PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA

EXIGIR PARA INICIAR EL PROCESO, QUE EL CONTRATO Y SUS MODIFICACIONES CONSTEN EN UN DOCUMENTO NOTARIAL, ES INVÁLIDO, EN VIRTUD QUE LAS DISPOSICIONES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO Y LA PROMESA DE VENTA, NO LO EXIGEN PARA SU VALIDEZ O EXISTENCIA

“2.- CONSIDERACIONES DE ESTA CÁMARA.

A.- La demanda interpuesta por el “FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR”, por medio de sus apoderados licenciados [...], pretende la terminación del Contrato Provisional de Arrendamiento con Promesa de Venta de Inmuebles Adjudicados con “Bien de Familia”, celebrado con la señora [...] el veintiocho de junio de mil novecientos ochenta y dos y sus modificaciones de dieciséis de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro y de veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve, que constan de fs. 46 a 49 p.p.; y la desocupación del inmueble identificado originalmente con el número […] del pasaje […], del Centro Urbano […], actualmente casa número […], agrupación […], Pasaje […], del municipio de Ilopango, mas las costas procesales.

B.- La resolución impugnada declaró improponible la demanda relacionada, por considerar que “los documentos privados que contienen una obligación de pago y en los que haya intervenido notario, autenticando no solo su autoría, sino su contenido y cláusulas contractuales, dándoles una fuerza judicial distinta de la que en un principio poseían, es decir, que se dotan de una presunción de veracidad que mientras no sea rota a través de una oposición precisa y prueba idónea en proceso, se convertirán en sentencia contra el deudor moroso, los convierten en documentos privados fehacientes.”

C.- Concluye la resolución que “los documentos presentados no reúnen los requisitos, ya sea del contrato de arrendamiento o de promesa de venta, debido a que se omitió la intervención del notario de conformidad a lo establecido en el Art. 52 de la Ley de Notariado, que tiene por objeto dar valor de instrumento público a instrumentos privados pero con un valor probatorio diferente.”

D.- Esta Cámara, advierte que el contrato presentado como base de la pretensión y sus modificaciones, ha sido suscrito por un representante del Instituto de Vivienda Urbana a favor de la demandada señora […], y la titularidad de los derechos fue transferida al actor, por disposición de los Arts. 56 y 62 de la Ley del Fondo Nacional de Vivienda Popular.

E.- En este contexto, el Art. 2 de la Ley sobre Contratos del Instituto de Vivienda Urbana, establece que los contratos a que se refiere dicha ley se celebraran de conformidad con la legislación común, el régimen legal del instituto y las disposiciones de la Junta Directiva.

F.- Por consiguiente, es imperioso determinar si de acuerdo al derecho común (Código Civil) el contrato de arrendamiento con promesa de venta debe celebrarse con intervención notarial en documento privado autenticado o escritura pública, como requisito para que pueda iniciarse el proceso tendiente a obtener la terminación de la relación jurídica contractual.

G.- El contrato que nos ocupa, no se encuentra nominado como tal en la legislación salvadoreña, sino que se trata de un contrato mixto, conformado por dos figuras, el contrato de arrendamiento, por una parte, y la promesa de celebrar un contrato, por la otra, es decir, que este contendrá un período de arrendamiento del bien y el tiempo y condiciones para la realización del contrato de venta por parte del promitente vendedor.

H.- Particularmente, el arrendamiento tiene la característica de ser consensual, porque para su existencia no es necesario que se haga constar por escrito, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes; no obstante el Art. 1703 Inc. 2 C.C., establece que deben constar por escrito los arrendamientos cuando exceda de doscientos colones el precio total y único, sea de valor indeterminado o el precio periódico sea mayor de aquella cantidad, pero no necesariamente, ya que siempre puede ser verbal, y el documento se constituye en un instrumento de prueba en los mencionados casos, es decir, el arrendamiento aunque sobrepase la cuantía señalada, puede acreditarse su existencia a través de prueba testimonial, siempre y cuando exista un principio de prueba por escrito.

I.- Por su parte, la promesa de celebrar un contrato es solemne, pues además del consentimiento de las partes, se requiere conforme al Art. 1425 Ord. 1° C.C., que conste por escrito para que sea efectivo. Por consiguiente, al conjugarse ambos contratos en uno solo llamado Arrendamiento con Promesa de Venta indefectiblemente deberá ser solemne, es decir, constar por escrito.

J.- Ahora bien, la ley no especifica qué clase de documento escrito debe ser, pudiendo otorgarse en documento privado, en el cual conste el consentimiento de las partes en cuanto al arriendo y a la promesa de venta.

K.- En el caso de autos, la parte demandante adjuntó a su demanda los documentos privados de Contrato Provisional de Arrendamiento con Promesa de Venta de Inmuebles Adjudicado con “Bien de Familia”, el veintiocho de junio de mil novecientos ochenta y dos y sus modificaciones de dieciséis de mayo de mil novecientos ochenta y cuatro y de veintiuno de diciembre de mil novecientos ochenta y nueve, pues pretende la terminación del mismo y la desocupación del inmueble a que aquel se refiere, por consiguiente, esta Cámara considera que el demandante ha presentado los documentos que acreditan la existencia y validez de la relación contractual, no siendo válido que se requiera como requisito que en tales contratos consten en instrumento fehaciente o escritura pública, pues de los Arts. 1425 y 1703 Inc. 2 C.C., únicamente se extrae que debe constar por escrito, pero no exige que se otorguen o autentiquen, ante notario para que las partes puedan válidamente hacer valer los derechos y acciones que de los mismos derivan, por tanto, deberemos estimar los agravios alegados por el “FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR.”

CONCLUSIÓN.

En suma pues, se ha determinado que en el presente caso no es válido exigir como requisito para iniciar el proceso que el contrato base de la pretensión y sus modificaciones consten en un documento en que haya intervenido notario, en virtud de que las disposiciones que regulan el arrendamiento y la promesa de celebrar un contrato no lo exigen para su validez o existencia, de manera que debe acogerse los agravios alegados por la parte recurrente “FONDO NACIONAL DE VIVIENDA POPULAR” por medio de su apoderado licenciado […], por no ser válido el motivo por el que se ha declarado improponible la demanda de fs. […], y ordenándole al señor Juez A-quo que le dé el trámite que corresponda a la misma, si cumple con los demás requisitos de procedencia y admisibilidad.”