PROCESO
DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
LAS PARTES PUEDEN CONSENTIR QUE
ANTE LA FALTA DE PAGO DE CUOTAS, EL ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA
SE TRANSFORME O MUTE A UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO SIMPLE, LO CUAL NO PUEDE SER OBVIADO POR EL JUZGADOR
"A. La finalidad del recurso de apelación,
se basa en la revisión de la aplicación de las normas que rigen el acto procesal
de improponibilidad de la pretensión contenida en la demanda.
B. Al respecto, la improponibilidad de la pretensión, se
puede entender como un despacho saneador de la misma, constituyendo una
manifestación contralora por parte del Órgano Jurisdiccional; en ese sentido
puede darse o manifestarse esa facultad al rechazarse por tal motivo una demanda
(pretensión) in limine litis o in persequendi Litis (Art. 127 CPCM).
C. Así las cosas, el Código Procesal Civil y Mercantil
reconoce o establece dicha figura en el Art. 277, que literalmente dice: “Si, presentada la demanda, el Juez advierte algún defecto
en la pretensión, como decir que su objeto sea ilícito, imposible o absurdo;
carezca de competencia objetiva o de grado, o atinente al objeto procesal, como
la litispendencia, la cosa juzgada, compromiso pendiente; evidencie falta de
presupuestos materiales o esenciales y otros semejantes, se rechazará la
demanda sin necesidad de prevención por ser improponible, debiendo explicar los
fundamentos de la decisión.
El auto por medio del cual se declara improponible una
demanda admite apelación.”
Por lo que tal rechazo, se traduce en que la demanda no
constituye el medio idóneo para que el proceso continúe su marcha en pos de la
sentencia definitiva; en consecuencia, tenemos que la improponibilidad está
reservada sólo para casos de vicios que, por su naturaleza, no admiten
corrección o subsanación, pues la pretensión no es judiciable, implicando un
defecto absoluto en la facultad de juzgar de parte del tribunal.
D. En el caso que se trata, la juzgadora de primera
instancia, rechazó por improponible la demanda del proceso declarativo común de
terminación de contrato de arrendamiento y desocupación del inmueble arrendado
por mora en el pago de cánones adeudados, en virtud que consideró que la
petición formulada por la parte actora, se aleja del contrato de arrendamiento con promesa de venta, ya que pretende que el mismo se considere como un
arrendamiento simple, pero que los efectos del contrato de promesa de venta ya
se produjeron y en consecuencia lo que tiene que promover es la resolución del
contrato en base a lo dispuesto en el Art. 1360 del Código Civil y no la
terminación del mismo; expresando la parte apelante, que con tal declaración se
le ha vulnerado su derecho a la protección jurisdiccional –Art. 1 CPCM- y el
principio de dirección y ordenación del proceso –Art. 14 CPCM-
E. En ese sentido, el punto de
apelación estriba en determinar si el contrato de que se trata, debe ser
considerado como un arrendamiento con promesa de venta y seguir el trámite de
la resolución de contrato del que habla el Art. 1360 C.C.; o si por el
contrario, se trata de un contrato de arrendamiento simple, siendo viable la
tramitación de la demanda presentada por los apoderados de la parte demandante
ahora recurrente por otra vía distinta a la sugerida por la juzgadora.
F. En el caso en estudio, es necesario traer a cuento como puntos esenciales de la resolución a
pronunciar por este Tribunal los siguientes: i) el principio de autonomía de la voluntad de las partes
contratantes; ii) las cláusulas
contractuales como manifestación de la autonomía de la voluntad; y, iii) el análisis de la pretensión del caso en particular, en la forma jurídica
en la que se ha presentado.
G.En ese orden de ideas, la
autonomía de la voluntad consiste en la libre facultad de los particulares para
celebrar el contrato que deseen, el que más convenga a sus intereses, aunque no
se encuentren reglamentados por la ley o que ésta les atribuya efectos
diferentes, pudiendo modificar su estructura, ampliarlos, limitarlos o hasta suprimir
obligaciones que son de la naturaleza de un contrato, determinar el contenido y
objeto del mismo; así como la extensión de los derechos y obligaciones que de
él se generan o inclusive pactar sanciones al incumplimiento de lo convenido (Sala de lo Civil, Corte Suprema de
Justicia. Ref. 288-CAC-2012 del 11/06/14).
a) Lo anterior, se encuentra sustentado en el Art. 1416 CC., que
preceptúa:“Todo contrato legalmente
celebrado, es obligatorio para los contratantes, y sólo cesan sus efectos entre
las partes por el consentimiento mutuo de éstas o por causas legales.”
b) De modo que
a través de este principio, la ley reconoce el poder que tienen los
particulares para reglamentar por sí mismos (libremente y sin
intervención de la ley) el contenido y modalidades de las obligaciones que se
imponen contractualmente; lo anterior implica que: a) ninguna de las partes del
contrato puede imponer unilateralmente a la otra el contenido de las
obligaciones que lo conforman, pues el contrato debe ser fruto de un acuerdo
previo entre las partes; b) ambos tienen la facultad de autodisciplinarse,
aunque sin lesionar normas jurídicas imperativas; y c) están facultadas para
concluir contratos con finalidades prácticas incluso no previstas por la ley.
H. Ahora bien, la
autonomía de la voluntad permite a las partes determinar las cláusulas ya sean
éstas esenciales, naturales y accidentales -Art. 1315 C.C.,- que dotarán de
contenido al contrato, sin más limitaciones que el orden público y las buenas
costumbres.
I. Así las cosas, el Art. 1435 CC., reza:
“Las cláusulas de un contrato se
interpretarán unas por otras dándose a cada una el sentido que mejor convenga
al contrato en su totalidad. Podrán también interpretarse por las de otro contrato
entre las mismas partes y sobre la misma materia. O por la aplicación práctica
que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la
otra”.
J. Al respecto, se vuelve pertinente mencionar lo
expuesto por Arturo Alessandri Rodríguez, en su obra “De los Contratos” quien
indica: “las leyes
relativas a los contratos son, por lo general, supletorias a la voluntad de las
partes y sólo se aplican ante el silencio de éstos, de donde la misión del
aplicador de justicia, en caso de litigio, es la de interpretar o restablecer
aquella voluntad, pero no crearla ni mucho menos sustituirla por la suya”.
K. Sobre esa base, las partes materiales celebraron un contrato provisional
de arrendamiento con promesa de venta de apartamiento de edificios
multifamiliares, que se encuentra agregado de fs. […], en el que convinieron en base al principio de autonomía de la voluntad, y de conformidad
con lo establecido en el Art. 4 literal a) de la Ley sobre Contratos del
Instituto de Vivienda Urbana, en la cláusula tercera del referido contrato, lo
siguiente: “La falta de pago de tres de
las cuotas mensuales mencionadas, hará caducar el presente contrato y el
Instituto tendría derecho a recuperar inmediatamente el inmueble y para este
caso, se tendrá el contrato como de arrendamiento simple”.
L. En ese sentido, el Art. 1417 C.C., indica que los
contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente, obligan no sólo a
lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de
la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a
ella.
M. En esa línea de pensamiento, de la lectura del auto definitivo venido en apelación, este Tribunal
advierte que la juzgadora de primera instancia, únicamente hizo alusión a que “de la lectura del documento presentado se
colige que la voluntad de las partes fue celebrar un contrato de promesa de
venta”, se refirió a las cláusulas segunda y cuarta, afirmando que “son cláusulas propias de un contrato de
compraventa y no de un contrato de arrendamiento simple”, concluyendo que “es
dable acumular la pretensión de la terminación del contrato de arrendamiento
que es en el cual se ha degenerado el contrato de promesa de venta, al ubicarse
el promitente comprador, según lo dicho en la demanda por el impetrante, en mora
del pago del precio convenido, al de la resolución del contrato de compraventa”.
N. Sin embargo, se observa que
dicha funcionaria judicial no se refirió en ninguna parte del auto a la
cláusula tercera antes citada, la que resulta fundamental a la hora de realizar
el examen de admisibilidad de la pretensión contenida en la demanda de mérito,
puesto que en ésta se prevé la hipótesis que por falta de pago de
tres de las cuotas mensuales pactadas, el contrato
denominado como arrendamiento con promesa de venta, se transforme o mute a un
contrato de arrendamiento simple, siendo consentida así por las partes, quienes
estamparon su firma en el documento; en tal virtud, no puede obviarse o tenerse
por no escrita.
Ñ. Por lo que es importante señalar, que para esclarecer o
determinar la voluntad de las partes, no es decisiva la calificación o la denominación
que del contrato se haga, sino más bien, es el contenido de las cláusulas o
estipulaciones en ellos consignados, los que servirán de parámetro para
determinar la intencionalidad de los contratantes, de modo que si las partes de
mutuo acuerdo convinieron en establecer que por la falta de pago de tres cuotas
mensuales se haría caducar el contrato, el Instituto tendría derecho a recuperar
el inmueble y para ese caso, se tendría el contrato como de arrendamiento
simple, la jueza debió atender y respetar esta voluntad expresamente plasmada en el contrato en comento, por la razón quela
literalidad de los contratos es uno de los "sistemas de
interpretación" más fieles y más congruentes con el principio de la
autonomía de la voluntad, que no debe verse como un "lirismo
abstracto", sino como un principio fundamental de las relaciones
contractuales en todo el Derecho Privado."
IMPOSIBILIDAD DE EXIGIR QUE A LA
PROMESA DE VENTA SE LE DE TRÁMITE DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO CUANDO EL MISMO
DEGENERÓ EN UN ARRENDAMIENTO SIMPLE
“O. Consecuentemente
con lo expresado, el fundamento proveído por la A quo relativo a considerar el
contrato como de promesa de venta, y exigir el trámite de la resolución de contrato del que habla el Art. 1360 C.C., no es válido,
en virtud que este contrato se degeneró a uno de arrendamiento simple, sobre la
base de lo dispuesto en su cláusula tercera; por lo que la jueza al momento de
decidir darle o no trámite a la demanda de mérito, debió estarse a lo dispuesto
en los Arts. 1416, 1417, 1431 CC., 2 y 4 literal a) de la Ley sobre Contratos
del Instituto de Vivienda Urbana, y no al Art. 1425 CC., conduciendo el proceso
por la vía procesal ordenada por la ley; razones todas por las que se acoge
este agravio.
P. Ahora bien, en cuanto a las
demás disposiciones relacionadas –Arts. 1350, 1424, 1703, 1704, 1711 C.C.- por
no constar en el escrito recursivo ningún argumento relativo a la inaplicación
de las mismas, esta Cámara no cuenta con las bases necesarias para entrar a su
análisis, pues no explicó porqué en esta fase tan temprana del proceso tienen aplicación
y de qué manera la señora jueza ha violentado algún derecho por su inaplicación;
por consiguiente, se desestima este punto.
Q. Habiéndose
acogido el agravio por aplicación indebida del Art. 1360 C.C. e inaplicación
del Art. 1416 de dicho cuerpo legal, se ha violentando en consecuencia el
derecho a la protección jurisdiccional, por lo quees procedente revocar el auto
venido en apelación y ordenar que de cumplir con los demás requisitos de ley,
se dé el trámite correspondiente a la demanda interpuesta por el “FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR” (FONAVIPO),
por medio de sus apoderados […], contra el [demandado], habida cuenta de la
argumentación realizada."