CUANDO SE TRATA DE UN ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO PARA VIVIENDA FAMILIAR PREVISTO EN LA LEY DE INQUILINATO, NO ES NECESARIO RECONVENIR EL PAGO DE CÁNONES ADEUDADOS AL ARRENDATARIO

“6.2) En el caso de examen, la operadora de justicia rechazó la pretensión contenida en la relacionada solicitud por improponible, argumentando que las reconvenciones de pago promovidas por la parte solicitante, son innecesarias, pues el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, fue reservado exclusivamente para uso de vivienda familiar; por ende, en un eventual proceso de terminación del mismo por mora de los cánones pactados, deberá regirse por la Ley de Inquilinato y no por el Código Civil.

6.3) De tal manera que el punto a dilucidar se circunscribe en establecer si las señaladas diligencias de reconvención de pago, son aplicables o no para los contratos de arrendamiento destinados para vivienda.

6.4) Al respecto, nuestra legislación regula lo referente al tema de los arrendamientos de casas, almacenes u otros edificios, bajo dos ordenamientos jurídicos diferentes; por una parte, el Código Civil, a partir de los Arts. 1758 al 1765, contiene las reglas que se aplicarán de manera general a todos los arriendos de esta clase de construcciones; por el contrario, la Ley de Inquilinato, vigente aún en su parte sustantiva, establece las excepciones que se sujetarán a normas especiales, en atención al propósito del arriendo.

6.5) En ese contexto, el Art. 1 del último cuerpo legal citado, prescribe que ésta normativa especial se aplicará al arrendamiento y subarrendamiento de casas y locales que se destinen: a) Para vivienda; b) Para instalar en ellos un establecimiento comercial o industrial cuyo activo no exceda de quince mil colones, siempre y cuando el inquilino sea el dueño del negocio y habite permanentemente en el mismo edificio en piezas contiguas y comunicadas con el que ha sido arrendado; c) Para Centros Educativos dependientes del Ministerio de Cultura o de la Universidad de El Salvador, o en donde se imparta enseñanza sujeta al control o vigilancia de dichos organismos, o de cualquiera otro del Estado; y demás centros de difusión de la cultura y de espectáculos públicos legalmente autorizados; y, d) Para oficinas públicas y de profesionales autorizados conforme a la ley, consultorios y clínicas.

6.6) Así las cosas, siendo el arrendamiento un contrato de carácter bilateral, según lo enmarcado en el Art. 1310 C.C., existen obligaciones reciprocas para ambas partes intervinientes, de las cuales, se puede destacar el pago periódico de una renta por parte del arrendatario a cambio del goce de la cosa; de modo que, ante su incumplimiento, el arrendador puede ejercer ciertas acciones legales para dar por terminado el alquiler, recuperar el inmueble entregado y percibir los cánones adeudados, pero estas dependerán de la naturaleza para la cual fue destinado aquel.

6.7) En esa línea de pensamiento, tratándose del arrendamiento de edificaciones cuyo destino sea un uso eminentemente comercial, es decir, para ejercer cualquier negocio con ánimo de lucro, la insolvencia del arrendatario en el pago de un periodo entero de la renta, no basta para que el arrendante pueda dar por terminada la relación contractual, pues conforme lo exige el Art. 1765 C.C., será necesario que después de la mora se le reconvenga de pago por dos veces, para que nazca el derecho del arrendante para hacer cesar inmediatamente el arriendo.

6.8) En cambio, en lo que atañe a los arrendamientos tutelados por la Ley de Inquilinato, el Art. 3 de la misma, expresamente determina que, si se demanda por causa de mora en el pago de la renta y se pide la terminación del arriendo y la desocupación de la cosa arrendada, no habrá desahucio ni reconvención de pago, entendiéndose ésta como el acto por el cual el acreedor hace saber al deudor que el incumplimiento de la obligación le ocasiona perjuicios.

6.9) Para el asunto que se juzga, se observa de la lectura de la copia certificada por notario del contrato de arrendamiento con promesa de venta presentado por la parte solicitante de fs. [...], que el mismo fue celebrado el día veintiuno de noviembre de dos mil quince, entre el arrendante […] y las arrendatarias […], donde el primero de los nombrados, entrega en arrendamiento a las segundas un inmueble de naturaleza urbano, situado en […], destinado exclusivamente para vivienda del grupo familiar de las arrendatarias, según la parte final de la cláusula “VI)” del antedicho documento.

6.10) En consonancia con lo expuesto, se estima sin mayor esfuerzo lógico alguno, que por tratarse de un arrendamiento de inmueble destinado para vivienda familiar, previsto en el literal “a)” del Art. 1 de la Ley de Inquilinato, no es necesario reconvenir el pago de los cánones adeudados a las referidas arrendatarias; por la razón que las indicadas diligencias a las que se refiere el Art. 1765 C.C., no son aplicables cuando se ha pactado que el inmueble arrendado servirá de morada para los inquilinos, ni tampoco en ninguno de los otros casos señalados por la precitada Ley de Inquilinato, sino cuando se trate de arrendamientos regulados por el derecho común; en consecuencia, el punto de apelación invocado, no tiene fundamento legal.

Esta Cámara concluye que en el caso de mérito, la pretensión contenida en la aludida solicitud, es improponible, ya que adolece de un defecto atinente al objeto procesal, en virtud que los elementos fácticos en que se ampara la misma, no se adecuan al supuesto legal para la tramitación de las mencionadas diligencias.