PROCESO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

PROCEDE DECLARAR IMPROPONIBLE LA DEMANDA, AL NO ESTABLECERSE EL REQUERIMIENTO AL ARRENDATARIO PARA CONSTITUIRLO EN MORA DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA

“4.1) La improponibilidad se puede entender como un despacho saneador del proceso, constituyendo una manifestación contralora por parte del Órgano Judicial.

Con esta figura se pretende purificar el ulterior conocimiento de la pretensión contenida en la demanda, rechazándola al inicio del proceso o en el transcurso del mismo, por contener “un defecto absoluto en la facultad de juzgar”; en consecuencia, la improponibilidad está reservada para casos de defectos que por su naturaleza, no admiten corrección o subsanación, pues la pretensión no es judiciable.

4.2) En el caso de mérito, la mencionada juzgadora rechazó la pretensión, por la razón que la forma como fue realizada la notificación no constituye la reconvención de restitución exigida como requisito de procesabilidad para darle el trámite respectivo a la demanda que se conoce.

4.3) Al respecto, el interponente cuestiona la providencia, primordialmente en que los documentos presentados reúnen los requisitos de un requerimiento conforme lo establece el Art. 1737 C.C.

En ese orden de ideas, según lo dispuesto en la anterior norma jurídica, para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, es necesario un requerimiento de parte del arrendador.

4.4) En ese sentido, el punto a dilucidar radica en determinar si el contenido de los documentos agregados a fs. […], constituyen un requerimiento acorde a lo prescrito en el referido precepto legal.

4.5) Así las cosas, examinada las referidas notas, en lo que concierne a la de fs. […], de fecha uno de diciembre de dos mil quince, aparece que está dirigida a la demandada sociedad […], expresando que la presente es para notificarle formalmente el acuerdo del consejo directivo de la caja del punto CINCO PUNTO “b” PUNTO NUEVE, PROPUESTAS PARA TOMAR ACUERDOS, B) DE LA ADMINISTRACIÓN DEL ACTA NÚMERO CUARENTA Y CUATRO, de sesión ordinaria celebrada a las ocho horas y treinta minutos del día trece de noviembre de dos mil quince; y, convocándole a una reunión en la gerencia de la Caja, recibido por dicha arrendataria.

En relación a lo anterior, se estima que en dicha nota en ninguna parte de su texto se refiere a hacerle saber a la mencionada sociedad demandada la finalización del contrato de arrendamiento y que por ende debía restituir el inmueble arrendado, pues pese a que el Art. 1737 C.C., no prescribe los requisitos ni formalidades que debe de contener dicho requerimiento, lo cierto es que en el mismo se debe de especificar los datos y demás pormenores que resulten de fácil comprensión para transmitir de forma fehaciente al requerido el objetivo de la notificación, el que razonablemente debe realizarse una vez ha concluido el contrato y no antes.

4.6) En lo relativo a la nota de fs. […], de fecha veinticinco de febrero de dos mil dieciséis; manifiesta la arrendante que en atención al contrato de arrendamiento otorgado entre la sociedad […], y la Caja Mutual […], sobre un inmueble propiedad de la Caja, le recuerda a la arrendataria que debido a la falta de acuerdo para la prórroga del plazo y habiéndole notificado previamente por escrito en fecha uno de diciembre de dos mil quince, sobre la decisión de terminar la relación contractual, el consejo directivo en sesión de fecha veinticinco de febrero de los corrientes acordó, reiterar que el relacionado contrato de arrendamiento vencería el día uno de marzo de dos mil dieciséis, por lo que solicita que proceda en el término máximo de quince días calendario, a partir de notificada la presente, para la devolución material del inmueble libre de todo gravamen.

De lo expuesto, se colige que lo expresado en el referido documento hace mención a lo manifestado en la nota de fs. […], lo que es discordante, por la razón que en ninguna parte de su contenido hace alusión, que se estaba comunicando la terminación de la relación contractual entre las partes contratantes, sino más bien se le estaba informando de la decisión de un punto de acta tomada en sesión por los directivos de la Caja; y, convocándole para una reunión en la gerencia de la institución arrendante.

4.7) En síntesis, el contenido de tales notas no se puede considerar como el requerimiento al que hace referencia el Art. 1737 C.C., porque del análisis de las mismas, se estima sin mayor esfuerzo lógico alguno, que tal requerimiento no se realizó de conformidad a lo enmarcado en la citada disposición legal, ya que si bien es cierto en el segundo documento la actora en su calidad de arrendante, hizo un recordatorio sobre la falta de acuerdo para la prórroga del plazo, más cierto es que los mismos mienten al aseverar que ya le habían hecho saber a la sociedad arrendataria sobre la terminación del contrato, resultando contradictorio lo expresado por la parte demandante, aunado al hecho que para las fechas en que se realizaron las mismas aún no había terminado la prórroga del contrato de arrendamiento, el cual finalizaría el día uno de marzo de dos mil quince; por lo que el punto de apelación invocado carece de fundamento legal.

4.8) Por otra parte, la funcionaria judicial en el Romano IV de su resolución hace mención a la palabra “reconvención” a que se refiere el Art. 1765 C.C., citando como precedente la sentencia dictada por este Tribunal, en el incidente de apelación marcado bajo la referencia 162-65CM2-2015; sin embargo aquel no guarda relación con el que se está juzgando, pues se trató sobre reclamación de cánones por mora en el pago de los mismos, en el cual debe de existir dos reconvenciones de pago mediando por lo menos cuatro días entre uno y otro; y el caso que se juzga es sobre la restitución de la cosa arrendada por haberse terminado el contrato, conforme lo estipula el Art. 1737 C.C., de tal manera que es inapropiada la palabra reconvención utilizada por la aludida juzgadora, ya que los supuestos que regulan los precitados artículos y los efectos que producen con totalmente diferentes, pues la primera disposición utiliza la palabra reconvención; y, en la segunda se habla de requerimiento.

V.- CONCLUSIÓN.

Esta Cámara concluye que en el caso de mérito, la pretensión contenida en la demanda es improponible, en virtud que adolece de un defecto, ya que evidencia falta de un presupuesto esencial de procesabilidad para que pueda ser juzgada, que consiste en que en ninguno de los documentos presentados se hace un requerimiento por parte de la mencionada arrendadora a la aludida arrendataria para constituirla en mora de devolver la cosa arrendada.

Consecuentemente con lo expresado, es procedente confirmar el auto definitivo impugnado, sin condena en costas de esta instancia a la parte apelante, por no haberse configurado aún la relación jurídico-procesal.”