CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
EL
ARRENDANTE TIENE LA OBLIGACIÓN LEGAL CUANDO SE TRATE DE LA PRESTACIÓN DE UN
SERVICIO DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA, DE EMITIR LA RESPECTIVA FACTURA POR
CADA CANON DE ARRENDAMIENTO QUE CANCELE EL ARRENDATARIO
“Bajo
esa insatisfacción alegada por la Sociedad impetrante, esta Cámara Considera:
En
primer lugar, debe advertirse, que la Factura presentada a folios nueve de la
pieza principal, por el Apoderado de la Sociedad PANORAMA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE
CAPITAL VARIABLE, no es una simple factura comercial, como lo considera el
señor Juez a quo en su sentencia, sino que es un documento de control de las
operaciones de los contribuyentes del Impuesto, emitido de conformidad a lo
prescrito por la Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la
Prestación de Servicios, precisamente en los artículos 1, 16, 17, 46, 97, 104,
105, 106, 107 y 122; en tal sentido, la Sociedad arrendante tiene la obligación
legal cuando se trate de la prestación de un servicio de arrendamiento para
vivienda, aunque este servicio este exento del mismo Impuesto, de emitir la
respectiva Factura por cada canon de arrendamiento que cancele el arrendatario;
los requisitos formales que debe contener éste tipo de Factura, los señala el
Artículo 104 literal “b” de la Ley de Impuesto a la Transferencia de Bienes
Muebles y a la Prestación de Servicios, no encontrándose entre éllos, la
exigencia que señala el señor Juez a quo, que deba contener “sello de cancelada
o firma de persona responsable de haber recibido el pago”, por consiguiente, al
haberse emitido dicho documento con base a los requisitos que la ley de la
materia exige, debe tenerse por acreditado legalmente el pago del arrendamiento
por el mes de Septiembre por parte del demandado señor OSCAR ANTONIO S. M.
sobre el inmueble que se menciona en la demanda y por consiguiente, la prórroga
del arrendamiento en tal sentido; con mucha más razón, si se toma en cuenta que
no existe prueba en contrario de parte de los demandados, que acrediten la no
existencia de prórroga.”
SANCIONES AL ARRENDATARIO EN CASO DE TERMINACIÓN
DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CULPA DE ESTE
“En
segundo lugar, y con relación a la no presentación en el proceso de la nota
enviada a la Sociedad demandante vía Telefax con fecha trece de Octubre del año
dos mil dieciséis, por parte del demandado, esta Cámara Observa que la misma
parte actora, ha reconocido en el libelo de su demanda, que el demandado señor
OSCAR ANTONIO S. M., comunicó por esa vía, que por situaciones estrictamente
personales iba a desocupar la casa de habitación arrendada a más tardar el día
quince de Noviembre del año dos mil dieciséis; por consiguiente, tal hecho lo
reconoce la parte actora, así como reconoce el pago por el mes de Septiembre
del año dos mil dieciséis por parte del demandado; el problema a resolver a
criterio de esta Cámara, no radica en estos puntos, es decir no se discute por
las partes procesales, el pago o no pago por el mes de Septiembre, la prórroga
o no prórroga del contrato de arrendamiento, ni el envío o no envío de la de la
nota vía telefax, el objeto del tema a decidir en sede judicial, es que por
haber desocupado el señor Oscar Antonio S. M., el inmueble arrendado trajo
consigo que de conformidad a la cláusula II del contrato de arrendamiento
celebrado entre las partes en conflicto, se habilitaba a la Sociedad actora, la
facultad de exigir el pago de todo el resto del valor total de dicho
arrendamiento, es decir por los meses que faltaren para terminar el plazo de la
prórroga, del contrato de arrendamiento, que por cierto, ya se encontraba prorrogado por el período del día
uno de Mayo del año dos mil dieciséis, al uno de Mayo del año dos mil
diecisiete; y constando en autos el pago del canon por el mes de Septiembre del
año dos mil dieciséis, es innegable que el contrato se prorrogó tácitamente, y
ante la desocupación comunicada por el demandado, se viabiliza de conformidad al
contrato de arrendamiento otorgado por las partes en conflicto, el reclamo de
pago por los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre del año dos mil dieciséis,
y Enero, Febrero, Marzo y Abril del año dos mil diecisiete, los que ascienden a
un total de Un mil cuatrocientos Dólares de los Estados Unidos de América.
Así
las cosas, y trayendo a cuenta lo resuelto por esta Cámara en anteriores casos,
similares al presente, y por lo convenido por las partes en el contrato de
arrendamiento, tenemos que en los casos de terminación de un contrato de
arrendamiento por culpa del arrendatario, el legislador en el Art. 1733 del
Código Civil ha contemplado dos tipos de sanciones en que puede incurrir el
arrendatario, siendo las siguientes: a)- La indemnización de perjuicios; y b)-
El pago de la renta por el tiempo que falta hasta el día en que desahuciando
hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado
sin desahucio; por lo que al demandar la Sociedad Panorama, Sociedad Anónima de
Capital Variable, el incumplimiento de la cláusula II del contrato de
arrendamiento por parte de los demandados y no habiéndose aportado prueba
alguna por dicha parte, con la que se exoneren del incumplimiento que se les
reclama, por el contrario habiendo probado documentalmente su pretensión la
Sociedad demandante, no queda más que acceder a la sanción que las mismas
partes contratantes estipularon en la cláusula II del referido contrato de
arrendamiento ante el incumplimiento reclamado, como lo es, “pagar a la Sociedad
PANORAMA, S.A. DE, .C.V. todo el resto del valor total de dicho arrendamiento”,
es decir, el pago del resto de cánones de arrendamiento para finalizar la
prórroga que es, del mes de Octubre del año dos mil dieciséis al mes de Abril
del año dos mil diecisiete, por parte del señor Oscar Antonio S. M. y del
fiador y Codeudor solidario señor Erick Vladimir F. L., a la Sociedad PANORAMA,
SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia “PANORAMA, S.A. DE C.V.”,
cánones que suman la cantidad de Un mil cuatrocientos Dólares de los Estados
Unidos de América.- Arts. 330, 331, 334, 341, 416 del CPCM.-
Por consiguiente, esta Cámara considera que la sentencia recurrida debe ser revocada por no estar arreglada a derecho; y en su lugar, estimar la pretensión formulada por la parte actora en el recurso de apelación interpuesto, ordenándose a los señores OSCAR ANTONIO S. M. y ERICK VLADIMIR F. L., pagar a la Sociedad demandante el pago del resto de cánones adeudados para terminar la prórroga del contrato de arrendamiento, en cumplimiento a las cláusulas II y III del respectivo contrato de arrendamiento.”