en el derecho al debido proceso reconocido por la Constitución, por ello, una de las garantías que asisten a las partes es presentar los medios probatorios necesarios, que posibiliten crear certeza en el operador de justicia sobre la veracidad de sus argumentos, formando parte de manera implícita del derecho a la protección jurisdiccional.

En otras palabras, la valoración de la prueba establece la eficacia de los argumentos probatorios que permiten llegar a su finalidad, ello debido a que los aplicadores de justicia perciben las afirmaciones de hecho que les son trasladadas de la realidad a través de la prueba, y al mismo tiempo, aprecian éstas para establecer un razonamiento en relación con la norma jurídica.

4.3) Ahora bien, la sentencia que ahora se impugna ha sido dictada dentro de un proceso declarativo común de prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, incoado por el demandante señor […], contra el […], por aducirse la posesión por más de treinta años de un inmueble de naturaleza urbana, situado en **********, correspondiente a la ubicación geográfica de San Salvador.

4.4) En virtud de ello, es necesario que antes de iniciar con el análisis de cada medio probatorio ofertado, se efectúen algunas precisiones sobre las particularidades que presenta la institución jurídica de la prescripción extraordinaria de dominio, la que se ha definido como aquel medio que posibilita la adquisición del dominio y demás derechos reales, aun careciendo de justo título y buena fe, a través de una posesión continuada durante un lapso de tiempo mucho mayor que el exigido para la prescripción ordinaria, que de acuerdo a nuestra legislación, es de treinta años.

4.5) De modo que la consolidación de una situación jurídica por efecto del transcurso del tiempo, ya sea convirtiendo un hecho en derecho, como la posesión en propiedad; ya perpetuando una renuncia, abandono, desidia, inactividad o impotencia.

4.6) De tales conceptos se deduce, que para que opere la prescripción, necesariamente debió existir un abandono de la propiedad, de lo contrario su propietario se ocuparía de ella, realizando los actos normales de un dueño; pero si la posesión la tiene otra persona o ente, lo normal es que, al transcurrir el tiempo sin que nadie reclame, el poseedor legitime a su favor, el derecho a convertirse en dueño.

4.7) Jurisprudencialmente se han desarrollado ciertos elementos cuyos extremos deben probarse para que opere este modo de adquirir originario, siendo estos: 1) Que se trate de una cosa susceptible de prescripción; 2) Existencia de posesión con ánimo de ser señor o dueño; y, 3) Que esa posesión haya permanecido por un plazo de treinta años. Los anteriores elementos los ha incorporado nuestra legislación en los Arts. 2231, 2240, 2249 y 2250 C.C.

4.8) Así las cosas, para acreditar su pretensión la parte demandante presentó la siguiente prueba documental: […].

 4.8.1) Asimismo propuso la declaración de las testigos señoras […].

También ofreció la declaración personal de la propia parte del actor señor […]; y se solicitó la práctica de reconocimiento judicial sobre el inmueble a prescribir.

4.8.2) Por su parte, la institución demandada propuso como medio probatorio, la práctica de prueba pericial judicial para determinar el área superficial del inmueble que está en posesión, las medidas lineales y superficiales y la identificación de que dicho inmueble se ha poseído por más de treinta años.

4.9) En ese orden de ideas, es procedente enunciar o extraer los hechos probados con cada uno de los medios de prueba aportados y admitidos para fundamentar la pretensión de prescripción adquisitiva de dominio, comenzando con los documentos relacionados en los numerales del 1) al 8), mismos con los que se pretendía establecer, según se precisó en el libelo de demanda y en la etapa de proposición y determinación de la prueba efectuada en la audiencia preparatoria, que el inmueble objeto del proceso era propiedad del demandado [...], lo que en efecto se logró probar con esos documentos, pues registralmente el inmueble aparece inscrito a favor de dicha institución demandada.

4.9.1) De la prueba documental relacionada en el numeral 9), si bien es cierto que se prueba un tipo de posesión indirecta, pues el demandante señor […], como poseedor del inmueble respecto del cual se solicita prescripción, lo daba en alquiler a terceras personas, ejerciendo así actos de verdadero dueño; sin embargo, como acertadamente lo aduce la Jueza de Primera Instancia, eso únicamente comprueba que dicho señor era el arrendante de ese inmueble en los años 1996 y 2009, no siendo prueba suficiente para establecer la posesión por más de treinta años.

4.9.2) Con el recibo de caja descrito en el literal 10), y las facturas de los numerales 11) y 12), en donde aparece que el referido demandante, es el titular de los servicios básicos de telefonía y alumbrado eléctrico con los que contaba el inmueble objeto del proceso en el año dos mil nueve; aunque son un indicador de la posesión del demandante, esos actos no son de aquellos que se consideren propios o exclusivos del titular del derecho real, pues la solicitud de contratación de esos servicios, así como su pago pueden efectuarse por cualquier interesado.

4.9.3) Por su parte, con el resto de recibos de ingreso que se detallaron en numeral 14), se acredita un tipo de relación subyacente a la ahora discutida, puesto que, según lo han expresado ambas partes en sus alegaciones, la señora […], tía del demandante, suscribió un contrato de arrendamiento con promesa de venta con el Instituto de Vivienda Urbana, el cual terminó de cancelar, encontrándose listo para escriturar, como se extrae de la constancia relacionada en el numeral 6), pero ello no abona en nada a la pretensión aquí reclamada, pues con esa prueba lo que se evidencia es que el demandante señor […], tiene una expectativa de derecho sobre el inmueble que se pretende prescribir, la que comparte con el señor […] (hijo de la causante), pues al haber sido declarados herederos de la señora […] ahora son titulares de las obligaciones y derechos que le eran propios a la causante, circunstancia que para nada contribuye al establecimiento de los extremos necesarios de operatividad de la pretensión de prescripción adquisitiva de dominio.

4.9.4) Del resultado del reconocimiento judicial solicitado por la parte demandada [...], con el objeto de realizar la identificación, individualización y singularización del inmueble respecto del que se solicita la prescripción, cuyo resultado consta a fs. […], pueden extraerse como hechos relevantes para la acreditación de la pretensión, los siguientes: 1. La estructura y construcciones del inmueble; 2. Que éste no está siendo habitado por el demandante señor […]; y, 3. Que las personas que ahí residen lo hacen en su calidad de arrendatarios del referido demandante, el que fue dado en alquiler posteriormente a la interposición de la demanda.

En lo que atañe al peritaje judicial propuesto por la parte actora, que aparece de fs. […], con el mismo se logra singularizar el inmueble sobre el cual se ha ejercido la posesión.

4.9.5) En lo que concierne a la declaración personal de la propia parte del actor, éste manifestó que toda su vida ha habitado el inmueble que se quiere prescribir, y que hasta en el año de mil novecientos ochenta se fue del mismo, porque se casó con la señora […]; sin embargo, lo dio en alquiler desde ese entonces.

Sobre lo anterior, habrá que realizar algunas valoraciones importantes, y es que el demandante afirma que nació y creció en el lugar que ahora pretende adquirir por prescripción, pero, este tipo de acción que ahora se invoca, no solamente requiere que una persona alegue haber habitado un inmueble determinado por cierto lapso de tiempo, sino también se requiere de la acreditación que esa posesión se hiciese con el ánimo de ser señor o dueño, lo que no puede entenderse que ocurrió así desde el nacimiento del demandante, pues él mismo, en su declaración personal dentro de la audiencia probatoria, al contestar la interrogante formulada por su abogado en cuanto al concepto en el que estuvo habitando dicho lugar, expresó que vivía con su abuela y su tía quienes eran las propietarias del inmueble, es decir, que reconocía un dominio ajeno sobre la cosa, en virtud que no podemos perder de vista que sólo la posesión que se obtiene y además se ejecuta como señor y dueño, es la que sirve de título para adquirir el dominio sobre un determinado bien.

Ahora bien, una vez ocurrida la muerte de las señoras […] (tía del actor) en el año de mil novecientos setenta y cinco, y […] (su abuela), en el año de mil novecientos setenta y nueve, puede hablarse de que dio inicio la verdadera posesión del demandante […], como señor y dueño del inmueble; no obstante, él afirma que habitó el mismo hasta el año mil novecientos ochenta y cuatro, cuando se fue de ahí por haber contraído nupcias con la señora […], razón por la cual rentó hasta en dos ocasiones dicho inmueble, ejerciendo de esa manera una posesión indirecta.

En ese sentido, cuando estamos ante un tipo de posesión indirecta, no basta para su establecimiento el dicho del actor y los contratos de arrendamiento respectivos, sino que debe verse reforzado por otros medios probatorios que hagan verosímil la alegación de que las personas que se encontraban ocupando el inmueble o las que habitan actualmente el mismo, lo tuviesen en su lugar y a su nombre, lo que implica que lo identifiquen exclusivamente a él como dueño, lo que no ha ocurrido así en el presente caso, pues únicamente se presentó como prueba dos contratos de arrendamiento que constan de fs. […], los que si bien describen el inmueble y en ellos aparece el actor como arrendante, ni siquiera se menciona que sea dueño del mismo, y aún en el hipotético caso que así fuera, tales instrumentos por sí solos no son capaces de constituir prueba irrefutable de la posesión en calidad de dueño del demandante sobre el inmueble objeto del proceso.

4.9.6) En lo que se refiere a las declaraciones de las testigos señoras […], si bien logran acreditar la posesión del bien raíz en una cantidad determinada de años, sigue sin ser suficiente para establecer el término requerido por la ley para la prescripción; y aunque así fuese, es decir, si ambas testigos hubieren expresado que el demandante ha habitado el inmueble por más de treinta años, sus testimonios en efecto serían ponderados pero aún insuficientes, para que únicamente con ellos se procediera a declarar la prescripción adquisitiva, pues se trata del testimonio de su esposa y empleada, quienes se encuentran inmersas en el conflicto jurídico, y es de suponer que su intervención obedece a ciertos intereses personales en la solución de la controversia. Cosa distinta ocurriría, si se hubiese aportado como prueba el testimonio de terceras personas ajenas a la situación discutida, como los vecinos o colindantes del inmueble, con lo que habría acreditado la “apariencia pública de propiedad”, ya que para la prescripción adquisitiva resulta irrelevante la creencia de ser dueño si no se manifiesta de forma externa, entendiéndose dicha exteriorización como aquel reconocimiento por parte de sujetos ajenos o extraños a su grupo familiar o social.

Con ello no se quiere decir, que no se pueda presentar como medio de prueba de la posesión, el testimonio de personas de su familia o sus empleados; pese a ello, tampoco se puede pretender que únicamente con su dicho se acredite ineludiblemente ese extremo.

4.10) En ese contexto, y analizado de manera minuciosa cada uno de los medios probatorios ofertados por las partes dentro del presente proceso, es viable afirmar, que ha existido una escasez probatoria, dado que no obstante, se han logrado establecer una serie de hechos aislados, es decir, se ha comprobado la posesión requerida para prescribir un bien, pero únicamente por ciertos tiempos, y es que por un lado, de la prueba documental se establece que el señor […], ha ejercido actos de verdadero dueño, apareciendo como el titular de los servicios básicos con los que cuenta el inmueble, pero únicamente respecto del año dos mil nueve; con el reconocimiento judicial se comprobó que actualmente el inmueble no es habitado por el demandante, pero que él fue quien lo ha dado en arriendo; también, que en los años mil novecientos noventa y seis y dos mil nueve, lo entregó en arrendamiento; y que una vez ocurrida la muerte de su abuela y tía, habitó en el mismo hasta el año de mil novecientos ochenta y cuatro.

4.11) Pese a lo anterior, para que proceda una pretensión de esta naturaleza no basta con el transcurso del tiempo requerido de treinta años, y que alguien se presente alegando que en ese tiempo ha ejercido actos de verdadero dueño, sino que debe probarse de manera inequívoca que se ha poseído válidamente de manera ininterrumpida en el lapso requerido legalmente, máxime si se trata de una posesión indirecta como en el presente caso, pues no tiene aplicación la presunción contenida en el Art. 758 Inc. 1° C.C. que dice: “Si se ha empezado a poseer a nombre propio, se presume que esta posesión ha continuado hasta el momento que se alega”, requiriéndose una especial oferta probatoria dirigida a generar la convicción en el juzgador sobre la duración y conservación de tal posesión en el paso del tiempo, sin que ello pueda presumirse, ya que aparte de la voluntad unilateral, subjetiva o intencional del tenedor, se precisa de una manifestación externa o de carácter pública que sea capaz de generar frente a terceros, una apariencia real de que el pretensor es verdadero dueño o titular de la cosa poseída.

4.12) En consonancia con lo expuesto, basta leer detenidamente la sentencia impugnada, para verificar una coherencia tanto interna como externa con todos los medios probatorios, individualizando cada uno de ellos, y posteriormente valorándolos en su conjunto, de conformidad con la operación lógica de valoración, llevando a la juzgadora a colegir que la parte demandante, no logró probar los extremos de su demanda, por lo que al no haberse evidenciado la infracción argüida por el impetrante, el punto de apelación esgrimido, no tiene fundamento legal.

V. CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye, que en el caso que se juzga, con la prueba aportada al proceso, no se ha logrado acreditar la posesión del inmueble por el tiempo requerido por la ley para que opere la Prescripción Adquisitiva Extraordinaria de Dominio.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar la sentencia impugnada, y condenar en costas de esta instancia a la parte apelante.”