PROCESO
DE NULIDAD DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE
PROCEDE DECLARAR LA NULIDAD DEL DOCUMENTO AL OTORGARSE EN HOJAS DE PAPEL NO AUTORIZADAS LEGALMENTE COMO PROTOCOLO
“Se estableció en audiencia
preparatoria como fijación de la pretensión y términos del debate, que la parte
actora pretende que en sentencia definitiva se declare la nulidad del
instrumento público de compraventa otorgado a las ocho horas del día veinte de
septiembre de mil novecientos noventa y cuatro, ante los oficios del Notario […],
por el señor […], a favor de la señora […] y todos los actos jurídicos que son
su consecuencia; la parte actora ha señalado en escrito de ampliación de
demanda, agregado de fs. […], como fundamento de tal nulidad que la Escritura
de Compraventa, objeto del proceso, fue otorgada días después de haberse
vencido el protocolo, del Notario […]. Procederemos a analizar si lo
manifestado por la parte actora efectivamente es causa para declarar la nulidad
del documento objeto del proceso.
Señala el Art. 1605 C.C., “”La venta se reputa perfecta, desde que
las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio,
salvo las excepciones siguientes, y las contenidas en las leyes especiales. La
venta de los bienes raíces, y servidumbres, y la de una sucesión hereditaria,
no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura
pública…””; el mencionado artículo establece como un
requisito para el perfeccionamiento del Contrato de Compraventa que el mismo
sea otorgado en escritura pública.
Según el autor Manuel Osorio en su
obra “Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, que Escritura matriz, es “”Aquella extendida por notario o
escribano público y que éste conserva en su registro, llamado protocolo (v.).
De ella se extienden los testimonios (v.) que se entregan a las partes.””; de
la lectura del referido concepto concluimos que uno de los elementos
determinantes para que un documento pueda ser calificado como tal es que sea
otorgado en protocolo.
En concordancia con ello nuestra
Ley de Notariado, en su Art. 16, establece que será en él donde consten los
actos y contratos que se otorguen ante los oficios de Notario; el mencionado
autor señala, que Protocolo, es el
“”Libro de registro
numerado, rubricado o sellado que lleva el notario o escribano, según la
denominación oficial en cada país del fedatario extrajudicial.””; nuestra
legislación en la Ley de Notariado establece también la forma en que éste se
constituye, así el Art. 18 establece: “”Las
hojas para la formación de libros de protocolo y los libros ya formados, a que
aluden los incisos primero y último del artículo anterior, una vez hecha la
correspondiente legalización, tendrán vigencia y podrán ser utilizados durante
un año contado desde el día de su entrega al Notario, debiendo usarse las hojas en
el orden de su numeración. Una vez hecha la respectiva legalización las hojas
de papel sellado sueltas o formando libros, pueden utilizarse y tendrán valor
durante el año de vigencia de su legalización aun cuando su validez caduque en
el curso de dicho año de vigencia de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de
Papel Sellado y Timbres….””; el
referido artículo establece el tiempo de vigencia de las hojas que conforman el
libro de Protocolo, así como el hecho de que las mismas sólo pueden ser
utilizadas durante ese año de vigencia.
La parte
actora ha establecido con la certificación original extendida el trece de
marzo de dos mil trece, por el […], sub jefe de la Sección de Notariado de la
Corte Suprema de Justicia, que el libro […] del notario […], fue autorizado el
día veinticuatro de septiembre de mil novecientos, noventa y dos, con fecha de
vencimiento veinticuatro de septiembre de mil novecientos noventa y tres, y a
la fecha no ha sido devuelto, misma que fue agregada a fs. [.. ].
Consta en lo consignado en la razón de PASO ANTE
MI, de la Escritura de Compraventa, que se pretende sea anulada, que fue
otorgada en el Libro […] del mencionado Notario, pero en una fecha posterior a
la de vigencia del referido Libro de Protocolo, según la Certificación
relacionada.
Vemos entonces que las hojas en las cuales se
otorgó la Escritura Pública de Compraventa no se encuentran debidamente
autorizadas, en consecuencia no puede decirse que haya sido otorgada en un
Libro de Protocolo legalmente autorizado, faltando con ello a uno de los
requisitos de una Escritura Matriz, como es que se otorgue en Protocolo;
de ahí que dicho documento no puede conceptualizarse como una escritura pública; en consecuencia en el
otorgamiento de la referida Compraventa se ha incumplido con uno de sus
requisitos indispensables para su existencia como es que sea otorgada en escritura pública.
Al respecto es pertinente señalar que Nulidad, es
la sanción establecida para la omisión de los requisitos y formalidades que se
prescriben para el valor de un acto según su especie y la calidad o estado de
las partes, según lo señalan los autores Arturo Alessandri R. y Manuel Somarriva
U. en su libro “Curso de Derecho Civil”, Fuentes de las Obligaciones, Tomo I;
regulada en los Arts. 1551 y siguientes de nuestro Código Procesal Civil.
Señala el Art. 1551 C.C. “” Es nulo todo acto o contrato a que falta
alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o
contrato según su especie y la calidad o estado de las partes….”””; el inciso 2° de éste
señala, que existen nulidades relativas y nulidades absolutas; consideramos que
en relación al caso que nos ocupa es pertinente referirnos a la nulidad
absoluta, la cual se encuentra regulada en el Art. 1552 C.C., este señala que
el objeto o causa ilícita, o la falta de solemnidades o requisitos propios de
un determinado acto o contrato, deriva en nulidad absoluta; situación que el
mencionado artículo, sanciona con nulidad absoluta; la jurisprudencia nos ha
señalado que la referida nulidad, siempre proviene de algún vicio que se
incorpora al acto desde su nacimiento a la vida jurídica, porque es principio
fundamental que la nulidad se produce en la generación del acto o contrato, y
ello porque la nulidad es la sanción a la omisión de los requisitos de
existencia y de validez de un acto, requisitos que deben concurrir en la
celebración del contrato, y no con posterioridad a ella, porque o bien el acto
nace perfecto, con todos los requisitos que la ley exige, o bien nace
imperfecto, debido a la falta de uno o más de ellos.
Por lo que el vicio que trae como consecuencia la
nulidad, debe originarse desde el momento del otorgamiento del contrato, es
decir que no fue celebrado con todos los requisitos que la ley exige para su
ejecución; en virtud de lo expuesto y regulado en los mencionados artículos
concluimos que la Compraventa otorgada a las ocho horas del día veinte de septiembre
de mil novecientos noventa y cuatro, de la cual consta agregada de fs. […],
Certificación extendida por el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la
Quinta Sección del Centro, puede calificarse como nula, ya que al haberse otorgado
en hojas de papel que no se encontraban legalmente autorizadas como Protocolo,
la misma no se constituye como Escritura Pública, adoleciendo el referido
documento de un requisito necesario según la ley para el otorgamiento de la
Compraventa; en consecuencia es procedente acceder a lo solicitado por la parte
actora en su demanda y correspondiente modificación.
Respecto a la declaratoria de nulidad de los
actos que fueren su consecuencia, señalan los autores Arturo Alessandri R. y
Manuel Somarriva U., en su obra “Curso de Derecho Civil”, respecto a los
efectos de la nulidad, señalan: “”…la nulidad sencillamente tiene el efecto de
borrar todo lo que se ha hecho, el acto y sus efectos.””; tal afirmación se
encuentra regulada en nuestra legislación, según el Art. 1557 C.C., el cual
establece. “”La nulidad pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa
juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se
hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo
prevenido sobre el objeto o causa ilícita.””:
Al declararse la nulidad del contrato, se estima
que el contrato nunca ha existido, y por ende no ha existido adquisición de
dominio por parte del comprador, por lo que el dominio no ha salido del poder
del propietario; dándose así de forma retroactiva los efectos del contrato.;
siendo procedente de conformidad a la disposición citada la nulidad de los
actos que fueren su consecuencia, como lo solicitara la parte actora.
Se hace constar que respecto al derecho adquirido
por el Estado de El Salvador en el Ramo de Obras Públicas, Transporte y de
Vivienda y Desarrollo Urbano, la parte actora al momento de fijar los extremos
de su pretensión se comprometió a que una vez declarada la nulidad solicitada,
otorgaría el correspondiente instrumento público a través del cual se preserve
el derecho que el Estado de El Salvador en el Ramo de Obras Públicas,
Transporte y de Vivienda y Desarrollo Urbano en su momento adquirió.”