INSCRIPCIÓN REGISTRAL

SISTEMA DE FOLIO REAL DEMUESTRA LA VERDADERA SITUACIÓN JURÍDICA DEL INMUEBLE, OBVIAMENTE CONSIDERANDO EL ANTECEDENTE DE CADA UNO DE SUS MOVIMIENTOS Y GRAVÁMENES

“El inciso segundo del artículo 5 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas establece que por medio del sistema de folio real «(...) el registro de los instrumentos se realizará en razón de cada inmueble y no de su propietario, debiendo registrarse en forma unitaria todos los negocios jurídicos que se relacionen con una determinada finca. Cada inmueble deberá identificarse de manera inequívoca» Evidentemente, se trata de un sistema de control que demostrará la verdadera situación jurídica del inmueble, obviamente considerando el antecedente de cada uno de sus movimientos y gravámenes.

La Dirección del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca del Centro Nacional de Registro, en la resolución emitida a las once horas del veintiocho de junio de dos mil trece [acto impugnado], ordenó en las letras a) y b) colocar que no corresponde la marginación que actualmente aparece en la inscripción respectiva del instrumento. Tales órdenes son consideradas por parte del demandante como desviación de poder, pues la autoridad demandada anuló dos marginaciones sin estar facultada.

Así, la primera orden se dicta de la siguiente manera: «(...) ORDÉNASE a dicho Registrador Jefe, colocar que NO CORRESPONDE la marginación que actualmente aparece, poco visible por el transcurso del tiempo, en la Inscripción numero 168 del Libro 32 PSV, como “traspaso derecho indiviso de EU, inscripción número136 folio 422 al 425 libro 110 PSV...” porque no es en aquella donde tuvo que haberse marginado, sino en las inscripciones números 188 del Libro 20 PSV y 2 del Libro 28 PSV»; y, la segunda, establece: «(...) ORDÉNASELE también al mencionado Registrador Jefe, colocar en las marginaciones que aparecen en la (sic) Inscripciones números 188 del Libro 20 PSV y 2 del Libro 28 PSV, que NO CORRESPONDE la marginal de traspaso a favor del señor RUG; siendo la compraventa inscrita al número 136 del Libro 110 PSV, la que debe marginarse en ambos antecedentes, los cuáles fueron citados correctamente en el referido instrumento» [folio 47 vuelto y 48 frente].

De folios 279 al 291 del expediente administrativo se encuentra la inscripción número 168, del libro 32 PSV, que se menciona en la primer orden efectuada por el Director demandado. En tal instrumento, se hizo constar la partición de la hacienda “**********”, la cual quedó partida de la siguiente manera: el 14.29% para T, el 14.29% para MMUDA, el 14.29% para MEU, el 14.28% para JAU, el 14.29% para EU, el 14.28% para TU y el 14.28% para EU.

De la partición mencionada, el 14.28% de JAU fue vendido a favor de IMU. Posteriormente, el inmueble fue traspasado por herencia, causada por esta última, a favor de TU y EA, quienes adquirieron el derecho proindiviso del 14.28%, en un 50%, es decir, el 7.14% del inmueble total a cada uno. Es necesario destacar en este punto que el 7.14% del señor TU es la parte del inmueble que se encuentra en discusión en el presente caso, y no el 14.28% del señor EU.

El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registro, en su deber de verificar la real situación del inmueble, evidenció ciertas omisiones registrales y errores en los instrumentos otorgados, debido a esto el referido funcionario efectuó movimientos necesarios para corregir los errores y respetar el tracto sucesivo, congruente con los documentos inscritos y presentados, estableciendo que la marginación puesta en el número 168 del libro 32 PSV no coincide con el antecedente y, por ende, no corresponde al instrumento en que aparece. Evidentemente, dicho funcionario no canceló inscripción alguna, como aduce la parte actora, si no que a efecto de trasladar el inmueble al SIRYC dictó órdenes en referencia.

Por otra parte, es necesario destacar que tales órdenes no influyen directa o indirectamente en la inscripción pretendida por el señor FM, pues el traslado de la marginación ordenado por el Director incide en la parte del inmueble propiedad de EU.

De igual manera, la segunda orden no incide en la parte del inmueble que el actor pretende inscribir, pues conecta la orden anterior, respecto de la parte del inmueble general que fue traspasado a favor de EU [folios 292 al 295 del expediente administrativo]. En ese sentido, las órdenes efectuadas pretende demostrar la verdadera situación de todo el inmueble dividido a efecto de ser trasladado al SIRYC, respetando los principios registrales.”

SEGÚN EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD, LOS INMUEBLES Y DERECHOS INSCRITOS EN EL REGISTRO DEBERÁN ESTAR DEFINIDOS Y PRECISADOS RESPECTO A SU TITULARIDAD, NATURALEZA, CONTENIDO Y LIMITACIONES

“Asevera la parte actora la violación del derecho de seguridad jurídica, en cuanto se vulneraron los principios del derecho registral, así:

i) El principio de especialidad, porque la Dirección demandada no ordenó la inscripción de los instrumentos en cuestión, sino que ordenó una nueva calificación.

El artículo 42 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas regula el principio de especialidad de la siguiente manera: «En virtud del principio de especialidad, los inmuebles y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones. A tal efecto, en el sistema de folio real, los instrumentos que se refieran a un mismo inmueble se registrarán en forma unitaria, para establecer su vinculación con la finca respectiva».

Indica la parte actora que los inmuebles «(...) se encuentran plenamente definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones» [folio 25 frente]. Es necesario destacar que el artículo mencionado ajusta el referido principio al sistema de folio real [SIRYC]. En el presente caso, uno de los fundamentos superados por la decisión de la Dirección demandada fue el hecho que los inmuebles no se encontraban registrados en el sistema de folio real; y debido a eso, en la resolución impugnada, dicha autoridad efectuó un historial registral que evidenció la titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones de los inmuebles que se pretenden inscribir. En el historial verificado se encontraron varios errores registrales y errores en los instrumentos presentados, tales como la inscripción de hipotecas sin su debida cancelación e incluso la falta de inscripción de un gravamen de hipoteca presentado con anterioridad al ejecutado por la Jueza de lo Civil de San Vicente. Así que, contrario de lo establecido por la parte actora, el funcionario demandado, en aplicación del referido principio y con base en la verdadera identificación de los inmuebles según sus antecedentes, decretó la nueva calificación con la necesidad de cumplir las sugerencias efectuadas.

La Jueza de lo Civil de San Vicente requirió, previo a la ejecución del embargo, la información registral de cada inmueble, indicando el Registrador Jefe del Registro de Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección del Centro, departamento de San Vicente, que los únicos gravámenes existentes eran a favor del señor FM. No obstante, dicha información no coincide con la del historial registral efectuado por la Dirección demandada, que es el que demuestra la verdadera situación jurídica de los inmuebles. Consecuentemente, tal información inexacta incidió en la decisión de la Jueza, pero ello podría generara responsabilidad personal del funcionario que lo rindió, más no puede prevalecer ante los antecedentes registrales que demuestran la realidad.”

SE INSCRIBIRÁN EN EL REGISTRO, LOS DOCUMENTOS EN LOS CUALES LA PERSONA QUE CONSTITUYE, TRANSFIERA, MODIFIQUE O CANCELE UN DERECHO, SEA LA MISMA QUE APARECE COMO TITULAR EN LA INSCRIPCIÓN ANTECEDENTE O EN DOCUMENTO FEHACIENTE INSCRITO

“ii) El principio de tracto sucesivo, en cuanto el Director no respetó la secuencia existente de los gravámenes e inscripciones que reflejaban, inicialmente, los inmuebles en cuestión.

El artículo 43 de Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas indica que: «De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones».

La parte actora considera que se vulneró tal principio en cuanto el antecedente que verificó demostraba claramente la situación de los inmuebles.

Es necesario destacar, nuevamente, que la Dirección demandada efectuó un historial registral, que data desde el siglo ante pasado [1860 (primer inmueble) y 1919 (segundo inmueble)]. Y con base en dicho historial, se identificó la existencia de derechos reales sin cancelar y la presentación de documentos sin inscribir, por observaciones que tomaron en cuenta la existencia de los derechos reales mencionados.

Así, situación contraria a lo expuesto por el señor FM, en respeto al principio de tracto sucesivo, la autoridad demandada reconoce la existencia de derechos reales anteriores sobre los inmuebles del señor FM y, por ende, prevalecen ante su derecho. Tal situación impide que el referido funcionario ordene la inscripción pretendida. Debe destacarse que el Director del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca del Centro Nacional de Registro no crea un derecho a favor de otros sujetos, tal como alega la parte actora, sino que reconoce un derecho que refleja el antecedente registral de los inmuebles.”

TODO DOCUMENTO REGISTRABLE QUE INGRESE PRIMERO EN EL REGISTRO, DEBERÁ INSCRIBIRSE CON ANTERIORIDAD A CUALQUIER OTRO TÍTULO PRESENTADO POSTERIORMENTE

“iii) El principio de prioridad, en cuanto ordenó que se inscribiera un instrumento de constitución de hipoteca que no se encontraba inscrito.

El referido principio está regulado en el artículo 41 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la siguiente manera: «De conformidad con la prioridad formal, todo documento registrable que ingrese primero en el Registro, deberá inscribirse con anterioridad a cualquier otro título presentado posteriormente. (1) Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso anterior: (1) a) Los documentos relativos a lotificaciones de inmuebles rústicos o urbanos; y (1) b) Los documentos referentes a inmuebles rústicos o urbanos que se encontraban en proceso de lotificación el día 26 de mayo de 1986 siempre que se hubiere inscrito la declaración jurada que prescribe el artículo 17 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas (1)».

El referido principio es claro en cuanto que tendrá prioridad el documento presentado primero. Así, la prioridad verifica la cronología de las presentaciones, sin considerar la fecha de emisión del instrumento.

En el presente caso, de acuerdo con el historial registral efectuado por la Dirección demandada, se reflejó que fue presentado un instrumento de hipoteca, a favor de  DICM y GNADM, el cinco de febrero de dos mil cuatro, y que fue observado por existir un documento con prioridad registral.

En la letra c) de la resolución impugnada se concluye que, respecto del primer inmueble: «(...) Los gravámenes de hipoteca y arrendamiento antes expresados, deberán ser agregados al realizarse el traslado en los asientos correlativos y también la presentación **********, que se refiere a la CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, a favor de los señores DICM y GNADM, por la suma de $ 22,857,14, para el plazo de 12 meses y que vencía el día doce de mayo de dos mil cuatro, según escritura pública otorgada en San Salvador, a las catorce horas y treinta minutos del día doce de mayo del año dos mil tres, ante los oficios de la notario Lidia Gladis Rosales Fuentes, actualizándose su calificación porque no hay ningún documento más con prioridad registral tal como se expresa» [folio 48 vuelto y 49 frente]. Y respecto del segundo inmueble: «Los gravámenes de hipoteca y arrendamiento arriba mencionados deberán ser agregados al realizarse el traslado en los asientos correlativas y también la presentación **********, que se refiere a la CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA, a favor de los señores DICM y GNADM, por la suma de $22,857.14, para el plazo de 12 meses y que vencía el día doce de mayo de dos mil cuatro, que no devengaba intereses, según escritura pública otorgada en San Salvador, a las catorce horas y treinta minutos del día doce de mayo del año dos mil tres, ante los oficios de la notario Lidia Gladis Rosales Fuentes, actualizándose su calificación, por no ser congruente la que tiene» [folio 49 vuelto].

La decisión de la autoridad demandada ordena, en la letra c), realizar el traslado de los inmuebles al SIRYC, finalizando, en el antecedente de cada inmueble, con la orden de actualizar la calificación del referido documento y no la inscripción del mismo. En estricto sentido, el Director del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca del Centro Nacional de Registro no ordenó la inscripción del documento, si no, únicamente, la incorporación de la presentación en el sistema SIRYC y su actualización por parte del Registrador Auxiliar. En tal sentido, no existe la vulneración alegada.”

EN BENEFICIO DE TODO TITULAR DE DERECHOS INSCRITOS EN EL REGISTRO, LA FE PÚBLICA REGISTRAL PROTEGE LA APARIENCIA JURÍDICA QUE MUESTRAN SUS ASIENTOS, CONTRA IMPUGNACIONES BASADAS EN LA REALIDAD JURÍDICA EXTRA REGISTRAL

“iv) El principio de publicidad, en razón que el Registro en referencia ha incumplido su función principal.

Señala la parte actora que dicho principio se ha vulnerado en el sentido que el Registrador incumplió su principal función, que es la de garantizar los derechos reales legítimamente constituidos.

El principio de publicidad, según el artículo 46 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es «En beneficio de todo titular de derechos inscritos en el Registro, la fe pública registral protege la apariencia jurídica que muestran sus asientos, contra impugnaciones basadas en la realidad jurídica extra registral. La declaración judicial de nulidad de una inscripción, no perjudicará el derecho que con anterioridad a esa declaración haya adquirido una persona que no ha sido parte en el contrato inscrito».

Dicho artículo menciona la protección de la apariencia jurídica que muestran sus asientos. En el presente caso, el Director del Registro, en cumplimiento del referido principio, de conformidad con el antecedente, reconoce la validez de los instrumentos y gravámenes que, por errores registrales y errores en los instrumentos, no habían sido considerados. Pues sería grave y violatorio que el funcionario mencionado no reconociera derechos que están inscritos o presentados vinculados al antecedente respectivo.

Es válido mencionar que dichos errores son atribuibles únicamente al funcionario responsable sin afectar los instrumentos presentados e inscripciones efectuadas.”

LA INSCRIPCIÓN PODRÁ PEDIRSE POR QUIEN TENGA INTERÉS EN ASEGURAR EL DERECHO QUE SE TRATA DE INSCRIBIR, O POR SU REPRESENTANTE, MANDATARIO O ENCARGADO

“v) El principio de rogación, debido a que se les confiere derechos a personas que no han realizado petición alguna.

El referido principio está regulado en el artículo 40 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y determina que «En virtud del principio de rogación, la inscripción podrá pedirse por quien tenga interés en asegurar el derecho que se trata de inscribir, o por su representante, mandatario o encargado. Se presume que el presentante del documento tiene poder o encargo para ese efecto. La sola presentación del título dará por iniciado el procedimiento registral, el cual deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión».

En el presente caso, tal principio se garantiza al interesado que pretenda asegurar su derecho. Así, la petición que regula el referido principio se verificó en el hecho que cada uno de los instrumentos está inscrito, lógicamente, la rogación fue efectuada al momento en cada sujeto presentó los referidos instrumentos. Por ende, en respeto a dicho principio se debe destacar que, ante la falta de cancelación de los derechos que en su momento fueron pedidos y registrados, aun existe el interés que menciona el artículo. En tal sentido, no existe la vulneración que la parte actora pretende.

Finalmente, aduce la violación al derecho de propiedad, en cuanto se negó la inscripción de la adjudicación en pago de los referidos inmuebles sin existir una causa legal. Sin embargo, una vez resuelto por esta Sala que no existen las vulneraciones alegadas, se debe concluir que su derecho de propiedad sí está siendo limitado por una causa legal. De ahí que no existe la violación alegada.”