SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
AMPARO CONTRA PARTICULARES PROCEDE
CONTRA ACTOS DE AUTORIDAD MATERIAL REALIZADOS POR AQUELLOS QUE NO ESTÁN
INVESTIDOS DE UN CARGO PÚBLICO O NO EJERCEN NINGUNA AUTORIDAD O PODER DE
CARÁCTER FORMAL, PERO ESTÁN EN UNA RELACIÓN DE SUPRA-SUBORDINACIÓN
"III. 1.
A. En relación con el amparo contra particulares, la
jurisprudencia constitucional ha sostenido –y. gr., en las Sentencias
de fechas 17-VII-2013 y 3-VII-2013, pronunciadas en los procesos de Amp.
218-2013 y 153-2010, respectivamente– que esta modalidad de amparo procede
contra los actos de autoridad material realizados por aquellos que no están
investidos de un cargo público o no ejercen ninguna autoridad o poder de
carácter formal, pero están en una relación de supra-subordinación y, por ello,
poseen la capacidad de vulnerar derechos fundamentales."
REQUISITOS PARA REVISAR UN ACTO EMITIDO POR UN PARTICULAR
"En la Sentencia de fecha 25-IX-2013, emitida
en el Amp. 545-2010, se estableció que entre los requisitos para que un acto
emitido por un particular sea revisable mediante el proceso de amparo se
encuentran: (i) que el particular responsable del acto se encuentre en una
situación de supra-subordinación respecto del agraviado; (ii) que no se trate
de una simple inconformidad con el contenido del acto; (iii) que se haya
hecho uso de los medios ordinarios que el ordenamiento jurídico prevé frente a
actos de esa naturaleza y se hayan agotado plenamente, que dichos mecanismos de
protección no existan o que los existentes sean insuficientes para garantizar
los derechos constitucionales del afectado; y (iv) que el derecho de
carácter constitucional cuya vulneración se alega sea, por su naturaleza,
exigible u oponible frente al particular demandado en el proceso."
EXISTENCIA
DE VICIOS O DEFECTOS ESENCIALES EN LA PRETENSIÓN GENERAN LA IMPOSIBILIDAD POR
PARTE DEL TRIBUNAL DE JUZGAR EL CASO CONCRETO
"B. Aunado a ello, en las Resoluciones de
fechas 3-II-2012 y 29-II-2012, emitidas en los procesos de Amp. 456-2010 y
584-2009, respectivamente, se señaló que la existencia de vicios o defectos esenciales
en la pretensión generan la imposibilidad por parte del Tribunal de juzgar el
caso concreto o, en todo caso, tornan inviable la tramitación completa del
proceso, por lo que la demanda de amparo debe ser rechazada in
limine o in persequendi litis. El rechazo de la pretensión
durante la tramitación del amparo se manifiesta en materia procesal
constitucional mediante la figura del sobreseimiento, tal como lo prescribe el
art. 31 de la L.Pr.Cn."
CONSIDERACIONES SOBRE ESTE TIPO DE SISTEMA
"2. A. El caso en estudio exige hacer
algunas consideraciones sobre el sistema de propiedad
horizontal, específicamente el tipo de relaciones que surgen entre los
particulares en ese régimen jurídico y los mecanismos previstos para dirimir
sus controversias, a fin de aclarar si la pretensión de los actores cumple o no
con los presupuestos de procedencia del amparo contra particulares.
a. En la Sentencia de fecha 25-IX-2013,
emitida en el Amp. 545-2010, se acotó que el sistema de propiedad
horizontal hace referencia a los edificios o el conjunto de casas que se
encuentran, arquitectónica y funcionalmente, integrados de tal forma que los
propietarios de cada apartamento o vivienda comparten elementos
estructurales y espacios comunes con el resto, tales como áreas de circulación
y de recreación, instalaciones técnicas y zonas verdes y de disfrute visual;
situación que exige su participación proporcional en el pago de los servicios
públicos comunitarios, vigilancia, reparaciones y mejoras, así como otros que acuerde la vecindad. Dentro de este
modelo de organización urbanística, el titular de cada unidad habitacional
ejerce un derecho de propiedad individual sobre dicho bien y, a su vez, la
copropiedad sobre las áreas comunes, razón por la cual aquel o, en su caso, el
arrendatario del inmueble no solo tiene el uso y disfrute racional de estos
últimos espacios, sino también el deber de colaborar con las expensas acordadas
para la seguridad y el mantenimiento de tales zonas.
Lo anterior estimula la participación en conjunto
de los vecinos en la toma de decisiones y en la puesta en marcha de las
acciones pertinentes para su materialización, para lo cual suelen elegir un
grupo de representantes o una junta directiva, encargados de la organización,
gestión y administración de los insumos y aportaciones destinados para el
funcionamiento normal de las áreas comunes. Asimismo, les corresponde velar por
el cumplimiento de las reglas de convivencia acordadas por la comunidad a
través de los mecanismos establecidos en la ley."
LEY
DE PROPIEDAD INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMENTOS CONTIENE EL RÉGIMEN JURÍDICO
QUE REGULA LAS RELACIONES DE CONVIVENCIA Y LA PROTECCIÓN DE LOS DERECHOS Y EL
CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DERIVADOS DEL SISTEMA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
"b. En la citada Sentencia de Amp. 545-2010
se precisó que la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamentos
(LPIPA) contiene el régimen jurídico que regula las relaciones de convivencia y
la protección de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados
del sistema de propiedad horizontal. Así, de la interpretación de los arts. 1
al 5 de la LPIPA se deriva que los pisos de un edificio o los
apartamentos en que se dividen cada uno de estos o aquellos que se encuentran
en una sola planta, siempre que sean independientes y tengan salida directa a
la vía pública o a un espacio común que conduzca a dicha vía,
podrán pertenecer a distintas personas y regirse por el sistema de propiedad
horizontal.
Se apuntó que, de acuerdo con
el art. 4 de la LPIPA, cuando se pretenda enajenar los apartamentos de un
edificio construido originariamente con fines diferentes a los que regula la
ley en cuestión, deberá solicitarse a la Dirección General de Urbanismo y
Arquitectura la declaración de que dicha edificación reúne los requisitos
necesarios para ser habitado y luego cumplir con los requisitos mencionados por
la ley para configurar el régimen de propiedad horizontal; situación que
permite afirmar que un complejo de viviendas privado que reúna las
características y requisitos antes mencionados puede llegar a regirse por este
marco de disposiciones normativas."
LÍMITES
AL USO Y GOCE DE LOS ESPACIOS COMUNES DE LOS EDIFICIOS O CONDOMINIOS
"c. En relación con los límites al uso y goce
de los espacios comunes de los edificios o condominios, se expresó que, de
acuerdo con el art. 12 de la LPIPA, se prohíbe a los propietarios de los bienes
inmuebles y a quienes los habiten a cualquier título: (i) destinarlos a usos
contrarios a la moral o buenas costumbres o a objetos diferentes de los que les
estaban señalados; (ii) perturbar con ruidos, escándalos o de cualquier otra
manera la tranquilidad de los vecinos; (iii) tener en el inmueble objetos
peligrosos o perjudiciales para las edificaciones o la salud de la comunidad; y
(iv) realizar obras de construcción que coloquen en riesgo o comprometan la
solidez y seguridad del edificio o, en su caso, de las aéreas comunes."
JUEZ
CON COMPETENCIA EN MATERIA CIVIL, ES LA AUTORIDAD COMPETENTE PARA RESOLVER ESTE TIPO DE
CONFLICTOS
"Así, la infracción a tales prohibiciones podrá ser denunciada por el
perjudicado o el administrador ante la autoridad judicial. Esta facultad, de
conformidad con los arts. 13 y 67 de la LPIPA y 21 del C.Pr.C.M., ha sido
conferida al juez con competencia en materia civil, quien podrá ordenar al
infractor la cesación de los actos e imponer la multa pecuniaria respectiva.
Incluso, de acuerdo con el inciso final del art 13, si el infractor no fuera
propietario habitante u ocupante, podrá, a solicitud del denunciante, ordenar
en la sentencia el desalojo del inmueble. Además, cualquier sanción debe
encontrarse precedida de un procedimiento en el que se garantice a las partes
la oportunidad de controvertir los hechos alegados y de aportar las pruebas que
estimen pertinentes.
De conformidad con los arts. 14 y siguientes de la
LPIPA, se advirtió que la aludida autoridad también se encuentra facultada para
conocer de las controversias que surjan por: (i) la remodelación,
modificación e innovación de obras en las unidades habitacionales que afecten a
otro bien, al edificio o a alguna de las estructuras de uso común; y (ii)
el incumplimiento por parte de los propietarios de cubrir, en proporción al
valor de sus bienes, los gastos de reparación, modificación y mantenimiento del
edificio o aéreas comunes, el pago de las primas de seguros e impuestos
fiscales o municipales y, en general, todo otro gasto indispensable para el
buen estado, seguridad comodidad y decoro del lugar."
ADMINISTRADOR
DEL EDIFICIO, EL GRUPO DE VECINOS O LA JUNTA DIRECTIVA DE LA COMUNIDAD SOLO TIENEN
FACULTADES DE GESTIÓN Y COORDINACIÓN DE LAS ACTIVIDADES QUE SE DESARROLLAN PARA
EL MANTENIMIENTO Y SEGURIDAD DE LAS EDIFICACIONES
"En ese sentido, se concluyó que el
administrador del edificio, el grupo de vecinos o la junta directiva de la
comunidad solo tienen facultades de gestión y coordinación de las actividades
que se desarrollan para el mantenimiento y seguridad de las edificaciones y de
vigilancia del cumplimiento de las obligaciones de cada vecino, a fin de tomar
las acciones pertinentes ante las autoridades competentes contra aquellos que
infrinjan el marco legal que regula la convivencia armónica y la preservación
de las áreas construidas de uso común. De allí que corresponda únicamente
a la autoridad judicial resolver si algún propietario o habitante a cualquier
título de un bien en régimen de propiedad horizontal ha cometido alguna de las
conductas prohibidas en el art. 13 de la LPIPA o ha incumplido las obligaciones
antes mencionadas y, en su caso, imponer las sanciones establecidas en dicho
cuerpo normativo, previo a la tramitación del proceso correspondiente en el que
se garanticen al supuesto infractor oportunidades reales de defensa."
CONJUNTO
DE VIVIENDAS QUE SE ENCUENTRAN EN EL ALUDIDO PASAJE REÚNE LAS CARACTERÍSTICAS
DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
"d. En consecuencia, el ordenamiento jurídico
contempla un proceso ante autoridad judicial para dirimir las diferencias y
conflictos que surjan entre los propietarios e incluso inquilinos de inmuebles
en régimen de propiedad horizontal, por ejemplo, los relativos a
la inobservancia de las reglas de convivencia y uso de espacios comunes y
el pago de las cuotas de mantenimiento, seguridad, impuestos comunales y demás
servicios acordados y contratados bajo ese régimen.
B. Tomando en cuenta lo antes expuesto, del
planteamiento argumentativo de ambas partes se colige que el
********** Colonia Monserrat está conformado por un complejo de viviendas de
carácter privado, cuyos propietarios y habitantes a cualquier título comparten
vías de circulación y caseta de vigilancia, lo cual ha motivado a los titulares
de los inmuebles a reunirse y crear una junta directiva encargada de la
representación de la comunidad y de la administración de las aportaciones para
el mantenimiento de un portón de seguridad y el pago de los servicios de su
gestión –abrir y cerrar dicha estructura–.
De
ahí que el conjunto de viviendas que se encuentran en el aludido pasaje reúne
las características del régimen de propiedad horizontal al que alude la
Sentencia del Amp. 545-2010 antes relacionada, razón por la cual los
residentes y el organismo que los represente están sujetos al cumplimiento de
las disposiciones contempladas en la LPIPA."
PRETENSIÓN
PLANTEADA POR AQUELLOS NO CUMPLE CON UNO DE LOS PRESUPUESTOS DE PROCEDENCIA DEL
AMPARO CONTRA PARTICULARES, RAZÓN POR LA CUAL RESULTA PROCEDENTE SOBRESEER EN
EL PRESENTE PROCESO
"3.
A. En el presente caso los peticionarios arguyen que son propietarios de
la **********, de la Colonia Montserrat y que la Junta Directiva de Vecinos de
esa residencial les exige cancelar una cuota por los servicios de vigilancia
diferente a la fijada a los demás residentes, vulnerando su derecho a la
igualdad, pues dicha cuota se ha calculado por cada vehículo de los habitantes
de su propiedad y no por vivienda como al resto de vecinos.
Por su parte, la representante de la aludida junta
afirmó que el aludido cobro también es por los servicios de abrir y cerrar el
portón de dicho pasaje, pago que los residentes del citado inmueble se han
negado a realizar.
B. De lo expuesto se colige que los actores dirigen
su reclamo contra el órgano o ente creado por la comunidad de vecinos de la
Colonia Monserrat para representarlos en todo lo relacionado con el
mantenimiento y seguridad de la aludida residencial. En efecto, al rendir el
primer informe que le fue requerido la representante de dicha junta directiva
manifestó que como tesorera se encarga de administrar las aportaciones
destinadas al pago de vigilancia y de los servicios de abrir y cerrar el portón
de seguridad cada vez que ingresa un vehículo a ese lugar. De ahí que la Junta
Directiva de Vecinos de la Colonia Monserrat puede colocarse en una posición de
supra-subordinación frente a sus miembros, existiendo la posibilidad de que
–tal como alegan los actores en su demanda– en la práctica emita actos de
autoridad que afecten el ejercicio de los derechos de los residentes de la
aludida colonia, situación que, cuando se trate de una limitación, restricción
o anulación inconstitucional, puede ser objeto de revisión en el proceso de
amparo.
C. Ahora bien, se advierte que con su reclamo
los demandantes pretenden que se modifique el monto de la cuota que deben
cancelar por recibir los servicios de vigilancia y de gestión –abrir y cerrar– del portón de seguridad colocado al inicio
del pasaje en cuestión; sin embargo, de acuerdo con los arts. 13, 14 y 67 de la
LPIPA y 21 del C.Pr.C.M –tal
como se acotó en el acápite precedente–,
corresponde al juez con competencia en materia civil resolver esta clase de
controversias, a fin de establecer si los particulares sujetos al régimen de
propiedad horizontal han incumplido con sus obligaciones o han incurrido en
alguna de las infracciones contempladas en la citada ley.
En
consecuencia, dado que los peticionarios no han expresado ni acreditado que
hayan hecho uso del aludido mecanismo procesal para resolver la diferencia
respecto al monto de la cuota por los servicios en cuestión fijada por la
referida junta directiva, o bien que dicho mecanismo haya sido insuficiente
para garantizar el derecho fundamental aparentemente afectado, se concluye
que la pretensión planteada por aquellos no cumple con uno de los presupuestos
de procedencia del amparo contra particulares, razón por la cual resulta
procedente sobreseer en el presente proceso respecto del primer acto atribuido
a la autoridad demandada."
DERECHO
A LA LIBERTAD DE CIRCULACIÓN
"Ahora bien, existen casos en que la
pretensión del demandante no incluye los anteriores elementos. Dicha ausencia
puede ocurrir cuando no existe el acto u omisión o cuando, no obstante
existe una actuación concreta, por la misma naturaleza de sus efectos el sujeto
activo de la pretensión no sufre ningún perjuicio de trascendencia
constitucional en su esfera particular. Así, cuando en la tramitación del
proceso se advierte alguna de las referidas circunstancias, este Tribunal
estará facultado para sobreseer en el amparo en cuestión de conformidad a los
arts. 12 y 31 n° 3 de la L.Pr.Cn.
B. a. En la Sentencia de
Amp. 545-2010 antes relacionada, se acotó que el derecho a la libertad de
circulación implica la facultad de toda persona de moverse libremente en el
espacio, sin otras limitaciones más que aquellas impuestas por las condiciones
del medio en el que pretende actuar. Las notas características de este derecho
son la acción de movilizarse del sujeto, el ámbito, físico en el que pretende
desplazarse y la inexistencia de obstáculos que dificulten su tránsito de un
sitio a otro. De ahí que se estará en presencia de una vulneración a este
derecho cuando se dificulte o impida de manera injustificada a una persona el
libre desplazamiento de un sitio a otro.
Asimismo se aclaró, por una
parte, que el citado derecho difiere de la libertad personal (art. 11 de la
Cn.), pues el primero protege frente a meras restricciones al libre
desplazamiento y el segundo frente a aquellas que impliquen confinamiento,
reclusión, encierro o apartamiento físico del individuo; y, por otra parte, que
las vulneraciones del derecho a la libertad de circulación son objeto del
proceso de amparo (art. 247 de la Cn.), mientras que las del derecho a la
libertad personal son materia de un proceso constitucional específico, el de
habeas corpus, cuyos presupuestos de procedencia, a diferencia de los del
amparo, permiten que un tercero inicie el proceso a favor del titular del
derecho que se alega conculcado (art. 41 de la L.Pr.Cn.).
b. Del contenido y ámbito de protección
del derecho a la libertad de circulación se colige que este es un
derecho personalísimo, intransmisible e irrenunciable, es decir, propio e
inherente a la calidad de ser humano, el cual comporta una facultad o acción
intima e ineludiblemente vinculada a su titular, pues solo este puede
desplazarse libremente por determinado lugar o verse restringido de hacerlo de
manera injustificada, por lo que corresponde al sujeto afectado por la
restricción –o por medio de un representante debidamente autorizado–
solicitar el control de constitucionalidad respectivo por medio del proceso de
amparo.
Y es que, de conformidad con el art. 12 de la
L.Pr.Cn., el acto reclamado debe ocasionar una afectación de trascendencia
constitucional en la esfera jurídica del sujeto activo en el proceso, es
decir, debe impedir de manera directa y efectiva el libre desplazamiento
en determinado lugar del demandante."
EFECTOS
DE LA SUPUESTA ORDEN DE RESTRICCIÓN DE ACCESO NO ES SUSCEPTIBLE DE OCASIONAR UN
PERJUICIO DIRECTO Y EFECTIVO EN LA ESFERA JURÍDICA DE LOS PRETENSORES
" 2. A. En el caso en estudio, pese
a que los peticionarios alegan vulnerado su derecho a la libertad de
circulación por ser los propietarios de **********, de la Colonia Montserrat,
se advierte que esa vivienda –tal como ellos lo señalan en su demanda– “está
siendo utilizada actualmente” por cinco “familiares” e “inquilinos” y que son
estos últimos los que tienen dificultades para ingresar con sus vehículos a ese
pasaje en virtud de las supuestas instrucciones giradas por la autoridad
demandada a la seguridad privada de la residencial.
En efecto, los pretensores
sostuvieron en su demanda que sus “familiares” e “inquilinos” poseen cinco
automóviles que estacionan dentro de la referida propiedad y, no obstante la
cuota inicial que se pagaba por vigilancia era de $12.00 mensuales por casa,
la Junta Directiva de Vecinos de esa colonia les exige cancelar una cuota
similar por cada uno de esos vehículos. Al respecto, la representante de la
citada junta directiva aseveró que las instrucciones giradas a los vigilantes
de la residencial consisten en que no se brinde el servicio de abrir y cerrar
el portón del pasaje a los vecinos que no hayan cancelado la cuota de
vigilancia, pero no de impedirles su acceso, pues los residentes que se
encuentren en esas circunstancias pueden bajar de su carro, abrir y cerrar el
portón para efectuar su ingreso. En relación con dicho argumento, los
demandantes aclararon que, como propietarios, no se oponen a la existencia de
ese portón y que sus “inquilinos” están en la disposición de hacer lo indicado
por la citada junta para llegar a su lugar de residencia.
En
ese sentido, los pretensores no han expresado en su demanda ni han acreditado
que residen en el referido inmueble y tampoco han manifestado que en algún
momento se les haya restringido a ellos el ingreso a su propiedad; por el
contrario, su planteamiento está orientado a señalar que la aludida junta
directiva vulnera la libertad de circulación de sus “familiares” e
“inquilinos”.
B. De lo expuesto se concluye, por una parte, que
los efectos de la supuesta orden de restricción de acceso no es susceptible de
ocasionar un perjuicio directo y efectivo en la esfera jurídica de los
pretensores, pues son sus “familiares” e “inquilinos” los que se verían
presuntamente afectados por la referida medida al residir en la propiedad en
cuestión; y, por otra parte, que dicha orden –tal como lo han señalado ambas
partes en sus intervenciones– está orientada a que los deudores de las cuotas
de los servicios respectivos bajen de sus vehículos para abrir y cerrar el
portón de vigilancia, no a impedir el acceso a la vivienda ubicada en dicho
pasaje.
C. En virtud de lo anterior, dado que el
acto impugnado no ocasiona un agravio de trascendencia constitucional en la
esfera jurídica de los pretensores por las razones antes expuestas, resulta
procedente también sobreseer el presente amparo respecto del segundo acto
impugnado."