TERCERÍA
DE DOMINIO
PARA EJERCER EFICAZMENTE LA DEFENSA DEL DOMINIO
SOBRE UN INMUEBLE, NO ES SUFICIENTE POSEER UN TÍTULO QUE AMPARE LA PROPIEDAD,
SINO QUE ESTÉ INSCRITO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CORRESPONDIENTE PARA QUE
SEA OPONIBLE FRENTE A TERCEROS
"Para efectos sistemáticos del caso en estudio,
es preciso hacer un análisis conjunto de las normas de derecho invocadas como
infringidas, es decir sobre los arts. 667 inciso 1º y 683 C.C., dado que éstos
regulan articuladamente las reglas relativas a la tradición e inscripción de
los bienes inmuebles.
En lo pertinente al caso que nos ocupa, se cuestiona
la interpretación que hizo el Ad quem, con respecto a que se exige un elemento
probatorio adicional al del título de propiedad por considerar que era
necesaria la inscripción del mismo para acceder a la tercería de dominio. Al
respecto, el art. 667 inciso 1º C.C. expresa que: “La tradición del dominio
de los bienes raíces y de los derechos reales constitutivos en ellos, salvas
las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público en
que el tradente expresa verificarla y el adquirente recibirla. Este
instrumento, podrá ser el mismo acto o contrato, y para que surta efecto contra
terceros, deberá inscribirse en el Registro público de la Propiedad.”.
En cuanto al art. 683 C.C. que se
relaciona con el tema de la inscripción registral, dicho precepto regula: “La
tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto
contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente
Registro”.
Partiendo del contenido de la primera disposición, se
debe considerar que la norma establece los requisitos de transferencia de un
bien inmueble para su adquisición mediante la tradición del mismo por medio de
un instrumento público, en el que se exprese recibir y verificar dicho acto.
En efecto, la citada norma recoge elementos que son
propios para la obtención de la propiedad de un bien que por su naturaleza y
objeto, su transferencia requiere ciertas formalidades para la constitución de
su derecho.
De esta manera, precisa entender, que el dominio de un
inmueble debe formalizarse a través de un instrumento público con el cual se
perfeccionen todos los derechos que de éste se desprenden, tales como la
tradición, posesión y demás derechos reales en torno al mismo, que a su vez,
garantice la eficacia del acto o contrato o forma de adquisición de aquél.
Ahora bien, el tráfico jurídico creciente en la época
del código Napoleónico, dio pie al surgimiento de los Registros de la Propiedad
en búsqueda de otorgar seguridad y protección a los adquirentes o terceros en
sus derechos derivados de la propiedad de inmuebles. Esta seguridad de los
actos conforma la llamada fe pública, que tiene por objeto fundamental
establecer que el Registro no sólo es exacto, sino que también es íntegro,
conservador de información y que, en consecuencia, cualquiera puede en
principio confiar en sus declaraciones respecto de terceros y en beneficio de
los que han confiado en éste.
Esta protección contra terceros,
constituye la finalidad de la fe pública y por consiguiente es una presunción iuris
et de iure que ha sido establecida legalmente según se desprende del art.
683 C.C. al expresar que: la tradición y posesión de bienes raíces no
producirá efectos contra terceros sino se inscribe el título en el
correspondiente registro.
En el caso que nos ocupa, los recurrentes argumentan
que para proteger el derecho de propiedad de sus representados sobre el
inmueble comprado al señor […], ubicado en […], de esta ciudad, no era
necesario probar su inscripción, pues la normativa procesal para interponer la
tercería de dominio no lo requiere; de cuya afirmación sin embargo, esta Sala
estima que es inasequible ya que los requisitos establecidos en el art. 636 y
637 CPCM, regulan los supuestos procesales necesarios para iniciar la
controversia respecto a la titularidad del bien inmueble embargado, en el que
se exige la apariencia del derecho y un principio de prueba, pero ello no
significa que tal acceso a la jurisdicción deba estimar per se la protección
al derecho de dominio del tercero que lo invoca, en tanto que debe demostrarse
que el mismo es oponible por razones jurídicamente establecidas en la ley,
criterio que ha sido sostenido en precedentes de esta Sala mediante sentencia
con referencia 493-CAC-2016 de fecha 28/IV/2017.
Asimismo, las excepciones señaladas en el art. 717
C.C., admiten la presentación de un título sin inscribir, para efectos de
determinar si la omisión de su inscripción, deviene de circunstancias
excepcionales que conducen a la ineficacia del acto jurídico inscrito
anteriormente o por la falta de conformación jurídica que no es imputable al
tercero; pero fuera de tales particularidades, los efectos del título sin
inscribir no harán fe respecto de terceros, de modo tal que en el caso de
mérito, el tercerista no demostró ninguna circunstancia que afectara legalmente
la falta de inscripción de su título, puesto que alegar que no se realizó la
misma por responsabilidad de los servicios del notario contratado, no es una
causa que la ley reconozca para extinguir la fe pública registral; sino que
recae en otra tipo de responsabilidad por parte del profesional que deberá
asumir en otra clase de reclamación.
En esa línea, esta Sala considera, que si bien, el
tercerista perfeccionó el contrato de compraventa según lo que dispone el art.
1605 inciso 2º C.C. otorgándose mediante escritura pública, al no seguirle su
inscripción al Registro de la Propiedad respectivo, su derecho no goza de la
protección a que se refieren las normas en análisis y con relación a lo
previsto en el art. 718 C.C., el cual le concede la facultad de oponerse ante
un eventual embargo que recaiga en su bien inmueble siempre que éste utilice la
protección registral; por lo que en tal virtud, esta Sala considera que la
Cámara sentenciadora no ha incurrido en la aplicación errónea de los citados
arts. 667 Inciso 1º y 683 C.C., dado que en la causa no es oponible el título
presentado por las demandantes […], en contra de los demandados cuyas
inscripciones tendrán prioridad conforme a los dispuesto en el art. 712 C.C.; y
por tanto, no habrá lugar a CASAR la sentencia impugnada por no haberse
infringido las normas denunciadas."