RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA

 EL ACREEDOR ESTÁ FACULTADO PARA PEDIR LA RESOLUCIÓN DE LA OBLIGACIÓN Y QUE EL DEUDOR LE INDEMNICE DE LOS PERJUICIOS RESULTANTES DEL INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL RESTO DEL PRECIO COMO QUEDÓ EXPRESAMENTE PACTADO

"5.1) EL PRIMER PUNTO DE APELACIÓN, radica en la revisión del derecho aplicado, enmarcados en el Art. 510 Ord. 3° CPCM., en razón que la juzgadora no aplicó adecuadamente la normativa relativa a la promesa de venta así, por lo que violentó lo regulado en el Art. 1422 C.C.

5.1.1) Al respecto, al realizar un negocio o acto jurídico, sobreviene la potestad que todos aquellos que tienen la libre administración de sus bienes disfrutan, como la facultad de comprometer su voluntad al cumplimiento de determinadas obligaciones. Sin embargo, no se puede ejercer este derecho, con absoluta libertad, pues lo limita la permisibilidad de la ley.

De lo anterior, se colige que las personas pueden posicionarse como partes en un negocio jurídico o contrato, estableciendo entre las mismas una serie de reglas que auto regularán su relación estrictamente jurídica, pudiendo incluir con libre determinación los alcances de las mismas, siempre y cuando estén dentro del margen de la ley, y lo realizan a través de estipulaciones que sólo surten efectos entre los contratantes, y cesan a la vez por acuerdo entre ellos. Según lo dispone el Art. 1416 C.C. En ese sentido, los contratos así celebrados, deben cumplirse de buena fe, por lo que pueden obligar no sólo lo que ellos contemplan, sino que también a todas las cosas que emanan de la naturaleza de los mismos o que la ley o la costumbre señalen, tal como lo regula el Art. 1417 C.C.

5.1.2) La Ley comprende entre las obligaciones de hacer a la promesa de celebrar un contrato y establece en el Art. 1425 C.C que esta promesa no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido no sea de aquéllos que las leyes declaran ineficaces; 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato; y 4) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Tratándose de una promesa de venta, existe obligación tanto del promitente vendedor de entregar y hacer la tradición del inmueble objeto de la promesa, como del promitente comprador de entregar el precio convenido; es por ello, que finalizado el plazo, el objeto de la obligación es precisamente celebrar la compraventa.

Concurriendo estas circunstancias, habrá lugar a lo prevenido en el Art. 1424 C.C. relativo a que las convenciones o contratos sobre objetos lícitos son válidos. Sin embargo, en materia de promesas de contratos, la promesa no produce obligación alguna; dejando su validez al caso de excepción, cuando concurren las cuatro circunstancias antes señaladas; al grado que si llegare a faltar una de ellas, la promesa no producirá obligación alguna.

5.1.3) Consta en el proceso que la [demandante], en la fecha veinticinco de julio de dos mil seis, adquirió el dominio sobre la totalidad de un inmueble de naturaleza rústica, situado en […], y que se encontraba en proindivisión a favor de ella y de la sociedad [...]; durante la etapa de proindivisión entre las co-propietarias del referido inmueble, mediante escritura pública otorgada por los señores […], este último en representación de la sociedad mencionada, celebraron una PROMESA DE VENTA, en esta ciudad, a las catorce horas del día veinticinco de enero de dos mil cinco, a favor del [demandado], cuya copia certificada consta de fs. […].

Se estipuló en dicho contrato, que el precio total en la venta, sería la cantidad de CIENTO TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, de los cuales el promitente comprador pagó en el acto de perfeccionamiento de la promesa de venta, la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, acordándose que la cantidad restante del precio total, es decir la suma de OCHENTA Y OCHO MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, sería pagada por el promitente comprador en un plazo de tres años, contados a partir de la fecha de otorgamiento de la promesa de venta, por medio de cuotas anuales de VEINTINUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES DÓLARES CON TREINTA Y TRES CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, finalizando dicho plazo en el año dos mil ocho.

Transcurrido dicho término, los promitentes vendedores otorgarían la escritura de venta, siempre y cuando se hubiese pagado en su totalidad la suma acordada como precio, es decir la cantidad de CIENTO TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, pero el [demandado] incumplió las condiciones pactadas en la escritura pública de promesa de venta de inmueble, debido a que únicamente realizó un pago de VEINTINUEVE MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES DÓLARES CON TREINTA Y TRES CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, debido a ello quedó en mora por la cantidad de CINCUENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS DÓLARES CON SESENTA Y ********** CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA .

5.1.4) Ahora bien, el referido Art. 1425 N° 3 C. C., ordena que para que el contrato de promesa de venta nazca a la vida jurídica debe tener un plazo o una condición que fije la época de la celebración del contrato; por otro lado, por obligación sujeta a una condición, vamos a entender lo que dispone el Art. 1344 C.C., es decir, aquel acontecimiento futuro que puede suceder o no, o sea que sea incierto.

Partiendo de lo dispuesto en la ley, esta Cámara estima que la interpretación de esa cláusula debe realizarse conforme al Art. 1431 C., en virtud que en la fecha del contrato, se estipuló en la cláusula III) del mismo, que ese día se entregaban arras, producto de la celebración del contrato de promesa de venta y que el resto del “precio”, sería entregado tres años después de la celebración del contrato, es decir, en el año dos mil ocho; por lo que en tal estipulación contractual, el [demandado], se obligó a realizar una prestación personal de un dar, es decir, transferir el dominio de una cantidad de dinero, esa es la condición, el pago del resto del “precio”, para que de esa forma surgiera la correspondiente obligación del deudor (promitente vendedor) de celebrar el contrato.

5.1.5) De lo anterior, puede advertirse que la disolución de los vínculos jurídicos, se presenta cuando habiéndose otorgado o celebrado éstos legalmente, su eficacia se extingue total o parcialmente a consecuencia de hechos posteriores. Así, la mora produce el incumplimiento, debiéndose apreciar tal circunstancia de acuerdo a las cláusulas contenidas en el contrato, otorgado conforme a la ley para que surta efectos, es decir, suscrito con los requisitos que establece la disposición legal citada, y a la prueba vertida en el proceso.

En nuestro sistema jurídico, una forma de extinguir las obligaciones, es por el evento de la condición resolutoria, regulada en los Arts. 1360 y 1438 Inc. 2º Ord. 8º C.C., prescribiendo el primer artículo que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, y en tal circunstancia, podrá el otro contratante pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.

De la referida disposición legal, se colige que debe existir un hecho futuro e incierto del que pende la extinción de la eficacia de un acto jurídico, cuyos efectos, producido el evento del incumplimiento, que es la condición, da lugar a la resolución del contrato; además de ser una institución legal que obra de modo general en todo contrato bilateral o sinalagmático, que busca retrotraer sus efectos, como si el contrato nunca se hubiese celebrado. En consecuencia, la acción resolutoria se entiende como la impugnación del contrato bilateral, ejercitable por la parte que ha cumplido, mediante demanda encaminada a producir la extinción del contrato, por haber desaparecido la composición de intereses inicialmente pactados, en virtud del incumplimiento culpable de la otra parte.

"5.1.7) Al analizar el contrato de promesa de venta celebrado en esta ciudad, a las catorce horas del día veinticinco de enero de dos mil cinco, entre la sociedad [...] y la [demandante] como promitentes vendedores y el [demandado], como promitente comprador, no se advierte estipulación alguna que obligase a hacer del conocimiento de éste último comunicación alguna respecto a la adquisición por parte de la [demandante], del resto del inmueble propiedad de la sociedad [...], la excepción de contrato no cumplido o del principio de que la “mora purga la mora” contenido en el Art. 1423 C.C., ya que como antes se dijo, fue el [demandado] el que incumplió su parte, pues nunca pagó el resto del precio como quedó expresamente pactado, lo cual fue expresamente reconocido por su apoderado licenciado […], en la contestación de la demanda que consta de fs. […], por lo que efectivamente procedía la declaración de resolución del contrato de promesa de venta celebrado; por lo que es procedente acceder a lo solicitado en el punto de apelación invocado por el apoderado de la parte recurrente, por tener sustento legal.

VI. CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye que en el caso que se juzga, no es necesario que la promitente vendedora notifique al promitente comprador, que adquirió la otra parte del inmueble prometido en venta para poder exigir el cumplimiento del pago del resto del precio pactado en el contrato, por lo que no existe ningún motivo de incumplimiento de la parte actora para purgar la mora de la parte demandada; por lo que es viable la terminación del contrato de promesa de venta.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente reformar la sentencia recurrida en lo pertinente, sin condena en costas."