TERCERÍA DE DOMINIO EXCLUYENTE

PODRÁN PRESENTAR LA DEMANDA QUIENES SEAN TITULARES DE DERECHOS QUE, POR DISPOSICIÓN LEGAL EXPRESA, PUEDAN OPONERSE AL EMBARGO O A LA REALIZACIÓN FORZOSA DE UNO O MÁS BIENES EMBARGADOS COMO PERTENECIENTES AL EJECUTADO

“La presente sentencia de apelación se pronunciará exclusivamente sobre los puntos planteados en el recurso.

Vistos los autos y los alegatos de las partes, esta Cámara formula los siguientes fundamentos jurídicos:

5.1) EL PIMER PUNTO DE APELACIÓN, atañe a la revisión del derecho aplicado, por haberse desatendido lo dispuesto en los Arts. 58 Inc. 1°, 90 Inc. 1° y 179 CPCM., 1573 y 1574 C.C., y 52 de la Ley de Notariado.

5.1.1) Todo juzgador tiene facultades de examinar desde el inicio la pretensión contenida en una demanda, y al advertir que adolece de un defecto para su tramitación, deberá rechazarla, explicando el fundamento de su decisión.

5.1.2) En el caso en estudio, la operadora judicial rechazó la pretensión de la tercería de dominio por ser improponible, debido a que no se acreditó de forma legal el dominio sobre el inmueble embargado.

5.1.3) Así las cosas, el punto a dilucidar se circunscribe en establecer si es un requisito esencial para promover la pretensión de Tercería de Dominio Excluyente, que se acredite de manera inicial el dominio sobre el bien raíz.

Al respecto, la tercería de dominio excluyente, se constituye como un mecanismo legal que brinda al demandante la oportunidad de oponer su derecho de dominio contra el acreedor que ha embargado un determinado bien como propiedad del deudor, con el objeto de levantar el gravamen.

5.1.4) En ese contexto, el Inc. 1° del Art. 636 CPCM., dispone que podrá interponer tercería de dominio, en forma de demanda, el que afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado, siempre que no lo hubiera adquirido de éste una vez trabado el embargo.

Dicha pretensión deberá ser dirigida contra el acreedor ejecutante y el deudor ejecutado; ante el mismo Juez que esté conociendo del proceso de ejecución; y la decisión final que se dicte se limitará a la continuidad o el alzamiento del embargo.

5.1.5) Ahora bien, para iniciar al aludido proceso, el Inc. 2° del Art. 637 CPCM., impone al actor la carga procesal de aportar junto con la demanda, un principio de prueba del fundamento de la pretensión, es decir, que deberá presentarse algún elemento evidenciable de la titularidad del derecho de dominio del bien que fue embargado erróneamente como propiedad del deudor.

Cabe señalar que la norma jurídica antes mencionada, no indica ningún parámetro para cumplir con dicho requerimiento; sin embargo, es evidente que ésta comprobación preliminar del derecho de propiedad y su oponibilidad, dependerá de la naturaleza de los bienes objeto de la tercería, pues la ley impone algunas exigencias si se trata de inmuebles o de ciertos muebles; en el caso de autos, la tercería se promueve por un bien raíz embargado.

5.1.6) En ese sentido, el Inc. 1° del Art. 667 C.C., dispone que, salvo las excepciones legales, la tradición del derecho de dominio de los bienes raíces, se efectuará por medio de un instrumento público, y para que pueda surtir efectos contra terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad; se considera como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción.

En ese orden de ideas, el Inc. 1° del Art. 683 C.C., reitera que la tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro.

5.1.7) De modo que, los preceptos legales citados, instituyen el denominado principio de oponibilidad del derecho de dominio de inmuebles, que requiere la inscripción del título, esencialmente por dos razones: 1) como requisito de existencia o eficacia; y, 2) como requisito indispensable para hacerlo valer frente a terceros.

Este último aspecto, guarda estrecha vinculación con el principio de publicidad registral, en virtud del cual los derechos amparados por un título debidamente inscrito son oponibles frente a los terceros y los de éstos no son oponibles al que tiene su derecho inscrito.

5.1.8) En consonancia con lo anterior, se estima que para ejercer eficazmente la defensa del dominio sobre un inmueble, no es suficiente poseer un título que ampare la propiedad, sino que es preciso que sea oponible, y esto se logra desde el momento que se presenta su inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, siempre que no haya ningún otro título presentado con anterioridad, pues éstos no perjudican a terceros sino desde la fecha de su inscripción.

5.1.9) Para el caso que se juzga, se observa que con la demanda de tercería de dominio de fs. […], de la ejecución forzosa, se anexaron los siguientes documentos: una fotocopia certificada por notario de documento privado autenticado de contrato de promesa de venta, agregada de fs. […], en donde el demandado señor […], se comprometió a vender, ceder y traspasar el derecho, en aquella fecha, sobre dos lotes de terreno urbano marcados con los números ********** del **********, de la jurisdicción de San Salvador, Departamento de San Salvador; fijándose como precio de la venta la cantidad de veinte mil dólares de los Estados Unidos de América; lo que ocurría siempre y cuando, según se lee del numeral 5), se cancelaran, por el aludido demandado, los saldos existentes a la Asociación […], pues dichos lotes se encontraban hipotecados a favor de dicha institución.

De igual forma, se ha presentado una fotocopia certificada por notario de recibo por la cantidad de veinte mil dólares de los Estados Unidos de América, que la demandante entregó al demandado señor […]; una declaración jurada donde se hace constar que dicho demandado celebró un mutuo con segunda hipoteca abierta con la demandante señora […], por el monto de veinte mil colones de los Estados Unidos de América, en donde también le autoriza para que los habite y pueda realizar la construcción necesaria para habitarlo; y un documento de reconocimiento de la deuda antes mencionada.

5.1.10) Del análisis de la documentación enunciada, los suscritos magistrados logran extraer únicamente una expectativa de derecho, pues la compraventa con la que se transferiría el dominio de dichos lotes se efectuaría una vez se cumpliese la condición pactada en el mismo, que en este caso era el pago de los veinte mil dólares de los Estados Unidos de América de parte de la mencionada demandante y la cancelación de los saldos pendientes a favor de la Asociación […].

Así las cosas, el Inc. 2° del Art. 636 CPCM., dispone que podrán presentar la demanda de tercería de dominio quienes sean titulares de derechos que, por disposición legal expresa, puedan oponerse al embargo o a la realización forzosa de uno o más bienes embargados como pertenecientes al ejecutado.

5.1.11) En ese sentido, de la lectura de la referida disposición, se desprende que la legitimación procesal activa para promover la aludida pretensión, concierne a quien, sin ser parte en la ejecución, aduzca la propiedad de la cosa embargada, o en su caso, un derecho diferente que expresamente lo habilite para oponerse a la traba o realización forzosa del bien, lo que no ha ocurrido en este caso, pues no se ha probado en legal forma, ni la propiedad sobre el bien, ni otro tipo derecho sobre el mismo, sino más bien una expectativa de derecho que resulta ser insuficiente para prevalecer frente al del acreedor ejecutante […].

5.1.12) En ese orden de ideas, teniendo perfectamente claro quiénes pueden incoar una pretensión de tercería de dominio y qué tipo de principio de prueba puede presentarse para acreditar el derecho sobre el bien embargado, resulta inoficioso referirse al valor que representan los documentos privados reconocidos, según lo disponen los Arts. 1573 y 1574 C.C., pues los instrumentos presentados no son los idóneos para sustentar su derecho como tercerista de dominio.

Y sobre la afirmación que formulara el interponente en su libelo de apelación, de que con los documentos presentados se le dio cumplimiento a la tradición establecida por el legislador en el Art. 450 C.C., la posesión y tenencia del inmueble con el ánimo de ser dueña, este Tribunal disiente de dicha aseveración ya que no está acorde con el sistema de transmisión de la propiedad que establece nuestra legislación, la cual se verifica en dos etapas debidamente demarcadas: a) desde la fecha del título traslaticio, éste es oponible entre las partes, y b) desde la fecha de la inscripción en el Registro correspondiente, es oponible frente a terceros, como lo disponen los Arts. 667 Inc. 1° y 680 Inc. 1° C.C."

TRATÁNDOSE DE INMUEBLES, ES NECESARIO QUE SE PRESENTE UN TÍTULO DE DOMINIO Y QUE ADEMÁS SE ENCUENTRE INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAÍZ E HIPOTECAS, PARA QUE SEA OPONIBLE FRENTE A TERCEROS

"5.1.13) En esa línea de pensamiento, se estima que existe un obstáculo insalvable para que la pretensión sea juzgada, pues si bien es cierto el Inc. 2º del Art. 637 CPCM., impone la carga procesal a la parte actora de aportar un principio de prueba, mucho más cierto es que tratándose de inmuebles, es necesario que se presente un título de dominio y que además se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que sea oponible frente a los referidos demandados, debido a la publicidad registral enmarcada en la parte final del Inc. 1° del Art. 667 C.C., el cual proporciona seguridad jurídica a los actos contractuales; por lo que el punto de apelación invocado, queda desvirtuado.