PROCESO DE INQUILINATO

AUSENCIA DE APLICACIÓN INDEBIDA DE LA LEY, AL HABERSE INTERPRETADO QUE ES VÁLIDO ARRENDAR UN INMUEBLE DEL QUE NO ES PROPIETARIO EL ARRENDANTE

"La parte apelante ha expresado su inconformidad con la sentencia pronunciada a las nueve horas del veintisiete de marzo de dos mil diecisiete, por el Juez Cuarto de lo Civil y Mercantil (1), en cuyo fallo se declaró la terminación del contrato de arrendamiento otorgado por las señoras […]; se condenó a la demandada al pago de cuatro mil seiscientos cincuenta dólares de los Estados Unidos de América, en concepto de cánones adeudados; se ordenó la restitución del inmueble arrendado y se condenó al pago de las costas procesales. Con el recurso de apelación, se pretende que este Tribunal revise la interpretación del derecho aplicado por el juez a quo, ya que el contrato de arrendamiento carece de presupuestos esenciales al no haberse determinado de forma clara y precisa que el inmueble se había puesto a disposición de la arrendataria para su uso. Asimismo pretende que se revise la aplicación del artículo 1316 del Código Civil (en adelante CC) ya que el contrato adolece de vicio en el consentimiento, y que no se dijo que la arrendante era la propietaria del inmueble arrendado.

El contrato de arrendamiento es aquel en el que dos o más personas se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, y la otra a pagar un precio determinado. Es un contrato es oneroso de tracto sucesivo, por lo que sus efectos se producen en el transcurso del tiempo; es decir que las obligaciones de las partes se ejecutan de forma permanente y continuada, artículo 1703 del CC.

De la lectura de dicha disposición, se puede afirmar que el contrato de arrendamiento tiene los siguientes elementos esenciales: a) consentimiento; b) que una de las partes proporcione a la otra el goce de una cosa; c) que la otra parte pague por esta cosa un precio.

Al ser un contrato bilateral, surgen derechos y obligaciones recíprocos que sirven mutuamente de fundamento: las del arrendante consiste en entregar al arrendatario la cosa arrendada y procurarle el uso y/o goce de la misma; las del arrendatario conservar la cosa en el estado en que las recibió, pagar el precio de arrendamiento y devolverle al arrendador el inmueble al término del contrato.

Por la naturaleza misma del contrato y por la obligatoriedad para ambas partes, únicamente cesarán sus efectos por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales, artículo 1416 CC.

Según el artículo 1704 CC, son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso. Tal disposición habilita o permite el arrendamiento de cosa ajena, en cuyo caso, el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción

Esta acción de evicción, habilita al inquilino a demandar al arrendador por los daños y perjuicios que sufra en caso de perturbársele el derecho de uso y/o goce de la cosa. Dicha acción le asegura o garantiza al arrendatario de buena fe, su derecho sobre la cosa ya que no podrá ser despojado o desahuciado de ésta, sin consecuencias legales. 

Es por ello que este Tribunal no comparte lo afirmado por el licenciado […] al decir que el juez a quo aplicó indebidamente el artículo 1703 CC al no constar en el contrato de arrendamiento que la señora […] es la propietaria del inmueble y por consiguiente no podía conceder el goce del mismo, ni que en dicho contrato se estipuló con claridad que se entregaba la vivienda arrendada, ya que como se ha explicado en líneas anteriores, éste dato no forma parte de los elementos esenciales del arrendamiento."

LOS VICIOS DE CONSENTIMIENTO QUE INVALIDAN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEBEN SER PROMOVIDOS EN UN PROCESO DE CONOCIMIENTO, PUES EN EL PROCESO DE INQUILINATO SÓLO SE PUEDE ALEGAR Y PROBAR EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO

"De igual forma, existe norma expresa que habilita o permite el arrendamiento de cosa ajena al suponer la ley, que no es necesario ser propietario de una cosa (mueble o inmueble) para transferir a otra, su uso y/o goce. En ese sentido, resulta ilógico que se pretenda invalidar un acto jurídico por carecer de requisitos sustanciales, generales o especiales no contemplados en la ley ni solemnidades no estipuladas por las partes; sobre todo, porque el uso y goce que el arrendante le otorga al arrendatario, va imbíbito en el contrato mismo.

Bajo ese mismo orden de ideas, el Juez a quo tampoco aplicó erróneamente el artículo 1316 CC, ya que si la demandada considera que el contrato de arrendamiento contiene vicios en el consentimiento y por consiguiente lo invalida, o anula, debe promover un proceso de conocimiento en el que se aporte y desfile toda la prueba que las partes consideren pertinente para hacer valer sus derechos, y no en un proceso especial cuya naturaleza expedita limita las pretensiones del actor y los motivos de defensa de los demandados, siendo que éstos únicamente pueden alegar y probar el pago de los cánones de arrendamiento, es decir, acreditar la solvencia en su obligación de pago, artículo 485 CPCM.

En consecuencia y bajo los fundamentos de hecho y derecho expuestos, no se accederá a los motivos de apelación."