JUICIO DE NULIDAD DE TÍTULO DE DOMINIO

CIRCUNSTANCIAS QUE PRODUCEN LA NULIDAD O LA CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN Y EFECTOS CUANDO NO PUEDE REALIZARSE LA INSCRIPCIÓN

“1º) Para la decisión del caso sometido a nuestro conocimiento, los suscritos magistrados consideran relevantes las consideraciones siguientes:

a) La nulidad de la inscripción de un título de dominio, no puede fundamentarse en la aplicación de los Arts. 1551 y 1552 del Código Civil.

b) Para contemplar la nulidad de las inscripciones registrales, es necesario que, por causa de la expresada omisión o inexactitud, resulte una inseguridad absoluta sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble.

c) Exponemos ejemplos de la nulidad de un título de dominio por la omisión o inexactitud en la tramitación del mismo, de las que puede resultar una inseguridad absoluta.

d) El derecho de posesión del causante […] sobre el inmueble titulado, no consta en instrumento ni inscrito ni en instrumento no escrito, pero su derecho es reconocido por los coherederos declarados del referido causante y tradentes señores […] en la escritura de compraventa que otorgaron a favor de la señora […], coheredera del mismo causante, instrumento que fue presentada en la tramitación del Título de Dominio del cual ahora se pide la nulidad.

e) Fueron también declarados coherederos del mismo causante mencionado, la señora […] señor […], siendo este último el actor y peticionario de la Nulidad del Título de Dominio.

La declaratoria de herederos definitivos no inscrita no puede oponerse contra terceros, pero sí debe surtir efectos entre los herederos declarados; por lo anterior, si la inscripción registral del Título de Dominio es de una parte de la masa herencial y se realiza con exclusión de alguno de los herederos, ha resultado una inseguridad absoluta sobre el derecho adquirido por el heredero o herederos excluidos.

Las circunstancias jurídicas anteriores se amplían en los apartados que siguen.

2º) El licenciado [...], apoderado de […], ha alegado que el inmueble titulado por la señora […] pertenece a la sucesión representada por seis herederos declarados, sosteniendo su postura con el hecho que, en el Romano II de la Escritura de Protocolización del Título de Dominio otorgado ante los oficios notariales del licenciado Felipe Neri Tovar, se expresó “El inmueble antes relacionado y descrito fue adquirido por el precio de ochocientos dólares de los Estados Unidos de América, mediante compraventa, otorgada a favor de la titulante... por los señores […]...quienes al igual que ésta son los herederos en la sucesión de don […]..”; y, al determinarse expresamente en el mismo título de dominio constituye plena prueba por ser un documento público.

Esa proindivisión se probó al realizarse la práctica de compulsa de la escritura de compraventa otorgada ante los oficios de la Notario [...], por los señores […], a favor de la señora […] que consta a folios […]; ésta escritura no fue valorada por el Juez a quo, que constituye el título traslaticio de dominio que originó las Diligencias de Título de Dominio, en la que se relaciona la declaración expresa de los contratantes, manifestando ser herederos declarados del causante […], conocido por […], instrumento que no se redarguyó de falsa.

También presentó, copia certificada por notario de la Certificación de la Declaratoria de Herederos Definitiva a fs. […] a favor de los señores […]; en calidad de hijos, así como la señora […] en calidad de conviviente del Causante […].

Que la pretensión de la parte actora se contrae a obtener la Nulidad Absoluta de Título de Dominio, expedido a favor de la demandada […], inscrito con fecha doce de abril de dos mil siete, en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro, bajo la matrícula ********** uno cero - **********; así como la cancelación de la citada inscripción. Sosteniendo su postura con el hecho que el inmueble titulado por la parte demandada pertenece a los herederos declarados de los bienes que a su defunción dejó el señor […].

3º) Sencillamente, el meollo de las alegaciones del recurrente, es que su mandante no ha cedido a favor de la titulante […] el derecho de herencia que en concreto le corresponde sobre el inmueble objeto de la titulación que ya fue inscrito en el Registro de la Propiedad.

El apelado, sostuvo que no se ha demostrado que el inmueble sea del causante CH, conocido por […].

4º) Ingresando al análisis jurídico del caso, para sostener la nulidad del título de dominio, el apelante invoca como disposiciones aplicables los Arts. 1551 y 1552 C.

“Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato, según su especie y la calidad o estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.”

“La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.”

5º) Conforme al aforismo jurídico “iura novit curia”, ampararse en el fundamento jurídico anterior, no resulta adecuado, dado que claramente tales disposiciones se refieren a actos y contratos, no es aplicable a un procedimiento legal para obtener un Título de Dominio.

Para reforzar la posición anterior, se ha sostenido en la sentencia definitiva de la SALA DE LO CIVIL, Referencia 35-CAC-2009, de las nueve horas cincuenta minutos del día diecinueve de noviembre de dos mil diecinueve, lo siguiente: “...El Tribunal Casacional considera imperioso enfatizar, que la aplicación de las nulidades estipuladas en el Título XX del Código Civil, tienen lugar ante vicios y falta de requerimientos de actos o contratos entre particulares. Así pues, se configurará nulidad por falta de requisitos que la ley dispone para el valor del acto o contrato, según su especie y la calidad o estados de las partes, pero –insistimos- de actos o contratos entre particulares. No por contingencia es que el título relacionado se encuentra dentro del Libro de las obligaciones en General y de los Contratos. Por tanto, siendo inaplicables los Arts. 1552 inc. 1º y 1553 primer parte C.C. - (para expresar en sus fundamentos lo anterior, la Sala de lo Civil conoció en casación de Juicio Civil Ordinario de Mero Derecho de Nulidad Absoluta de Título de Dominio y Cancelación de inscripción)

6º) La nulidad de un Título de Dominio, no debe buscarse justamente sólo en los actos y contratos que se han presentado para acreditar el derecho de posesión que trata de legalizarse para garantizar el derecho ante terceros, sino, en el cumplimiento o no de los requisitos que exige el Art. 688 del Código Civil. Una inscripción puede resultar nula por el incumplimiento de tales requisitos, que pueden provenir de actos, contratos o procedimientos de titulación.

La nulidad de las inscripciones registrales, se producen por la omisión o inexactitud de alguna o algunas circunstancias exigidas por la ley para las inscripciones, que perjudiquen la validez de ellas. Es decir, es necesario que, por causa de la expresada omisión o inexactitud, resulte una inseguridad absoluta sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble que constituye su objeto. –LÍNEAS JURISPRUDENCIALES DE LA SALA DE LO CIVIL: Sentencia Definitiva, de SALA DE LO CIVIL, Ref. 674 Ahuachapán, de las 11 a.m. del 23/1/2004-, acorde a lo que dispone el Art. 713 del Código Civil.”

Un caso de omisión que acarrea nulidad de la inscripción registral, del que resulta una inseguridad sobre el inmueble a titular, se encuentra en el Art. 35 de la Ley de Catastro impone que los Jueces de Primera Instancia, los Alcaldes Municipales y los Gobernadores, deberán solicitar al instituto Geográfico Nacional la denominación catastral del inmueble correspondiente y la agregarán a los respectivos títulos, si no hubiere información, se hará relación de dicha circunstancia con la certificación respectiva, los títulos expedidos en contravención a lo dispuesto anteriormente, no serán inscribibles y adolecerán de nulidad.

Otro caso, a manera de ejemplo, lo constituye la omisión o inexactitud cometida durante la tramitación de un título de dominio, no citar a los colindantes del inmueble a titular, o no dejar constancia de ello o dejar incompleta la citación, no apareciendo la firma o huella de algunos colindantes, quienes debieron participar de la diligencia de inspección para dejar constancia que tuvieron la oportunidad de ejercer el derecho de oposición.

El punto que se impugna por el apelante, es el hecho que el señor […], como heredero del señor […], no fue incluido en la solicitud del título de dominio ni tampoco es otorgante de la escritura de compraventa mediante la cual la titulante funda su derecho dentro del título de dominio, no obstante, que es heredero declarado juntamente con la titulante y sus tradentes del inmueble a titular. Esa omisión cometida por la titulante tiene como consecuencia, considerar que conforme al Art. 747 C., tiene un derecho adquirido sobre el inmueble, que puede calificarse de regular, porque procede de justo título, procede de una herencia y a la vez es poseedor de ese derecho, de mala fe por tener conciencia de haber adquirido el dominio por omisión o fraude en la tramitación del título, al excluir a dos de los herederos declarados.

7º) Desde el punto de la generalidad de la ley, es parte de esa línea de regulación sobre la omisión o inexactitud en los instrumentos a inscribir que pueda resultar una inseguridad absoluta sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble que constituye su objeto, lo dispuesto en el Art. 732 No. 4 del Código Civil, que comprende la cancelación total o parcial de una inscripción, que el juzgador debe tomar en cuenta, cuando se trata de un documento no inscrito contra tercero, cuando con la presentación del instrumento en un juicio, se justifique mejor derecho de un tercero y sea para corroborar otro título posterior que hubiere sido inscrito, todo con el propósito de ordenar los traspasos registrales, por el principio de tracto sucesivo.

Con lo anterior, lo importante para los suscritos, es contemplar el espíritu de la ley para llegar a declarar la nulidad de las inscripciones.

Por otra parte, según Sentencia Definitiva de la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, de las nueve horas quince minutos del día veinticuatro de septiembre de dos mil tres, “...la inscripción de los instrumentos en el registro lleva la finalidad de dar seguridad y eficacia jurídica a la tradición celebrada entre los contratantes frente a terceros, de no realizarse tal inscripción, su validez queda limitada únicamente a las partes contratantes...”

8º) Lo expuesto en los numerales anteriores, es para mostrar un panorama jurídico respecto a dejar sentado qué es lo que produce la nulidad o la cancelación de una inscripción y cuáles son los efectos cuando no puede realizarse una inscripción.

La misma ley regula que la omisión o inexactitud de una inscripción afecta la validez de un documento, asimismo, la ley otorga validez a un documento no inscrito, cuando tiene la finalidad de ordenar los traspasos registrales bajo el principio de Tracto Sucesivo y la validez del instrumento cuando no es posible inscribirlo, queda limitada únicamente a las partes contratantes.

Se reconoce que el planteamiento de lo anterior no resuelve el caso del que se conoce en apelación, sino, es la base para tener una concepción jurídica para entender el por qué una declaratoria de herederos no inscrita, surte efectos entre los coherederos aunque no contra terceros."

PROCEDE CUANDO EL INMUEBLE FORMA PARTE DE UNA MASA SUCESORAL Y HA SIDO TITULADO DE MALA FE POR UNO DE LOS PRESUNTOS HEREDEROS

"9º) Para este Tribunal, el recurrente ha acreditado que la titulante y sus tradentes, así como su poderdante quien solicita la nulidad del título de dominio y la conviviente, han sido declarados herederos del causante […] y conforme al Art. 669 C., “la tradición de la herencia se verifica por ministerio de ley a los herederos, en el momento en que es aceptada...”

Por la tradición de la herencia se adquiere el derecho de dominio sobre esa universalidad patrimonial del causante, de la masa herencial, que comprende bienes y obligaciones, los cuales pasan al patrimonio de los herederos; esa declaratoria de heredero debe ser inscrita en el registro de la propiedad para que los herederos puedan enajenar o constituir derecho real, según lo dispone el mismo Art. 669 C.

Cualquier título sujeto a inscripción, que comprende también la declaratoria de herederos no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción en el correspondiente Registro y como tercero, se considera a aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción y el heredero se considera como una sola persona con su causante, tal como lo dispone el Art. 680 C.

10º) En el caso que nos ocupa, el causante no tenía ningún instrumento, ni privado no inscrito ni contrato de compraventa no inscrita y ni la declaratoria de herederos se inscribió en el Registro de la Propiedad, ningún instrumento mediante el cual se acredite el derecho adquirido por el causante […], sobre el inmueble que tituló la señora […], por consiguiente, ninguno de los herederos declarados puede hacer valer sus derechos frente a terceros; pero esa declaratoria de herederos sí surte efectos entre los mismos herederos declarados por que son la misma persona con el causante, tal como lo dispone el Art. 680 inciso 2 del Código Civil.

El juez a quo, en la sentencia vista en apelación, decide el fondo de la disputa legal sosteniendo que se hace alusión al inmueble objeto del proceso, como en el acta de facción de inventario, en la escritura de compraventa a favor de la titulante […] conocida por otros nombre, incluso se realizó la inspección judicial, sin embargo, no es la forma idónea establecida por la ley, para probar la existencia de un bien inmueble dentro de un patrimonio, que el causante no tenía escritura pública que acreditara que era parte de su patrimonio y que haya trasmitido su patrimonio, que debió existir una escritura de adquisición de dominio, aunque no fuera posible su inscripción.

No puede soslayarse que, no obstante que el causante no tenía instrumento alguno que acreditara el modo de adquirir del inmueble, son los mismos herederos declarados […], que juntamente con la señora […] ya mencionada, reconocen en un instrumento de compraventa presentado en las diligencias de Título de Dominio, que el inmueble lo adquirieron como herederos, en la sucesión de don […], conocido por […], por tanto, reconocen que el causante fue el poseedor del inmueble que fue objeto del Título de Dominio.

En ese sentido, en la disputa planteada en el juicio ordinario declarativo de nulidad de título de dominio que se conoce en apelación, no puede desconocerse la condición de herederos, tanto la parte demandada como el actor o demandante y la conviviente del causante, son copropietarios de la masa herencial, en este caso no se actúa contra terceras personas en el sentido del Art. 680 C, sino contra otra copropietaria de la misma cosa, que tiene igual derecho con el acto o demandante, no se trata de hacer valer tal derecho frente a terceros por no haber inscripción registral y por tanto, debe aplicarse lo dispuesto en el Art. 669 C y 680 C, para sostener que la declaratoria de herederos por sí misma, sí surge efectos entre los coherederos, aunque no esté inscrita en el Registro de la Propiedad y la inscripción del título de dominio, perjudica el patrimonio del heredero […], constituyendo una limitación a su patrimonio sin audiencia previa o defensa de sus derechos Arts. 2 y 11 de la Constitución, efectuada con la inscripción del título de dominio, resultando una inseguridad absoluta sobre el derecho adquirido por el demandante mediante herencia y por tanto, el título de dominio es nulo y debe cancelarse su inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz. Los anteriores fundamentos tienen precedente en la sentencia de la SALA DE LO CIVIL, REF. 171-CAC-2009 de fecha 15/07/2010.

Para este Tribunal, procede revocar la sentencia definitiva pronunciada en primera instancia, declarar la nulidad absoluta del Título de Dominio expedido a favor de la señora […] y ordenar la cancelación de la matrícula correspondiente.”