CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
DEFINICIÓN
“Bajo
ese contexto, el Contrato de Arrendamiento según lo dispone el Artículo 1703
del Código Civil “es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o
prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado.”
SANCIONES
AL ARRENDATARIO EN CASO DE TERMINACIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
“En
los casos de terminación de un contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario, el legislador en su Art. 1733 del
Código Civil ha contemplado dos tipos de sanciones al arrendatario, las cuales
son: a)- La indemnización de perjuicios; y b)- El pago de la renta por el
tiempo que falta hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el
arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.-“
ES
LA PARTE DEMANDADA, QUIEN ANTE LA AFIRMACIÓN DE UN ACTO DE INCUMPLIMIENTO
CONTRACTUAL, DEBERÁ DESVIRTUAR EN AUTOS ESA AFIRMACIÓN
“Planteado
el marco legal pertinente para resolver el caso en estudio, se procede de
inmediato a revisar la demanda presentada por el Licenciado RENÉ AMÍLCAR
GONZÁLEZ en la calidad en que actúa, con la finalidad de establecer
judicialmente si lo pedido por el actor y lo resuelto por el señor Juez a quo,
se encuentra o no conforme a derecho y en tal sentido, encontramos los
siguientes elementos fácticos:
Del
libelo de la demanda presentada, del respectivo contrato de arrendamiento que
une a las partes en conflicto y de los alegatos vertidos por el Apoderado de la
parte demandada tanto en la audiencia probatoria como en esta instancia, esta Cámara observa: que la Sociedad
PANORAMA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, demanda el incumplimiento del
contrato de arrendamiento de un local comercial identificado como local número
[...], ubicado en la segunda planta, del Condominio [...], situado en la [...]
de esta ciudad, que le une con la Sociedad G. S. Inversiones, Sociedad Anónima
de Capital Variable, al no haber
comunicado por escrito, ésta última dentro de los dos meses anteriores a la
finalización del contrato de arrendamiento prorrogado, su decisión de no
continuar con el arrendamiento para el período Junio dos mil dieciséis a Junio
dos mil diecisiete, habiendo desocupado el local comercial arrendado en la
primera semana del mes de Julio del año dos mil dieciséis, efectivamente, dicha
violación contractual da origen según consta de la cláusula II del mencionado
Contrato de Arrendamiento, a que opere la cláusula sancionatoria fijada
contractualmente por las partes y respaldada por la ley en el Art. 1733 del
Código Civil, la cual dice: “Si antes del
fin o término del plazo o cualquiera de sus prórrogas la Sociedad “G.S.
INVERSIONES, S.A. DE C. quisiera desocupar el local entregado en arrendamiento,
podrá hacerlo, pero se obliga a pagar a la Sociedad “PANORAMA, S.A. DE C.V.”,
todo el resto del valor total de dicho arrendamiento.”
Si
bien el Licenciado CASTELLANOS CHÁVEZ, en su calidad de Apoderado de la
Sociedad demandada, intentó acreditar en autos en primera instancia y fuera del
momento procesal oportuno para ofertar prueba, la prueba documental tendiente a
acreditar su pretensión de que si hubo comunicación entre las Sociedades en
conflicto, para no prorrogar el contrato, consistente en impresiones del
contenido de correos electrónicos; entre personal interno de la Sociedad “G.S
INVERSIONES, S.A. DE C.V.”, pero nunca con la Sociedad “PANORAMA, S.A DE C.V.”;
y en la segunda instancia, el referido profesional, manifestó que si hubo
comunicación telefónica entre la señorita D. L. H. analista de créditos de la
Sociedad demandada con la señora R. E., Secretaria de la Sociedad Panorama,
S.A. de C.V.; esta comunicación telefónica, a criterio de esta Cámara, aún en el caso, que se hubiera
establecido fehacientemente por los medios probatorios en el presente sub lite,
no exime a la Sociedad demandada, de haber
comunicado por escrito a la Sociedad Panorama, Sociedad Anónima de Capital
Variable, su decisión de no continuar
con el Arrendamiento, por lo que no habiendo aportado prueba alguna de la
que se pudiese estimar la inexistencia del incumplimiento de la obligación por
parte de la Sociedad demandada, y habiendo probado documentalmente su
pretensión la Sociedad demandante, no
queda más que acceder a la sanción que las mismas partes contratantes
estipularon en la cláusula II del referido contrato de arrendamiento ante el
incumplimiento reclamado, como lo es, el pago del resto del arrendamiento que
lo es del mes de Junio del año dos mil dieciséis al mes de Junio del año dos
mil diecisiete, por parte de la Sociedad GUEVARA SÁNCHEZ INVERSIONES,
SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia “G.S. INVERSIONES, S.A. DE
C.V. y de la Codeudora solidaria y fiel pagadora señora CALIXTRA DEL CARMEN S.
G, conocida por CALIX D. G., a la
Sociedad PANORAMA, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia “PANORAMA,
S.A. DE C.V.”, cánones que suman la cantidad de Tres mil seiscientos Dólares de
los Estados Unidos de América, suma de dinero que deberá agregársele el
Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios
(IVA), la que deberá ser enterada oportunamente por la parte actora a la
Dirección General de Impuestos Internos, Ministerio de Hacienda.- Arts. 330,
331, 334, 416 del CPCM.-
Por
último, y respecto al razonamiento jurídico expuesto por el señor Juez a quo en
la sentencia recurrida, que es obligación de la parte postulante suministrar la
carga de la prueba para establecer la culpa del demandado frente a los hechos
alegados, esta Cámara no comparte tal
criterio, pues es precisamente la parte demandada, quien ante la afirmación
de un acto de incumplimiento contractual, deberá desvirtuar en autos esa
afirmación, en este caso, que efectivamente comunicó en el tiempo indicado y
por escrito al demandante su voluntad de no continuar con la prórroga del
arrendamiento tal como se había estipulado contractualmente, en otras palabras,
la carga de la prueba en estos casos se revierte al demandado.
Por consiguiente, esta Cámara considera que la sentencia recurrida debe ser revocada por no estar arreglada a derecho; y en su lugar, estimar a la pretensión formulada por la parte actora en el recurso de apelación interpuesto, ordenándose el pago de cánones por el incumplimiento al contrato de arrendamiento de local comercial por parte de la Sociedad demandada.”