PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE REVOCAR LA IMPROPONIBILIDAD DE LA DEMANDA, POR NO RESTARLE VALIDEZ AL CONTRATO LA CIRCUNSTANCIA DE NO HABER COMPARECIDO A SU OTORGAMIENTO UNO DE LOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE

“La parte apelante ha expresado su inconformidad con el auto definitivo pronunciado a las once horas y cincuenta y cinco minutos del tres de octubre de dos mil diecisiete, por el Juez Tercero de lo Civil y Mercantil (2), en el que se declara improponible la demanda, en virtud que existe un defecto procesal que afecta en el fondo de la relación jurídico procesal, ya que el objeto del proceso es que se declare por terminado un contrato de arrendamiento que fue suscrito sólo por uno de los propietarios del inmueble, siendo que el artículo 568 CC, prescribe que el dominio debe ser ejercido sin más limitaciones que las establecidas por la ley o por la voluntad del propietario, por lo que a consideración del juez a quo, el contrato de arrendamiento no es válido por cuanto fue suscrito sólo por uno de los propietarios del inmueble.

Al respecto, se hace del conocimiento del juez a quo, que la norma en la que fundamenta su resolución, pertenece al título II del libro segundo del Código Civil: del dominio, que es un derecho real que otorga facultades o atribuciones universales y absolutas al dueño de una cosa, para disponer de ella.

Este derecho real, se compone de tres elementos: a) el uso: que es utilizar la cosa según su naturaleza sin más limitaciones que las prescritas en la ley; b) goce, aprovechar de los frutos que produzca el bien; c) disposición, facultad para enajenarlo. Si la persona tiene estos tres derechos, se conoce como propietario pleno; sin embargo, por la autonomía de la voluntad privada de las partes, el dueño puede transferirlas ya sea temporal o definitivamente, mediante el otorgamiento de actos jurídicos concretos, como el usufructo, nuda propiedad, arrendamiento, venta, donación, Etc.

En el presente caso, una de las pretensiones de la parte actora es que se declare la terminación de un contrato de arrendamiento otorgado por el señor […] El contrato de arrendamiento es aquel en el que dos o más personas se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar un precio determinado. Es un contrato es oneroso de tracto sucesivo, por lo que sus efectos se producen en el transcurso del tiempo; es decir que las obligaciones de las partes se ejecutan de forma permanente y continuada, artículo 1703 del CC.

De la lectura de dicha disposición, se puede afirmar que el contrato de arrendamiento tiene los siguientes elementos esenciales: a) consentimiento; b) que una de las partes proporcione a la otra el goce de una cosa; c) que la otra parte pague por esta cosa un precio.

Al ser un contrato bilateral, surgen derechos y obligaciones recíprocos que sirven mutuamente de fundamento: las del arrendante consiste en entregar al arrendatario la cosa arrendada y procurarle el uso y/o goce de la misma; las del arrendatario conservar la cosa en el estado en que las recibió, pagar el precio de arrendamiento y devolverle al arrendador el inmueble al término del contrato.

Por la naturaleza misma del contrato y por la obligatoriedad para ambas partes, únicamente cesarán sus efectos por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales, artículo 1416 CC.

Según el artículo 1704 CC, son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Tal disposición habilita o permite el arrendamiento de cosa ajena, en cuyo caso, el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción

Esta acción, habilita al inquilino a demandar al arrendador por los daños y perjuicios que sufra en caso de perturbársele el derecho de uso y/o goce de la cosa. Dicha acción le asegura o garantiza al arrendatario de buena fe, su derecho sobre la cosa ya que no podrá ser despojado o desahuciado de ésta, sin consecuencias legales.

Ante ello, se puede afirmar que la ley, específicamente el artículo 1704 CC, supone que no es necesario ser propietario de una cosa (mueble o inmueble) para transferir a otra, su uso y/o goce, sin perjuicio que en caso que el verdadero dueño considere que ha sido perturbado en sus derechos, pueda ejercer las acciones legales pertinentes.

Es por ello que este Tribunal no comparte el criterio del juez a quo, ya que no estamos en presencia de un litigio cuyo objeto tenga relación con el derecho real de dominio o propiedad, sino a la terminación de un derecho de crédito o personal de arrendamiento, en el que si bien, uno de los propietarios no compareció a su otorgamiento, no le resta validez según el artículo 1704 CC.

En ese sentido, la resolución emitida por el juez inferior en grado no está apegada a derecho, puesto que está restándole valor a un acto jurídico por carecer de requisitos sustanciales, generales o especiales no contemplados en la ley, o por falta de solemnidades que no han sido estipuladas por las partes; y es aún más gravoso es que dicho juzgador suponga que tales vicios constituyan un defecto procesal.”