PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
IMPOSIBILIDAD DE APLICAR LA LEY DE INQUILINATO, CUANDO LA ACTIVIDAD PARA LA QUE SE HA DESTINADO EL INMUEBLE NO ES COMERCIAL O INDUSTRIAL
“6. 1) La improponibilidad es un despacho saneador del proceso, que tiene como propósito finalizarlo de manera anticipada cuando el juzgador evidencie un defecto de carácter insubsanable en la pretensión como los enunciados en el Inc. 1º del Art. 277 CPCM.
En el caso de autos, el postulante pretendió iniciar un proceso especial de inquilinato de acuerdo con lo establecido en el Art. 478 Inc. 1º CPCM., amparando el derecho de su mandante, señor […] en una fotocopia del contrato de arrendamiento de inmueble, suscrito por éste como arrendante y la demandada arrendataria sociedad […], para que coloque equipos de comunicación, transmisión y recepción celular y/o de microondas.
6. 2) La administradora de justicia consideró que la pretensión no es proponible dado que el demandante promovió su acción amparándose en lo dispuesto en el Art. 1 de la Ley de Inquilinato y siendo que la finalidad a la que sería destinado el inmueble objeto del contrato no corresponde a ninguna de las situaciones ahí reguladas, el mismo se rige por las disposiciones del derecho común contenidas en los Arts. 1703 y siguientes C. C.
6. 3) Así las cosas, este Tribunal estima pertinente acotar, que si bien con la entrada en vigencia del Código Procesal Civil y Mercantil, se derogaron las normas de naturaleza procesal que contenía la Ley de Inquilinato, aun surten efecto sus disposiciones sustantivas, entre ellas el Art. 1, que señala como supuestos jurídicos para su aplicación, que el inmueble arrendado se utilice a) para vivienda; b) para instalar un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones, siempre que el inquilino sea el dueño del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el establecimiento de que se trate; c) para Centros Educativos dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos organismos, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente autorizados; y d) para oficinas públicas y de profesionales autorizados conforme a la ley, consultorios y clínicas.
6. 4) En ese contexto, el punto a dilucidar radica en determinar si la relación obligación al que vincula al demandante, ahora apelante señor […] y a la sociedad demandada, ahora apelada […], en virtud de un contrato de arrendamiento se adecua a alguno de los casos que contempla la citada disposición.
Para ello, resulta preciso tomar en cuenta que en el ejercicio del control jurisdiccional, los jueces al realizar el examen de los requisitos de una demanda en la que se pide la terminación de un contrato de arrendamiento de inmueble deben de hacer un análisis del tipo de pretensión promovida, pues la especial configuración de las normas sustantivas en materia de arriendos así lo requiere, ya que de ese estudio el administrador de justicia va a conocer el marco legal aplicable a la relación jurídica, es decir si ésta se rige por las normas del Código Civil o por la Ley de Inquilinato; siendo la finalidad para que será utilizado el bien lo que determina dicha circunstancia.
En virtud que dicho análisis se realiza preliminarmente, el servidor judicial para tal efecto solo puede auxiliarse de dos fuentes, en principio el texto del contrato cuya terminación se pretende y en defecto de estipulación expresa, en la narración fáctica consignada en la demanda; por lo que corresponde a este tribunal realizar un estudio somero de los casos comprendidos en el Art. 1 de la Ley de Inquilinato, específicamente en lo regulado en la letra b) de dicho precepto legal.
6. 5) Al respecto, sin mayor esfuerzo lógico se pueden excluir los literales a), c) y d) de la referida norma, pues con la simple lectura de la fotocopia del contrato de arrendamiento presentado se advierte que el inmueble no sería destinado para ninguno de esos fines, centrándose el análisis únicamente en lo que expresa su literal b).
En ese orden de ideas, es válido afirmar que el supuesto en comento requiere para su aplicación cuatro circunstancias específicas: i) que en el inmueble se establezca un local comercial o industrial; ii) que el activo del negocio no exceda de quince mil colones; iii) que el dueño del negocio sea el inquilino; y, iv) que el arrendatario habite permanentemente en el mismo edificio.
Con relación a la primera de las condiciones, resulta imprescindible conceptualizar que el local se categoriza como comercial cuando en él se instaura una sucursal o establecimiento mercantil en que el dueño se dedique a la venta al por mayor o al detalle de bienes de consumo; y como industrial cuando la actividad que se desarrolla en él es la transformación o elaboración de productos a base de materias primas que están destinados a ser comercializados.
En esa línea de pensamiento, de la lectura de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, denominada “USO DEL INMUEBLE”, se desprende que la mencionada sociedad arrendataria destinaría el inmueble arrendado para colocar equipos de comunicación, transmisión y recepción celular y/o de microondas; encontrándose éste excluido del ámbito de aplicación de la aludida ley, pues tal actividad no puede considerarse como comercial o industrial; resultando inoficioso hacer consideraciones en lo que concierne a los demás requerimientos indicados en la citada disposición.
De modo que esta Cámara comparte el criterio adoptado por la juzgadora al expresar que no es adecuado darle tramite mediante el proceso especial de inquilinato a la demanda incoada por el licenciado VÍCTOR YANUARIO SANTOS TREJO y que tampoco es posible reconducirla por la vía procesal idónea, por la razón que no fueron presentadas las reconvenciones de pago que debieron practicarse previo a la presentación de la demanda de acuerdo a lo estipulado en el Art. 1765 C. C.
6. 6) Por otra parte, en cuanto a la sentencia pronunciada por el Pleno de la Corte Suprema de Justicia, en la cual se dirimió un conflicto de competencia, a que hace alusión el impetrante en su libelo recursivo, se estima que la misma no tiene cabida en el caso que nos ocupa, ya que en aquel proceso el inmueble objeto del arrendamiento fue destinado para instalar un despacho jurídico inmobiliario, lo que está comprendido en el literal d) del Art. 1 de la Ley de Inquilinato, y la conclusión del alto tribunal es que las oficinas profesionales y los centros educativos, son objeto de aplicación del mencionado cuerpo normativo, por lo que, el punto de apelación invocado queda desvirtuado.
VII.- CONCLUSIÓN.
Esta Cámara concluye que en el caso que se trata, la pretensión contenida en la demanda de mérito es improponible, en virtud que adolece de un defecto, que consiste en que la misma no cumple con los requerimientos necesarios para su tramitación a través de un proceso especial de inquilinato ya que evidencia falta de un presupuesto esencial para que pueda ser juzgada por el Órgano Judicial en las condiciones en que se presenta.
Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar el auto definitivo impugnado, sin condena en costas de esta instancia.