USURPACIÓN
DE INMUEBLES
LA
ACCIÓN DE DESPOJO SE PERPETRA POR MEDIO DE VIOLENCIA, AMENAZAS, ENGAÑO O ABUSO
DE CONFIANZA
“El
delito de USURPACIÓN, está regulado
en el Art. 219 del Código Penal, y consiste en que el o los sujetos activos del
delito con el propósito de apoderarse y aprovecharse ilícitamente de la
propiedad, a sabiendas de que no son propietarios, ni poseedores o tenedores del
terreno de buena fe, ejercen mediante violencia, amenazas, engaño, o abuso de
confianza, actos tendientes para tales efectos, ya sea invadiendo el inmueble,
permaneciendo en él, o expulsando a sus ocupantes.
Los
medios que la ley menciona para ejecutar la acción de despojo, son la
violencia, las amenazas, el engaño y el abuso de confianza; que deben de ser
empleados para consumar el despojó y no para mantenerse en la posesión o
tenencia ya logradas antes por otros medios. La violencia física puede recaer
sobre las personas o sobre las cosas. La ejercida sobre las personas puede ser
empleada para sacar el ocupante del inmueble, para impedirle la entrada al
lugar que ocupaba o para reducir o limitar la ocupación. La violencia ejercida
sobre las cosas, debe de caer sobre las resistencias destinadas a impedir la
ocupación del inmueble. Las amenazas, están constituidas por el anuncio de un
mal futuro destinado a doblegar la voluntad del sujeto pasivo, y deben haber
sido empleadas para lograr el despojo. El engaño, es la falta de verdad en lo
que se piensa, se dice o se hace creer, debe de guardar relación con el goce de
la posesión o la tenencia por sí o corno ejercicio de un derecho real sobre el
inmueble, y tener por efecto la privación de alguna de ellas. El abuso de
confianza, es otro de los medios por los que puede ser perpetrado el despojo.
La simple prolongación de la permanencia, sin invocar, o más exactamente, sin
ejercitar un título distinto del que se tiene, no es usurpación, Ello es así,
porque los medios enunciados por la ley deben haber sido empleados para el
despojo y no para mantenerse en una tenencia de la que ya se goza.
Según
el jurista Carlos Fontan Balestra, Derecho Penal, Parte Especial, para apreciar
la existencia o inexistencia de la usurpación es indiferente el análisis de la
legitimidad del título que se invoca para la ocupación, ya que lo que realmente
importa a efectos del despojo es que el sujeto pasivo esté realmente en la
posesión, cuasi-posesión o tenencia del bien. Añadiendo que no usurpa el que
impide la ocupación del inmueble o parte de él a quien nunca estuvo en su
tenencia, porque en tal caso, se está pretendiendo constituirse en tenedor,
pero aún no se es en el momento de la acción.”
DETERMINACIÓN LEGAL PARA CONSTATAR SI SE HA
CONSTITUIDO UN DELITO O UN INCUMPLIMIENTO CIVIL DE CONTRATO LABORAL
“Ahora bien, teniendo claros, los verbos rectores, y la
definida la conducta delictiva atribuida al procesado, hay que analizar si los
hechos y actos del mismo encajan en estos elementos típicos. Al respecto,
tenemos que se le acusa al señor […], de que en su calidad de ADMINISTRADOR del
Centro Comercial Periplaza autorizó la colocación de kioscos en el pasillo
común, propiedad de la Sociedad Urbanizadora Aparicio, Sociedad Anónima de
Capital Variable, en relación a dos locales, los cuales se encuentran
debidamente inscritos bajo las matriculas números **********8-**********9 y **********8-**********0,
en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del
Centro, San Salvador, y que los cánones de dichos kioskos son percibidos por su
persona y no por la empresa dueña.
En primer lugar, con la sola comprensión de la relación
fáctica del caso, se puede determinar que no existe ninguna de las acciones
dolosas que requiere el tipo como lo son violencia, amenazas, engaño, o abuso de confianza,
ya que lo que faculta el actuar del procesado en este caso, es su calidad de
ADMINISTRADOR del
Centro Comercial Periplaza, ubicado en Apopa, lugar que por ser un Condominio destinado colocación
de locales comerciales, está sujeto a la LEY DE PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS
Y APARTAMIENTOS.
El art. 1 de la LEY DE
PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS establece: “Los diversos pisos
de un edificio, los apartamientos en que se divide cada piso y los
apartamientos de un edificio de una sola planta, siempre que sean independientes
y tengan salida directa a la vía pública o a un espacio común que conduzca a
dicha vía, podrán pertenecer a distintas personas, de conformidad a las
disposiciones de la presente ley”.
El art. 3 de la referida
ley dispone: “Terminada la construcción y aprobada que sea por la autoridad
respectiva, deberán presentarse al registro de la propiedad raíz e hipotecas
que corresponda:
E) el reglamento de
administración que formulará el propietario del edificio en escritura pública y
que debe contener las materias indicadas en el artículo 26 de esta ley, el cual
será obligatorio para todos los propietarios y sus sucesores o cualquier
título, sin perjuicio de lo establecido en el inciso segundo del artículo 25”.
El Art. 25 por su parte
establece: “La administración y conservación de las cosas comunes de un
edificio corresponderá a la asamblea de propietarios de los distintos pisos o
apartamientos, quienes actuarán de acuerdo con el reglamento de administración
que menciona la letra e) del artículo 3. La asamblea podrá introducir al
reglamento las reformas que estime convenientes y aún dictar uno nuevo, en
sustitución de aquél”.
Y finalmente el Art. 26,
dice: “El reglamento de administración deberá contener las siguientes materias,
sin perjuicio de otras disposiciones que los propietarios juzguen necesarias
para el mejor funcionamiento del régimen de este instituto: a) regulación del
uso de las cosas comunes; b) proporción y forma de pago de la contribución de
los propietarios de los pisos o apartamientos a los gastos comunes y gastos de
administración; c) requisitos necesarios para ser electo administrador
propietario o suplente del edificio, y causas de su remoción; d) señalamiento
de la forma de remuneración del administrador y la de su pago; e) facultades
concedidas al administrador; f) señalamiento de la fecha en que el
administrador debe rendir cuentas, que será por lo menos una vez al año; g)
forma de convocatoria y periodicidad de las asambleas de propietarios; h)
mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias y para
adoptar resoluciones cuando se trate de casos en que esta ley no exija cómputos
especiales”.
La LEY DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS, establece el régimen al que estarán
sometido en este caso concreto el Condominio Centro Comercial Periplaza,
aclarando que la administración del mismo, estará sujeto a una persona delegada
por la junta directiva del inmueble, y bajo los estatutos o reglamentos
internos que rijan dicho condominio.
En tal sentido, a folios 58-65
tenemos copia certificada de Testimonio de Escritura de Constitución del
CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PERIPLAZA, APOPA, en el que consta que la Sociedad
URBANIZADORA APARICIO, S.A. de C.V., es la legítima dueña de la misma, y que
dicho condominio se constituye para la colocación de locales comerciales.
Mientras que a folios 187-196 contiene
Copia Certificada de Escritura Pública de REGLAMENTO INTERNO DE CONDOMINIO
CENTRO COMERCIAL PERIPLAZA, el cual fue otorgado en la Ciudad de San Salvador,
a las catorce horas con treinta minutos del día dos de abril de dos mil
catorce, ante los oficios notariales de […], comparece la señora […], en su
calidad de Ejecutor Especial del Acuerdo tomado en Junta General Ordinaria de
Propietarios del Condominio Centro Comercial Periplaza, Apopa, para la
modificación del Reglamento interno del referido centro comercial y en sus
cláusulas establecen la conformación de la representación y administración del
Condominio, delegando la Representación a una Junta Ordinaria de Propietarios,
y un Administrador único del condominio
En tal sentido, en Copia
Certificada de Escritura Pública de REGLAMENTO INTERNO DE CONDOMINIO CENTRO
COMERCIAL PERIPLAZA. Artículo 33 se estipula “Son atribuciones de la Asamblea
de Propietarios: …c) Elegir al administrador, removerlo y conocer de su
renuncia, señalarle las facultades que no estén previstas por la Ley de
Propiedad Inmobiliaria por Pisos o Apartamentos o por este Reglamento,
determinar el período de sus funciones y asignarle su remuneración.
El art. 33 de la LEY DE
PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS en relación con el Art. 54
señala las atribuciones del ADMINISTRADOR, del Condominio.
Por
último en Copia Certificada de Escritura Pública de REGLAMENTO INTERNO DE
CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PERIPLAZA. Artículos 45 se establece: “El
administrador recaudará las cuotas de los propietarios y manejará los fondos
provenientes de ellas de conformidad con el presupuesto aprobado por la
Asamblea de Propietarios. Así mismo, el art. 49 del referido reglamento interno
establece: “en todo lo que no esté previsto en la Ley de Propiedad Inmobiliaria
por Pisos y Apartamentos y en el presente reglamento se estará a lo que
disponga la Asamblea de Propietarios…”. Por último y no menos importante de
citar, el art. 52 de dicho reglamento interno señala: “Se establece a favor de
la Administración del Condominio Periplaza Apopa, el derecho de utilizar las
áreas comunes para la instalación de kioskos fijos o móviles, que contribuyan
al embellecimiento y atracción de esos lugares, correspondiendo el usufructo
del mismo en forma perpetua a la Administración del Centro Comercial Periplaza
Apopa…”.
Así mismo
tenemos en el proceso copia certificada del acta número uno del Libro de Actas
de Junta General, que sirve para la contabilidad del Centro Centro Comercial Periplaza
Apopa, con autorización número 025-2013 de fecha veinticinco de octubre de dos
mil trece, autorizado por el contador público […], en donde consta el
nombramiento del señor […], para el cargo de Administrador de Condominio Centro
Comercial Periplaza Apopa, así como tres publicaciones de la referida Acta de
Junta General de Condominio Centro Comercial Periplaza Apopa, efectuadas en los
Diarios Oficiales 100, 102 y 104 de fechas dos, cuatro, y seis de junio de dos
mil catorce, donde consta la designación del señor […], para el cargo de
Administrador de Condominio Centro Comercial Periplaza Apopa, como requisito de
ley.
Como elementos de acusación
tenemos dentro del proceso penal, a folios 25 la declaración del ofendido,
quien como Representante Legal de la Sociedad URBAPAAR, dueña del inmueble de
Condominios denominado Peripalza, ubicado en la jurisdicción de Apopa,
manifiesta sentirse ofendido por haberse realizado contratos de arrendamiento
en sus locales sin su autorización, donde se han instalado chalets y kioskos
comerciales, de los cuales los cánones de arrendamiento son cobrados y
recibidos por el señor […].
Por otro lado, consta en el
proceso, a folios 27, acta de entrevistas de testigo señor […], quien
manifiesta que desde hace tres años realizó un contrato de arrendamiento con el
Administrador del Condominio Comercial Periplaza para la instalación de local
comercial. Que de igual forma paga los cánones al administrador. En el mismo sentido
manifiestan las testigos […], y la señora […], en actas de entrevista de folios
30 y 31 respectivamente, su contrato de arrendamiento con el administrador del
Condominio Comercial, para la colocación de quioscos comerciales en el mismo, y
cuyos cánones de arrendamiento son cancelados al mismo.
En tal
sentido, analizado y verificado la LEY DE PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS y el
REGLAMENTO INTERNO DE CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PERIPLAZA, esta Cámara considera
que efectivamente estamos en presencia de un conflicto de naturaleza civil, en
el que el acusado ejerciendo su cargo de Administrador de Condominios Centro
Comercial Periplaza en Apopa, designado por Junta General de Propietarios, ha
tomado decisiones y acciones que han violentado sus atribuciones como tal, y
que han generado en la parte ofendido inconformidad, como apoderarse de los
cánones del arrendamiento de los inmuebles, que bien pudiere derivar en la
comisión del delito de Apropiación o Retención Indebida; sin embargo, todas
estas acciones y atribuciones ya le están conferidas y reguladas por la figura
del Mandato en un Reglamento Interno que le ha permitido al imputado […], tomar
decisiones sobre los kioskos y chalets distribuidos en los locales propiedad de
la Sociedad ofendida; es decir, que este en su calidad de Administrador del
lugar, ha autorizado la colocación de dichos kioskos y chalets comerciales en
los pasillos de los locales, los cuales se encuentran debidamente inscritos bajo las matriculas
números **********8-**********9 y **********8-**********0, en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, San Salvador,
propiedad de la Sociedad URBAPAR S.A. de C.V., y en esa misma calidad ha
recibido los cánones del arrendamiento, lo cual además está estipulado y
regulado en las clausulas y artículos del Reglamento Interno del Condominio
Centro Comercial Periplaza, Apopa, que se citaron anteriormente; por lo que
toda acción o atribución excesiva que se salga de las ya reguladas, en su
calidad de Administrador, remite a la cláusula que dice que la Junta General de
Propietarios en Asamblea General, podrá remover de su cargo al Administrador,
cuando esté realice acciones o atribuciones que no le corresponden o que le
causan agravio a la Sociedad dueña del Condominio.
En consecuencia, el
presente caso, no se adecua al delito de USURPACIÓN, es un caso de
incumplimiento civil de contrato laboral y clausulas regladas por la LEY DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMIENTOS y el REGLAMENTO INTERNO DE
CONDOMINIO CENTRO COMERCIAL PERIPLAZA, por lo que la solución del presente
litigio se deberá resolver en el área del derecho correspondiente, no siendo
esta la penal.”