PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA
EXTRAORDINARIA DE DOMINIO
GENERALIDADES
“En su demanda el actor ha manifestado que es poseedor
del inmueble, de manera quieta, pacífica, pública, no interrumpida y sin
clandestinidad, desde el año de mil novecientos setenta y siete, tal como lo
determina el Art. 2249 parte última del Código Civil. Esta Cámara considera
necesario establecer primeramente algunas generalidades de la prescripción
adquisitiva extraordinaria: La institución de la prescripción extraordinaria es
la que permite que el dominio y demás derechos reales puedan ser adquiridos aun
y cuando el interesado en ella carezca de justo título y buena fe. Para ello,
de acuerdo a nuestra legislación civil, es necesaria una posesión continuada
durante un lapso de treinta años, período que es mucho mayor que el exigido por
la prescripción ordinaria. El objetivo primordial de la prescripción
adquisitiva es la consolidación de una situación jurídica por efecto del
transcurso del tiempo, ya sea convirtiendo un hecho en derecho, como la
posesión en propiedad; ya perpetuando una renuncia, abandono, desidia,
inactividad o impotencia. De lo anterior se concluye que para que opere este
modo de adquirir el dominio de las cosas, es necesario que concurran algunos requisitos,
el abandono de la propiedad, ejecutando por otra parte, el poseedor los actos
normales de señor y dueño; y si al transcurrir el tiempo nadie reclama el
derecho, el poseedor estará habilitado para legitimar a su favor, el derecho a
convertirse en dueño.”
MODO DE ADQUIRIR LAS
COSAS AJENAS, POR LA POSESIÓN DURANTE CIERTO LAPSO DE TIEMPO CON LOS REQUISITOS
LEGALES
“La prescripción en términos generales, tal como lo
establece el Art.2231 C.C., “es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de
extinguir las acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas ó no
haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto tiempo y
concurriendo los demás requisitos legales”.- En el caso en estudio se reclama
la prescripción adquisitiva extraordinaria de dominio, la cual fuera de los
elementos generales de toda prescripción (prescriptibilidad de la cosa y
posesión no interrumpida), esta tiene como elementos propios la posesión
irregular y el lapso de treinta años.”
EXTREMOS A
PROBAR
“En la doctrina de los expositores del derecho, se
reconocen como extremos ha probar para que opere este modo de adquirir
originario, los siguientes: 1) Que se trate de una cosa susceptible de
prescripción; 2) Existencia de posesión con ánimo de ser señor y dueño; y, 3)
Que esa posesión haya permanecido por un plazo, el que de acuerdo a la
normativa legal salvadoreña es de treinta años. Los anteriores elementos los ha
incorporado nuestra legislación en los Arts. 2231, 2240, 2249 y 2250 C.”
PROCEDE
DECLARAR SIN LUGAR LA ACCIÓN, AL NO CUMPLIRSE LOS REQUISITOS LEGALES
“Que habiéndose estudiado y analizado el presente
juicio, este tribunal considera: A) Que de acuerdo al Art.2237 C.C., “se gana
por prescripción el dominio de los bienes corporales raíces que están en el
comercio humano; y se han poseído con las condiciones legales.”, es decir que
se requiere en el presente caso que se halla poseído con el ánimo de ser señor
y dueño y que esta posesión sea quieta, pacífica, no interrumpida y sin
clandestinidad.- Que el caso en estudio, en efecto se trata de la reclamación
de una cosa susceptible de prescripción, por tratarse de un bien raíz que está
en el comercio humano, cumpliéndose por lo tanto con el primero de los
requisitos señalados para la prescripción.- Que en cuanto al segundo de los
requisitos: “Existencia de posesión con ánimo de ser señor y dueño”, es
preciso señalar, que de acuerdo al Art. 745 C. “La posesión es la tenencia de
una cosa determinada con ánimo de ser señor o dueño, sea que el dueño o el que
se da por tal tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en
lugar y a nombre de él. El poseedor es reputado dueño, mientras otra persona no
justifica serlo.” Que en el caso en estudio, con el fin de poder determinar
dicha posesión la parte demandante, presentó como testigos a los señores LVCM, JAC,
Y JLH, cuyas deposiciones corren agregados de fs.85 a 87 de la pieza principal,
quienes manifestaron en su conjunto y concatenadas sus declaraciones “que el
señor MASS, ha estado en posesión del inmueble objeto del presente juicio, sin
que haya otro dueño ó sin que nadie lo haya interrumpido, que ejerce actos de
posesión como verdadero dueño, sembrando maíz, maicillo, fríjoles, chapoda,
cerca, siembra árboles frutales y cuida arboles de madera, y ha construido una
casa donde habita con su grupo familiar; describiendo con sus colindantes, los
últimos dos testigos el inmueble que se pretende adquirir por medio de la
prescripción alegada.- Sobre dichos actos, al hacer la Inspección el Juez de
Paz Interino de la Ciudad de Jucuarán, Licenciado Fredy Francisco Orellana
Franco, consignó en el acta respectiva, agregada a fs.106-107 de la pieza
principal, que en el terreno en disputa se observa división con alambre y
postes de madera que sirve de corral de semovientes, manifestándole el
demandante, señor SS, que dichos semovientes son de su propiedad, que en otra
parte, siempre del terreno en disputa, se observa sembrío de tomate y frijol de
humedad, así como una pileta que sirve para cultivo de pescado de la especie
tilapia, como la existencia de una casa, árboles frutales, de la especie
mangos, jocotes, marañones y otros.- Que con lo anterior se logra determinar
que el señor MASS, ha estado en posesión del inmueble objeto del presente
litigio, con ánimo de ser señor y dueño, ya que ha ejercido actos de verdadero
dueño en el inmueble en disputa, sin autorización de ninguna otra persona. Que
para que se cumpla con el tercer requisito de la prescripción extraordinaria
adquisitiva de dominio, es necesario que el señor SS, haya permanecido EN DICHA
POSESIÓN CON ANIMO DE SER SEÑOR Y DUEÑO por un plazo de treinta años, y que esa
posesión sea continuada durante ese lapso y sin ninguna interrupción.- En
el caso en comento, sobre este último requisito, los testigos de la parte
demandante han manifestado que dicha posesión el señor SS, la ha ejercido desde
el año de mil novecientos setenta y siete, sin embargo el testigo, siempre de
la parte demandante, señor LVCM, no obstante que manifiesta que el señor SS tiene
el inmueble objeto del presente juicio en posesión, desde mil novecientos
setenta y seis a mil novecientos sesenta y siete, sin que haya otro dueño y que
ejerce actos de posesión como verdadero dueño, éste dice según el acta de dicha
declaración del día catorce de julio del dos mil once, “que conoce el inmueble
situado en Puerto al Señor”, entendiéndose que se quiso consignar en el acta “que
conoce el inmueble situado en **********” desde hace VEINTICINCO AÑOS, es decir QUE NO ES CIERTO QUE LE CONSTA que el señor SS,
haya tenido en posesión el inmueble desde el año de mil novecientos setenta y siete,
ya que del año mencionado a la fecha de su declaración habían trascurrido
treinta y cuatro años, y si él conoce el inmueble desde hace veinticinco años,
no le consta que dicho señor lo ha poseído desde el año mil novecientos sesenta
y siete ó sea por un lapso de treinta años; por otra parte, manifiesta que “el
señor SS, por los años setenta al setenta y cuatro, vivía arriba del terreno
objeto del presente juicio, que antes del tiempo y que se oían rumores de
guerra y cuando se fue poniendo más pesadita se salió del inmueble ya
mencionado, y se fue a vivir al inmueble objeto del presente juicio, que en el
año setenta y nueve, el señor SS, vivía en un ranchito pegado a la quebrada
cerca del lugar donde actualmente tiene su casa”; nótese que según dicho
testigo el señor SS, se fue a vivir al inmueble objeto del presente juicio en
la época de la guerra, por lo tanto, en cuanto a este punto ó sea al lapso de
tiempo en que se dice ha poseído el inmueble objeto del presente litigio, dicho
testigo LVCM, no coincide con lo declarado por los otros testigos ofrecidos por
la parte demandante, señores JAC, Y JLH, ya que según lo declarado por estos,
el señor SS posee dicho inmueble desde el año de mil novecientos setenta y
siete, sin ninguna interrupción, y no dicen que fue en tiempos de la guerra que
se fue a vivir al inmueble en litigio, ni que en el año de mil novecientos
setenta y nueve, vivía en otro lugar, cerca de donde actualmente tiene su casa,
por lo tanto, en su deposición el testigo LVCM, no es conteste y concordante
con lo dicho por los otros dos testigos presentados por la parte demandante,
sin embargo, el dicho de ese testigo LVCM, es concordante con los testigos
presentados por la parte demandada, en cuanto a esas circunstancias del lapso
de tiempo que lleva el demandante señor MASS, poseyendo el inmueble objeto del
presente juicio, ya que estos testigos, señores JGP, CTM, Y JJMT, en su
conjunto y relacionado su dichos unos con otros, han manifestado que el señor SS,
vivía en otra propiedad arriba del terreno objeto del presente juicio, en
propiedad de FPA, que luego en el año de mil novecientos setenta y nueve llegó
al inmueble objeto del litigio, y que en época de la guerra los sacaron a todos
del lugar, volviendo el señor SS y se erradico en el mismo inmueble en el
ochenta y tres, pero no donde está
situado hoy sino en otro lugar, que al lugar donde está situado llegó después
de la guerra y construyó un cerco; en síntesis los testigos, señores LVCM (de
la parte demandante); JGP, CTM, Y JJMT (de la parte demandada), son contestes
en expresar que el señor SS, en el año que alega haber iniciado la posesión
(mil novecientos setenta y siete), vivía en otro terreno arriba de donde vive
hoy, que llegó al inmueble general propiedad de la parte demandada en el año de
mil novecientos setenta y nueve, y se erradico en una parte de él (del inmueble
general), que posteriormente por la guerra (refiriéndose los testigos que fue
en el año ochenta y uno) los sacaron a todos del lugar, y posteriormente cuando
aún no había pasado la guerra, el señor SS, llegó de nuevo en el año de mil
novecientos ochenta y tres, a dicho inmueble de la parte demandada, pero éste
se erradico en otro lugar y no donde hoy está situado, que donde está situado
se erradico después de la guerra por los Acuerdos de Paz. Estimándose de
lo declarado por dichos testigos, en razón de la sana critica, que el señor SS,
llegó al inmueble general en litigio en mil novecientos setenta y nueve, y se
erradicó en una parte de él y luego por circunstancias de la guerra se salió en
el año de mil novecientos ochenta y uno, regresando de nuevo y se erradicó en
otro lugar, siendo parte siempre del inmueble general, y tomó posesión en este
último que pretende adquirir, ejerciendo actos de señor y dueño, en el año de
mil novecientos ochenta y tres, considerándose que si se desplazó o erradico en
otro lugar después de los Acuerdos de Paz, fue siempre dentro del que hoy se
reclama, ya que los testigos no dicen que dichas ubicaciones de las porciones
de tierra estaban separadas unas con otras, sino que estaba cerca dice el
testigo LVCM del lugar donde actualmente tiene su casa. Por otra parte, los
testigos de la parte demandada, han manifestado que el terreno en el lapso que
dice haber estado en posesión el demandante, fue arrendado a los señores MS, EC,
LM, SS y EC, agregando el segundo testigo que el señor LM lo tuvo arrendado de
dos a tres años, por el año mil novecientos setenta y tres; el señor SS, lo
tuvo arrendado de dos a tres años por el año de mil novecientos setenta y seis,
y el señor EC, lo tuvo arrendado de nueve a diez años, por el año ochenta,
ochenta y uno, agregan los tres testigos, que mientras estuvo arrendado por el
señor C, solamente vivian los administradores, señores FT y SM, versión de los
testigos que resulta ser creíble, ya que en efecto dicho inmueble general era arrendado, y prueba
de ello es la existencia del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE GENERAL DEL
CUAL SE PRETENDE ADQUIRIR UNA PARTE POR MEDIO DE LA PRESCRIPCION, ya que al
momento de inscribirse el inmueble referido, por traspaso a favor del menor JER,
(hoy demandado) como heredero declarado testamentariamente, que fue el día
veintiocho de abril de mil novecientos setenta y siete, en razón de
inscripción, se advierte que aparece presentado el once de septiembre de mil
novecientos setenta y cinco, arrendamiento otorgado por el legatario a favor de
EC H.; documento cuya copia certificada corre agregado de fs. 66 al 69 de la
pieza principal, en el cual consta que fue otorgado el día doce de octubre de
mil novecientos setenta y tres, por la señora HRR, conocida solo por ARR, en su
calidad de Curadora testamentaria del menor JER a favor del señor ECH, para el
plazo de cinco años, comenzando a contarse del primero de Enero de mil
novecientos setenta y cuatro y que vencería el treinta y uno de diciembre de
mil novecientos setenta y ocho, arrendamiento que según los testigos de la
parte demandada duró hasta el año de mil novecientos ochenta y uno, ya que en
ese año el señor C abandonó el terreno que había arrendado por las
circunstancias de la guerra; por lo anterior es que se estima que el
demandante, señor SS, no es poseedor del inmueble del cual pretende adquirir
por medio de la prescripción adquisitiva de dominio, desde el año de mil
novecientos setenta y siete, tal como lo alega en su demanda, ya que en la
época en que el demandante dice haber iniciado su posesión, el inmueble se
encontraba arrendado en su totalidad, es decir que los actos de señor y dueño
en esa época los estaba ejerciendo el demandado señor JER, por medio de su
Curadora testamentaria, asimismo, por medio de la prueba testimonial se
ha establecido que el demandante llegó al inmueble general y se erradicó en una
parte de él en el año de mil novecientos setenta y nueve, pero que éste se
salió del lugar por problemas de la guerra en el año de mil novecientos ochenta
y uno, y es en el año de mil novecientos ochenta y tres, que regresa y se
erradico en otro lugar del inmueble general que es donde actualmente se
encuentra viviendo, por lo que de esa fecha, mil novecientos ochenta y tres a
la fecha de la demanda que fue en el año dos mil diez, había transcurrido un
lapso de veintisiete años y no de treinta años. Asimismo, es preciso
señalar, que en se lapso de tiempo del año de mil novecientos ochenta y tres a
la fecha de la demanda diecinueve de marzo del año dos mil diez, el señor JER,
ha ejercido actos de verdadero dueño, viéndose interrumpida por ese hecho la
posesión del señor SS, ya que consta en el proceso a fs. 63 de la pieza
principal, que el día seis de enero del año dos mil siete, otorgó Poder
Especial a favor de la Licenciada Aida Teresa Rivera de Álvarez, para qué en su
nombre y representación pueda arrendar o vender y hacer la tradición del
dominio, posesión y demás derechos que sobre el mismo le corresponden por el
precio que estime conveniente e hipotecar por las cantidades que estime
necesarias, un inmueble de su propiedad, de naturaleza rústica, situado en
jurisdicción de Jucuarán, Departamento de Usulután, desmembrado de la Hacienda **********,
marcado como lote Número **********, es así que el día cuatro de septiembre del
año dos mil nueve, vende la totalidad del inmueble del cual es objeto del
presente litigio una parte de él, al demandado señor DMP, habiendo trascurrido
del año mil novecientos ochenta y tres a la fecha en que el demandado señor JER,
otorgó el poder veinticuatro años; nótese también, el porqué no se le puede
dar credibilidad a los testigos de la parte demandante, ya que el demandante
alega tener la posesión desde el año de mil novecientos setenta y siete a la
fecha del poder relacionado, que fue el seis de enero del dos mil siete
pareciera ser que han transcurrido treinta años exactos, pero no es así, ya que
el demandante dice que lo tiene en posesión desde mil novecientos setenta y
siete pero no precisa fecha exacta para tomar en cuenta si fue antes del seis
de enero de ese año, porque si hubiera establecido en la demanda que fue antes
del seis de enero que comenzó a tener la posesión, matemáticamente a la fecha
antes del seis de enero del año dos mil siete (fecha del poder) hubiese tenido
los treinta años, pero ello en ningún momento pudo ni puede alegarse de esa
manera “de haberlo poseído antes del seis de enero del año de mil novecientos
setenta y siete, con el ánimo de ser señor y dueño”, ya que el demandado, señor
JER, adquirió por traspaso como heredero testamentario dicho inmueble según
inscripción registral el día VEINTIOCHO DE ABRIL DE ESE MISMO AÑO MIL
NOVECIENTOS SETENTA Y SIETE, por lo tanto dicha posesión alegada no ha sido
ejercida por treinta o más años. Que en razón de lo anterior, en cuanto a lo
manifestado por los testigos de la parte demandante, sobre el lapso de tiempo
que manifiestan haber estado en posesión del inmueble que quiere adquirir el
demandante; este Tribunal estima, que no obstante manifestar que el demandado
lo ha poseído desde el año de mil novecientos setenta y siete, sus dichos se
han logrado desvirtuar no solo con la prueba testimonial presentada por la
parte demandada, sino que con la prueba documental que corre agregada en autos,
ya que en su conjunto se puede determinar que el demandante no ha poseído el
inmueble en litigio por treinta o más años, ya que tal como se dijo
anteriormente, de acuerdo a la prueba testimonial, el señor SS posee el
inmueble desde mil novecientos ochenta y tres, por lo que a la fecha de la
demanda que fue en el año dos mil diez, no habían trascurrido los treinta años,
aparte de que se vio interrumpida dicha posesión con el poder antes
relacionado, que fue otorgado en el año dos mil siete, es decir a los
veinticuatro años, y sobre ese inmueble tal como se dijo anteriormente, se ha
determinado por medio de la prueba testimonial en relación con la prueba
documental que actualmente el otro demandado señor DMP, mantiene su dominio,
ejerciendo derechos de verdadero propietario, cercándolo, chapodándolo, regando
el pasto, habiendo tomado posesión desde el cuatro de septiembre del dos mil
nueve, fecha en la cual el otro demandado, señor JER le hizo la tradición, del
dominio y posesión de la totalidad del inmueble del cual se ha pretendido la
prescripción adquisitiva de dominio de una parte de él. Asimismo, es
preciso señalar, que para que la prescripción adquisitiva opere como modo de
adquirir es necesario comprobar la posesión quieta, pacífica e ininterrumpida
con el ánimo de adquirir la propiedad, Artículo 2250 C.C., ante la pasividad o
no ejercicio de sus derechos por parte del propietario. Es decir como el hecho
de que el propietario, señor JER, en la época en que se alega se inició la
posesión, ante tal situación él no hubiese realizado ningún acto en ejercicio
de sus derechos de propietario y hubiese dejado que el señor MASS (demandante)
realizare todos aquellos actos de dominio sobre el inmueble en referencia; pero
de la prueba testimonial y documental antes relacionada, se desprende que el
mencionado señor JER, ha ejercido sus derechos DENTRO DEL LAPSO DE TIEMPO (mil
novecientos setenta y siete al año dos mil diez) QUE EL DEMANDANTE ALEGA TENER
LA POSESION, como señor y dueño, interrumpiendo el lapso de tiempo de la
prescripción, ya que dicho demandado realizó actos de arrendamiento, poder y
compraventa, todos referidos a la totalidad del inmueble en litigio;
arrendamiento que según el respectivo contrato duraría hasta el año de mil
novecientos setenta y ocho, y según los testigos dicho arrendamiento se
prorrogó hasta el año de mil novecientos ochenta y uno, es decir que cuando el
demandado señor JER otorgó poder especial para vender en el año dos mil siete,
habían trascurrido veintiséis años de un acto a otro, y aún tomándolo desde el
año que finaliza el arrendamiento según contrato
escrito, mil novecientos setenta y ocho al dos mil siete en que se hizo el
poder, solo habían trascurrido veintinueve años, y el demandado alega tener la
posesión del inmueble desde más de treinta años.
VII.- Que en virtud de lo anterior, esta Cámara
estima: Que el actor MASS, no logró probar la pretensión que alegó en su
demanda de fs.1/3 de la pieza principal, por cuanto que no se cumplió con todos
los requisitos que se exigen para poder adquirir el dominio mediante la
prescripción extraordinaria, como lo es haber estado en la posesión de dicho
inmueble durante los treinta años y el haberlo poseído de manera pacífica, sin
interrupción alguna.-
Que en razón de lo anterior, en el caso en estudio
resulta ser procedente tal como lo dijo la Jueza A-quo “Declarar no ha lugar a
la Pretensión de la Prescripción Extraordinaria Adquisitiva de Dominio,
solicitada por el señor MASS, y absolver no solo al señor DMP, COMO
ERRONEAMENTE LO HIZO LA JUEZA A-QUO, SINO QUE TAMBIÉN AL SEÑOR JER, DE LA
ACCION INCOADA EN SU CONTRA; debiéndose MODIFICAR únicamente el fallo de la
sentencia impugnada de la siguiente forma “DECLARASE NO HA LUGAR A LA
PRETENSION DE LA PRESCRIPCION EXTRAORDINARIA ADQUISITIVA DE DOMINIO SOLICITADA
POR EL SEÑOR MASS, Y ABSUELVASE A LOS DEMANDADOS SEÑORES, DMP Y JERDE LA ACCION
INCOADA EN SU CONTRA”, confirmando en lo demás la sentencia venida en
apelación.”