INSCRIPCIÓN
REGISTRAL
LOS REGISTRADORES NO PUEDEN
CALIFICAR INSTRUMENTOS APLICANDO DISPOSICIONES CUYA ENTRADA EN VIGENCIA ES
POSTERIOR Y CON UN CONTENIDO DE RESTRICCIÓN A DERECHOS PARTICULARES
“IV. En síntesis, la parte actora aduce la ilegalidad de los actos
administrativos impugnados por las siguientes razones: Primero, se violó
el principio de legalidad y seguridad jurídica, debido a la aplicación de una
norma declarada inconstitucional, que, por ende, no tiene vigencia y no debió
aplicarse en el acto emitido por la Registradora Auxiliar. Segundo, se
vulneró el principio de jerarquía normativa y supremacía constitucional, en el
sentido que el Director Ejecutivo, en su decisión, confirmó la decisión apelada
y fundamentó que la exigencia planteada en la norma declarada inconstitucional
estaba plasmada en otras normas y, por ende, tenía cobertura legal según las
normas vigentes al momento de emitir el acto. Tercero, falta de apego de
los artículos 183 de la Constitución y 10 de la Ley de Procedimientos
Constitucionales, ya que, una vez declarado inconstitucional el artículo 219 de
la Ley de Bancos, el requisito que establece no debe de ser exigido. Cuarto, violación a los principios registrales de prioridad y tracto sucesivo, ya
que la presentación de la compraventa se efectúo en mil novecientos setenta y
nueve y el embargo mencionado en el acto de la Registradora Auxiliar fue
efectuado en mil novecientos ochenta y ocho; es decir, con posterioridad a la
primera. Quinto, la violación del
derecho a la libre disposición de los bienes, en cuanto no se puede realizar la
transferencia de un bien sin la autorización de un sujeto distinto al propietario.
Primero, es necesario mencionar que a folio 2 del expediente administrativo aparece,
en fotocopia, la boleta de presentación de la compraventa de los tres lotes
efectuada por el señor Héctor Manuel S. C. a favor del señor Arturo Lucas S. C.;
refleja que, efectivamente, este último presentó el instrumento el diez de
diciembre de mil novecientos setenta y nueve. A folios 79 y 80 del mismo
expediente se encuentra una consulta de presentaciones del Sistema de Información de Registro y Catastro, en la
cual consta la presentación del instrumento, la decisión de negación de
inscripción y la confirmación de tal pronunciamiento en recurso de revisión; es
evidente que en el lapso transcurrido desde la presentación del instrumento
hasta la fecha de la resolución de denegación [veintiocho de octubre de dos mil
seis] no existió observación o calificación alguna.
La Registradora Auxiliar de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera
Sección de Oriente decidió denegar la inscripción del instrumento tanto con
base en el artículo 219 de la Ley de Bancos como en la petición realizada por
FOSAFI. Este último, por medio de su apoderado, indicó, entre otros aspectos,
que la compraventa del inmueble otorgada en San Salvador a las once del nueve
de noviembre de mil novecientos setenta y nueve carecía de un requisito legal regulado en los artículos 231
de la Ley de Bancos, 1554-A del Código de Comercio, Normas para regular los
efectos registrales sobre los bienes hipotecados a favor de los bancos (NPB
43-37), 10 de la Ley Orgánica de la Superintendencia del Sistema Financiero y
24-C de la Ley de Saneamiento y Fortalecimiento de Bancos Comerciales y
Asociaciones de Ahorro y Préstamo [acuerdo previo para inscripción]. Según la
ley aplicada por la Registradora, para poder inscribir una compraventa de un inmueble
gravado con una hipoteca a favor de una entidad bancaria, es necesario el consentimiento previo de dicha institución bancaria. Además, el FOSAFI señaló que al
momento de su petición ante la Registradora demandada, según el artículo 1335
número 3 del Código Civil, los lotes trasferidos por dicho instrumento eran
propiedad en litigio y, por tal razón, existía objeto ilícito.
Es necesario destacar la incongruencia en el acto de la Registradora
Auxiliar de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Oriente, ya
que FOSAFI, por medio de su apoderado general judicial, formuló la petición que
motivó la denegatoria de inscripción del instrumento en discordia, fundada
en los artículos vigentes [231 de la Ley de Bancos, 1554-A del Código de
Comercio, Normas para regular los efectos regístrales sobre los bienes
hipotecados a favor de los bancos (NPB 43-37), 10 de la Ley Orgánica de la
Superintendencia del Sistema Financiero y 24-C de la Ley de Saneamiento y
Fortalecimiento de Bancos Comerciales y Asociaciones de Ahorro y Préstamo],
cuya fecha de solicitud fue el doce de julio de dos mil seis. La autoridad
mencionada denegó la inscripción aplicando una disposición que ya había sido
declarada inconstitucional, con anterioridad a la petición, [artículo 219 de la
Ley de Bancos, por sentencia de referencia 8-2003/49-2003/2-2004/5-2004
publicada en el Diario Oficial del diez de enero de dos mil cinco, tomo
trescientos sesenta y seis] y, por ende, era inaplicable [artículo 10 de la Ley
de Procedimientos Constitucionales].
Un dato
importante a destacar, nuevamente, es que la presentación de la compraventa de
los tres lotes efectuada entre los señores Héctor Manuel S. C. y Arturo Lucas S.
C. fue realizada el diez de diciembre de mil novecientos setenta y nueve; consecuentemente,
a la referida fecha el Registrador no podía calificar el instrumento, aplicando
la disposición cuya entrada en vigencia es posterior y con un contenido de
restricción a derechos particulares.”
POR REGLA GENERAL LA LEY SURTE EFECTOS HACIA EL
FUTURO, SE APLICA A LOS ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS QUE SURGEN A PARTIR DE SU
VIGENCIA
“La Ley de Bancos aplicada fue emitida en el Decreto Legislativo número
697, del 2 de septiembre de mil 1999, y publicada en el Diario Oficial número
181, tomo 344, del treinta de del mismo mes y año. Por lo que a la fecha de
presentación del instrumento, aun no estaba vigente [diez de septiembre de mil
novecientos noventa y nueve].
Por otra parte, las normas citadas por el FOSAFI en la petición de
denegación de inscripción, fueron emitidas así:
i)
artículo 231 de la
Ley de Bancos, reformado en el Decreto Legislativo número 636, del diecisiete
de marzo de dos mil cinco, publicado en el Diario Oficial número 74, tomo 367,
del veintiuno de abril de dos mil cinco;
ii)
artículo 1554-A del
Código de Comercio, reformado en el Decreto Legislativo número 635, del
diecisiete de marzo de dos mil cinco, publicado en el Diario Oficial número 74,
tomo 367, del veintiuno de abril de dos mil cinco;
iii) artículo 24-C de
la Ley de Saneamiento y Fortalecimiento de Bancos Comerciales y Asociaciones de
Ahorro y Préstamo, reformado en el Decreto Legislativo número 635, del
diecisiete de marzo de dos mil cinco, publicado en el Diario Oficial número 74,
tomo 367, del veintiuno de abril de dos mil cinco;
iv) artículo 10 de la Ley Orgánica de la Superintendencia del Sistema
Financiero, ley emitida en el Decreto Legislativo número 628, del veintidós de
noviembre de mil novecientos noventa [actualmente derogada]; y
v)
Normas para regular
los efectos regístrales sobre los bienes hipotecados a favor de los bancos (NPB
43-37), emitidas por el Consejo Directivo de la Superintendencia del Sistema
Financiero, el uno de noviembre de dos mil cinco.
Esta Sala en precedentes ha expuesto que: «(...) como regla general la ley surte efectos hacia el futuro,
es decir, se aplica a los actos y hechos jurídicos que surgen a partir de su
vigencia. Cuando una nueva ley influye sobre el pasado, imponiendo sus efectos
a hechos y actos ocurridos con anterioridad a su promulgación, se dice que
dicha ley es retroactiva. La retroactividad es entonces la aplicación de la
norma nueva a hechos o situaciones que tuvieron su origen bajo el imperio de la
norma antigua. Es decir, hay retroactividad cuando la ley se aplica a un
supuesto ocurrido antes de su vigencia, para modificarlo o restringirlo. Su
contrafigura: la irretroactividad, se erige como un límite mediante el cual se prohíbe
tal aplicación hacia el pasado. Así, una ley será irretroactiva si no afecta
las consecuencias jurídicas de hechos anteriores, ya agotadas, en curso de
producirse o incluso futuras. La irretroactividad enuncia entonces que las
leyes deben proyectar sus efectos únicamente hacia el futuro, salvo
excepciones. En nuestro marco constitucional la irretroactividad se establece
como regla general, a la cual se oponen dos excepciones en los términos
siguientes: “Las leyes no pueden tener efecto retroactivo, salvo en materias de
orden público, y en materia penal cuando la nueva ley sea favorable al
delincuente. La Corte Suprema de Justicia tendrá siempre la facultad para
determinar, dentro de su competencia, si una ley es o no de orden público”
(Art. (sic) 21 Cn.). En aplicación de tal precepto, la autoridad
administrativa no puede aplicar retroactivamente una ley, más que en los
supuestos antes enunciados (orden público y materia penal favorable al
imputado)» [sentencia de las catorce horas treinta y dos minutos del uno de
diciembre de dos mil ocho, proceso de referencia 225-2006].
Así, para que las normas mencionadas por FOSAFI y la utilizada por la
Registradora demandada pudieran ser aplicadas a la presentación en debate, la
Asamblea Legislativa debió declararlas de orden público, no obstante, no fueron
fundamentadas como tal. Además es palpable verificar que dichas normas no
pertenecen a materia penal, por ende, éstas no pueden ser aplicables
retroactivamente.
Es evidente y lógico concluir que tanto las normas invocadas por FOSAFI
como la aplicada por la Registradora Auxiliar de la Propiedad Raíz e Hipotecas
de la Tercera Sección de Oriente son posteriores a la presentación del
instrumento a inscribir; sumado a ello el hecho que son limitadoras de
derechos y que había sido declarado inconstitucional el artículo 219 de la Ley
de Bancos, la autoridad demandada no podía aplicar la referida norma. Ya que
sus efectos no pueden ser retroactivos.”
LA DENEGATORIA DE UNA INSCRIPCIÓN PROCEDE CUANDO EL INSTRUMENTO QUE SE
PRETENDE REGISTRAR NO CUMPLE LOS REQUISITOS EXIGIDOS EN LA LEY
“Los Registradores tienen como función principal la de inscribir los hechos
jurídicos y documentos que son registrables en sus respectivas oficinas. Su
actividad está circunscrita a lo prescrito en la ley y los principios que rigen
el Derecho Registral; entre ellos encontramos: 1. Principio de Rogación, toda
modificación de una situación registral debe ser pedida por la persona
legitimada; 2. Principio de Prioridad, se manifiesta la aplicación del
iuspreferendi; 3. Principio de Publicidad, dar a conocer hechos y actos
jurídicos a personas interesadas; y 4. Principio de Legalidad, el accionar de
la Administración deber ser el resultado de la aplicación de la ley.
Establece el
artículo 692 del Código Civil que «Los
Registradores calificarán bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas
extrínsecas de las escrituras, en cuya virtud se solicita la inscripción y la
capacidad de los otorgantes, por lo que resulte de las mismas escrituras».
La calificación registral consiste en el examen que realiza el registrador
de las formas de un instrumento inscribible en el Registro, debe hacer una
comprobación de la legalidad de los documentos que se presentan en la oficina
registral respectiva, antes de proceder al asiento o inscripción de aquellos.
De ahí que la denegatoria de una inscripción procede cuando el instrumento que
se pretende registrar no cumple los requisitos exigidos en la ley. Debe tomarse
en cuenta la fecha del otorgamiento del instrumento, así como la fecha de
presentación del mismo en el Registro respectivo y su antecedente, por ende, la
normativa vigente a esa fecha.”
EN RAZÓN DE LA INACTIVIDAD POR PARTE DEL REGISTRO, AL MOMENTO DE LA
CALIFICACIÓN EFECTUADA, EL CONSENTIMIENTO DEL BANCO COMO REQUISITO DE
INSCRIPCIÓN YA NO ERA EXIGIBLE POR ESTAR DEROGADO; POR ENDE, LA DENEGATIVA NO
ESTÁ APEGADA A LA LEY
“Es evidente que la invocación de las normas por parte de la Registradora
constituye un error que afecta el acto impugnado, no obstante, es válido
verificar si, de acuerdo con la norma vigente a la fecha de presentación,
existía cobertura legal que exigiera el requisito regulado y, por ende, valide
el actuar de la autoridad demandada.
El artículo 111
de la Ley del Banco Hipotecario de El Salvador [emitida el veinte de diciembre
de 1934 y publicada en el Diario Oficial número 6, tomo 118, del ocho de enero
de 1935] regulaba que: «Sin el
consentimiento del Banco no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad e
Hipotecas ninguna escritura por la cual se venda, enajene o grave o de
cualquier modo se constituya un derecho real sobre todos o parte de los
inmuebles hipotecados a favor del Banco, o sin que se haya hecho con éste los
arreglos convenientes sobre los actos o contratos expresados».
En tal sentido, el requisito exigido y utilizado por la Registradora para
denegar la inscripción del instrumento en discordia tenía cobertura legal, con
base en la normativa aplicable a la fecha de presentación de la compraventa de
los tres lotes efectuada entre los señores Héctor Manuel S. C. y Arturo Lucas S.
C. No obstante, el artículo mencionado fue derogado por medio del decreto legislativo
número setecientos setenta y uno, del veinticinco de abril de mil novecientos
noventa y uno, publicado en el Diario Oficial número noventa y siete, del
veintinueve de mayo del mismo año [Régimen de Incorporación del Banco
Hipotecario de El Salvador, a la Ley de Saneamiento y Fortalecimiento de Bancos
Comerciales y Asociaciones de Ahorro y Préstamo, y Otras Disposiciones
Especiales]. Es decir que tal requisito dejó de ser exigible en razón de la
promulgación de una ley.
La normativa aplicable en el presente caso es la vigente al momento de su presentación. De acuerdo con dicha fecha, el consentimiento del banco para inscribir en el Registro de la Propiedad e Hipotecas era exigible, sin embargo, en razón de la inactividad por parte del Registro, al momento de la calificación efectuada [veintiocho de octubre de dos mil seis], tal requisito ya no era exigible por estar derogado; por ende, la denegativa efectuada por la Registradora Auxiliar de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Oriente no está apegada a la ley, al igual que su confirmación por parte del Director Ejecutivo.
Esta Sala considera, con base a la ilegalidad reflejada, innecesario el desarrollo de los restantes argumentos planteados por la parte actora.”